Il ne reste "plus qu'à".

Depuis un an, on a fait du chemin.

Vider les 40cm d'eau dans les caves.

Trouver un chauffagiste qui accepte de nous démarrer la chaufferie qui est évidemment à la cave (bruleur d'occasion, changement des ballons et circulateurs foireux, réparer les pièces défectueuses), histoire que l'immeuble ne gèle pas et garde sa valeur.

Une première journée pour remplir les sacs poubelles et les descendre du 6e sans ascenseur. 150 sacs poubelles
Une deuxième journée pour vider les meubles pourris et les encombrants. 30m3 de tout venant.
Sans compter les 5 cm de guano que des pigeons nous ont laissé parce que la fenêtre est restée ouverte toutes ces années dans un des studios.

Convaincre un ascensoriste de nous dépanner hors contrat notre ascenseur qui a trainé 4 ans dans l'eau à la cave.

Se remettre à jour au niveau des obligations imposées par le règlement incendie. Portes coupe-feu. Coupoles EFC. Centrale alerte couplée à des détecteurs, des boutons alertes et des alarmes. Le tout alimenté en secours. Acheté en Italie parce que le même produit en Belgique est 5 fois plus cher (sic!). Placé par un électricien qui veut bien placer ce qu'il n'achète pas. D'autres éléments achetés en UK, parce qu'en Belgique ils ne sont pas foutu de fournir ce qui nous convient.

Au niveau administratif, il n'y a pas eu que les actes notariés. Il y a eu les prêts. Refusés. Acceptés. Périmés. Renouvelés. Tout cela partiellement pendant une absence moyenne durée via diverses procurations notariées, qui auront été finalement inutiles. Puis les permis de location. Passage de l'inspecteurs. Obtenir et vérifier les demandes de permis. Le passage des pompiers. La levée des arrêtés de fermeture. La négociation avec les administrations et leurs diverses incohérences.

Sans compter la reprise des compteurs d'électricité après avoir fait passer le service antifraude de Ores parce que tous les plombs avaient été arrachés par les squatteurs. Puis la réouverture des compteurs. La remise aux normes de l'électricité. La visite de contrôle de conformité de l'électricité.

A j'oubliais: le remplacement des doubles vitrages qui ont pris l'eau, le réglage des châssis qui étaient tous foireux.

Il y a aussi eu le décapage des fers à béton rouillés qui avaient fait sauté les planchers en béton. Et la réparation desdits bétons avec des produits spécifiques, comme pour réparer les ponts sur les routes et autoroutes.

Faire les assemblées générales, puisque le syndic avait été mis en liquidation judiciaire. Se faire nommer syndic. Respecter les procédures. Proposer les travaux aux communs aux autres propriétaires. Chercher des devis. Obtenir leurs votes.

Et maintenant que les actes sont tous passés, il n'y a plus qu'à...

Détapisser les 4 couches de papier peint, poncer les murs, appliquer le fixateur fonds poreux. Enduire les murs. Reponcer les murs. Et il faudra encore tout peindre... Facile à dire. Mais on a dû faire des essais et erreurs avant de trouver la bonne formule de travail... Mais la méthode est validée, les travaux sont en cours.

Il va encore falloir arracher les anciennes cuisines, acheter les nouvelles cuisines Ikea, les faire livrer, monter aux étages, assembler les meubles, les attacher aux murs. Commander les taques et frigos. Aller chercher les éviers et bondes et siphons. Découper les plans de travail pour les éviers et taques. Carreler entre meubles et plan de travail.

Sans compter les salles de bain: arracher les douches, les carrelages, remettre des tubs, du carrelage, des cabines de douches, des accessoires de salle de bain (porte PQ, porte essuie, miroir, tablettes, crochets,...)

Il faudra encore faire la mise en conformité de l'ascenseur (votée et commandée - ya plus qu'à payer...)

Et une fois qu'on aura eu les permis, mettre en location. Trouver des locataires corrects. Commencer le suivi. Et enfin, commencer à remonter les finances...

Cela fait beaucoup de chose. Mais fondamentalement, rien de compliqué, rien d'insurmontable, rien de très technique. Juste de la patience. Savoir ce qu'il est à faire pour éviter de perdre du temps. Et un peu de gestion des équipes, des étapes et des livraisons de matériel. Et le temps de faire ce qui doit être fait...

J'espère que tout cela ira plus vite que les signatures chez le notaire. Si j'ai un locataire cette année, c'est champagne. (allez, j'avoue. Si j'ai pas de locataire cette année pour cet immeuble, je ne me priverai pas de champagne pour autant....)

Si j'en ai 3 pour fin janvier, c'est youpie et cela couvre les intérêts. Si j'en ai 7 pour fin février, c'est le rêve et cela couvre les crédits. Si j'en ai 10 pour fin mars, c'est bingo et cela couvre presque les précomptes immobiliers. Si j'en ai 14 pour fin avril, c'est jackpot et cela commence à renflouer les caisses. Vivement que tout soit loué. Objectif: fin août 2018. Mais je rêve sans doute.

Si cela se passe comme prévu, j'ai récupéré tout le cash personnel investi dans l'affaire vers fin 2020, pour un projet commencé à mi 2016.

Pour moi, ce projet était une première: un bâtiment type chameau, vide d'occupant normaux, squatté, à l'abandon depuis des années, caves sous-eau, avec un arrêté d'inhabitabilité, le tout en copropriété non géré par un syndic en liquidation. Par rapport à mes pépères petits immeubles de rapport complets et déjà loués à l'achat, cela me change un peu. C'est un peu plus sportif.

Allez. Savourons les étapes principales passées: le compromis, le crédit, le premier acte notarié, le deuxième acte notarié, la conformité incendie...  Demain est un autre jour, avec une autre étape importante...

Je me demande si ce projet n'aurait pas mérité un blog. Mais pas au fur et à mesure, histoire d'éviter d'être repéré par les divers intervenants qui ont eu une gestion criticable. Faut quand même pas vexer les personnes avec j'aurai peut-être encore besoin d'avoir des contacts...

Allez, la-dessus, bonne nuit, n'abusez pas du chocolat pendant les fêtes, et rendez-vous en mars 2018.

Et 3 minutes après avoir posté le message précédent, coup de théâtre! On a le blanc seing et on peut signer. 1 an qu'on attendait.

Si je peux donner un conseil: n'achetez jamais à une société étrangère... sauf si votre notaire dit qu'il n'a pas besoin de faire de saisie sur le prix de vente...

Et c'est effectivement signé ?

Si je peux donner un conseil: n'achetez jamais à une société étrangère... sauf si votre notaire dit qu'il n'a pas besoin de faire de saisie sur le prix de vente...

Quand je vois à quoi ils passent leur temps à procrastiner de manière improductive, je comprends qu'ils n'ont pas le temps de courir après les fraudeurs...

Mais demain sera-t-il un autre jour? Aujourd'hui, je ne sais pas encore malgré le rendez-vous pris...

A lire votre dernier message, je me pose la question arrivez vous encore a dormir?

Depuis que c'est signé, je dors beaucoup mieux, merci...

Qui a dit qu'être propriétaire était facile?...

Il faut reconnaître que les choses sont compliquées:
-Plusieurs ventes en cours dont certaines contestées malgré les documents incontestables
- Hypothèques du fisc pour des impôts partiellement remboursés
- Nombre de receveurs concernés (IPP, RC, ISOC, Impôts étrangers, ...)
- Nombre de sociétés concernées
- Mise en liquidation judiciaire forcée et contestées avec procédure d'appel et tout le bazar
- Mise sous tutelle de certains des vendeurs
- Plusieurs avocats qui interviennent et se désistent de la mission qu'ils ont accepté, à tort pour certains.
- Impôts contestés qui datent de Mathusalem et sont prescrit pour le vendeur mais pas pour le fisc.
- Liens diffus et confus entre sociétés
- Sociétés en défaut de dépôt des comptes depuis des années
- Prêts entre sociétés
- Société radiée de son siège social
- Plusieurs sociétés étrangères
- Unité évidente de l'ensemble des sociétés, visible malgré l'embrouille volontaire des dossiers et sociétés pour éviter les saisies... si on y regarde de près. (proche de l'escroquerie fiscale à mon avis)

Tout cela ne facilite pas la vitesse du dossier, évidemment.

Pourtant, pour le solde du dossier qui me concerne, 100% sera saisi par l'Etat. Que les différents services du SPF Finance soient incapables de s'entendre est assez lamentable. Si seulement il y avait des saisies possibles des loyers, cela vaudrait la peine d'attendre. Mais ici, les logements sont vides. C'est juste un gaspillage éhonté qui empêche la remise en fonctionnement de l'immeuble... et qui donne droit à une diminution du précompte et de l'IPP étant donné l'inoccupation.

Bref, c'est un gaspillage d'énergie entre les divers services du fisc (puis que tout revient à l'Etat), un gaspillage de ressources imposables (puisque pas loué donc pas d'IPP ni de précompte), un gaspillage du patrimoine (parce que l'immeuble s’abîme en étant inoccupé), un gaspillage de logements dont il y a un manque cruel (puisqu'ils sont vides...)

"Si le prix n’est pas suffisant pour désintéresser le Trésor et les créanciers inscrits, le notaire doit, sous peine d’être personnellement responsable de l’excédent, en informer l’administration en principe par voie électronique au plus tard le premier jour ouvrable qui suit la passation de l’acte (art. 435, § 1er, alinéa 3, 1° CIR/92).
Le Trésor peut alors prendre une inscription hypothécaire sur le bien et l’acte n’est pas opposable au Trésor si l’inscription de cette hypothèque légale a lieu dans les huit jours ouvrables de la notification par le notaire (art. 435, § 3 CIR/92).
Le résultat est que le bien est délivré par le vendeur avec une hypothèque au profit du fisc, ce qui présente un inconvénient évident pour l’acheteur."

"Il résulte du texte légal que si le prix d’achat de l’immeuble ne passe pas par les mains du notaire (l’acheteur paie directement le prix de vente au vendeur), ce dernier ne peut faire l’objet d’une saisie-arrêt et le notaire peut donc se borner à informer le receveur conformément à l’article 435 § 1er, alinéa 3 CIR/92.
En ce cas, le receveur peut, dans les 8 jours, requérir l’inscription hypothécaire et exercer son droit de suite contre l’acquéreur"

http://gillescarnoy.be/2010/10/27/la-sa … -immeuble/

Mais quid de la situation vécue par Grmff ? Aujourd'hui peut-être ou alors demain (à prendre au second degré) nous en saurons davantage

PS : posté avant d'avoir pris connaissance de l'intervention de Grmff à 18:11:22

Et vous, vous avez déjàç eu un coup tordu comme celui-là?

Peut-être; peut-être pas.

J'ai un compromis signé pour 16 studios pourris et laissé à l'abandon avec 4 vendeurs "différents", et une clause me permettant de renoncer si la vente ne peu se faire dans l'ensemble.

Les vendeurs sont les suivants:
1. Société B, sarl Luxembourgeoise
2. Société C, sa belge
4. Société D pour la nue propriété, Madame A pour l'usufruit.

Les 3 sociétés sont représentées par les mêmes 2 administrateurs, et madame est liée à un de ces administrateurs. Le compromis a donc été signé par 3 personnes: les deux administrateurs et madame A.

Les soucis que nous avons eu:
1. le fisc a mis plus de 4 mois pour répondre sur les fonds à prélever pour ce qui est de la "plus value étrangère", due par les sociétés de droit luxembourgeois. Ils ont été harcelé pour savoir combien ils voulaient. Le dossier a du passer par 4 bureaux différents, et ils ont été capables de perdre le dossier en chemin. Bravo les gars.
2. La société B a des dettes fiscales supérieures au prix de vente. Et supérieures à son actif...
3. Ces 3 sociétés représentent seulement une partie des diverses sociétés de ce "groupe". Plusieurs des sociétés du groupe ont été mises en liquidation judiciaire, avec appel de la décision et tout le bordel qui va avec.
4. Les autres biens des sociétés, et des autres sociétés y compris celles qui ont été mises en liquidation, ont été mis en vente en même temps. Le notaire n'y retrouvait pas ses jeunes, bien qu'il ait été le notaire des vendeurs depuis des décennies.
5. L'avocat des vendeurs a été chargé de contester les dettes fiscales, mais n'était pas payé. Il ne faisait donc rien, et le notaire des vendeurs attendait pour rien.
6. Quand l'avocat des vendeurs a fini par jeter l'éponge, le notaire des vendeurs a prétendu pendant près d'un mois qu'il n'avait pas reçu les courriers de renoncement de la part de l'avocat...
7.  Vu qu'une des sociétés a été mise en liquidation juste après ce renoncement, le notaire a conclu un accord avec le liquidateur pour qu'il se charge de la négociation des mains levées avec le fisc. Ce liquidateur, bien qu'il ait accepté de bout des lèvres la mission, n'a rien fait. C'était logique, puisqu'il était le liquidateur d'une société qui n'avait rien à voir avec la vente qui me concerne. Le notaire a été affirmatif sur le fait que le liquidateur allait s'en occuper. Je passe sur les mots d'oiseau et insultes à peines voilées qui se sont échangées. Bien qu'il ai mis mes compétences en doute et affirmé que ce serait comme cela et pas autrement, il avait tort. Et hop, encore un mois de perdu.
8. A peine avions nous conclu que c'est le notaire des vendeurs qui devait, enfin, faire son job, j'ai compris que cela prendrait du temps. J'ai donc décidé de séparer la vente en deux. D'abord les biens des sociétés C et D et de Madame A. Ensuite on s'occupera de la société B.
9 A peine cette décision était prise que Madame A était mise sous administration de bien!!! Le temps que l'avocat accepte le dossier, entre dedans, obtienne des explications foireuse du notaire des vendeurs, obtienne des explications correctes du mien, agisse, que le jugement de validation de la vente se prennent, l'avocat administrateur de bien a encore mis 15 jours pour constater qu'il avait reçu le jugement. 15 jours.  seulement, parce que je suis passé au greffe pour savoir si le jugement avait été rendu. Sinon, je pense que le dossier était toujours au même point.
10. Dès qu'on a eu confirmation que le jugement était rendu, il a fallu relancer les recherches fiscales. Les autres étaient périmées depuis longtemps.
11. Le temps de recevoir ces informations fiscales, l'avocat était parti en congé pour un mois.

Nous avons donc fixé la vente. Je vous passe les péripéties de ces derniers jours sur le rendez vous qui devait donc convenir à mon notaire, au notaire des vendeurs, aux deux administrateurs des sociétés et à l'administrateur de Madame A. Un des administrateurs a posé des difficultés et continué à freiner des 4 fers pour que cela n'avance pas... mais on y est arrivé. Yes pour cette première vente donc.

Voilà donc pourquoi yes 3/4: j'ai acheté 3/4 des studios prévu par le compromis de... 2016

Vous pensez que c'est fini à ce stade? Pas du tout. Parce que la négociation pour obtenir la main-levée sur les biens de la société B par le fisc n'a pas encore eu lieu à ce jour, et qu'il apparaît clairement que les biens de la société B ne couvrent pas les dettes. Tout sera donc saisi par le fisc.

Vous pensez que c'est simple? Qu'il suffit de demander la main-levée au fisc en lui disant qu'il aurait 100% du produit de la vente? Que nenni... Parce que la vente est bloquée non pas par "le" fisc, mais par 4 bureaux de receveurs aux droits concurrents, outre la plus value fiscale vu que la société doit payer une "plus value étrangère". Et ces fonctionnaires sont infoutus de se mettre d'accord entre eux, depuis bientôt un an, pour se répartir les cacahuettes qui vont rester. D'accord, c'est compliqué. D'accord, certains bureaux ont mis des hypothèques d'office sur les biens. D'accord, une partie des impôts a été payée et donc les hypothèques initiales sont incorrectes. Mais bon sang, il ne faut pas une année pour se mettre d'accord là-dessus!!!

En parallèle à tout cela, évidemment, je vous passe les détails sur la durée de validité d'une offre de prêt hypothécaire. On a du faire le dossier 3 fois, avec des conditions qui ont changé à chaque fois.

Je vous passe aussi les détails sur le fait que ce n'est plus un acte, mais deux. Avec les frais qui vont avec.

Je vous passe les détails sur les fonds investis pour que l'immeuble passe l'hiver avec un chauffage minimum (1500€ pour le bruleur, 3000L de mazout,...)
Je vous passe les détails sur les compteurs tous scellés ou presque, y compris celui du chauffage et de la pompe vide cave, sur les 30cm d'eau dans es caves, sur la machinerie d'ascenseur qui était dans les caves, sur les squatteurs, sur le fait que le syndic a été mis en liquidation de manière absurde. Le liquidateur n'avait pas été mandaté pour continuer les contrats de syndic pendant sa mission!

Bon, d'accord, je n'aurait pas dû engager une équipe de 5 personnes pour démolir le mobilier et le brol qui restait dans les studios, pour descendre les déchats, pour remplir les 200 sacs poubelles. Je n'aurais pas du faire la dépense de ce container de 30m3. J'aurais dû postposer la mise en conformité électrique des studios. Je n'aurais pas dû réouvrir et prendre à mon nom les compteurs électriques. Je n'aurais pas dû remettre en ordre la centrale incendie. Ni commencer les travaux de préparation à la remise en peinture des studios. Etc...

Et la remise en fonction du chauffage, j'aurais dû? Je ne sais pas. Mais si je ne l'avais pas faite, est-ce que ce batiment aurait encore eu de la valeur? Sans doute pas.

Et assurer le batiment? Fallait-il le faire?

Et accepter d'être nommé illégalement syndic de la copropriété (parce qu'outre les 3 vendeurs, il y a encore d'autres lots), est-ce que j'aurais dû?

J'aurais pas dû avant d'être propriétaire. Mais bon...

Mon notaire avoue n'avoir jamais eu de cas comme celui-ci dans toute sa carrière passée.

Et vous, vous avez déjàç eu un coup tordu comme celui-là?

Bientot proprietaire de ce bien alors ;-)

J'avoue que recemment j ai aussi bcp steresse ppour avoir pris jouissance avant l acte... et investi dans 30k de travaux avant l acte ... Heueusement ca s est bien finit aussi

30k€ investis alors que vous n'êtes pas sûr que cela se fasse? Mais vous êtes fou? Tout le monde prévient qu'il ne faut pas faire de travaux avant les actes. NOtaires, agent immobiliers, avocats,.... Faut être taré pour faire comme vous..... ou moi