Ou au niveau de vannes schell encrassée. Autre grand classique...

Un autre grand classique est le chauffe eau qui s'est éteint. Je viens encore d'avoir eu la farce. Lundi, on me signale une panne d'eau-chaude; je viens ce jour: chauffe-eau éteint.

GT a écrit :

Nous ignorons des éléments :
1.... la date du mail de l'AIS

Début juillet.

Effectivement. Mon attention a été prise en défaut.
Si les problèmes surviennent peu après l'entrée dans les lieux du locataire (nos ignorons cette date), il sera , à mon sens, plus difficile pour le bailleur d'en attribuer la responsabilité à ce locataire.

Nous ignorons des éléments :
1.... la date du mail de l'AIS

Début juillet. Auquel il aurait répondu on verra bien en septembre au retour de mon entrepreneur. Ce n'est tout de même pas une réponse à donner.

Par ailleurs, le problème de chauffe -eau pourrait bien se situer aux mousseurs qui sont encrassés.

Merci pour ces précisions. À première vue tout cela relève de l'entretien locatif.

Je doute fort que ces problèmes justifient une suspension des paiements.

Nous ignorons des éléments :
1. la date de prise de cours du bail et la date du mail de l'AIS
2. la nature exacte des désordres

Bonjour

L'AIS me fait savoir :

- qu'il y a des problèmes d'humidité
- les WC's ne fonctionneraient pas bien
- il y aurait aussi un problème de chauffe-eau.

Cordialement

p.s.

- l'AIS a simplement envoyé un e-mail demandant le statut de l'intervention
- par retour d'e-mail j'ai demandé la régularisation du paiement des loyers. J'attend ......

Merci pour ces précisions. À première vue tout cela relève de l'entretien locatif.

problèmes d'humidité
Dans la grande majorité des cas, la responsabilité repose sur le locataire. Avez-vous eu des problèmes auparavant? Avez-vous eu dans le passé un locataire avec qui il n'y a pas eut de problème d'humidité? Essayez d'en savoir plus. Allez sur place; prenez un maximum de photos.

les WC's ne fonctionneraient pas bien
Probablement un problème d'entretien. Peu de locataire songe à nettoyer le réservoir d'eau avec pour effet des dépôts de calcaire. Un peu d'esprit de sel et laisser agir pendant une nuit le problème pourrait être réglé.

il y aurait aussi un problème de chauffe-eau
Quand est-il de l'entretien du ou des chauffe-eaux. Réclamez une attestation d'entretien et éventuellement exigez un entretien. Quel type de tirage est-ce? Dans quelle(s) pièce(s) se trouve(nt) le(s) chauffe-eau(x)?

Je doute fort que ces problèmes justifient une suspension des paiements.

L'AIS me fait savoir :

- qu'il y a des problèmes d'humidité
- les WC's ne fonctionneraient pas bien
- il y aurait aussi un problème de chauffe-eau.

Cordialement

p.s.

- l'AIS a simplement envoyé un e-mail demandant le statut de l'intervention
- par retour d'e-mail j'ai demandé la régularisation du paiement des loyers. J'attend ......

Le locataire peut, dans certaines circonstances invoquer l'exception d'inexécution.

C'est rarissime qu'on puisse le faire légalement, mais pour cela il faut:
1/ avoir mis le bailleur en demeure de remplir ses obligations.

2/ que cette mise en demeure soit restée lettre morte.

3/ surtout consigner l'argent du loyer sur un autre compte et en fournir la preuve au bailleur!

Est-ce que toutes ces étapes ont-elles bien été remplies?

Le locataire n'est pas en droit de suspendre le paiement des loyers.

Je ne partage pas cette position tranchée, particulièrement lorsque tous les éléments de fait ne sont pas fournis.

Le locataire peut, dans certaines circonstances invoquer l'exception d'inexécution.

L'exception d'inexécution est un principe général de droit reconnu par le Cour de cassation permettant à une  partie de refuser de refuser d’exécuter un contrat lorsque celui avec lequel elle a contracté ne l’exécute pas de son côté. Ce principe s'applique aussi au contrat synallagmatique tel le bail.

Il pourrait être invoqué par le locataire si le bailleur n'effectue pas des réparations.

Cependant le locataire devra faire preuve de prudence dans sa mise en oeuvre. Un juge pourrait, eu égard à certains éléments, considérer que les conditions de l'application de l'exception d'inexécution n'étaient pas remplies.

Pour ceux qui veulent en savoir davantage :
1. J.-H. HERBOTS, « L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail », note sous Cass., 6 mars 1986,R.C.J.B., 1990. ., p. 559-594.
2. B. LOUVEAUX, Le droit du bail – Régime général, Bruxelles, De Boeck Université, 1993, p. 45.

Un juge de paix faisait remarquer " il ne pourrait être reproché au locataire de retenir une partie du loyer parce que le chauffage fonctionne mal ou que les installations sanitaires sont défectueuses (canalisations d’évacuation bouchées, odeurs nauséabondes, fuites à la citerne à mazout). Il pourrait retenir une partie du loyer parce le propriétaire néglige de réparer le toit qui perce ou à cause de la porte d’entrée qu’on ne peut plus ouvrir une fois qu’il fait froid ou humide." mais aussi "Malheureusement, le plus souvent, les loyers sont totalement retenus alors que la défaillance imputée au bailleur est celle du locataire qui n’a plus de sous pour chauffer, n’aère plus pour ne pas refroidir et permet ainsi à l’humidité de s’installer." et encore " L’appréciation du manquement grave reste de l’appréciation souveraine du juge du fond et tout est question de cas d’espèce."

Quelles sont ces problèmes techniques? Êtes vous allez vérifier sur place. Que prévoit le bail en matière de réparation? Qu'elles sont les possibilités de résiliation du bail?

Le locataire n'est pas en droit de suspendre le paiement des loyers. Par ailleurs, vous êtes également fautif quand vous dites à votre locataire qu'il doit attendre au moins deux mois avant que vous faîtes faire les travaux auxquels vous êtes tenus ou auxquels vous pourriez être tenu. Que votre entrepreneur ne soit pas disponible n'y change rien.

J'ai un appartement mis en location via une agence immobilière sociale.

Dernièrement (début juillet) on m'a contacté pour me signifier des problèmes techniques avec cet appartement. Mon entrepreneur étant absent (congé du bâtiment) j'ai informé l'AIS qu'il faudra attendre septembre.

Or je constate que l'AIS ne paie plus le loyer depuis juillet (il manque donc 2 mois de loyer). Est-ce légale ?
Le loyer ne doit-il pas toujours être payé ?
Ne gagnerai-je pas à résilier le contrat avec cette AIS ?

Cordialement