Chose à noter, je suis d'accord avec Panchito,  bien que je ne croyais pas cela possible

Un grand jour à marquer d'une pierre blanche!

grmff a écrit :

Mon avis:
...
Mon expérience 3:
Lors de l'AGO, j'ai présenté mes comptes, obtenu leur approbation, obtenu décharge. Ensuite, lors de la même AGO, mon contrat n'a pas été renouvelé. Le nouveau syndic a reçu les archives, et je n'ai jamais dû revenir pour présenter les quelques mois de ma gestion entre la fin de l'exercice comptable et l'AGO qui n'a pas renouvelé mon contrat.

Voici enfin une réponse claire, nette et précise à ma question. un grand merci grmff.
je remercie également tous ceux qui ont donné leur avis et ont enrichi le débat et l'échange sur ce point. Il est évident que parfois le lien est absent entre la question et la réponse donnée!!

Il est à noter que dans mon cas, j'ai obtenu décharge. En clair, la copropriété trouvait que la gestion avait été suffisamment correcte pour être validée.

Il est toujours possible de refuser la décharge, ce que permet, le cas échéant, de se retourner contre le syndic sortant en cas de découverte de problème.

Chose à noter, je suis d'accord avec Panchito,  bien que je ne croyais pas cela possible: inutile de faire des procès pour des péccadilles. Cela dure des années, et les seuls qui en sortent gagnants, ce sont les avocats...

Par contre, le moindre détournement doit être dénoncé, tant judiciairement qu'à l'IPI. Les pourris, faut les faire sortir du circuit. Qu'ils soient politiciens, agents immobiliers ou syndics.

A ce jour aucun problème, mais rien ne dit qu'ils puissent survenir entre la date de "révocation" et la date de reprise-remise

Pourquoi vous torturez-vous de la sorte? Je connais des copropriétés qui changent de Syndic tous les 2 ans. Si vous croyez qu'ils s'en font de la sorte!

Vous devez aussi savoir qu'il faut qu'il y ait des fautes vraiment gravissimes (comme un détournement de fonds) pour pouvoir poursuivre en justice un ancien syndic.
Surtout si votre ACP lui a toujours donné quitus et décharge. N'oubliez pas que le Syndic est engagé et payé par l'ACP pour être le bras qui exécute les décisions prises en AG par les copropriétaires.

Donc les procédures en justice à l'encontre de Syndics prennent 10 à 15 ans, coûtent une fortune en frais d'avocat, et retombe souvent sous forme de dommages et intérêts sur les copropriétaires qui sont responsables in fine des décisions et des actes qu'ils ont demandé d'exécuter.

A part dans de sombres affaires de détournement de fonds ou de commissions occultes, je ne connais pas de Syndics ayant été condamné en justice pour quelques factures rejetées...Pour cela vous pouvez lui demander d'enclencher son RC ( légalement obligatoire )

Oui c'est bien comme cela que cela fonctionne. sauf si l'ACP
1) décidait de poursuivre votre ancien syndic en justice pour faute professionnelle.
2) Raison pour laquelle je vous demande depuis le début s'il y a des problèmes avec votre ancien syndic ou pas.

1) et l'ACP prend cette décision quand? c'était justement une partie de ma question, sachant que je parle des comptes de 2017 (à approuver en 2018) et le syndic quitte en 2017.
2) A ce jour aucun problème, ais rien ne dit qu'ils puissent survenir entre la date de "révocation" et la date de reprise-remise et puis ma question est d'ordre général à savoir que fait-on dans ce genre de situation qui en principe arrivent à chaque changement de syndic

Mon avis:
...
Mon expérience 3:
Lors de l'AGO, j'ai présenté mes comptes, obtenu leur approbation, obtenu décharge. Ensuite, lors de la même AGO, mon contrat n'a pas été renouvelé. Le nouveau syndic a reçu les archives, et je n'ai jamais dû revenir pour présenter les quelques mois de ma gestion entre la fin de l'exercice comptable et l'AGO qui n'a pas renouvelé mon contrat.

Voici enfin une réponse claire, nette et précise à ma question. un grand merci grmff.
je remercie également tous ceux qui ont donné leur avis et ont enrichi le débat et l'échange sur ce point. Il est évident que parfois le lien est absent entre la question et la réponse donnée!!

j'en déduis que le 30/09/2016, l'ancien syndic me remettra la compta et autres, au revoir et merci

Oui c'est bien comme cela que cela fonctionne. sauf si l'ACP décidait de poursuivre votre ancien syndic en justice pour faute professionnelle. Raison pour laquelle je vous demande depuis le début s'il y a des problèmes avec votre ancien syndic ou pas.

Mon expérience 1:
En syndic sortant, après avoir clôturé l'année et fait la répartition, j'ai présenté moi-même les comptes et la répartition de l'année comptable précédente, finie depuis quelques mois. Pour la petite histoire, c'était ma 2e AG comme syndic, et la première avait lieu "en même temps"... Il y avait un conflit avec le nouveau syndic, mais pas avec la copropriété. Quelques propriétaires téléguidés par l'ancien syndic ont tenté de torpillé les comptes, mais ont été botté en touche par quelques propriétaires qui m'étaient favorable.

Les comptes ont été approuvé sous réserve de quelques petites modifications mineures à faire par le nouveau syndic, et le quitus m'a été donné sous réserve d'un brol ou l'autre qui a été réglé dans la semaine.

Mon expérience 2:
Ma société de syndic a été congédiée sur le champ lors d'une AG (ou AGE? je ne sais plus) Les comptes ont été remis, les facturiers aussi. J'ai obtenu l'approbation de mes factures et de leur encodage, mais pas de ma gestion. La comptabilité n'a jamais été approuvée pour permettre un procès fleuve. L'affaire a duré 10-15 ans, jusqu'à ce que j'ai la peau du syndic qui m'avait succédé. A ce jour, la comptabilité de l'époque n'a jamais été approuvée et tout le monde s'en fout.

Mon expérience 3:
Lors de l'AGO, j'ai présenté mes comptes, obtenu leur approbation, obtenu décharge. Ensuite, lors de la même AGO, mon contrat n'a pas été renouvelé. Le nouveau syndic a reçu les archives, et je n'ai jamais dû revenir pour présenter les quelques mois de ma gestion entre la fin de l'exercice comptable et l'AGO qui n'a pas renouvelé mon contrat.

La loi sur la copropriété de 2010, n'impose pas seulement la mise en conformité de l'acte de base!!

Cette loi fait 18 pages...

http://www.sogesco.be/loi2010.pdf

1.    A quelle intervention réagissez-vous ?

2.    Que souhaitez-vous corriger et mettre en avant ds le contexte de la discussion ?

3.    La loi du 2 juin 2010   modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion   a été publiée au moniteur belge du 28 juin 2016 . Elle comporte 19 articles (en français et en néerlandais) qui peuvent être lus dans les 2 langues  aux pages 39717 à 39726   de la publication du 28 juin 2016 . Les articles  1 à 18 concernent des articles du code civil (de l'article  577-3 à 577-14) l'article 19 contient 3 paragraphes relatifs à l'entrée en vigueur de la loi ou de dispositions de celle-ci , à l'adaptation des statuts et à la traduction de documents.

4.    Le document que vous mettez en lien concerne le code civil et non à proprement parler la loi du 2 juin 2010. Ainsi dans le document mis en lien est repris l'art. 577-2 qui n'a pas fait l'objet d'un article ds la loi du 2 juin 2010. Ainsi, dans le document que vous mettez en lien, il n'est nullement question de l'article 19 de la loi du 2 juin 2010. Par ailleurs, le document en lien n'est pas la version consolidée actuelle des dispositions des art. 577-3 à 577-14, CC. Des modifications légales ont été apportées à la loi du 2 juin 2010 notamment par une loi du 15/5/2012.  Le texte mis en lien est partiellement dépassé.

C'est bien pour cela que j'ai demandé à plusieurs reprises à MarcoBrux, quel était le problème exactement.

Il n'a pas répondu, donc je suppose qu'il souhaitait une discussion purement théorique.

J'ai répondu on exposant le problème et en le rappelant à plusieurs reprises!je m'exprime peut être mal ou je ne me fais pas comprendre c'est possible. de ces échanges, j'en déduis que le 30/09/2016, l'ancien syndic me remettra la compata et autres, au revoir et merci.?

Bref la cloture dont vous débattez me parait bien théorique et inadaptée à la pratique en copropriétéS

C'est bien pour cela que j'ai demandé à plusieurs reprises à MarcoBrux, quel était le problème exactement.

Il n'a pas répondu, donc je suppose qu'il souhaitait une discussion purement théorique.

En pratique ( en copropriété) , même après une soi-disant cloture Il y a toujours  dans les comptes ultérieurs des "surprises" financières à payer en espèces sonantes et trébuchantes  et sans que l'attention des copropriétaires  ait été attirée  par :
- le comptable/syndic avec un mot d'explication joint aux comptes ....
- le CAc qui soyons honnêtes font rarement rapport nonobstant la loi ( ou alors publiez-nous des exemples sur le forum merci) en copropriété..

L'auteur des comptes aura toujours une bonne excuse parce qu'il n'est que le comptable qui fait les comptes et le syndic qui passe les commandes ( à payer) dira qu'il n'avait pas encore reçu toutes les factures pour les dépenses engagées antérieurement au 30.XX

Il y a donc toujours des "surprises" et surtout si les montants sont litigieux....

Bref la cloture dont vous débattez me parait bien théorique et inadaptée à la pratique en copropriétéS

GT a tout de même raison de souhaiter encadrer les sujets de discussion par le texte réglementaire afférant à ce dont on discute

@dach
dach a écrit :
    "1)...le nouveau syndic doit juste reprendre le solde de chaque poste et non ré-encoder chaque mouvement.
    2)...La clôture ne concerne que la fin d'exercice. Je comprend pas la justification d’honoraire supplémentaire puisque dans tout les cas le syndic ne devra faire qu'une clôture par an qu'il y ai changement de syndic ou non"

1) cette opération n'est ce pas une clôture?puisque vous parlez de reprendre les soldes?j'ai l'impression que bcp d'intervenants pensent que l'ancien syndic doit clôturer les comptes( question de responsabilité) et donc à mon sens il faut une décharge ou pas.
2)clôture par l'ancien syndic au 30/09/2017 et clôture par le nouveau syndic au 31/12/2017 de la partie qui le concerne( 4tr2017) donc 2 clôtures!. je me trompe?

Je ne pense pas que reprendre les soldes des mois précédents d'un même exercice soit une clôture. Il me semble que lorsque les comptes étaient tenu sur papier/registre, on reportait chaque solde d'une page au début de chaque nouvelle page. C'était aussi le cas en fin de mois ou de trimestre.

Une clôture annuelle c'est bien plus que reporter les soldes sur l'exercice suivant. C'est en autre: répartir les charges et produits sur le bon exercice, ajouter les factures à recevoir, reclasser les créances et dettes long/court termes, effectuer les régularisations des imputations provisoires, imputer les amortissements éventuels, affecter le solde des comptes de charges et produits (Valeurs à reporter au bilan dans le cas d'une ACP), etc.. Et dans le cas une ACP il y a lieu aussi repartir des charges entre lots selon les statuts. Le tout devant être approuvé par l'AG.

La décharge ou quitus est tout autre chose. D’abord elle est accordée par le mandant (l'ACP) à la demande exprès du mandataire (le syndic). Cette décharge concerne potentiellement l'ensemble de la gestion du mandataire et non la validité des comptes de l'ACP. Les compte peuvent être valide même si une facture a été comptabilisée et payée indument car les prestation n'ont pas été effectuée par exemple.

Notez que j'ai vu une demande de décharge du syndic implicite par contrat : "Il est convenu que le syndic reçoit décharge tacite à la fin de sa mission avant la remise du dossier de l'immeuble à son successeur..."
Donc prudence !!

Je reprends l'historique de cette discussion jusqu'à votre intervention précitée dans laquelle vous reprochez de ne pas répondre à la question de MarcoBrux : faut-il ou non  convoquer une assemblée générale extra pour donner quitus à l'ancien syndic (dont le mandat se termine le 30/9/2016 ?

Les questions initiales de MarcoBrux
Dans ce cas précis, ne serait-il pas, d’après vous, plus facile que le syndic actuel ne clôture pas les comptes ? le nouveau syndic ré-encode toutes les opérations et  clôture lui-même l’exercice (3 mois plus tard) après avoir reçu les décomptes (consommations) ? Ou pensez-vous le contraire ? Dans ce cas-ci auriez-vous des détails précis de comment faire ?

Des questions complémentaires
Cela voudra-t-il dire qu'il faut convoquer une assemblée générale extra pour donner quitus à l'ancien syndic ??
Quand et comment peut-on donner quitus ou pas à l’ancien syndic?

L'intervention de Luc
@marcobrux
Mon ACP se retrouvera peut-être dans une situation analogue:
- changement de syndic
- trois syndics pro agréé IPI se présentent
- un CP veut/voulait reprendre de fait avec le "support" d'un agent IPI agréé (ou l'inverse - on le saura dans quelques jours).
- problème pour faire une séparation claire entre les décomptes avant et aprés le 30.06.2017
Questions préalables, pour pouvoir être utile:
1. Votre ACP compte 20 appartements au plus? dans mon cas: oui
2. Si non vos statuts ont été coordonnées avant le début de l'année comptable 2017? dans mon cas: non.
Du contexte, ressort-il que Luc veuille répondre à l'intervention la plus récente de MarcoBrux portant sur la tenue dune AGE lorsqu'un syndic succède à un autre afin de lui donner quitus  ?  (note : la question se pose non seulement en cas de révocation du syndic mais lorsqu'un nouveau syndic est élu sans que le précédent n'aie été révoqué) .
Apparemment Luc s'attaque à la problématique de la séparation entre les décomptes faits avant ou après une date bien déterminée et non précisément  à une ou plusieurs questions initiales ou à la questions complémentaire de MarcoBrux . Le lien entre les différentes questions posées par MarcoBrux n'est malheureusement pas établi à ce jour par Luc de sorte que la pertinence des questions posées à MarcoBrux ne peut actuellement être retenue avec certitude . Celle-ci apparaîtra éventuellement ultérieurement (aux bons soins de Luc).

Mon intervention
Dès lors que d'une part l'énoncé de la discussion est "changement de syndic et reprise de la comptabilité" et que d'autre part Luc pose à MarcoBrux une question sur le nombre de lots que sa copropriété compte (Votre ACP compte 20 appartements au plus?  ) et que par ailleurs le cadre de la tenue de la comptabilité que doit tenir le syndic est visé à l'article 577-8, § 4, 17°, CC, je suis intervenu pour poser une question "  L'information préalable à communiquer (par MarcoBrux à la demande de Luc) ne devrait-elle pas porter sur le type de comptabilité de l'association concernée : comptabilité en partie double ou comptabilité simplifiée ?" Il s'agit d'une question et non d'une affirmation, étant entendu que Luc n'a pas justifié la pertinence de sa première question.
Quant à la seconde question de Luc, j'en ignore également la pertinence.
Ne sachant où Luc voulait en venir avec sa seconde question, je me suis limité à attirer son attention sur le différence entre "adaptation " et "coordination" et sur la caducité des dispositions statutaires non conformes aux dispositions légales. 

A cet instant, vous l'avez remarqué, je n'ai pas réagi aux questions de MarcoBrux mais uniquement à celles que Luc lui a adressé.
A proscrire ? A éviter ? Peut-être. Il pourrait être défendu que la lisibilité de la discussion en serait améliorée.

Je vous cite :
"Au début, j'aimais bien lire vos (Luc & GT, et d'autres...) commentaires éclairés ou orientés sur toutes sortes de points, même si ça part dans tous les sens sans plus s'occuper de fournir une réponse à la question initiale. Mais j'ai l'impression que c'est maintenant devenu le cas dans tous les fils et on ne reçoit plus que très difficilement une vrai réponse simple à une question. Tout est toujours creusé, approfondi, mélangé,... sur des fonds théoriques et légalistes bien loin des préoccupations de la plupart des acp qui vivent normalement leur vie."

Je comprends le désarroi ou l'agacement du lecteur de certaines discussions lorsqu'elles vont dans tous les sens cad lorsqu'elles s'écartent du sujet tel qu'il a été introduit par l'initiateur de la discussion. Parfois, bien souvent, trop souvent la discussion dévie vers un sujet (annexe, proche, éloigné) suite à l'intervention de l'un ou l'autre. C'est une constatation. Comment réagir à ces interventions "déplacées" dans une discussion ? Ouvrir une nouvelle discussion ? Ne pas réagir alors que parfois des énonciations erronées sont rédigées et les laisser se propager ?
Quant   aux questions , elles ne permettent pas toujours de donner une réponse simple pour différentes raisons. Tout d'abord lorsque les éléments de fait et de droit ne sont pas communiqués. Ensuite parce que loi ne répond pas à toutes les questions, la jurisprudence et la doctrine viennent alors à la rescousse.  Une réponse se doit alors d'être nuancée.

Personnellement, j'essaie de faire preuve de pédagogie en justifiant mes postions sur base de textes légaux que je cite. en espérant que le lecteur les lise et les comprenne. Et il tirera ses propres conclusions. J'essaie de lui fait part de pistes de réflexion qu'il confrontera à sa propre situation et à son vécu. Prétextant ou non des questions d'ordre pratique, il n'appliquera pas des dispositions légales . Je ne pourrais que le constater dans mes interventions sans nécessairement porter de jugement.  Je ne me substitue pas à lui.
D'autres assènent sans plus leurs positions.

Ceci dit, Max11, c'est toujours avec intérêt que je lis vos interventions que je trouve trop rares.

J'ajouterai que, moi aussi, l'envie m'a pris de laisser la place à d'autres d'intervenir dans certaines discussions.

Cette loi fait 18 pages...

http://www.sogesco.be/loi2010.pdf

C'est à vous qu'il incombera, en tant que nouveau syndic, d'obtenir décharge et quitus pour les comptes 2017 clôturés comme il se doit au 31 décembre 2017, lors d'une AGO/E qui se déroulera en 2018 (la quinzaine devant être fixée dans l'Acte de Base (loi de 2010))