J'ai également déjà, par 2 fois, fait valider un ELS en Justice de Paix, alors que celui-ci n'avait pas été réalisé en présence du locataire.
Celui-ci faisait défaut, bien que convoqué (c'est un élément important à montrer au juge, d'après moi). A chaque fois, il avait abandonné le logement.

Je partage ce point de vue.
Si le bailleur prouve qu'il a tenté d'organiser rapidement un état des lieux contradictoire avec le locataire dès que celui-ci lui a annoncé le renvoi des clés par la poste, il s'agirait d'un élément qui pourrait lui être favorable.

A chaque fois, les avocats adverses faisaient état de l'obligation d'un relevé contradictoire, mais à chaque fois, ça a été refusé car ces locataires étaient en tort (ou tord ?  )
C'était des appartements 2 chambres tout à fait standards.

Il faut pas déconner non plus. Protéger les faibles, oui, mais pas leur permettre de jouer avec les roubignoles des autres non plus.

Qui a fait l'état des lieux ? VOUS OU UN EXPERT? Dès que vous réceptionnez les clefs ou bien vous changez la serrure, vous avez accepter les lieux comme il sont car votre état des lieux n'est pas contradictoire.

Si le locataire envoie les clés par la poste, il n'a pas d'autre possibilité que de les recevoir. Il ne les accepte pas sans réserve pour autant...

Et si le locataire envoie les clés par la poste, c'est qu'il ne veut pas faire l'état des lieux de manière contradictoire. Du coup, le propriétaire peut constater l'état des lieux par toute voie de droit, et notamment le témoignage.

Dans un cas très similaire, j'ai fait l'état des lieux avec l'étudiant voisin, qui a signé comme témoin de l'état dans lequel les lieux étaient au moment de la fin du contrat. Cet état des lieux a été produit en justice, nié comme non contradictoire par le locataire, et accepté par le juge sur base de la seule solution que j'avais pour faire valoir mes droits, pénaliser le moins possible le locataire suivant et limiter la perte au maximum pour tout le monde. Il a considéré que j'avais agi en bon père de famille, et que je prouvais l'état des lieux par une voie de droit légale: le témoignage. En clair, il n'aurait pas trouvé acceptable que je fasse une procédure pour nommer un expert par les tribunaux pour l'état des lieux, tout en réclamant le loyer perdu pour tous les mois de la procédure...

Voilà pour mon partage d'expérience. C'était un kot de 10m2 non nettoyé depuis 3 mois avec des parents solvables derrière le locataire, pas un appartement somptueux ravagé par un locataire foireux sous RCD... La donne peut être différente

libra a écrit :

Je viens de recevoir un courrier électronique: 'comme convenue j'ai libéré déjà l'appartement depuis le 31/03/2018 vue que ce jour tombe sur un week-end et ce lundi aussi est un jour férié alors je compte vous envoyer les clés à travers la poste le mardi  pour une toute sécurité et garantie de la bonne réception Merci pour votre compréhension'

Réponse possible : Comme convenu, j'ai fait le décompte des dégâts et des changements de serrure nécessaire. Vous pouvez faire un virement par la poste en toute sécurité. Merci pour votre compréhension

Qui a fait l'état des lieux ? VOUS OU UN EXPERT? Dès que vous réceptionnez les clefs ou bien vous changez la serrure, vous avez accepter les lieux comme il sont car votre état des lieux n'est pas contradictoire.

Réponse possible : Comme convenu, j'ai fait le décompte des dégâts et des changements de serrure nécessaire. Vous pouvez faire un virement par la poste en toute sécurité. Merci pour votre compréhension

Bonne idée.

Je viens de recevoir un courrier électronique: 'comme convenue j'ai libéré déjà l'appartement depuis le 31/03/2018 vue que ce jour tombe sur un week-end et ce lundi aussi est un jour férié alors je compte vous envoyer les clés à travers la poste le mardi  pour une toute sécurité et garantie de la bonne réception Merci pour votre compréhension'

Réponse possible : Comme convenu, j'ai fait le décompte des dégâts et des changements de serrure nécessaire. Vous pouvez faire un virement par la poste en toute sécurité. Merci pour votre compréhension

Je viens de recevoir un courrier électronique: 'comme convenue j'ai libéré déjà l'appartement depuis le 31/03/2018 vue que ce jour tombe sur un week-end et ce lundi aussi est un jour férié alors je compte vous envoyer les clés à travers la poste le mardi  pour une toute sécurité et garantie de la bonne réception Merci pour votre compréhension'

Es que la porte est restée ouverte, si le logement est vide rentré a l'intérieur demandé a un expert d'établir un état des lieux joignez a cet état des lieux la copie des deux mails que vous avez reçu.
Changez la serrure vérifiez au près du distributeur d'électricité si il a fermé son compteur, et demandé aussi la nouvelle adresse où il a ouvert un nouveau raccordement. Demandez aussi a la commune son changement d'adresse en justifiant que vous entamez une procédure devant la justice de paix.
Convoquez l'intéressé devant le juge de paix, réclamé ce qui vous semble dû, si il ne vient pas il sera condamné par défaut, n'espérer pas récupérer quoi que se soit il se mettra probablement sous médiateur de dette.

Si vous avez tous les signes que le logement a été abandonné à la fin du contrat de bail, et que tout est abandonné dans les couloirs, qu'il est injoignable, et que les voisins vous disent qu'il a tout vidé, entrer dans l'appartement avec témoin, constatez l'abandon, faite un état des lieux avec témoin, faites un tas de photos, videz le tout, et relouer.

Quand j'ai des indices sérieux que quelqu'un a quitté les lieux avec la clé des champs, je coupe l'électricité. Si après quelques jours, on n'a pas remis l'électricité, je coupe le gaz et ensuite l'eau. Ensuite, je prends le risque de pénétrer dans l'appartement.

Et puis, changement des cylindres (à considérer comme dégâts locatifs, y compris le cylindre des communs et le remplacement des clés pour tous les autres locataires) et relocation.

Et en parallèle, requête en justice de paix.

J'avoue que cela m'arrive de temps en temps, et que c'est d'un casse pied...

Il ne vous a pas remis les clés?
Il n'était pas là à l'état des lieux?

Aucun signe de vie.

Il y a un grand frigo, plus de deux mètres de hauteur abandonné dans le couloir du rez-de-chaussée. Je ne m'imagine pas qu'on le descende 4 étage pour finalement l'abandonné.

Pas besoin de démontrer que le locataire a plus de sous. Il suffit de demander à l'huissier de manière régulie. Et payer ses recherches...èr

C'est ce que je fais à intervalles de 5 années. Si après 10 ans, je vois que c'est quelqu'un qui change constamment de logement, plus d'une fois par an, je laisse tomber.