Texte de l'article 577 du code civil

Art. 577. Ceux qui auront employé des matières appartenant à d'autres, et à leur insu, pourront aussi être condamnés à des dommages et intérêts, s'il y a lieu, sans préjudice des poursuites par voie extraordinaire, si le cas y échet.

L'article 577-2 du code civil concerne une section intitulée "DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL"

Alors que les articles 577-3 à 577-14 du code civil concernent une section intitulée  "DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS"

J'imagine que , dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, le juge a invoqué non pas l'article 577 mais l'article 577-2, CC. Ce n'est pas un cas atypique.

Pour les copropriétés forcées, c'est §577-3 et suivant. Pour les indivisions ordinaires, c'est le §577-2.

C'est étonnant qu'un notaire vende un immeuble "par appartement" sans faire un acte de base. Le fait que l'administration ait repéré une copropriété démontre qu'il y a eu déclaration au cadastre.

Il est toujours possible pour les copropriétaires s'accordent pour y déroger:

Cas 1 :
Un couple avait acquis une petite maisonnette en indivision entre eux. Il s'agissait nullement d'une copropriété telle qu'on en parle dans ce forum mais lors de la liquidation de leur régime matrimonial afin de motiver son jugement réglant qui doit payer quoi pour la maisonnette ( cadastre, emprunt...) le Juge  avait invoqué l'article 577 CC. Cas atypique  j'imagine ?

Cas 2:
En 2013 une maison est divisée en appartements vendus via notaire à 4 propriétaires. Ces différents propriétaires qui initialement ne se connaissaient pas  vivent tous heureux en bonne harmonie depuis 5 ans. Ils n'ont pas de syndic. EN 2017 ces bienheureux citoyens s'entendent maintenant dire par l'Administration qu'il leur faut  obtenir (gratuitement) un numéro d'ACP pour encaisser une prime de rénovation toiture. Mais en fait, les dispositions de l'article 577 CC sont inconnues de  ces propriétaires qui  affirment qu'ils n'ont pas d'acte de base ...Le notaire fait cela fréquemment ?

Donc je constate que le ROI est (trop) souvent aux oubliettes dans la pratique alors que dans d'autres pays la cour suprême a imposé son respect du "contrat de copropriété"

On peut faire mieux.

La loi ne prévoit pas que le locataire peut obtenir sur simple demande , par mail ou autrement, une copie de celui-ci mais qu'il est consultable au siège de l'association. Nuance...mais nul n'interdit au Syndic de bonne volonté d'envoyer le ROI par mail sur simple demande. Exact ?

Et je croyais vriament que l'annexe du ROi au contrat de Bail était une pratique normale.
Exact ?

I. En effet
II. Je vous renvoie à l'article 577-10, §4, al.2, 1° C.civil en ce qui concerne l'obligation du bailleur.

Elles (= toutes disposition du ROI et toutes décision de l'AG)   sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes :]
  1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;

A-t-il été contesté que la transmission par le bailleur au locataire était une pratique habituelle ? Encore faudrait-il que le ROI aie été actualisé en intégrant les dispositions décidées par les assemblées générales. Le texte légal fait mention de la communication par le concédant de "l'existence" d'un ROI. ET le ROI est déposé au siège de l'association et peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé

Et je croyais vriament que l'annexe du ROi au contrat de Bail était une pratique normale.
Exact ?

Donc le ROI n'est pas un oignon de couches successives que l'on trouve en épluchant les procès-verbaux. Le syndic répond sans délai à toute demande d'information qu'il recoit notamment par courriel : le syndic y répond en communiquant le ROI à toute personne qui en fait la demande.

A suivre la voie de l'affichage, les locataires  devraient NOTAMMENT prendre connaissance par courriels et aux valves ou dans le hall du ROI mis à jour par le SYndic.

les copropropriétaires ne doivent pas dispenser le syndic d'accomplir les formalités de publicité concernant les élements notables relative à l'objet qu'il administre.

  Serait-ce bien raisonnable ?

OUI

Les copropriétés seraient-elle en défaut d'avoir pensé à mandater explicitement le Syndic pour mettre à jour leur ROI ? j'avoue que je pensais que cela incombait naturellement aux syndics mais peux-etre est-ce une tâche du Cdc ou qu'un CP bénévole ou que le Président peut accomplir car en somme c'est peu de chose avec les outils modernes ( imaginons autrefois il fallait sortir la machine à écrire, insérer le papier et retaper tout le texte....ensuite le dupliquer....le diffuser) maintenant en quelques secondes on fabrique un ROI mis à jour et diffusé en 1 click de mail. Ah le progrès c'est beau profitons-en pour se faciliter la vie tous ensemble.

La loi (article 577-10, § 2, al. 2) prévoit que le syndic met à jour, sans délai, le ROI en fonction des modifications apportées par l'AG.
Apparemment ce texte vous a échappé dès lors que vous envisagez les pistes du mandat à donner explicitement au syndic , d'une tâche du CDC, du conseil de copropriété, ou du président ( de quoi ?  de l'AG ?) pour la mise à jour de ce règlement.

Le ROI ne serait donc pas ce document clair disponible et consultable au Siège de l'Association et que tout bon bailleur respectueux de la législation fourni à son locataire en annexe du bail ?

Le ROI serait un oignon de lignes de textes épars en miettes dont nul ne sait à l'instant en obtenir immédiatement une copie sur simple demande par mail au  Syndic  ?

.

En ce qui concerne les dispositions du ROI adoptées avant la concession du droit personnel (contrat de bail) , n'écrivais-je pas que communication devait en être faite par le concédant au locataire (ou à défaut par le syndic)(art. 577-10, § 4, al 2, 2°)? Il s'agit en principe du ROI dans sa version consolidée. 

La loi ne prévoit pas que le locataire peut obtenir sur simple demande , par mail ou autrement, une copie de celui-ci mais qu'il est consultable au siège de l'association. Nuance.

Quoi ? ai-je bien lu ? A suivre la voie de l'affichage, les locataires  devraient prendre connaissance aux valves ou dans le hall de toutes les modifications successives ( adoptées postérieurement à la concession du droit personnel)apportées au ROI ainsi que des PV des décisions successives d'AG. Et l'affichage de ces modifications successives devrait subsister  ( à moins que d'imposer aux locataires de recopier les textes).  Serait-ce bien raisonnable ?

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Ne me liriez vous pas imparfaitement ainsi que le code civil ?
Je n'ignore pas que le règlement d'ordre intérieur peut être consulté au siège de l'association des copropriétaires et sans frais par tout intéressé (art. 577-10, § 2, CC). Les locataires peuvent évidemment consulter le ROI dans la mesure où un intérêt leur est reconnu.
Je n'ignore pas que le registre des décisions peut être consulté au siège de l'association des copropriétaires par tout intéressé, sans frais (art.577-10, § 3, CC). Les locataires peuvent consulter ce registre dans la mesure où un intérêt leur est reconnu.

Cet article ne porte pas préjudice à l'obligation qui pèse sur le syndic de communiquer notamment aux locataires par écrit et par recommandé les dispositions du ROI et les décisions de l'AG adoptées postérieurement à la concession du droit personnel.

Cette communication ne se fait pas par affichage, solution qui non seulement ne répond pas au texte légal  mais qui, à mon humble avis est irréaliste dès lors qu'elle n'assure pas avec certitude l'opposabilité aux locataires des textes adoptés (cas de vandalisme) et obligerait les locataires à recopier ces textes, avant de les examiner à tête reposée dans le délai de  3 mois suivant leur communication leur permettant de demander au juge l'annulation ou la réformation toute disposition du ROI ou décision de l'AG adoptée après la naissance de son droit. La réception par le locataire de ces dispositions et décisions et leur conservation aurait également l'avantage de limiter la consultation du ROI et du registre des décisions au siège de l'association principale. Pas de déplacement du locataire

ET comment calculerez-vous , pour chaque cas particulier, la date à laquelle les dispositions et les décisions dont il est question ont été communiquées à chaque locataire ? Ceux-ci peuvent être absents le jour d'un affichage (que vous préconisez) de celles-ci , et même pendant plusieurs jours ou semaines. Dès lors  comment se calculera le délai de  3 mois leur permettant de s'adresser au juge ?

Je reste "dans les clous" du code civil et vous laisse le soin d'apporter une appréciation critique sur l'article 577-10, § 4 ,al. 2 , 2° lui préférant un affichage à l'attention notamment des locataires  de certaines dispositions et décisions visées dans le texte précité, affichage qui ne garantit pas, à mon avis, et contrairement à l'envoi par recommandé, une opposabilité et/ou une date d'opposabilité certaine de celles-ci aux locataires .

Le ROI ne serait donc pas ce document clair disponible et consultable au Siège de l'Association et que tout bon bailleur respectueux de la législation fourni à son locataire en annexe du bail ?

Le ROI serait un oignon de lignes de textes épars en miettes dont nul ne sait à l'instant en obtenir immédiatement une copie sur simple demande par mail au  Syndic  ?

Euh....

Effectivement cela correspond à ce que je constate aussi depuis quelques années.

Il y aurait donc un souci.

Les copropriétés seraient-elle en défaut d'avoir pensé à mandater explicitement le Syndic pour mettre à jour leur ROI ? j'avoue que je pensais que cela incombait naturellement aux syndics mais peux-etre est-ce une tâche du Cdc ou qu'un CP bénévole ou que le Président peut accomplir car en somme c'est peu de chose avec les outils modernes ( imaginons autrefois il fallait sortir la machine à écrire, insérer le papier et retaper tout le texte....ensuite le dupliquer....le diffuser) maintenant en quelques secondes on fabrique un ROI mis à jour et diffusé en 1 click de mail. Ah le progrès c'est beau profitons-en pour se faciliter la vie tous ensemble.

D'accord cette mention glissée dans les PVs a pour but de  décharger les syndics de leur obligation de communiquer les dispositions du ROI aux occupants du bâtiment.

Il serait pourtant  simple et efficace d'en faire un affichage visible dans le hall de l'immeuble  ( aux valves) pour tous les occupants et visiteurs du bâtiment.

j'ignore pourquoi les syndics et les copropriétés abandonnent de plus en plus fréquemment l''affichage du ROI dans le hall du bâtiment collectif  ?

Non pas les dispositions du ROI mais les dispositions du ROI et les décisions de l'AG adoptées postérieurement à la concession du droit personnel (bail) ou à la naissance d'un droit réel (p.e. pleine propriété, usufruit/nue-propriété) non pas à tous les occupants mais à ceux qui ne disposent pas du droit de vote  à l'assemblée générale (art. 577-10, §4, al.3)

Les PV ne se limitent pas à une seule page , encore moins les règlements d'ordre intérieur.

A suivre la voie de l'affichage, les locataires  devraient prendre connaissance aux valves ou dans le hall de toutes les modifications successives ( adoptées postérieurement à la concession du droit personnel)apportées au ROI ainsi que des PV des décisions successives d'AG. Et l'affichage de ces modifications successives devrait subsister  ( à moins que d'imposer aux locataires de recopier les textes).  Serait-ce bien raisonnable ?

Les copropriétaires (occupants ou non) sont informés avant la concession du droit personnel par le copropriétaire sortant (ou à défaut par le syndic) des dispositions du ROI et des décisions de l'AG . Et obligatoirement par le syndic des dispositions et décisions adoptées après la naissance du droit réel sauf si ces copropriétaires disposent du droit de vote à l'AG conformément à l'art. 577-10, § 4, al.2, 1° et 2°, al.3).

Une fois que la qualité de membre de l'AG est reconnue , les propriétaires reçoivent le PV des décisions conformément à l'art. 577-6, § 12, CC. Ils sont ainsi informés des dispositions nouvelles du ROI et des décisions nouvelles.

Quant à l'affichage dans le hall ? Et le vandalisme ? Quid alors de l'opposabilité aux locataires des dispositions et décisions nouvelles ?

Il serait pourtant  simple et efficace d'en faire un affichage visible dans le hall de l'immeuble  ( aux valves) pour tous les occupants et visiteurs du bâtiment.

j'ignore pourquoi les syndics et les copropriétés abandonnent de plus en plus fréquemment l''affichage du ROI dans le hall du bâtiment collectif  ?

Il s'agit à l'article 577-10, § 4 , al.2, 2° de l'obligation imposée au syndic de communiquer les dispositions du ROI et des décisions de l'AG adoptées à la concession du droit personnel

En l'espèce la dispense n'a jamais été donnée ni par les copropriétaires individuellement ni par une décision d'assemblée générale antérieure ou lors de l'AG dont le PV contient la mention précitée.

Qu'en penserait l'IPI ? Surtout si cette mention figure dans de nombreux PV ?

Le but pour les syndics ne serait-il pas de se débarrasser d'une obligation qui s'impose impérativement à eux ?

tout membre de l'AG est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédé à un tiers sur son lot privatif (art. 577-10§ 4, al.7, CC). C'est le cas lorsqu'un lot est donné en location. L'obligation d'identification du locataire est mise à charge du propriétaire. Le destinataire de l'information est le syndic et non pas les membres de l'AG.

Le respect de cette obligation doit permettre au syndic de communiquer au locataire par lettre recommandée à la poste les dispositions du règlement d'ordre intérieur et les décisions des AG adoptées postérieurement à la concession au locataire du droit personnel de manière à assurer l'opposabilités de celles-ci à ce dernier et de lui permettre de demander au juge d'annler ou de réformer toute disposition du ROI ou toute décision de l'AG adoptée après la naissance du droit personnel si elle lui cause un préjudice propre.

exact

Mais en pratique j'observe depuis plusieurs années un nouvel usage :  des syndics s'auto déchargent de cette obligation de "police de l'immeuble" en insérant dans leurs procès-verbaux une clause qui les dispense d'avoir à faire la diffusion du Règlement d'Ordre intérieur.

Dès que je retrouve l'exemple de la clause glissée dans les PVS des syndics je publierai l'extrait si utile pour compléter l'information donnée par GT sur le forum.