I rest my case

Moi aussi !   

max11 a écrit :

(...)Et il aurait bien tort de le faire !  plus aucune AG ne prendrait des décisions de provisionnement anticipé de travaux sur plusieurs années et courir le risque de devoir payer pour des travaux dont on ne profitera jamais !

Certain?
Prenons le cas d’une rénovation de la façade qui est due depuis 5 ans, mais cela a trainé.
On le fera en 5 tranches de colonnes d'appartements, une par année dès l'année prochaine.

Quand au financement les CP présents reconnaissent qu'ils n'ont pas créé le fonds de réserve de ce projet et ont ainsi diminué la valeur des appartements (manque de travaux de conservation).

Donc est convenu que (exemple concret mais fictif):
1. Les provisions sont à payer par les CP de ce moment.
2. Le solde par les CP du moment des travaux.

Le syndic peut faire bloquer par le notaire  le montant des provisions à payer après date de vente, si une autre solution n'est pas trouvé par le vendeur.

Entre parenthèses:
1. c'est celui qui vend qui a usé les installations et donc a profité à ce moment. Les travaux servent à rénover une installation vétuste, pas à construire une extension.
2. quand on est très détaillé on est soi-disant illisible et quand on est succinct on est soi-disant pas assez détaillé.

Perso, je n'entrerais jamais dans un montage pareil et cela n'a vraiment aucun sens.

1. L'appartement est vendu tel qu'il est et le prix est établi en fonction de son état au moment de la vente. ça vaut aussi pour l'acp. Si la façade est moche, l'appartement a moins de valeur.
2. "Le syndic peut faire bloquer par le notaire" : sauf que, selon mes infos, ça marche moins d'une fois sur deux : banque prioritaire, Etat prioritaire, procédure judiciaire prioritaire, vendeur refuse (il parait que ça suffit comme raison), notaire refuse pour x raisons obscurs (ça aussi se voit déjà maintenant pour des charges impayées), ... Que va faire l'acp ? poursuivre le vendeur qui aura disparu ou insolvable ?  et pendant ce temps là, le nouveau propriétaire bénéficiera de la nouvelle façade (ou ascenseur ou chauffage) gratuitement  (en plus d'avoir acheté moins cher vu l'état de l'acp....)

Entre parenthèses:
1. c''est celui qui achète qui va profiter des installations rénovées et il achète à un prix qui tient compte de l'état. Il n'achète pas au prix du neuf  !
2. pas compris. détaillé ne veut pas dire partir dans tous les sens pour parler d'autre chose que le sujet....

(...)Et il aurait bien tort de le faire !  plus aucune AG ne prendrait des décisions de provisionnement anticipé de travaux sur plusieurs années et courir le risque de devoir payer pour des travaux dont on ne profitera jamais !

Certain?
Prenons le cas d’une rénovation de la façade qui est due depuis 5 ans, mais cela a trainé.
On le fera en 5 tranches de colonnes d'appartements, une par année dès l'année prochaine.

Quand au financement les CP présents reconnaissent qu'ils n'ont pas créé le fonds de réserve de ce projet et ont ainsi diminué la valeur des appartements (manque de travaux de conservation).

Donc est convenu que (exemple concret mais fictif):
1. Les provisions sont à payer par les CP de ce moment.
2. Le solde par les CP du moment des travaux.

Le syndic peut faire bloquer par le notaire  le montant des provisions à payer après date de vente, si une autre solution n'est pas trouvé par le vendeur.

Entre parenthèses:
1. c'est celui qui vend qui a usé les installations et donc a profité à ce moment. Les travaux servent à rénover une installation vétuste, pas à construire une extension.
2. quand on est très détaillé on est soi-disant illisible et quand on est succinct on est soi-disant pas assez détaillé.

Mais cela ne veut pas dire que la loi prévoit que le vendeur devra payer tous les appels décidés mais pas encore appelés comme vous le dites clairement dans votre intervention d'hier 16h35.
Cela peut être convenu avec l'acquéreur mais, dans ce cas, uniquement entre les parties et sans impliquer l'acp pour qui le vendeur disparaît dés la vente et la clôture de ses dernières charges (donc pas les appels non encore échus et à suivre pendant x années)

Je ne vois pas où le législateur aurait prévu que le vendeur doit payer tous les engagements pris par les AG antérieurs mais non encore exécutés !

Et il aurait bien tort de le faire !  plus aucune AG ne prendrait des décisions de provisionnement anticipé de travaux sur plusieurs années et courir le risque de devoir payer pour des travaux dont on ne profitera jamais !

luc a écrit :

(...)
D'ici:

Art. 577-11 CC (...)
1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date; (...)

Je me trompe ou vous me sortez un extrait de l'article qui dit ce que le notaire doit demander au syndic avant la passation des actes  ?
Il me semble que vous faite là un détournement du texte de la loi en sortant une phrase dans un contexte précis (demande d'info) pour la mettre dans un sujet qui parle d'autre chose pour appuyer vos dires.

Une loi est succincte et n'est pas un manuel.
Dans ce cas-ci je constate que le législateur a prévue la cas "paiement de provisions après vente" et détermine les actions à prendre.

Donc on est tous les deux d’accord que cette situation existe.

L'AG peut parfaitement voter en 2018 que la chaudière sera remplacé, vu son âge, en 2028 et demander une provision annuelle. Si le montant exact et date de paiement est voté avant vente, l'ex-propriétaire vendeur sera tenu à l'avancer.  Le solde en 2028 sera payé à celui qui est propriétaire à ce moment. Il y a des nuances dès que la période dépasse un à trois ans, mais pour cela il faut consulter la jurisprudence.

ça sort d'où cette affirmation ? pourquoi le vendeur serait-il obligé de payer les montants non appelés au moment de la vente ?
D'ici:

Art. 577-11 CC (...)
1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date; (...)

Je me trompe ou vous me sortez un extrait de l'article qui dit ce que le notaire doit demander au syndic avant la passation des actes  ?
Il me semble que vous faite là un détournement du texte de la loi en sortant une phrase dans un contexte précis (demande d'info) pour la mettre dans un sujet qui parle d'autre chose pour appuyer vos dires.

Pour moi, le notaire pose cette question pour, justement, prévenir l'acquéreur qu'il aura des appels de fonds à payer sans les avoir décidé !

luc a écrit :

Le fonds de réserve appartient aux propriétaires, mais n'est remboursable que lors d'une liquidation de l'ACP.
Sources: Code Civil et l'AR du 12.07.2012

luc a écrit :

Le fonds de réserve se repartit dans plusieurs comptes comptables qui servent à financer (partiellement) des projets non-périodiques. Ils sont provisionnés, pro rata des quotités, par ceux qui doivent financer ce projet.
Dès que le projet est terminé, le solde est remboursé aux propriétaires concernés.

Ces deux affirmations ne sont-elles pas contradictoire  ? une fois on ne peut pas rembourser, l'autre vous semblez dire que le remboursement est obligatoire...

Non, l'un traite le cas général (Art. 577-10 §5 CC - lire l'intervention de grmff) et l'autre la liquidation d'un compte comptable (AR 12.07.2017). L'argent est et reste la propriété des différents propriétaires, bien qu'il est bloqué. Les acheteurs/vendeurs peuvent convenir ce qu'ils peuvent/veulent pour compenser ce blocage, mais l'argent sur un compte type "fonds de réserve" y restera, tant qu'un des deux cas de ci-devant ne se présente pas. un fonds de réserve de type "général" ne peut en principe pas exister. Il doit toujours avoir un but explicite, ce qui limite l'usage de l'argent à des buts intempestif ou son remboursement à de fins privatifs. 

D'ici:

Il y a deux types de fonds: le fonds de réserve et le fonds de roulement.

Le fonds de réserve est le fonds prévu pour les travaux à venir. Prévus ou non... Le fonds ascenseur est bien un fonds de réserve. Le code civil prévoit que le fonds de réserve reste  acquis à l'immeuble. Le compromis peut en décider autrement.

Le fonds de roulement, lui, doit être remboursé pro rata au vendeur, après décompte final.

La copropriété ne doit se baser que sur le propriétaire actuel au moment de l'opération (appel, utilisation, reclassement, remboursement, ...)

Le fonds de réserve appartient aux propriétaires, mais n'est remboursable que lors d'une liquidation de l'ACP.
Sources: Code Civil et l'AR du 12.07.2012

Ces deux affirmations ne sont-elles pas contradictoire  ? une fois on ne peut pas rembourser, l'autre vous semblez dire que le remboursement est obligatoire...

ça sort d'où cette affirmation ? pourquoi le vendeur serait-il obligé de payer les montants non appelés au moment de la vente ?

Bonjour,

Le principe de base est que les fonds de réserve appartiennent à l' ACP et non aux copropriétaires.

Comme cela a déjà été évoqué par d'autre, c'est pour cette raison que la quote-part du vendeur dans le fonds de réserve ne lui est pas remboursé. Et donc qu'il doit en tenir compte dans son prix de vente ou négocier avec l'acquéreur la reprise de celle-ci.

Dans la même logique, si l'Ag décide de rembourser le fonds de réserve, cela dois être fait auprès de propriétaires actuels de l'ACP et pas aux anciens.

Le fonds de réserve appartient aux propriétaires, mais n'est remboursable que lors d'une liquidation de l'ACP.
Sources: Code Civil et l'AR du 12.07.2012

Le fonds de réserve se repartit dans plusieurs comptes comptables qui servent à financer (partiellement) des projets non-périodiques. Ils sont provisionnés, pro rata des quotités, par ceux qui doivent financer ce projet.

Dès que le projet est terminé, le solde est remboursé aux propriétaires concernés.

En cas de vente du lot privatif lié à un ou plusieurs fonds de réserve, le solde est transféré d'office au nom du nouveau propriétaire de ce lot privatif, mais ce montant n'est pas remboursé. Comme ce montant est visible dans l'inventaire de la dernière année, il démontera que l'ACP a déjà mis de l'argent de coté pour la rénovation d'installations communes. Ce qui est un argument de vente.

L'AG peut parfaitement voter en 2018 que la chaudière sera remplacé, vu son âge, en 2028 et demander une provision annuelle. Si le montant exact et date de paiement est voté avant vente, l'ex-propriétaire vendeur sera tenu à l'avancer.  Le solde en 2028 sera payé à celui qui est propriétaire à ce moment. Il y a des nuances dès que la période dépasse un à trois ans, mais pour cela il faut consulter la jurisprudence.

Le principe de base est que les fonds de réserve appartiennent à l' ACP et non aux copropriétaires.

Comme cela a déjà été évoqué par d'autre, c'est pour cette raison que la quote-part du vendeur dans le fonds de réserve ne lui est pas remboursé. Et donc qu'il doit en tenir compte dans son prix de vente ou négocier avec l'acquéreur la reprise de celle-ci.

Dans la même logique, si l'Ag décide de rembourser le fonds de réserve, cela dois être fait auprès de propriétaires actuels de l'ACP et pas aux anciens.

Et un fonds ascenseur est un bien un fonds de réserve vu qu'il correspond exactement à la définition de la loi " On entend par " fonds de réserve ", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture."

Bien à vous,