Vous mentionnez des montants dans un tableau. C'est ce que le syndic a facturé?

Oui, j'ai repris les montant des décomptes annuels donc faits par le syndic avec un poste "électricité communs" et "électricité par immeuble"

c'est une des questions auxquelles je n'ai pas de réponse vu que je n'ai pas les factures du fournisseur d'énergie, je ne peux  pas relier les factures à chaque compteur!

Chaque compteur possède un n° de référence autre que celui que le chiffre 1-2-3 ou la lettre a-b-c correspondant a chaque partie de l'immeuble.

1-2-3 sont les numéros des immeubles composant la résidence et pas les numéros de compteurs. Je n'ai pas accès à la comptabilité, elle est chez le syndic.

A voir comment le syndic a réparti les consommations, il doit y avoir un problème à un moment donné. je n'ai pas les factures, je ne sais pas exactement ce qui a été fait.
J'aurai la comptabilité fin Octobre et j'essaierai d'y voir claire

Ne disposant pas de factures et pour faire table rase du passé et repartir sur une base saine( changement de syndic cette année), j’ai pensé proposer de répartir toute la consommation de ces 5 dernières années sur base des quotités générales comme si on ‘a qu’un SEULE compteur.

Sur cette base, j’ai pris en considération tout ce que chacun a payé sur les 5 années (selon Quotité spéciale que générale) et ce qui est réellement du si on considère qu’on a qu’un seul compteur .(proposition de régularisation pour toute la période de 5 ans).

Que pensez-vous de cette proposition ?
Quelqu’un aurait une meilleure façon de faire ?
Merci d’avance

D’emblée dans le cadre de ce sujet un procès a été déclaré le « worst case » à éviter.
En plus toute solution à la tendance à avantager certaines personnes et à désavantager d’autres. Donc on devrait appliquer une solution pragmatique qui est le plus près d’un solution juridique, sans devoir mener un procès civil , où on mène le débat devant le juge, explique son cas et le juge tranche.

Cadre légal : seul un CP peut contester la comptabilité, pas le syndic.
Le CP met le problème à la table de l’AG, qui décide. Il peut contester la validité de cette décision chez le juge de paix, sans que le juge puisse juger de l’opportunité (ce n’est pas un appel).

Prenons le cas que syndic change seulement l’année en cours (2017) comme le résultat « minimal ».
Et prenons le cas qu’un procès aurait pu avoir comme résultat comme le résultat « maximal ».

Le recalcul de 2016 tombe encore dans les honoraires forfaitaires du syndic actuel. Si c’est à charge du nouveau syndic, on pourrait l’estimer forfaitairement à 40% de l’honoraire syndic prorata de la période (un an) ET prorata de la différence à payer/rembourser vis-à-vis du montant global du décompte. Formule utilisé dans mon ACP récement par le syndic. Ce montant devrait être mis à charge de l’ACP, vu que ces organes de l'ACP n’ont pas constaté l’erreur plus tôt.

Les frais du recalcul 2017 est à charge du syndic qui présente les comptes 2017, si un CP met en demeure l’ACP avant octobre (= juin + 4 mois). Cette lettre administrative, est techniquement nécessaire pour donner une date à la procédure du recalcul.
Ce CP pourrait être idéalement tous les membres du CdC, comme annexe joint à leur rapport semestriel (ou y intégré), qu’ils feraient en septembre au lieu de le faire en décembre.

Jurisprudence : en 1999 un CP de mon ACP pétaudière (le contestateur N° 3) a contesté le calcul des honoraires du syndic depuis le début (1980). Le juge lui a donné raison quand à l’erreur, mais n’a accordé un effet rétroactif jusqu’en 1999 (diminution de l’honoraire des garages d’environs 10%). Ce changement a été imputé dans les comptes de l’année du jugement (2002) et impliquait surtout une dizaine de CP.
Je m’excuse si ce fait n’est pas factuel, puisque prescrit (+10 ans). Je ne suis plus certain de ce que je peux citer des faits et jugements d’avant la date de prescription. Considère le cas échéant toute mon intervention dans ce sujet comme nulle et non avenu.

Si on conteste une dépense périodique cela ne peut avoir une incidence qu’au moment de la contestation, donc disons là partir du 08.08.2017.
Avec l’AGO 2017 tenu en juin, il peut encore contester la comptabilité 2016 chez le juge de paix.
S’il veut aller plus loin, on tombe dans la procédure pénale. La faute date d’il y a plus que 10 ans. Il sera difficile à prouver que quelqu’un a commis une faute volontaire et à le faire condamner correctionnellement. N’oublions pas que la réception définitive des communs a en principe eu lieu avant 2015. C’est à ce moment que les conséquences de l'l’erreur a été transféré du promoteur vers l’ACP.

Un contrôle de l'installation électrique du type AIB-VINCOTTE implique l'existence d'un schéma des fils et le contrôle de la réalité. Le syndic ne peut changer les étiquettes que si ce schéma électriques a été controlé. Si non votre ACP cours le risque que d'autres problèmes vont faire jour plus tard. Non seulement comptabilité, mais assurances, etc. ... .

Donc aller plus loin que 2016 ne me parait pas rentable. Il faut se limiter à 2017 (et éventuellement 2016).

Celui qui signale le problème (et met l’ACP en demeure) devrait sur base de la comptabilité de 2016 faire une proposition de budget prévisionnel 2018 du projet « recalibrer les compteurs ». Montant le plus exact possible pour 2016 et naturellement une estimation pour 2017. En principe il n’y a aura pas un impact sur le montant du budget global de 2017, sauf si un budget par immeuble est prévu.

Le nouveau syndic peut implémenter le changement physique des étiquettes à la date de sa mise en fonction (impact sur la comptabilité 2017). Pour les corrections 2016 ou avant sur base de l’Art. 577-8 §4 4° CC j’attendrais l’approbation de l’AG 2018.

Ma proposition a je crois l’avantage de rester d’un côté dans le cadre légal et d’autre coté de permettre une solution pragmatique.

En fait c’est la voie « curative » que je préfère. Très lente si le consensus n’est pas trouvé, mais finalement les lois physiques s’imposeront et la masse flottante retrouvera son équilibre. Mon ACP soi-disant pétaudière peut en attester.

Ancien syndic pro ayant fait des centaines de répartition, je confirme que, si on intègre la correction dans le nouveau décompte, cela ne représente pas plus de deux heures de travail pour retrouver les montants mal imputés, et pas plus de 10 minutes pour les intégrer dans le décompte à produire.

Par contre, s'il faut refaire tous les décomptes des 5 dernières années, je refuserais tout net de faire le job. Ce serait impayable à un tarif raisonnable. Les mutations rendent ce job très important. Mon logiciel ne permettais pas de revenir sur les dernières années.

En outre, pas question de réclamer des sous à ceux qui ont vendu il y a 5 ans...

Bien vu ! Quid des lots vendus ?

Au niveau des décomptes, je pensais plutôt à une proposition forfaitaire et raisonnable pour une période de 2 ou 3 ans Faire simple et éviter que certains se sentent lésés à l'excès. Cela ne devrait pas entrainer de frais supplémentaires et les sommes concernées ne devraient pas être excessives. Une estimation à la grosse louche pour clore le sujet au mieux des intérêts de tous et de la bonne entente dans les immeubles.

Par contre, s'il faut refaire tous les décomptes des 5 dernières années, je refuserais tout net de faire le job. Ce serait impayable à un tarif raisonnable. Les mutations rendent ce job très important. Mon logiciel ne permettais pas de revenir sur les dernières années.

En outre, pas question de réclamer des sous à ceux qui ont vendu il y a 5 ans...

Le syndic devra également prester pour établir la répartition de la régularisation entre les copropriétaires.

Cela fera partie des décomptes de la période en cours après l'accord de l'AG (l'avantage du relevé trimestriel permet la régularisation immédiatement, dans les comptes 2017 si le syndic ne les clôturent qu'après l'AG, dans les comptes annuels 2018 distribués en 2019 dans le pire des cas).
On peut aussi imaginer qu'il traite la régularisation comme un appel de fonds pour travaux juste après l'AG (une ligne pour l'élec commun et une ligne pour le crédit Bloc 3).
A mon sens, cela ne relève pas d'une prestation hors contrat entraînant un supplément d'honoraires (à moins que ce ne soit prévu dans son contrat)

GT a écrit :

N'oublions pas aussi que si le syndic doit réaliser de nouveaux décomptes reprenant les sommes à rembourser à chaque copropriétaire dont les quotes-parts dans les charges auront été revues à la baisse et celles à payer par chaque copropriétaire dont les quotes-parts dans les charges auront été revues à la hausse , cette prestation du syndic aura en principe un coût.

Ce serait un peu abusif de la part du syndic. En pratique, il fera une note de crédit par année dans la rubrique électricité du bloc 3 et une facture par année dans la rubrique électricité du commun.... pas de quoi facturer des frais supplémentaires....

Sauf si l'AG demande à recevoir un décompte séparé pour chaque année de régularisation... Dans ce cas-là, cela va représenter un vrai travail complémentaire du S et l'acp devra supporter le coût de son choix...

Le syndic devra également prester pour établir la répartition de la régularisation entre les copropriétaires.

Et quid si pendant la période de 3 ans ou 5 ans, ( à partir de quel événement? point de départ? )un lot a été cédé ?
Le créance ou la dette suite à régularisation des charges communes profitera-t-elle au cédant ou au cessionnaire ou sera-t-elle supportée par le cédant ou le cessionnaire? ou aux deux prorata temporis (date à prendre en considération le jour où la cession a eu date certaine ?)

Je crois que le mieux est de partir des factures annuelles de régularisation (Electrabel, Lampiris, ...). On en prends une, deux, trois, quatre, ...

Il me semble (vieux souvenir d'une recherche) que celui qui achète un bien achète aussi l'historique du lot. C'est donc au propriétaire actuel de recevoir la régularisation en + ou en -
(à confirmer par GT pour le côté juridique    )

N'oublions pas aussi que si le syndic doit réaliser de nouveaux décomptes reprenant les sommes à rembourser à chaque copropriétaire dont les quotes-parts dans les charges auront été revues à la baisse et celles à payer par chaque copropriétaire dont les quotes-parts dans les charges auront été revues à la hausse , cette prestation du syndic aura en principe un coût.

Ce serait un peu abusif de la part du syndic. En pratique, il fera une note de crédit par année dans la rubrique électricité du bloc 3 et une facture par année dans la rubrique électricité du commun.... pas de quoi facturer des frais supplémentaires....

Sauf si l'AG demande à recevoir un décompte séparé pour chaque année de régularisation... Dans ce cas-là, cela va représenter un vrai travail complémentaire du S et l'acp devra supporter le coût de son choix...

Pour moi le première étape est de chiffrer l'impact d'une régularisation en se basant sur les derniers chiffres connus (ceux de l'année 2016) . Avant de faire toute proposition à mettre à l'ordre du jour de l'AG 2018.

Et pour les comptes de l'année 2017 présentés par le syndic en 2018, ceux-ci doivent tenir compte de l'inversion des compteurs qu'il aura constatée.

N'oublions pas aussi que si le syndic doit réaliser de nouveaux décomptes reprenant les sommes à rembourser à chaque copropriétaire dont les quotes-parts dans les charges auront été revues à la baisse et celles à payer par chaque copropriétaire dont les quotes-parts dans les charges auront été revues à la hausse , cette prestation du syndic aura en principe un coût.

GT a écrit :

Je m'étais fait la même réflexion.

Le bloc 3 est-il avantagé ou désavantagé ? Les chiffres devraient être examinés.

La réponse a qui est avantagé n'est pas bien importante : une erreur a été détectée, elle doit être corrigée. Que le CP fasse partie "des gagnants ou des perdants".

Je n'en disconviens pas mais pour les comptes déjà approuvés, elle devra être rectifiée, à mon avis, si l'AG en décide ainsi