Evidemment que vous pouvez réclamer tout cela! Le seul risque que vous prenez c'est que je juge ne vous accorde pas tout. Par contre si vous ne demandez rien, là c'est sur, vous n’obtiendrez rien.

Je crois que votre problème, c'est votre inconstance. Vous avez aussi très mal éduqué votre locataire. Vous lui faites plein de cadeaux, puis vous vous ravisez.  Vous changez aussi constamment les dates et les conditions...

Pourquoi?

Les lois sont hyper bien faites! Suivez les! Et soyez extrêmement rigoureux quant à leur respect.

1/ Vous n'avez pas à payer les consommations d'eau de votre locataire
2/ le loyer se paie par anticipation (avant que le mois ne commence) et de préférence par ordre permanent de manière à ce que le compte du bailleur soit crédité avant le 1er du mois
3/ Le préavis dure 3 mois et commence le 1er du mois suivant le mois au cours duquel vous avez reçu le renom
4/ les loyers et charges continuent à être payés pendant le préavis
5/ Pendant le préavis, le locataire doit permettre les visites, 2h par jour, 3 fois par semaine.
6/ L'ELS se déroule au plus tard le dernier jour du préavis.

Je ne comprends pas bien le sens de vos remarques. Je suis respectueux des lois mais nous ne sommes pas non plus des machines:

1) je trouve curieux de voir du voir du mal dans le fait de vouloir faire un (pas plein) de cadeau à un locataire qui vous apporte la paix, comme à tout autre personne.
2) 3 de mes locataires sur 4 payent avec du retard, mais à date régulière, dont 2 depuis plus de 25 ans. Pourquoi leur chercherais-je des poux ?
3) Je sais que le préavis est en principe de 3 mois, mais je pense qu'il est permis de le raccourcir si le locataire le demande et que le bailleur est d'accord.

Je crois que votre problème, c'est votre inconstance. Vous avez aussi très mal éduqué votre locataire. Vous lui faites plein de cadeaux, puis vous vous ravisez.  Vous changez aussi constamment les dates et les conditions...

Pourquoi?

Les lois sont hyper bien faites! Suivez les! Et soyez extrêmement rigoureux quant à leur respect.

1/ Vous n'avez pas à payer les consommations d'eau de votre locataire
2/ le loyer se paie par anticipation (avant que le mois ne commence) et de préférence par ordre permanent de manière à ce que le compte du bailleur soit crédité avant le 1er du mois
3/ Le préavis dure 3 mois et commence le 1er du mois suivant le mois au cours duquel vous avez reçu le renom
4/ les loyers et charges continuent à être payés pendant le préavis
5/ Pendant le préavis, le locataire doit permettre les visites, 2h par jour, 3 fois par semaine.
6/ L'ELS se déroule au plus tard le dernier jour du préavis.

La date d'entrée en vigueur du bail du nouveau locataire est reporté du 15 février au 1er mars. J'ai fait signer un document au locataire entrant pour confirmer notre accord.
J'ai écrit au bureau d'expertise le 11 janvier pour changer le rendez-vous avec l'expert pour l'EDLDS, si possible le 28 février, sinon le 27.  J'attends la confirmation que l'expert est disponible et qu'il écrive au locataire sortant pour lui indiquer que la date a changée. Ainsi ce dernier pourra prévenir son contre expert.

J'ai écrit hier un courrier électronique au locataire sortant lui indiquant que je n'avais pas encore reçu le loyer de janvier.
Si je ne suis pas crédité de ce loyer d'ici le mercredi 17 janvier, et pour suivre vos conseils, je lui écrirai pour l'informer que je ferai appel au juge de paix par l'intermédiaire d'un avocat dans les jours qui suivent.
Dans un cas comme dans l'autre, j'ai l'intention d'écrire à ce locataire pour lui réclamer les arriérés d’eau dans les prochains jours. En fait, comme je ne possède que les index de la fin du mois de juin des années précédentes, de lui réclamerai dans un premier temps les arriérés d'eau du 30 juin 2013 au 30 juin 2017 (4 ans).
J'attendrai l'état des lieux de sortie pour prendre note de l'index ultime du compteur d'eau et pouvoir préparer le décompte des 8 derniers mois (du 30 juin 2017 au 28 février 2018). Voir https://forum.pim.be/topic-288548-calcu … l#p1854682
Comme ça je ne dépasserai pas les 5 ans d'arriérés légalement exigible.

Me conseillez vous d'écrire moi-même au locataire sortant pour lui indiquer la date d'état des lieux (fin février) ou d'attendre patiemment que le bureau d'expertise le fasse (ils ne sont pas très rapide) ? Je m'attends à ce que le locataire sortant râle, car il va devoir payer 1/2 mois en plus de loyer, mais je n'ai plus envie du tout d'être conciliant et la nouvelle date m'arrange vraiment mieux.

Si je dois faire appel au juge de paix avec l'aide d'un avocat (c'est compliqué de le faire moi-même vu que je vit à 2400km de Bxl) , peut-on évaluer les frais qui en découleront ? Pourrais-je exiger, en plus des (2) loyers impayés et des indemnités pour les dégâts et manquements,  le remboursement de mes frais d'avocat ?

Merci d'avance pour vos précieux conseils.

Si janvier n'est pas payé à ce jour alors que le loyer a toujours été payé le 8, envoyez lui un rappel simple par sms, genre "Bonjour. Sauf erreur ou omission, je n'ai pas reçu le loyer de ce mois. Pourriez-vous vérifier et'informer? Merci"

Vous saurez immédiatement de quel bois il se chauffe...

Pour le reste, pas besoin de râler sur un paiement régulier le 8. Trop tard pour le faire à la fin du bail...

S'il prend son expert, chacun paie son propre expert.

Le supplément que vous devrez payer pour votre expert sera largement compensé par une attention aux différents détails que vous ne laisserez pas passer.

Un locataire qui me paie régulièrement pendant 8 ans, mais avec une semaine de retard chaque mois, je lui offre des pralines chaque année et je prie pour que cela dure... Il se charge de faire visiter en votre absence et ne semble pas de mauvaise composition... Vous pourriez avoir le locataire idéal mais vous auriez aussi avoir connu bien plus de difficultés. Surtout si vous restez à l'étranger.

Vous saurez immédiatement de quel bois il se chauffe...

Pour le reste, pas besoin de râler sur un paiement régulier le 8. Trop tard pour le faire à la fin du bail...

S'il prend son expert, chacun paie son propre expert.

A ce moment-là chacun paiera 100% de son propre expert.

Pour introduire une requête sans avocat, vous devez allez chercher le certificat de domicile de votre locataire à la commune et déposer ensuite une requête au tribunal.

Ce n'est pas l'envie qui me manque d'aller faire une requête chez le juge de paix mais quelle est la meilleure manière de procéder quand on vit à l'étranger ? J'hésite à faire appel à un avocat immédiatement (pour des raisons financières évidentes) avant même qu'on soit certain du conflit et de son ampleur.

Cependant, on entend souvent que les juges appliquent une sorte de jurisprudence, permettant à chacun de se dédire et de ne plus donner de mandat à l'expert.

L'expert déjà désigné dans le bail pour dresser également l'état des lieux de sortie l'est en vertu d'un mandat qui, comme tout autre mandat, est révocable ad nutum. Chacun peut, à la sortie, choisir un autre expert. Pour agir valablement, l'expert doit, donc, faire confirmer son mandat par les parties intéressées. Si l'expert n'a effectué sa mission loyalement, c'est à dire après avoir entendu les parties et si son rapport n'est motivé à suffisance, celui-ci n'aura pas force probante.

https://lex.be/fr/doc/be/jurisprudence- … 9011145_fr
http://www.ejuris-consult.be/files/ejur … se-162.pdf

Il devrait être plus ou moins solvable car il m'a dit être maintenant propriétaire.

Ah! Il vous l'a dit. Mais les paroles sont-elles le reflet de la réalité ? Elles ne suffisent pas à l'établir. A vous de juger la crédibilité de votre locataire.

Il y a lieu éventuellement d'assigner les deux membres du couple même si un seul d'eux a signé le bail.

il refuse de mandater l'expert X qu'il soupçonne d'impartialité

Par ailleurs, si chacun désigne son propre expert, chacun en supporte 100 % des honoraires.

Je ne vois pas très bien pourquoi vous voulez modifier les accords pris avec votre locataire sortant au simple motif qu'il désigne son propre expert.

Légalement parlant, votre locataire est en cessation de payement de son loyer!

Vous pourriez déjà introduire une requête car j'ai un très mauvais pressentiment et pense que vous n'allez rien récupérer du tout!

Je pense qu'il n'a pas l'intention de payer les 2 derniers mois de loyer et qu'il y aura au moins quelques dégâts locatif. Dans ce cas la garantie ne suffira pas.
Y-a-t-il un délai raisonnable généralement admis pour laisser au locataire sortant le temps de faire un virement pour payer le solde avant d'aller chez le juge de paix ? Ce délais est-il indiqué sur l'état des lieux de sortie ?

Il devrait être plus ou moins solvable car il m'a dit être maintenant propriétaire.

Merci de votre aide

Rien que ce dernier point lui aurait valu une résiliation de bail à ses torts si vous aviez soumis ce cas au Juge de Paix.