Attention à la date d'entrée en vigueur

http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu … ighlighted

2. Entrée en vigueur: le 1er janvier 2013.
Les nouvelles dispositions s'appliquent donc aux conventions :
- conclues à partir de cette date ;
- conclues antérieurement à cette date mais sous une condition suspensive qui se réalise à partir de cette date . Dans ce cas, les acquéreurs seront tenus de maintenir leur résidence principale dans le bien acheté lui-même et en cas de non-respect de cette condition, les droits complémentaires dus ne seront pas majorés par l'intérêt légal.

Utilisatric95 a acheté son bien en 2015 et les dispositions de l'ordonnance du 22 novembre 2012 modifiant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe relative à l'obligation du  maintien de la résidence principale dans le bien acheté lui-même pendant une durée ininterrompue de cinq ans à compter de la date d'établissement de la résidence principale dans l'immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

Malheureusement le solution envisagée par Valentine (mise en location) n'est donc pas exploitable.

Si utilisatrice95 avait acheté son bien avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 22 novembre 2012, les anciennes dispositions lui auraient été applicables de sorte que la solution envisagée par Valentine aurait pu voir le jour sans pénalité fiscale.

Valentine a écrit :

Sans certitude que l'idée que je vais proposer puisse fonctionner mais pourquoi ne pas louer votre bien (en espérant que le loyer couvre le prêt bien sur...)?
Si je ne me trompe pas, si votre achat date d'avant 2017, il faut nécessairement résider pendant 5 ans mais à Bruxelles, pas forcément dans le bien en question. Ce serait peut-être une solution ?

Cette affirmation ne me paraît pas correcte: initialement, c'était "rester à Bruxelles", mais cela a été corrigé ensuite: il faut rester domicilié dans les lieux.

Ensuite = voici quelques années

Le Moniteur belge du 4 décembre 2012 a publié l'ordonnance du 22 novembre 2012 modifiant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.

1.1. Modification de la condition de maintien de la résidence principale (art. 46bis al. 6, rubrique 2°, point c) et 212bis al. 2, rubrique 2°, point b) du C. enreg. Rég. Brux.-C. - art. 2, premier tiret et art. 3, premier tiret de l'ordonnance).
Avant la présente ordonnance, les acquéreurs devaient s'engager à maintenir leur résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue de cinq ans à compter de la date d'établissement de leur résidence principale dans l'immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.
L'ordonnance remplace cette condition de maintien de la résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue de cinq ans à compter de la date d'établissement de la résidence principale dans l'immeuble pour lequel la réduction a été obtenue par celle de l'obligation de maintien de la résidence principale dans le bien acheté lui-même pendant une durée ininterrompue de cinq ans à compter de la date d'établissement de la résidence principale dans l'immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu … ighlighted

Sans certitude que l'idée que je vais proposer puisse fonctionner mais pourquoi ne pas louer votre bien (en espérant que le loyer couvre le prêt bien sur...)?
Si je ne me trompe pas, si votre achat date d'avant 2017, il faut nécessairement résider pendant 5 ans mais à Bruxelles, pas forcément dans le bien en question. Ce serait peut-être une solution ?

Cette affirmation ne me paraît pas correcte: initialement, c'était "rester à Bruxelles", mais cela a été corrigé ensuite: il faut rester domicilié dans les lieux.

Sans certitude que l'idée que je vais proposer puisse fonctionner mais pourquoi ne pas louer votre bien (en espérant que le loyer couvre le prêt bien sur...)?
Si je ne me trompe pas, si votre achat date d'avant 2017, il faut nécessairement résider pendant 5 ans mais à Bruxelles, pas forcément dans le bien en question. Ce serait peut-être une solution ?

Quelles sont vos sources pour avancer (précautionneusement) votre affirmation?

@GT: dans le langage Grmffien, il vous faisait un compliment pour la qualité de vos interventions documentées.
Don't worry.

Merci Mr le Traducteur...

Mon message était sans doute inhabituellement premier degré et direct.... J'ai pris GT par surprise...

D'autre part, autant j'apprécie les interventions formatrices et informatrices de GT, autant les commentaires basés sur les expériences bonnes ou mauvaises, arrangeantes ou légalistes, sont tout aussi intéressants.

Cette diversité de commentaire permet aux demandeurs d'y retrouver des explications au niveau de chacun...

grmff a écrit :

Merci GT. C'est toujours un plaisir de lire le fruit de vos recherches et de partager vos expériences...

On lance une question en l'air... GT s'y lance et trouve les infos légales et précises. C'est d'un pratique!

Je cite l'initiatrice de la discussion

"Je me suis renseigné, nous devons habité l'appartement pendant 5 ans consécutif après la signature chez le notaire sous peine de devoir rembourser le montant de l'abattement ainsi que de devoir payer une amende".

"Ma question est: en prouvant que nos revenus ne nous permettent plus de suivre au niveau des charges de l'immeuble, est-il possible qu'on nous accorde une sorte de "recours" ou est-il vraiment impossible de revendre?"

Quant à la question, telle que je la comprends, elle porte sur la possibilité de vendre le bien sans remboursement de l'abattement et sans devoir payer une amende.

Grmff ,suis-je hors sujet en apportant une correction après la lecture de la question parlementaire de Monsieur de Clippele?

Je cite :
"Ainsi, il n’y a pas d’amende en cas de non-respect de ce délai de cinq ans"

"On" lance une question en l'air : s'agit-il de l'initiatrice de la discussion ?

"GT s'y lance et trouve les infos légales et précises. C'est d'un pratique!"

J'essaie de documenter mes interventions. Ainsi, elles peuvent être soumises à critique .
Ce sont souvent des interventions dont les fondements sont communiqués.

A défaut, Pierre dira blanc, Paul dira noir. Comment débattre si ce n'est sur base de textes ?

@GT: dans le langage Grmffien, il vous faisait un compliment pour la qualité de vos interventions documentées.
Don't worry.

Merci GT. C'est toujours un plaisir de lire le fruit de vos recherches et de partager vos expériences...

On lance une question en l'air... GT s'y lance et trouve les infos légales et précises. C'est d'un pratique!

Je cite l'initiatrice de la discussion

"Je me suis renseigné, nous devons habité l'appartement pendant 5 ans consécutif après la signature chez le notaire sous peine de devoir rembourser le montant de l'abattement ainsi que de devoir payer une amende".

"Ma question est: en prouvant que nos revenus ne nous permettent plus de suivre au niveau des charges de l'immeuble, est-il possible qu'on nous accorde une sorte de "recours" ou est-il vraiment impossible de revendre?"

Quant à la question, telle que je la comprends, elle porte sur la possibilité de vendre le bien sans remboursement de l'abattement et sans devoir payer une amende.

Grmff ,suis-je hors sujet en apportant une correction après la lecture de la question parlementaire de Monsieur de Clippele?

Je cite :
"Ainsi, il n’y a pas d’amende en cas de non-respect de ce délai de cinq ans"

"On" lance une question en l'air : s'agit-il de l'initiatrice de la discussion ?

"GT s'y lance et trouve les infos légales et précises. C'est d'un pratique!"

J'essaie de documenter mes interventions. Ainsi, elles peuvent être soumises à critique .
Ce sont souvent des interventions dont les fondements sont communiqués.

A défaut, Pierre dira blanc, Paul dira noir. Comment débattre si ce n'est sur base de textes ?

On lance une question en l'air... GT s'y lance et trouve les infos légales et précises. C'est d'un pratique!

Quant à l'amende

1.    Dans l'ancienne législation, applicable à partir du 1janvier 2003, l'amende égale au droit complémentaire, prévue en cas de déclaration inexacte de non-application de la règle d'exclusion et de non-respect de l'engagement d'établir la résidence principale à l'endroit du bien acheté avec le bénéfice de l'abattement, avait, en cas de non-respect de la condition au maintien de la résidence principale des acquéreurs dans le bien acquis, été remplacée par l'intérêt légal au taux fixé en matière civile, calculé sur le montant des droits complémentaires exigibles.
(Moniteur belge du 31 décembre 2002 (3ème édition) et errata (M.B. du 16 janvier 2003), a publié l'ordonnance du Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale du 20 décembre 2002 modifiant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, MB du 31 décembre 2002 (3ème édition) et errata (MB du 16 janvier 2003) .
Entrée en vigueur : le 1 janvier 2003.

Bref, dans la situation visée l'amende = l'intérêt légal au taux fixé en matière civile, calculé sur le montant des droits complémentaires exigibles.

2.    Dans la législation actuelle (Ord. Rég. Brux.-Cap. du 22 novembre 2012 modifiant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, MB 4 décembre 2012), l'amende consistant dans l'intérêt légal  dans la circonstance où l'acquéreur a transféré sa résidence principale dans un autre bien avant l'échéance du délai de 5 ans a été supprimée.

Bref, il n’y a plus d’amende (conventions conclues à partie du 1 janvier 2013)en cas de non-respect de ce délai de cinq ans, mais bien l’obligation de restituer l’abattement

Question parlementaire n° 157 de monsieur Olivier de Clippele du 24.01.2017

Questions et Réponses, Parlement Région de Bruxelles-Capitale, Session ordinaire 2016-2017, n° 27 du 15.03.2017, p. 72

Les cas de force majeure qui dispensent de restituer l’abattement

QUESTION

L’article 46bis, 2°, c), du Code des droits d’enregistrement a trait au maintien de la résidence durant cinq ans et dit ceci : « Sauf cas de force majeure, les mêmes droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’aucun d’eux ne satisfait à l’engagement visé au 2°, c), de l’alinéa 5. »

Ainsi, il n’y a pas d’amende en cas de non-respect de ce délai de cinq ans, mais bien l’obligation de restituer l’abattement ; il existe toutefois une exception, la « force majeure ».

Puis-je vous demander des explications au sujet de l’application qui en est faite par votre administration : quels sont les cas de force majeure ?

Avez-vous donné des instructions à ce sujet et à défaut pouvez m’expliquer les raisons qui vous ont conduit à ne pas prévoir de circulaire qui serait de nature à informer les acquéreurs amenés à quitter le logement avant l’écoulement du délai de cinq ans ?

Depuis que l’abattement permet une réduction de 21.875 euros, la question revêt un caractère crucial pour les finances des personnes concernées.

REPONSE

La question de savoir si l’on se trouve ou non en présence d’un cas de force majeure doit être résolue par les services compétents du SPF Finances suivant les principes du droit civil. L’acquéreur pourra garder le bénéfice de l’abattement s’il prouve que le non-respect de l’obligation résulte d’un évènement qu’il ne pouvait pas prévoir au moment de l’acquisition, qu’il n’a pas pu empêcher et qui rendait impossible l’obligation de maintenir la résidence principale dans l’immeuble acquis. Ces motifs doivent être prouvés et examinés au cas par cas.

Il n’est pas possible de dresser une liste exhaustive des motifs qui pourraient être considérés comme des cas de force majeure. C’est pourquoi aucune circulaire n’est publiée à ce sujet. L’ouvrage de référence « Droits d’enregistrement », tome III, n° III/8283 e.s., III/110, III/14082 e.s. de M. Werdefroy dresse une liste de cas pratiques qui ont été considérés comme des cas de force majeure par l’administration et/ou la jurisprudence, par exemple : le décès de l’acquéreur, une maladie grave ou un accident grave survenu à l’acquéreur, une modification de l’activité professionnelle, une modification de la vie familiale des acquéreurs (divorce, cessation de cohabitation), des troubles de droit (expropriation, déclaration d’insalubrité) et la violence physique ou morale. Ces différents cas ne constituent pas ipso facto une force majeure, ils doivent réellement avoir empêché l’acquéreur de remplir son obligation de maintenir sa résidence principale dans l’immeuble acquis. De plus, cette liste n’est pas exhaustive, d’autres motifs peuvent être admis sur la base de la définition générale de la force majeure.

N'existe-t-il pas une sorte de ruling fiscal qui permette d'obtenir une qualification de force majeure avant la mise en vente?

Effectivement
https://www.ruling.be/fr

Il  reste à établir que la personne concernée a les compétences pour introduire un dossier bien ficelé auprès du service du ruling afin d'obtenir une décision anticipée.

Les professionnels (avocats, services juridiques d'entreprises, comptables...) sont à priori mieux préparés pour adresser une demande au SDA.

Mais, en principe, rien n'empêche un citoyen d'agir seul.

Je précise et rectifie des interventions précédentes.

Non seulement, il n'existe aucune taxation d'une plus-value sur les biens immobiliers bâtis situés en Belgique vendus dans les 5 ans de leur acquisition lorsqu'il s'agit de l'immeuble d'habitation du contribuable (dans certaines circonstances seulement - art.93bis, CIR 92)  mais de plus lorsque la plus-value sur un bien immobilier bâti est taxable le taux d'imposition est non pas de 33% mais de 16;5% (art. 171,4°,e, CIR 92).
Le taux de 33% est applicable aux plus-values réalisées sur immeubles non bâtis si celle-ci est réalisée ds les 5 ans de l'acquisition.

Et tant qu'à être complet, le taux de 33 % pourrait être applicable sur des plus-values réalisées sur des immeubles bâtis dès lors que l'administration montre qu'il ne s'agit pas d'une opération patrimoniale classique mais spéculative.

Concernant le cas de force majeure, il est en tout cas certain que perdre son travail n'est en tout cas pas un cas de force majeure permettant à un locataire de résilier son bail sans préavis ni indemnité. Je ne vois donc pas pourquoi grâce serait accordée à des propriétaires!

L'analogie avec la législation sur le bail me semble pour le moins audacieuse.

Le décès, un divorce, la fin d'une cohabitation légale , des motifs médicaux graves, une maladie grave d'un membre de la faille ne sont pas des éléments permettant   à un locataire de résilier son bail sans préavis ni indemnité.

Et pourtant , en matière de TVA  réduite à 6% sur la construction de l'habitation et le remboursement de cet avantage au cas où la personne concernée n'a pas conservé son domicile pendant au moins 5 ans   , ces faits seraient considérés comme des cas de force majeure.