J'aimerai savoir si la sanction pour non information du locataire est déjà connue, soit par une loi ou règlement , soit éventuellement  par un jurisprudence sur la question

Merci à vous

Patric

La juriste du SNPC m'à conseillé d'envoyer le recommandé, même si en retard.

c'est ce que je vous aurais conseillé, même si les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

La juriste du SNPC m'à conseillé d'envoyer le recommandé, même si en retard.

La juriste concernée vous a-t-elle proposé de vous assister dans la rédaction de ce courrier ? Elle le devrait. A défaut, faites en tout cas valider votre projet.

fiorsue a écrit :

La juriste du SNPC m'à conseillé d'envoyer le recommandé, même si en retard.

Je trouve que c'est un bon conseil. Vous n'avez pas encore fait d'annonce publique (annonce sur le bien, pub sur site internet) mais uniquement du bouche à oreille. Evitez les soucis avec un avocat procédurier, et votre vie sera plus simple. Envoyez le recommandé avant de faire une publicité pour ce bien.

Je ne commente pas le conseil du SNPC.
Je relève que pour B. LOUVEAUX  la communication publique, consiste dans la publication sur les sites de mise en vente, l'affichage sur l'immeuble, les correspondances destinées à divers candidats potentiels, dans toute information même verbale de l'intention de vendre.

La juriste du SNPC m'à conseillé d'envoyer le recommandé, même si en retard.

Je trouve que c'est un bon conseil. Vous n'avez pas encore fait d'annonce publique (annonce sur le bien, pub sur site internet) mais uniquement du bouche à oreille. Evitez les soucis avec un avocat procédurier, et votre vie sera plus simple. Envoyez le recommandé avant de faire une publicité pour ce bien.

La juriste du SNPC m'à conseillé d'envoyer le recommandé, même si en retard.

C'est vous qui décidez.
Je suppose qu'il s'agit d'un conseil donné par téléphone sans qu'un dossier composé de différentes pièces relatives à votre affaire n'aie été constitué et soumis au service juridique du SNPC.

Dans le cas d'espèce, en quoi consisterait le préjudice du locataire  dans le cadre de l'application de l'art.242 CBL?
Un recommandé ne lui a pas été adressé mais des mails ont été échangés entre les 2 parties concernant la vente.
Il pourrait être déduit de la lecture des pièces du dossier qu'une information a été adressée par le vendeur au locataire l'informant de sa décision de vendre.

cahier-09-brochure-version-2019-03%20(2).pdf
(page 35 et suivantes)

Explications
Cette section introduit un droit à l’information, en priorité, au bénéfice du preneur
lorsque le bailleur désire la mise en vente de son logement, et ce avant toute
communication publique afférente à celle-ci.
Les articles 242 à 247 fixent des limites et des modalités à ce droit d’information.
1. Seule la vente de gré à gré est concernée.
La vente publique est exclue des dispositions du droit à l’information.
Tout d’abord, la vente publique nécessite un acte rédigé par un notaire, appelé
« cahier des charges » reprenant toutes les conditions de la vente, qui sont difficiles à
comprendre pour tout un chacun.
Ensuite, la vente publique n’autorise pas la condition suspensive d’octroi d’un prêt
hypothécaire.
Dès lors le candidat-amateur s’engage et ne peut plus se rétracter s’il n’obtient pas
son prêt.
C’est sans doute par mesure de prudence que les rédacteurs de l’ordonnance n’ont
pas associé la vente publique dans ce dispositif du droit à l’information.
2. L’obligation d’information s’applique également lorsque le bien mis en vente ne
concerne qu’une partie du bien loué.
3. Avant toute communication publique, que ce soit par journaux, via internet ou
affiches apposées sur le logement, l’information au preneur est imposée sous la
forme d’un écrit adressé
- soit par lettre recommandée, l’accusé de réception n’étant pas obligatoire ;
- soit par exploit d’huissier, démarche plus coûteuse.
Le choix de ces deux moyens l’a été pour des raisons probatoires (droit de la preuve).
4. Si plusieurs preneurs occupent les lieux loués, l’information doit être transmise à
l’ensemble d’entre eux, c’est-à-dire à tous mais non séparément à chacun d’entre eux.
La régionalisation des baux de résidence principale en Région de Bruxelles-Capitale
Page 36
Avril 2019
5. Tous les propriétaires d’un même bien (en indivision) doivent respecter les conditions
de notification d’information au preneur lors de la mise en vente du logement.
6. Si le preneur est décédé, seuls les membres du ménage domiciliés dans le logement
bénéficient du droit d’information précité. C’est le terme « domicile » qui a été choisi
et non ceux de « la résidence principale ».
Commentaires
Tout le contenu de cette section constitue une innovation dans les nouvelles règles des
baux de résidence principale de l’ordonnance. Enfin, pourrions-nous dire ?
1. Toutefois, le choix du titre de cette section intitulée « Droit d’information dans le
chef du preneur en cas de transmission du bien loué » n’est pas approprié par
rapport à son contenu.
En effet, la mise en vente d’un bien loué n’est pas synonyme de transmission d’un
bien loué. L’étape de la mise en vente précède celle de la transmission.
2. À la condition de la résidence principale, c’est-à-dire que les membres du ménage
doivent occuper réellement le bien loué, l’obligation de s’y domicilier est-elle
adjointe ?
3. Absence de sanction
Comme le lecteur l’a certainement remarqué, aucune sanction n’est organisée si le
bailleur reste en défaut d’avertir le preneur et de respecter les modalités de ce droit
d’information en cas de transmission du bien loué.
Quel est le recours du preneur ?
Il devra prouver que le non-respect de l’obligation d’information de la part du
bailleur lui cause un préjudice pour pouvoir réclamer une indemnité ou des
dommages et intérêts, et ce en proportion de la gravité du ou des manquements !
N’était-pas opportun de légiférer en vue d’instaurer « un bâton » spécifique en cas de
négligence de la part du bailleur ?
4. Le droit à l’information stipulé aux articles 242 à 247, n’implique aucunement le droit
de préemption.
Rappelons que le droit de préemption est le droit dont peut bénéficier une personne
privée ou une personne publique, de façon légale ou contractuelle, d’être prioritaire
par rapport à d’autres candidats-acheteurs afin d’acquérir une propriété dès lors que
son propriétaire manifeste son désir de la vendre.
Le droit de préemption n’est pas automatique dans les contrats de baux de résidence
principale et de droit commun.
Si le preneur désire bénéficier du droit de préemption du bien loué lors de sa mise en
vente, ce droit doit être mentionné dans le contrat de bail qui stipule une clause
spécifique comprenant les modalités de notification et de délai, les conditions
suspensives, etc.
Partie I
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Avril 2019
Madame Céline Fremault, ministre du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale,
dans son exposé introductif au projet d’ordonnance visant la régionalisation, déclare,
à propos de l’existence du droit d’information dans le chef du preneur en cas de
transmission du bien : « qu’il s’agissait de promouvoir l’accès à la propriété par et
pour les locataires qui sont, souvent, ceux qui connaissent et apprécient le mieux le
logement, surtout s’ils résident depuis de longues années. »
5
Si l’idée est de promouvoir l’accès à la propriété, l’ordonnance n’était-elle pas
justement l’occasion d’édicter le droit de préemption du preneur dans le cas où son
bail d’habitation constitue sa résidence principale ?
Ou l’organisation du droit à la préemption dans le cadre de la résidence principale du
preneur aurait t-il été considéré comme une restriction des droits des propriétaires ?
5. Enregistrement par le preneur (voir partie II.4.)
Terminons par un point positif. À l’annonce du bailleur, de son intention de vendre le
bien loué, le preneur pourra alors vérifier si ce premier a respecté son obligation
d’enregistrement.
Enfin, en théorie.
Si tel n’est pas le cas, le preneur pourra procéder à la formalité de l’enregistrement,
s’il désire une protection vis-à-vis de l’acquéreur.

cahier-09-brochure-version-2019-03%20(2).pdf

Très bien, merci.

Il me semble que la distinction entre norme impérative et norme supplétive clarifie tout, pas de dérogation possible à celle impérative, donc la notification de l'intention de vendre DOIT être faite par le bailleur au locataire uniquement par un des 2 moyens prévus par la loi, pour être valable. L'avis de Bernard LOUVEAUX me laisse donc perplexe.

B. LOUVEAUX n'ignorait pas le caractère impératif de l'art.242 du CBL.

En matière de copropriété, l'art.577-6, § 3 du code civil prévoit que la convocation pour l'assemblée générale est effectuée par lettre recommandée à la poste.
L'art.577-14, C. civil prévoit que notamment cet article 577-6 est impératif.
La jurisprudence a considéré qu'une convocation qui n'avait pas été adressée par recommandé était valable si elle avait atteint son destinataire.

L'avis de B. LOUVEAUX est conforme à cette jurisprudence, dans une autre matière.

J'écrivais :
"Bernard Louveaux  pense qu'eu égard au caractère limité de l'information que le bailleur doit fournir (sa seule intention de vendre), le non-recours  à une des formalités prévues de manière impérative par l'art.242 ( lettre recommandée à la poste ou exploit d'huissier) n'entraînera pas de conséquences SI L'OBJECTIF a été atteint, à savoir que les titulaires du droit d'information (les locataires) ont été clairement avisés de l'intention du bailleur."

Il me semble que la distinction entre norme impérative et norme supplétive clarifie tout, pas de dérogation possible à celle impérative, donc la notification de l'intention de vendre DOIT être faite par le bailleur au locataire uniquement par un des 2 moyens prévus par la loi, pour être valable. L'avis de Bernard LOUVEAUX me laisse donc perplexe.