Pim.be / Crédit bullet avec mandat hypothécaire

Réponse à : Crédit bullet avec mandat hypothécaire

dummy@example.com (grmff) — Tue, 28 Nov 2017 21:26:52 +0000

Attention! Seul les intérêts des prêts à but immobiliers sont déductibles. Veillez à garder traces et cohérences dans les mouvements financiers, même s'il n'y a pas d'acte notarié de crédit.

Réponse à : Crédit bullet avec mandat hypothécaire

dummy@example.com (D1791) — Tue, 28 Nov 2017 20:54:39 +0000

Non, vous devez trouver une banque qui va vous faire un pret garanti par votre portefeuille de placement.
Donc pas dhypotheque, pas d asrd. Oui, des frais de dossier (mais pas des frais de dossier HYPOTHECAIRE), des frais simples.
Je vous fait confiance sur le calcul des interets a payer, et sur le calcul du gain fiscal.
Vous oubliez cependant le principal dans la colonne des gains : le rendement de vos 170 000 eur que vous conserverez investis en bourse. Par exemple dans des fonds immobilier que vous connaissez et aimez bien.
(Ceci dit, je vous conseillerais plutot de diversifier plutot que de remettre une couche supplementaire dans ce que vous avez deja)

Trouver un placement qui va faire mieux que 1,35% en moyenne sur les 10 prochaines annees, ce n'est pas complique.

Et si vous pensez que les bourses vont s'effondrer, faites de la liquidite dans votre portefeuille pour investir sur les marches lorsque ceux ci seront beaucoup plus bas. Liquide, rapide, souple. Rentable.
Plus liquide, plus souple, plus rentable que l'immobilier( que vous aurez fait par ailleurs avec l'argent prete par votre banquier).

Réponse à : Crédit bullet avec mandat hypothécaire

dummy@example.com (panchito) — Tue, 28 Nov 2017 16:16:16 +0000

Panchito a écrit :

Un banquier me dit maintenant qu'en plus les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que du RC du bien pour lequel l'emprunt a été conclu! Mais pas des autres RC...

Ils viennent de me confirmer que c'est une fausse information! C'était pour ceux qui ont un bien propre et (seulement) un autre en plus...

Imaginons que je prenne un crédit de 170.000€ pour 10 ans.

Imaginons un taux de 1.35% donc 170.000*1.35/100 = 2.295€ d'intérêts par an ?

Que je peux déclarer en regard de la case 1146-2146? dans leur intégralité?

Si oui, suivant mon logiciel de simulation fiscale (Belimp), je gagne en tout et pour tout 1.238€ par an

Mais je dois aussi tenir compte de tous les frais liés au prêt (inscription hypothécaire, assurance solde et restant du, frais de dossier etc...).

Donc pour gagner 1238€ par an, je devrais en payer 2295€ plus tous les frais.

Evidemment je ne dois pas vendre les fonds d'actions pour pouvoir payer les 170.000...Mais peut-être que les bourses sont à l'aube d'un crash et qu'il vaut mieux mettre ces fonds dans l'immobilier.

Réponse à : Crédit bullet avec mandat hypothécaire

dummy@example.com (max11) — Tue, 28 Nov 2017 15:57:15 +0000

Curieux de voir où ils ont vu cela...
Les intérêts payés sont déductibles si le prêt rempli les conditions, rien à voir avec le revenu de l'immeuble concerné....

En tout cas, c'est comme ça que je le fais (ou plutôt, c'est comme cela que fait mon logiciel)

Réponse à : Crédit bullet avec mandat hypothécaire

dummy@example.com (panchito) — Tue, 28 Nov 2017 09:06:22 +0000

Ils étaient surs à 95%. Ce serait comme cela depuis 2015. Ils vont vérifier et me recontacter.

Mais vous, vous déduisez tous les amortissements en capital permis dans la case prévue pour les emprunts ne concernant ni votre habitation propre et unique (case fédérale), ainsi que les tous les intérêts tous ensemble?

Sans vous soucier de quel emprunt, ni pour quel bien il s'agit?

C'est quand même incroyable qu'une banque ne sache pas répondre... (dont les 3 lettres sont dans les 3 premières lettres de l'alphabet)

J'attends la simulation fiscale d'une autre (dont le nom commence par B) depuis 15 jours....

On dirait que c'est la 1ère fois qu'on leur pose ce type de question

Réponse à : Crédit bullet avec mandat hypothécaire

dummy@example.com (grmff) — Mon, 27 Nov 2017 22:54:43 +0000

Si c'est vrai, c'est tout nouveau et jen'en ai jamais entendu parler.

Réponse à : Crédit bullet avec mandat hypothécaire

dummy@example.com (panchito) — Mon, 27 Nov 2017 16:47:54 +0000

Un banquier me dit maintenant qu'en plus les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que du RC du bien pour lequel l'emprunt a été conclu! Mais pas des autres RC...

C'est vrai??

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dummy@example.com (D1791) — Mon, 13 Nov 2017 11:47:54 +0000

D1791 a écrit :

Mettre en gage (...) une B21 dans le contexte actuel n'a pas de sens.

A moins d'être dans l'attente de la fin des 8 ans (si on en est proche) afin de ne pas subir la pénalité fiscale en cas de rachat au cours des 8 premières années (pm : 30% d'un rendement fictif de 4.75%).

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dummy@example.com (D1791) — Sun, 12 Nov 2017 17:22:56 +0000

Alpha a dit tout ce qu'il y avait à dire.
Il y a un intérêt fiscal (réduire la fiscalité immobilière dans son avertissement extrait de rôle) et
il y a un intérêt économique lorsque le portefeuille mis en gage rapporte plus que le coût du crédit.
J'ajouterais qu'il y a aussi un intérêt à faire un crédit bullet lorsque l'achat se fait à l'étranger : dans le cadre d'une succession, selon les conventions préventives de double imposition, c'est généralement le pays de situation du bien qui va fiscaliser le bien dans la succession.
Si en face de l'actif (le bien étranger) vous avez un passif lié du même montant, il n'y a rien à taxer dans ce pays => ça simplifie la fiscalité de la succession. A vérifier bien entendu au cas par cas selon les conventions entre les 2 pays.

Mettre en gage un portefeuille de liquidité ou une B21 dans le contexte actuel n'a pas de sens.

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dummy@example.com (rodes) — Sun, 12 Nov 2017 13:22:32 +0000

J'ai voulu financer l'achat un rdc commerciale avec un bullet. Le taux etait de 0.5 pct plus eleve qu'un taux normale sur une meme duree. Quand la proposition finale est arrive il fallait que je bloque la somme chez cette banque sur un compte a un taux bas, et sans garanti que le taux ne diminue pas. Donc pour finir aucun interet. Je suis toujours interessee de savoir quel institutions donnent des bullet sans que l on doit bloquer ou reconstituer le capital chez eux.

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dummy@example.com (grmff) — Sun, 12 Nov 2017 09:07:07 +0000

panchito a écrit :

A moins que quelque chose m'échappe, mais contrairement à ce que tout le monde me dit, je n'ai pas intérêt à prendre un crédit, même pour annihiler plus de 10.000€ en RI...

C'est parce que "tout le monde" n'investit pas en immobilier, croit que c'est simple et qu'il n'y a qu'à, mais ne fait rien.

"Tout le monde" connait un frère d'une cousine d'un ami d'une vague connaissance qui a "fait fortune comme ça" et que "c'est le top". Mais "tout le monde n'y connait pas grand chose au sujet.

Une preuve de plus qu'il faut certes écouter la rumeur parce que toute idée est bonne à prendre, mais surtout l'analyser en profondeur pour en tirer la fraction qui nous convient et jeter le reste.

Réponse à : Crédit bullet avec mandat hypothécaire

dummy@example.com (panchito) — Sun, 12 Nov 2017 08:35:44 +0000

De toute façon je ne pense pas que prendre un crédit hypothécaire (normal ou bullet) rejoint mes objectifs:
- Contrairement à mes habitudes je vais acheter cette fois-ci un bien récent mais existant (j'achète d'habitude des biens sur plan et paie donc par tranche au fur et à mes mesures des constructions qui peuvent prendre jusqu'à 2 ans)
- Je souhaite réduire la taxe sur les comptes titres qui va être d'application au 1er janvier 2018
- Je souhaite écrémer mon portefeuille alors que les bourse atteignent des sommets et placer cet argent encore une fois dans l'immobilier où il sera plus en sécurité car à mon avis nous sommes à nouveau dans une phase "d’exubérance irrationnelle" sur les marchés financiers
- je souhaite diminuer les droits de succession puisque je vais réaliser un achat scindé (nu-propriété / usufruit). Je ferai une donation mobilière en ce sens, via notaire (en payant les 3.3%) pour que mon enfant unique puisse acheter la nu-propriété.
- j'utilise déjà les possibilité de réduction d'impôts par un compte First fiscal d'Ethias (qui ne fait pas partie de ceux dont Ethias a du se débarrasser qui eux étaient des simples comptes First non fiscaux).

Donc comme a dit Grmff, dans cette situation particulière je ne vois pas pourquoi j'irais me mettre à dos tout une série de frais, et faire gagner de l'argent à la banque. De plus je ne souhaite pas mettre mes portefeuilles titres en gage puisqu'ils sont tous dans des banques on-line pour lesquels il n'y a pas de droits de garde.

A moins que quelque chose m'échappe, mais contrairement à ce que tout le monde me dit, je n'ai pas intérêt à prendre un crédit, même pour annihiler plus de 10.000€ en RI...

Réponse à : Crédit bullet avec mandat hypothécaire

dummy@example.com (Himura) — Sun, 12 Nov 2017 00:37:17 +0000

grmff a écrit :

Himura, je pense que vous confondez avec la réduction épargne long terme / majorée.
A ma connaissance, il suffit que le prêt soit à but immobilier pour bénéficier de la déduction d'intérêt.

En effet ! Bien vu, et désolé.

Réponse à : Crédit bullet avec mandat hypothécaire

dummy@example.com (grmff) — Sat, 11 Nov 2017 23:00:42 +0000

Himura, je pense que vous confondez avec la réduction épargne long terme / majorée.

A ma connaissance, il suffit que le prêt soit à but immobilier pour bénéficier de la déduction d'intérêt.

Réponse à : Crédit bullet avec mandat hypothécaire

dummy@example.com (Himura) — Sat, 11 Nov 2017 21:51:37 +0000

Alpha a écrit :

Principe de base: Le revenu cadastral indexé multiplié par 1,40 des biens immobiliers mis en location est ajouté aux revenus professionnels et taxé au taux marginal (50%). Les intérêts des emprunts contractés en vue de financer ces achats immobiliers (peu importe qu'il y ait inscription hypothécaire ou pas) sont déductible de ces montants.

J'ai également eu droit à un contrôle fiscal il y a qq temps, et ce point était ressorti.
Conclusion - que je recopie ici : "La réduction d'impôt visée aux art. 145/1, 3° et 145/5, CIR 92, ne peut être accordée que s'il s'agit d'un emprunt hypothécaire, c.-à-d. un emprunt pour lequel une inscription hypothécaire est effectivement prise."