Si vous avez peur de vous laisser faire, engagez un géomètre-expert aguerri à faire des ELS!

@ GT .
Bien sur, vous faites bien de préciser... je n'y avais simplement pas pensé mais il est vrai que ce n'est pas toujours évident pour tout le monde.

@ Erico :
Les dégâts sont existants maintenant. Et la locataire semble parfaitement solvable et paie régulièrement son loyer. Pas de raison d'entrer en guerre.  Je préviendrais simplement l'intéressée que les frais de remise en état lui seront portés en charge lors de son départ et qu'il convient de limiter les dégâts, dans son intérêt.

Perso, j'aurais du mal à rester cool dans pareille situation, on sort de la normalité là Rexou, à  un moment faut passer la vitesse supérieure, je préférerais peut être même quelqu'un qui de temps en temps paie en retard, ou me demande à payer en 2 x son loyer, plutôt que quelqu'un qui m'abîme mon bien ainsi

@ Erico :
Les dégâts sont existants maintenant. Et la locataire semble parfaitement solvable et paie régulièrement son loyer. Pas de raison d'entrer en guerre.  Je préviendrais simplement l'intéressée que les frais de remise en état lui seront portés en charge lors de son départ et qu'il convient de limiter les dégâts, dans son intérêt.

Mais là on parle affaires et business, y a des limites à la gentillesse et à la compréhension, elle est en train de foutre en l'air votre bien qui avait été remis à neuf et ce ne sont pas des petits dégâts

Dans un cas pareil, pour moi en tous cas, ce serait fini la gentillesse et la compréhension

Le fréquentation de ce forum me permet de penser que ce qui parait évident pour des personnes bien informées ne l'est pas pour des profanes. Un intervenant a regretté récemment l'absence d'un certificat pour exercer la qualité de bailleur.

L'état des lieux doit être contradictoire . Le 2 parties l'ont-elles signé ?

Sincèrement, je n'avais même pas imaginé poser la question, tellement cela semble évident !

Si ce document n'est pas enregistré, il garde néanmoins toute sa valeur. S'il n'est pas signé par les parties par contre...

Si cet ELE est parfaitement détaillé, avec une locataire solvable et de bonne foi, vous ne devriez pas avoir de problème à la sortie. Je vous conseille quand même un véritable expert lors de la sortie, pour vous aider à chiffrer les dégâts.

En attendant le départ de votre locataire, ne vous inquiétez pas trop, vous avez de bonnes cartes en main (sa bonne volonté, sa solvabilité, sa stabilité...) 

Bonjour,

Ce que Rexou appelle ELE, serait-ce l’état des lieux ?
Si c’est le cas je l’ai fait moi-même extrêmement détaillé quasiment tout est déclaré neuf puisque c’était le cas.

L'état des lieux doit être contradictoire . Le 2 parties l'ont-elles signé ?

Ci-dessous, l'art. 1730, C. civil

  Art. 1730. <L 29-12-1983, art. 4>. § 1. [Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement.] <L 2007-04-25/38, art. 100, 010, En vigueur : 18-05-2007>
  A défaut d'accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant l'expiration du délai d'un mois ou de quinze jours selon le cas, désigne un expert pour procéder à l'état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n'est pas susceptible d'appel.
  § 2. Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l'état des lieux a été établi, chacune des parties peut exiger qu'un avenant à l'état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs.
  A défaut d'accord, la procédure prévue au paragraphe 1er est d'application, sauf en ce qui concerne les délais.
  § 3. Les dispositions contractuelles contraires aux paragraphes 1er et 2 sont nulles.
  § 4. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.

Ce que Rexou appelle ELE, serait-ce l’état des lieux ?
Si c’est le cas je l’ai fait moi-même extrêmement détaillé quasiment tout est déclaré neuf puisque c’était le cas.
Un expert « digne de ce nom » en clair c’est quoi, qui, ça ne se trouve pas dans le bottin ?

Je ne suis pas très chaud pour l’éjecter, elle est seule avec son fils, c’est pour cette raison que je « tolère », je ne pense pas que ce soit du vandalisme simplement qu’elle ne vive pas sur la même planète que le commun des mortels dont je suis et que le nombrilisme universitaire dont elle « souffre »  fait que les priorités de vie ne sont pas les mêmes.

Pour le bail (enregistré) et l’état des lieux, je me suis inspiré des documents et informations prises sur le site de PIM que depuis je consulte. Je n’ai jamais eu d’autre locataire c’est une chance et c’est la raison pour laquelle je ne suis pas exigent pour la somme du loyer et que je n’indexe pas (j’en ai fait la promesse) (95 m² 500 euros, centre-ville) je voie autour de moi des appartements ou cela défile ..., mais cela veut aussi dire que je n’ai aucune expérience et je commence à m’inquiéter de ce que je devrais faire quand elle partira.
En pratique à la sortie comment dois-je procéder pour me protéger.

bien à vous et merci de vos avis
Jcarl

Alors là c'est différent, il ne faut faire aucun cadeau à un spécimen pareil !

@ Erico :

C'est bien, vous n'êtes pas chien ! 

D'un autre côté, repeindre un appartement occupé, c'est souvent difficile et délicat...

oui et non ça pourrait se faire pendant leurs vacances à l'étranger par ex

Les portes bariolées de dessins, les trous dans les murs, la peinture des murs dégradée par l'action du locataire, ce sont des dégâts locatifs, en dehors de toute considération d'amortissement normal il me semble. Un expert sera plus précis (Francis ???). Il me semble que le nettoyage/réparation est facturé entièrement, ainsi qu'une couche de peinture... Pareil pour le nettoyage : facturé au tarif horaire de 30€ environ.

Il y a dix ans, j'avais au bout d'un bail de neuf ans envoyé mon renom à un locataire qui me causait de gros soucis. Donc les décors sont amortis. Le locataire refusa la désignation d'un expert pour procéder à l'état des lieux de sortie. J'ai accepté un état de lieu sans expert tout en lui attirant son attention sur les risques qu'il encouru.

Le jours venu, le locataire venait avec deux témoins. Cela ne m'avait pas impressionné. Il y avait quelques petits dégâts: principalement quelques petits trous dans un mur du living. Pas grand chose. Je n'ai pas demandé grand chose non plus: 200 €. Le locataire a refusé exigeant la libération intégrale de la garantie.

Je fis remarqué que s'il refusa je demande un expert judiciaire, que cela lui couterai plusieurs milliers d'euros. Rien n'y fit et je passa à la case expert judiciaire.

Pas de chance, c'était la veille des vacances judiciaires et il s'en suivit qu'il fallu plusieurs mois avant qu'un expert soit désigné. L'expert a évalué à 2.000 € les dégâts. En gros, boucher les trous aux murs, nettoyage des murs, une couche de fonds. À cela il fallu ajouter les frais d'expertise, l'indemnité d'indisponibilité les frais d'huissiers, les intérêts judiciaires, l'indemnité de procédure et les 200 € sont devenu près de 10.000 € que l'ancien locataire me paie en mensualité de 50 €. Bon placement.

J'espère pour vous que l'ELE a été effectué correctement par un expert digne de ce nom. Ce même expert chiffrera les dégâts en fin de location. Votre locataire docteur en sciences et chargée de cours n'est probablement pas insolvable et vous obtiendrez compensation pour les dégâts causés, même si ceux ci dépassent largement la somme laissée en garantie.

Pour votre question principale, on ne peut qu'imaginer sa solvabilité, donc pas de quoi vous faire trop de mauvais sang pour la fin du bail - si elle arrive un jour

PS : pour le mobilier, l'amortissement dépend totalement du mobilier ;-) Ca varie entre 15 et 30 ans, d'après les documents que j'ai pu voir.

Pour le mobilier, je crois que l'amortissement est de 20 ans. Encore faut-il qu'il y a un état des lieux d'entrée.

Là où vous aurez le maximum, ce sera sur les frais de nettoyage.