Ils ne connaissent pas votre profil probablement...

J'ai trois banques qui me suivaient et je suis largement dans ma capacité d'emprunt qui pouvait aller jusque 170000 euros.

La première m'impose des conditions qui deviennent inintéressante et j'ai rdv dans une demi heure avec une es deux autres qui m'avait fait une promesse orale.

J'ai un bon profil (fonctionnaire nommée).

rouvé sur le site notaire. be : "Si l'institution financière refuse le prêt sollicité, l'acquéreur ne pourra plus se désister, et il risque de perdre l'acompte qu'il aura versé. Cette situation n'est intéressante ni pour l'acquéreur qui perdra une somme importante, ni pour le vendeur qui devra obtenir l'annulation de la vente, et qui aura perdu un temps précieux, et beaucoup d'autres amateurs potentiels."

C'est ce que je vous disais et la raison pour laquelle tant d'agents immobiliers et de propriétaires-vendeurs n'aiment pas faire affaire avec des gens demandant une clause suspensive si le prêt n'est pas octroyé.

Mais vous avez eu l'intelligence de l'insérer dans l'offre et ni l'agent immobilier, ni les vendeurs ne peuvent revenir la-dessus.

Pour faire quoi?

D'habitude l'acte définitif se signe 4 mois après le compromis.

Ou quelqu'un a exigé que votre clause suspensive stipule que votre prêt soit octroyé endéans les 30 jours de la signature du compromis?

Si c'est bien comme cela, la "perte" pour l'agence immobilière et les vendeurs n'est que d'un mois. Évidemment la maison est bloquée pour d'autres amateurs pendant un mois...

Si vous n'obtenez pas le prêt, comme dit sur le site des notaires, tout le monde est perdant:
- vous perdez l'acompte et tous les frais déjà engagés (experts, etc...)
- les vendeurs doivent remettre des annonces et tout recommencer à zéro pour trouver un autre acquéreur. Ils ont perdu un mois pour rien (sauf qu'ils gardent l'acompte en dédommagement)
- l'agent immobilier perd sa commission: il n'est donc pas payé pour tout le temps qu'il a investi avec vous.

Même si sans compromis, vous n'aurez pas d'offre ferme d'une banque, vous savez quand même jusqu'à quel montant votre banque pourrait vous accorder le prêt? Vous avez au moins des promesses orales? (Même si elles ne valent rien?)

Ma banque tergiverse toujours et j'en vois une autre demain. Si on signe le compromis, j'aurai trente jours.

Il est à noter que la suppression de cette condition suspensive n'est pas intéressante ni pour moi, ni pour les vendeurs. Je ne comprends pas... (si ce n'est que l'agent veut sa commission).

Trouvé sur le site notaire. be : "Si l'institution financière refuse le prêt sollicité, l'acquéreur ne pourra plus se désister, et il risque de perdre l'acompte qu'il aura versé. Cette situation n'est intéressante ni pour l'acquéreur qui perdra une somme importante, ni pour le vendeur qui devra obtenir l'annulation de la vente, et qui aura perdu un temps précieux, et beaucoup d'autres amateurs potentiels."

J'ai commis l'erreur de penser que ce qui apparaissait au cadastre est forcément régulier.

En effet, le cadastre n'est qu'un outil purement fiscal.

C'est l'Urbanisme qui peut vous informer de ce qui est en infraction ou non...

En sachant tout cela, vous avez fait une offre écrite. Offre qui a été acceptée par les vendeurs. Le vente est parfaite dès qu'il a accord sur la chose et le prix.

Concernant la clause suspensive pour l'obtention d'un prêt, si vous avez eu l'intelligence de l'insérer dans l'offre, personne ne peut plus la retirer.

Mais il est évident que tant les agences que les vendeurs, "détestent" voir ce type de condition suspensive et donnent la priorité aux acheteurs qui peuvent payer "cash".

Pour eux c'est en effet une énorme perte de temps car si aucune banque n'accepte de prêter l'argent aux candidats acheteurs, cela représente des délais de plusieurs mois d'attente en pure perte.

Mais si une clause suspensive relative à l'octroi d'un prêt figure dans votre offre, ni l'agence immobilière, ni le propriétaire vendeur ne peut la retirer. Votre offre a été acceptée. Il est trop tard que pour revenir en arrière...

La commune me confirme qu'il y aura une amende et que l'on ne me demandera pas d'abattre les annexes.

Mais du coup, les vendeurs estiment que ça a pris du temps et exigent que je signe le compromis pour le 8 juin et en supprimant la condition suspensive d'octroi du prêt. ça sonne un peu comme une sanction et j'avoue que je suspecte un peu l'agent immobilier. ce dernier me dit qu'il est tenu à une obligation de résultat et que vu le délai, on supprime la condition suspensive. or, avec les longs week end (ascension, pentecôte), je trouve que les démarches ont été effectuées plutôt rapidement.

J'ai fait une demande de crédit de 25000 euros pour les travaux. Il y a également une partie de toiture à refaire. la maison était à 140.000 au départ et j'ai fais une offre à 120000 et puis à 130000 au vu des travaux à faire.

J'ai commis l'erreur de penser que ce qui apparaissait au cadastre est forcément régulier. (ce que l'agent immobilier et l'expert architecte affirmaient également)

Les deux notaires n'avaient pas du tout envisagé la problématique des annexes dans le compromis. Si je n'avais pas fouillé moi même, personne n'aurait soulevé ce problème.

Cleo16 a écrit :

Mon notaire ne dit pas grand chose malheureusement.

Vous avez signé l'offre avant de faire les recherches urbanistique à la commune?  Et de demander l'avis de votre notaire pour rédiger l'offre?

Qui fait des recherches urbanistiques pour faire une offre? PERSONNE. J'ai peur de devenir répétitif à qualifier vos interventions...

Vous avez 18 mois après l'acte authentique pour prouver que tout à été mis aux normes. Vous avez tenu compte de ce budget si l'électricité n'est pas conforme?

Mon notaire ne dit pas grand chose malheureusement.

Vous avez signé l'offre avant de faire les recherches urbanistique à la commune?  Et de demander l'avis de votre notaire pour rédiger l'offre?

L'offre a été conclue sous condition suspensive d'un prêt hypothécaire. Il était spécifié dans l'offre que le compromis devait être signé dans les 10 jours mais tant que l'expert immobilier n'était pas passé, il n'était pas question de signer ledit compromis et la banque refusait le prêt. Et lors de la visite de l'expert, ce problème d'infraction urbanistique a été découvert.

Il n'était rien spécifié dans l'offre concernant les infractions. Toutefois, la jurisprudence semble considérer que la résolution d'une vente ou compromis est parfaitement possible lorsque des infractions urbanistiques importantes existent. Or, ici, on parle du tiers de la maison. la commune me confirme que les infractions sont régularisables (surtout avec ce nouveau CoDT entré en vigueur le 1er juin et les amnisties en matière urbanistique)

La clause suspensive est mentionnée dans le compromis (délai de trente jours à dater de la signature et refus de deux banques).

An niveau infraction, j'aurai une amende de 5000 euros et régulariser ce qui n'apparaît pas au cadastre.

A priori, ils ne peuvent pas changer l'offre. SI vous acceptez le reste, c'est votre choix. Si vous refusez ceci, c'est votre droit.

Ne vous laissez pas faire. Expliquez que vous n'aurez pas d'offre ferme de la part de la banque tant que vous n'avez pas le compromis. Que la banque n'est pas encore liée. Et donc que vous êtes toujours sous le coup d'un possible refus.

Il dit quoi, votre notaire?

Pourquoi seriez-vous obligé de le faire ?
Si la vente est considérée comme parfaite - ce qu'il reste à prouver - elle l'est aussi pour l'autre partie. Pas de raison de revenir en arrière.

Mais tout de même, soyez bien sûr de ce que vous risquez vis-à-vis des infractions à régulariser.