Les copropriétaires ont peu d'accès aux informations "techniques" de l'état des parties communes ....

C'est l'élément clé d'une manipulation.

Le Syndic n'est nommé que pour un an! Et il n'est que le bras qui exécute les décisions des CP prises lors de l'AG.
Par contre un CP demeure propriétaire en moyenne 30 ans!
A lui de s'organiser pour que son bien soit bien géré et de ne pas renouveler le mandat d'un syndic qui ne donnerait pas satisfaction!

Il est difficile de virer un syndic qui se vante d'avoir suivi des cours "comment manipuler une AG"' (je parle d'avant 2005 du temps de B. et W.).
Il est difficile de virer un syndic qui manipule l'information.
Il devient plus difficile si le syndic est soutenu par un CP qui a été ingénieur, professeur de management, sociologie et psychologie de groupe.
Est-c'est possible ? Je croisi que oui.

La preuve sera peut-être dans le cas de mon ACP fourni dans le futur. On verra. Je vous tiens au courant.

Pour la plainte pénale un des motifs secondaires est: intimidation.

@luc Une procédure pénale sur quelle base juridique ? BR XX ????

En essence "abus de confiance", mais les plaintes secondaires auront plus d'impact.
Actuellement je n'explique pas plus.

Une procédure pénale sur quelle base juridique ? BR XX ????

Vous voulez entamer une procédure pénale contre votre Syndic? Il n'a pas exécuté les décisions que vous avez prises en AG? Mais il suffit de le virer!!

Par contre un CP demeure propriétaire en moyenne 30 ans!

A lui de s'organiser pour que son bien soit bien géré et de ne pas renouveler le mandat d'un syndic qui ne donnerait pas satisfaction!

Si le syndic pro s'abstient à mettre ce point à l'OJ: déposez plainte à l'IPI pour non exécution de la loi et donc de l'Art. 78 de sa deontologie (et l'Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010) :

IPI a écrit :
Art. 78 L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi, de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le lie à son commettant.

C'est de la pure théorie.

Cela ne fonctionne pas dans la réalité.

L'iPI encourage les audiences à HUIS-CLOS pour cette raison.

...
Si quasi tout le monde trouve que le syndic/l'ACP donne une abondante information claire  et exhaustive sur les parties communes alors c'est parfait ( ironie cette fois-ci). On peut clore le sujet.

Je pense qu'il y a de votre part confusion entre le syndic et l'ACP. Effectivement le syndic à une vision à court terme (son mandat est à court terme), mais l'ACP a une durée de vie très longue. C'est donc l'ACP qui doit prévoir le long terme.
L'ACP se fait représenter et exécuter ses décisions par le syndic généralement pour une durée d'un an. C'est dans ces décisions que l'ACP via l'AG peut ou pas prévoir le long terme.
L'AG est représentée par les CP, c'est donc la majorité des CP qui décide ou pas de prévoir le long terme.
C'est donc dans une majorité silencieuse, inactive et/ou trop tranquille, soutenue par un syndic qui ne pense aussi qu'à sa tranquillité (à cout terme), que ce pose le problème de l'ACP sur le long terme.
Pour que le problème de l'ACP ne devienne pas le problème du CP prévoyant, ce dernier n'a pas d'autre choix de s'assurer des points suivants ;
- Que les archives de l'ACP sont complètes, à jour et bien transmis de syndic en syndic qui en a la charge de conservation.
- Que les ordres du jour des AG rédigés par le syndic comprennent bien, en temps et en heures, les propositions de résolutions concernant la conservation des parties communes (Inventaires, Inspections, Entretiens, Réparations, Réfections voir Rénovations).
- Que les Inventaires, Inspections, Entretiens, Réparations, Réfections et/ou Rénovations proposés sont en adéquation avec la réalité et les résultats des Inventaires, Inspections, Entretiens, Réparations précédents.
- De quitter le navire à temps si les autres CP sont prêt à couler (ou vous faire couler) pour avoir raison.

L'humain n'étant qu'un humain, renforcer les droits et obligations du syndic ne changera rien à mon sens à ce constat, cela va juste augmenter les coûts de gestion de l'ACP.

luc a écrit :

(...)
mais la réforme de GEENS va dans le futur règler ce problème. Une plainte pénale de copropriétaires-mandataires d'ACP est une plainte pénale d'ACP contre un CP et pas une dispute entre voisins.

De quel problème s'agit-il concrètement ?

On me reprochait de citer l'ACP concernant des décisions d'AG et d'obtenir raison, prendre des photos de pierres et d'avoir tombé sur un mandataire qui avait pris mon carnet de notes.
Les 4 étaient des CP, avec les fonctions de gérant du syndic, de commissiaire aux comptes, de président du conseil de gérance, En plus 3 personnes non-CP: l'avocat de l'ACP, l'adminstrateur du courtier d'assurances et la firme du syndic.   

Loi copropriété - Recommandations: rien
Nouveau Code Civil: voir plus bas.

Attendre la publication du projet de loi concernant le Code Civil. Il veut surtout améliorer la médiation.
Lire La réforme de la justice se poursuit

(...)
mais la réforme de GEENS va dans le futur règler ce problème. Une plainte pénale de copropriétaires-mandataires d'ACP est une plainte pénale d'ACP contre un CP et pas une dispute entre voisins.

De quel problème s'agit-il concrètement ?
Où ce problème est-il abordé dans la réforme GEENS ? ou dans quelle recommandation du groupe d'experts qui a rendu un rapport au Ministre?
Comment ce problème sera-t-il concrètement résolu ?

Idem pour le pognon " Au niveau du Commissaire aux comptes, souvent son contrôle est juste formel et superficiel sur les pièces de l’année. Le contrôle de la mise en concurrence, de l'opportunité de la dépense, de sa cohérence sur une ligne de temps, tout cela est absent, de même que les liens éventuels entre le syndic et d'éventuels conflits d'intérêts.

L'AG composée de personnes parfois d'âge mûr veulent « avant tout être tranquille » et voteront l'approbation des comptes les yeux fermés, nonobstant toute plainte de l'un ou l'autre copropriétaire grugé et jugé « ennuyeux ». A partir du moment où les comptes ont été approuvés, le Juge ne fera plus de contrôle, que à la marge, même en cas d'erreur, le copropriétaire devra payer ce qu'il y a dans les comptes et qui le concerne.

Car c’est la jurisprudence belge. Ne parlons pas du recours individuel théorique mais financièrement impraticable devant le Juge de Paix pour un copropriétaire isolé pour un enjeu de quelques centaines d'euro ou moins pour lui. Les faux comptes approuvés auront force de loi. lu sur internet dans un site d'un citoyen belge dénoncant des dérive"

Le premier qui dit la vérité.................................

Le citoyen est un avocat.

La source du texte en italique:
https://onlinesolutionattorney.be/fr/Bl … es-justice
Dérives belges de Justice – Par Roger LUYCKX, Avocat

Vous avez raison, mais pas à 100%

D'accord, mais la solution est de détailler la mission du Commissaire en exécutant l'Art. 577-8/2 CC comme impérativelent décidé par la loi.
Si le syndic pro s'abstient à mettre ce point à l'OJ: déposez plainte à l'IPI pour non exécution de la loi et donc de l'Art. 78 de sa deontologie (et l'Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010) :

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Le Juge nommera un expert comptable, si le CP apporte quelques preuves concrets et simples. Même pour une petite ACP.
j'ai obtenu deux jugements dans ce sens pour 1999-2011 et 2013-2015/2017. Le premier fois je me suis fait persuader à simplifier le contrôle. En effet je me suis heurté à un contrôle trop formel et très surperficiel. Maintenant le contrôle est comme il le faut, mais je dois encore faire attention. Actuellement et suite à l'audit très négatif du reviseur, les CP se fâchent plus contre moi, mais de plus en plus contre certains mandataires.

Dans mon cas l'enjeu est plus grand, vu le volume de ma copropriété. Actuellement de mon coté un montant de six chiffres et du coté de l'ACP envers le syndic un montant global de sept chiffres. Il est donc rentable d'y consacrer plus de moyens. Mon budget est en principe 10% du gain possible vu sur long terme. Il a été dépassé par la procédure pénale contre moi durant une dizaine d'années, mais la réforme de GEENS va dans le futur règler ce problème. Une plainte pénale de copropriétaires-mandataires d'ACP est une plainte pénale d'ACP contre un CP et pas une dispute entre voisins. J'ai été acquitté. Cela m'a couté beaucoup, mais je suis dans la possibilité de récuperer mes frais. L'AG à le choix: payer soi-même ou faire payer l'assurance des mandataires en faute.

L'AG composée de personnes parfois d'âge mûr veulent « avant tout être tranquille » et voteront l'approbation des comptes les yeux fermés, nonobstant toute plainte de l'un ou l'autre copropriétaire grugé et jugé « ennuyeux ». A partir du moment où les comptes ont été approuvés, le Juge ne fera plus de contrôle, que à la marge, même en cas d'erreur, le copropriétaire devra payer ce qu'il y a dans les comptes et qui le concerne.

Car c’est la jurisprudence belge. Ne parlons pas du recours individuel théorique mais financièrement impraticable devant le Juge de Paix pour un copropriétaire isolé pour un enjeu de quelques centaines d'euro ou moins pour lui. Les faux comptes approuvés auront force de loi. lu sur internet dans un site d'un citoyen belge dénoncant des dérive"

Le premier qui dit la vérité.................................

Est-il si difficile d'accepter que votre expression a été imparfaite ?

Mais je l'accepte parfaitement et je vous dis merci pour chacun de vos questionnements ( maieutique) intelligents que j'apprécie sincèrement
( Il n'y avait pas d'intention ironique).

Si quasi tout le monde trouve que le syndic/l'ACP donne une abondante information claire  et exhaustive sur les parties communes alors c'est parfait ( ironie cette fois-ci). On peut clore le sujet.

Gt est notre Maître en maïeutique 

C'est excellent.

Ce thème de gestion "opaque" évoque le fait que pour prendre des décisions de gestion des parties communes d'un immeuble il convient d'être  informés de leur état technique  parfait, à surveiller, à faire ou trop tard il faut tout reconstruire ( l'age de la chaufferie, l'age du toit, les sinistres ....).  (...)

Dans le contexte quel sens donnez-vous au mot "maïeutique" ? Est-il bien choisi ?
"Grand Maître" accompagné d'un smiley ,"excellent" : je crois percevoir l'ironie, la moquerie.
Je veux croire que celle-ci n'est pas indigente d'esprit comme le supposait La Bruyère.

Comment comprendre une situation si elle n''est pas exposée clairement ? Le langage n'est-il pas  un outil commun pour nous exprimer ? N'est-ce pas Boileau qui affirmait que ce qui se concevait bien s'énonçait clairement et que les mots pour le dire arrivaient aisément ?

Est-il si difficile d'accepter que votre expression a été imparfaite ?

Quant à la situation que vous décrivez, elle a déjà fait dans un passé récent l'objet dans votre chef d'interventions.  Vous revenez à la charge sur le même thème sans que je perçoive un élément nouveau.