Si les pros refusent de preter a 12% je le frais pas a 9%.

Avec entre autres le passage suivant:

Quel est le rendement attendu pour les investisseurs ?

Il s'élève à 9 %. L'opération s'étend sur 24 mois, le temps de vendre les 28 appartements (de 260.000 à 620.000 euros HTVA, Ndlr), dont la livraison est prévue en juin 2018. Il s'agit d'une bonne opération pour nous puisque elle a permis de remplacer des bailleurs externes qui souhaitaient quitter le projet et qui étaient rémunérés à un taux de 12 %.

Pourquoi ne pas orienter vos investisseurs et vous même vers de type de solution?

Conseil du Notaire dans ma situations particulière:  PQ ne pas simplement acheter a plusieurs en indivision?
-Cela réponds a une partie du problème: le premier investissement avec des amis, mais pas a l idée que j avais de dupliquer l idée avec des investisseurs "lambda".

C'est l'évidence même. On n'est plus dans les années 80 où il était encore intéressant de placer son patrimoine immobilier dans une société.

Et pourquoi l'investisseur lambda irait selon vous plutôt acheter des parts de votre société plutôt que d'acheter des actions de Home Invest Belgium qui gère exactement le même business que celui que vous voulez monter, mais sans l'équipe spécialisée qu'ils possèdent?

J'ai rencontré dernièrement un "développeur immobilier".

Il cherche pour compte de tiers un immeuble à acheter, il monte le dossier du projet avec devis des travaux, budget, mode de location spécifique pour la banque.
Le tiers achète l'immeuble suivant projet avec ou sans crédit, et le développeur se fait payer pour avoir cherché l'immeuble, pour faire la gestion des travaux et des démarches administratives.
Le développeur fait ensuite la gestion, et se fait payer pour la gestion. L'investisseur reste les mains dans les poches...

C est un modèle intéressant ;-) 
En gros je voulais faire exactement cela, mais au lieu d en retirer un salaire je voulais en retirer des "parts de l'immeuble"
Pour profiter aussi de l effet de levier du prêt bancaire.

Je verrai ce que 2018 m apporte. Pour le moment je dois suspendre mes ambitions jusque mi-Janvier.

Il cherche pour compte de tiers un immeuble à acheter, il monte le dossier du projet avec devis des travaux, budget, mode de location spécifique pour la banque.
Le tiers achète l'immeuble suivant projet avec ou sans crédit, et le développeur se fait payer pour avoir cherché l'immeuble, pour faire la gestion des travaux et des démarches administratives.
Le développeur fait ensuite la gestion, et se fait payer pour la gestion. L'investisseur reste les mains dans les poches...

Pour ceux qui on suivit:  voici les reponses que j ai de professionnels

La solution Grmff ( SPRL et on ne libère pas le capital de toutes les parts de la même façon) est légal.  Le calcul propose par Grmff est aussi juste.
Mais ( oui y en a toujours..) il faut "justifier" pourquoi on ne libère pas toutes les parts de la même façon. L intervention d un réviseur peut être souhaitable.

La solution de GT, SA avec parts bénéficiaires, idem il faut les justifier, et le problème de cette justification est l évaluation d'un apport en entreprise postérieur a la création des parts.

Conseil du Notaire dans ma situations particulière:  PQ ne pas simplement acheter a plusieurs en indivision?
-Cela réponds a une partie du problème: le premier investissement avec des amis, mais pas a l idée que j avais de dupliquer l idée avec des investisseurs "lambda".

Conseil fiscaliste: déplacer ma résidence fiscale et devenir gestionnaire ( bref je reçois un salaire mais je ne suis pas taxe sur ce salaire). On sort totalement de la discussion immobilier ici donc je ne m étale pas sur ce forum.

Dans les deux cas, solution complexe qui demande une réflexion avec mes "investisseurs" potentiels.  Rien avant 2018.

Je remercie encore les intervenants pour leur conseils super utiles.
Steph.

Pour les rois des dividendes, j'ai joint un article de l'Echo et vous y voyez en première position Quest For Growth avec plus de 10% de rendement dividendaire.

Mais ça ce n'est pas une SIR c'est une Pricaf

J'avoue que les infmrations m'interessent et sont utilises, mais j'ai une auttre representation en analysant home invest.:

D'abord le cours:

La courbe sur les 5 dernières années n'est pas aussi impressionnante que dans votre post, mais surement par le type de graph le mien n'est pas logarithmique. Ca reste une belle progression sur 5 ans, mais une perte sur la dernière annee. 

Ensuite les dividendes:

Encore une fois, en 2016, 0,25 brut par action, pour une action a 92 euros on est loin des 8% de dividendes.
(2015: 3,75  -2014 : 3,5 )
Idem qu'ai je rate?

Car avec les chiffres que je vois utilisant mon compte, je n arrive pas a ces 8% de dividendes, et le cours de l action ne me fait pas rêver non plus. Et je me demande si je n ai pas rate quelque chose.

Mes amis sont Belges, et ils n'ont pas envie de gérer un bien ni de chercher un bien a acheter, ils ont leurs raisons.

C'est pour ce type d’investisseurs qu'existent des SIR telles que Home Invest Belgium

Voir ici

Home Invest Belgium est spécialisée dans l’investissement immobilier résidentiel. Au fil des ans, elle a constitué un portefeuille comptant 46 sites et 3 projets de développement dont la juste valeur totale est estimée au 30/06/2017 à ± € 430.3 millions.

Les loyers sont retournés aux investisseurs sont forme de dividende.

L'évolution du cours est aussi très impressionnant

3. Visez les champions…

Parmi les sociétés qui paient les plus beaux dividendes, on pointe les sociétés immobilières réglementées (SIR).

Voir ici

.

2: mes investisseurs sont des amis, qui veulent investir dans l'immobilier en Belgique. (ils ont chacun leurs raisons).
(...)
Je vis en Espagne et je compte acheter en Espagne.
.

Difficile de suivre

panchito a écrit :

Evidemment si vous êtes résident espagnol (et donc plus taxable en Belgique) cela change tout!

Et pourquoi créer une société de droit belge (plutôt qu'espagnol aux conditions prévues par la législation locale) alors que les biens immobiliers à acquérir par la société (si j'ai bien compris) seront situés en Espagne ?

Quels sont les avantages ?

La société de droit belge ne serait pas taxée en Belgique ? 

Le chemin est de plus en plus compliqué.

Non non, on mélange, je suis résident Belge taxe en Belgique.
Mais je passe la plupart de mon temps en Espagne
Je connais le marche  Belge pas celui Espagnol donc tant que je ne le connais pas j investis la ou je connais.
Plus tard j aimerais investir en Espagne.

Bref oublions l Espagne pour le moment rien a voir avec la discussion je répondais juste a une question.

Mes amis sont Belges, et ils n'ont pas envie de gérer un bien ni de chercher un bien a acheter, ils ont leurs raisons.
L important, ils  aiment les 2 solutions proposées. Et on a discute toute la liste des problèmes potentiels que Grmff mentionnait dans son post.

Evidemment si vous êtes résident espagnol (et donc plus taxable en Belgique) cela change tout!

Et pourquoi créer une société de droit belge (plutôt qu'espagnol aux conditions prévues par la législation locale) alors que les biens immobiliers à acquérir par la société (si j'ai bien compris) seront situés en Espagne ?

Quels sont les avantages ?

La société de droit belge ne serait pas taxée en Belgique ? 

Le chemin est de plus en plus compliqué.

mes investisseurs sont des amis, qui veulent investir dans l'immobilier en Belgique. (ils ont chacun leurs raisons).

Je comprends parfaitement qu'on veuille investir dans l'immobilier mais pourquoi vos amis avec leurs fonds n'iraient pas trouver leurs banquiers pour décrocher un prêt et profiter de l'effet de levier? Surtout qu'avec un prêt, vous n''êtes pas taxé à l'IPP. La gestion des biens les effraie? La coordination des corps de métier aussi? Mais s'ils achètent des biens relativement récents sans travaux à prévoir, après avoir signé le bail, il suffit d'attendre chaque mois que le loyer tombe...dans la plupart des cas.

Donc je ne comprends par leur motivation non plus...

Je ne comprends pas bien l'avantage que vous auriez de placer votre patrimoine immobilier dans une société. C'est une formule qui avait le vent en poupe pour les grands patrimoine dans les années 80 car c'était vraiment très avantageux fiscalement, mais cela ne l'est plus du tout maintenant.

Vous dites que vous avez 2 investisseurs qui vont constituer la capital de la société, capital avec lequel vous allez acheter les biens. Mais pourquoi iraient-ils investir dans votre société alors qu'il y a des holdings belges qui versent des dividende de 8%?

Votre business plan prévoit des dividendes plus élevés?
Et ces investisseurs vous êtes surs qu'ils vont vous rester fidèles? Ce sont des amis de longue date? Des membres de votre famille?

Je vous pose ces questions, car j'ai connu des cas où tout va très bien jusqu'au jour où les actionnaires (surtout si vous n'êtes que 3) ne s'entendent plus et/ou on des divergences sur la stratégie à adopter...

Bref, je trouve cela bien compliqué et bien risqué alors que l'immobilier est le seul placement que vous pouvez faire sans en avoir l'argent.

Il vous suffit de trouver un banquier qui vous suit pour acheter le bien que vous voulez, par contre impossible d'avoir un prêt pour toute autre forme de placement (actions, fonds, obligations etc...)

Donc pourquoi recourir à un montage aussi compliqué?

J'ai vu que vous aviez déjà des biens en location, donc pourquoi ne pas utiliser l'effet de levier que seul l'immobilier permet?

Surtout qu'il y a énormément de frais liés à la création d'une société et à sa gestion..

Ce sont de tres bonnes questions.

J'essaye de répondre au mieux point par point.

1: les dividendes, je suis intéressé par le noms de quelque sociétés de holding qui offrent 8% de dividende, car si en effet  au lieu d investir 10.000 euro dans un immeuble je peux les mettre quelque part qui me rapporte 8% certain, je choisirais cette option dans bcp de cas.  Je suis frileux et je doute de ces 8% de dividendes, mais mon doute peut simplement venir d'un manque de connaissances de ma part.  Si vous avez des exemples, je suis preneur en MP si besoin.
(je suis a 10% sur mon portefeuille d action sur 10 mois, mais je suis "actif", donc 8% sans devoir m en préoccuper je suis preneur ).

2: mes investisseurs sont des amis, qui veulent investir dans l'immobilier en Belgique. (ils ont chacun leurs raisons). Et le but est de bétonner les status en prévisions des possibles problèmes de ce style. Mais c'est le plus gros risque de l histoire en effet.

3: "Il vous suffit de trouver un banquier qui vous suit" C est très, très difficile de trouver un financement pour les 100% de l achat et les frais de notaires en Belgique.

4: "Donc pourquoi recourir à un montage aussi compliqué?"
2 raisons principales,
la première qui est vide de bon sens, mais malgré tout importante: j'en ai envie. Ça peut sembler stupide mais je veux mettre mon idée en pratique ne serait-ce que pour me prouver que j'en suis capable. et ça m'oblige a apprendre beaucoup en chemin.
la seconde, ça me permet d'utiliser les fonds de mes investisseurs qui est un autre levier.

5: "J'ai vu que vous aviez déjà des biens en location, donc pourquoi ne pas utiliser l'effet de levier que seul l'immobilier permet?"
en effet, mais voir point 3, et rien ne m’empêche de faire les 2 en parallèle. Je vis en Espagne et je compte acheter en Espagne.

enfin 6: "Je ne comprends pas bien l'avantage que vous auriez de placer votre patrimoine immobilier dans une société."
Idem, 2 raisons:
Ma situation perso fait que j'ai envie de séparer une partie de mon patrimoine de ma personne physique.
Revendre les parts d'une société n'est pas soumis au 12,5% d'enregistrement. (une exemple: acheter, rénover, revendre la société a une personne qui veut exploiter l immeuble).