Pas besoin de dizaines de brochures ! Il suffit de lire et comprendre avant de signer pour un achat aussi important !

Facile à dire. Quand on n'a jamais été propriétaire, c'est difficile de comprendre. Alors, quand on n'a jamais été co-propriétaire, c'est carrément impossible.

Jeune et naïf, je ne savais même pas ce qu'était un syndic ni n'avait la moindre conscience qu'il y aurait des charges à payer... Ce n'est que 10 mois après mon premier achat que le syndic m'est tombé dessus....

J'ai souvent vu des gens se poser plus de questions pour l'achat d'un ordinateur, d'une télé ou un vêtement que pour un appartement ou une maison...

Mais tout cela nous éloigne de la question initiale qui ne portait pas sur une mauvaise lecture mais une répartition par le syndic différente de la volonté des parties.
(mais sans que le syndic n'ait (encore) été informé de cet accord entre partie)

Le syndic est régulièrement entre deux chaises lors d'une répartition suite vente car, justement, les parties n'ont pas compris ce qui se trouvaient dans l'acte jusqu'au moment où ils reçoivent la note à payer....

C'est malheureusement une constante: les gens signent des actes sans les avoir lus ou compris (et donc encore moins négociés), et puis tombent de leur chaises dès qu'on leur demande le moindre cent...

Le syndic "s'en moque" de savoir qui paie. Ce qui compte pour lui est d'avoir récupérer le montant dû par l'appartement et le fonds de roulement du nouveau pour pouvoir rembourser le vendeur.
Le syndic est régulièrement entre deux chaises lors d'une répartition suite vente car, justement, les parties n'ont pas compris ce qui se trouvaient dans l'acte jusqu'au moment où ils reçoivent la note à payer....
Le syndic veut que l'ACP soit remboursée de ce qui lui revient.... qui paie est sans importance  !

Le problème n'est toujours pas réglé car il est effectivement bien noté dans mon acte de vente que les charges se feront prorata temporis (je n'étais pas au courant car je n'ai, à vrai dire, pas trop compris tout ce que le notaire a tenté de m'expliquer lors de l'acte).

Cependant, j'ai discuté avec l'ancien proprio qui lui est d'accord pour une répartition "par date", c'est-à-dire lorsqu'il était dans l'appartement il assume toutes les charges et lorsque j'étais dans l'appartement je les assume. Pensez-vous que c'est possible de faire de cette façon?
Le syndic ne veut pas coopérer du tout et je n'ai presque aucun moyen de le joindre.

Pour répondre à vos questions, effectivement le fonds de roulement sera remboursé à l'ancien propriétaire et je devrai le rembourser également au syndic.

Par ailleurs, est-ce que quelqu'un connaîtrait un bon syndic sur Bruxelles (Côté Neder-Over-Hembeek, Laeken)?

Merci à tous.

(...)
L'idéal serait de prévoir le prélèvement des frais extraordinaires sur le fonds de réserve, et une alimentation du fonds de réserve "pro rata"... En effet, en ce cas, le pro rata peut être fait sur l'alimentation du fonds de réserve, et les gros frais se font hors répartition. Et hop, plus de soucis de répartition des gros frais...

Cet idéal est en fait très simple à réaliser, si on veut:

L'AG met d'office (statutairement) les travaux non-périodiques qui dépassent un montant prédéterminé (cahier des charges ou plus bas) à charge du fonds de réserve, avec un sous-compte par "projet" (= décision d'AG). Par décision explicite l'AG peut y ajouter d'autres "travaux" avec un montant plus bas.

Ces projets non-périodiques sont toujours budgétés, les décideurs ont donc provisionnés "pro rata de l'utilisation" le fonds de réserve, l'argent y est et l'acheteur ne doit rien payer. La loi future permettra à faire voter seulement ceux qui ont un intérêt (*). 

Même si la provision est fixé à une date future le vendeur doit payer et l'acheteur rien.

Si le budget est dépassé, le syndic doit en parler avec l'AG à l'avance. C'est le moment pour l'acheteur de négocier avec l'AG -> dépassement prévisible mais pas budgété: à charge des décideurs initiaux (ou de celui qui est responsable).

(*) La commision parlementaire discutera cette semaine (mardi 17/4) du projet "copropriétés".

Ninifel a écrit :

Ou mais ..

Si le vendeur qui a a quitté l'association et peut-être parti à l'étranger depuis xx mois ne paie pas sa quote-part des charges dont il restait redevable ?

Cela c'est le job du syndic!  Il doit donner tous les décomptes finaux au notaire avant l'acte authentique. C'est pour cela d'ailleurs qu'il impute des frais de mutation privatifs au lot concerné. C'est pour tout ce travail supplémentaire.

Impossible de donner les décomptes finaux au notaire le jour du passage de l'acte. Réfléchissez un peu bon sang! (avec point d'exclamation)

Si c'est le job du syndic de courir après les mauvais payeurs, c'est à l'ACP de couvrir les frais de poursuite, et d'absorber la perte. Y compris au nouveau propriétaire...

Bonjour,

La loi stipule effectivement que  "Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes."

Cela ne veut pas dire que vous ne payez que les factures dues par la copropriété après la date d'achat.
Cela ne serait pas correct par rapport à toutes les factures liées aux contrats annuels ( assurance, chauffage, ascenseur, entretien égouts,...), ni au frais qui tombent une fois par an et qui servent au bon fonctionnement de la copropriété ( Frais d'AG, honoraire du commissaire aux comptes extérieur, de tenue de compte bancaire,...)

Dans la pratique donc, et accepté d'une manière très large par la jurisprudence, le prorata temporis est réalisé sur l'ensemble du décompte. Ce qui explique que vous payez une partie des factures reçues avant votre achat mais aussi que le vendeur paye une partie des factures reçues après votre achat.

Je pense donc, qu'au vu des éléments communiqués, votre syndic a réalisé un décompte correct.

@ninifel: si il y a erreur dans un décompte, ce qui ne semble pas être le cas ici, c'est au syndic à le corriger et à le transmettre au vendeur et à l'acquéreur.

A noter aussi que si une répartition particulière est prévue dans l'acte d'achat, le syndic ne peut l'appliquer que si une des parties (vendeur ou acquéreur) ou le notaire instrumentant lui a communiqué l'information :-)

Sur les années standard, on peut être d'accord. Mais si l'ascenseur a été réparé  ou que de grosse dépenses ont été faites jusqte avant l'achat, j'imagine bien que Sabrinafa ne soit pas d'accord de payer les grosses dépenses "pro rata" alors qu'elle a payé un appartement "avec un nouvel ascenseur".

En clair, actuellement, elle le paye une fois dans le prix d'achat, et une (demi-)fois dans les charges.

Je ne suis donc pas du tout d'accord avec son syndic... ni avec BMC Tools.

Du temps héroïque où je fus syndic, je faisais pareil: pro rata.

Remboursement du fond de roulement une fois le décompte final approuvé. Rappel des propriétaires en déficit après ce décompte final. Et souvent, passage en perte et profit des mauvais payeurs pour éviter les frais d'avocat à la copropriété.

Si l'acquéreur n'approuvait pas le décompte pour la même raison que Sabrifina, ce qui était rare, je faisais une correction manuelle en recalculant une répartition "à peu près juste", en expliquant que si je devais en faire une parfaite, les frais étaient à sa charge. Je n'ai jamais eu de scandale sur ce sujet.

L'idéal serait de prévoir le prélèvement des frais extraordinaires sur le fonds de réserve, et une alimentation du fonds de réserve "pro rata"... En effet, en ce cas, le pro rata peut être fait sur l'alimentation du fonds de réserve, et les gros frais se font hors répartition. Et hop, plus de soucis de répartition des gros frais...

(...)
et sur quelle base juridique on fait payer l'ancien proprio alors que son fonds de roulement lui  a été remboursé ?
(....)

Le fonds de roulement ne se rembourse qu'au moment que le décompte partiel est communiquée.

Dans le cas normal la quote part dans le fonds de roulement (capital minimum plus les provisions périodiques) suffisent à payer les montants dus. Mais parcourons les autres cas possibles (la base juridique peut-être communiqué plus tard) :

1. Si le syndic n'a pas respecté les règles statutaires concernant le minimum du fonds de roulement (dans mon ACP 8/12 du des dépenses ordinaires de N-1) le dégât causé à l'ACP par ce fait est à sa charge ou de la personne qui a omis de signaler ce problème à l'AG .

2. Si le syndic n'arrive pas à le communiquer parce que la comptabilité n'est pas opposable (c’est le cas dans mon ACP), alors l'assureur du syndic couvre les dégats de l'ACP. Mais naturellement seulement si l'ACP, représenté par le syndic, a déclaré le sinistre "non-opposabilité de la comptabilité" à l'assureur de la RC du syndic. S'il ne l'a pas fait alors un CP doit lancer la procédure de remplacement du syndic.

3. Si le budget prévisionnel de l'année N a été sous-estimé et si le syndic n'a pas demandé des provisions supplémentaires, alors le syndic devient responsable si le vendeur ne paie pas soin du. En effet le syndic ne peut pas engager l'ACP pour des montants dont il n'a pas demandé/reçu les fonds.

4. La présence d'argent sans destination spécifique sur le compte du fonds de réserve ne donne pas l’autorisation pour l'utiliser à la guise du syndic. Cet argent est et reste la propriété des propriétaires. C'est eux qui décident de leur utilisation. Un paiement périodique au fonds de réserve est une provision et pas une dotation.

Ninifel a écrit :

Ou mais ..

Si le vendeur qui a a quitté l'association et peut-être parti à l'étranger depuis xx mois ne paie pas sa quote-part des charges dont il restait redevable ?

Cela c'est le job du syndic!  Il doit donner tous les décomptes finaux au notaire avant l'acte authentique. C'est pour cela d'ailleurs qu'il impute des frais de mutation privatifs au lot concerné. C'est pour tout ce travail supplémentaire.

Je ne vois pas comment le syndic pourrait donner un décompte final avant l'acte authentique....
Il fera le décompte après une clôture soit trimestrielle, soit annuelle suivant le régime dans lequel se trouve l'acp mais il ne fera pas une clôture spéciale en fonction d'un acte à signer (il en est d'ailleurs rarement informé à l'avance...)

Ou mais ..

Si le vendeur qui a a quitté l'association et peut-être parti à l'étranger depuis xx mois ne paie pas sa quote-part des charges dont il restait redevable ?

Cela c'est le job du syndic!  Il doit donner tous les décomptes finaux au notaire avant l'acte authentique. C'est pour cela d'ailleurs qu'il impute des frais de mutation privatifs au lot concerné. C'est pour tout ce travail supplémentaire.

La loi stipule effectivement que  "Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes."

Cela ne veut pas dire que vous ne payez que les factures dues par la copropriété après la date d'achat.
Cela ne serait pas correct par rapport à toutes les factures liées aux contrats annuels ( assurance, chauffage, ascenseur, entretien égouts,...), ni au frais qui tombent une fois par an et qui servent au bon fonctionnement de la copropriété ( Frais d'AG, honoraire du commissaire aux comptes extérieur, de tenue de compte bancaire,...)

Dans la pratique donc, et accepté d'une manière très large par la jurisprudence, le prorata temporis est réalisé sur l'ensemble du décompte. Ce qui explique que vous payez une partie des factures reçues avant votre achat mais aussi que le vendeur paye une partie des factures reçues après votre achat.

Je pense donc, qu'au vu des éléments communiqués, votre syndic a réalisé un décompte correct.

@ninifel: si il y a erreur dans un décompte, ce qui ne semble pas être le cas ici, c'est au syndic à le corriger et à le transmettre au vendeur et à l'acquéreur.

A noter aussi que si une répartition particulière est prévue dans l'acte d'achat, le syndic ne peut l'appliquer que si une des parties (vendeur ou acquéreur) ou le notaire instrumentant lui a communiqué l'information :-)

A priori les compromis de vente rédigés par les notaires prévoient ceci:

"F.4.1.    Charges ordinaires et approvisionnement du fond de roulement
L'acquéreur supportera les charges ordinaires à compter du jour où il a eu la jouissance des parties communes, au prorata de la période en cours, sur base d’un décompte à établir par le syndic ou par les parties de commun accord.
F.4.2.    Charges extraordinaires et provisionnement du fonds de réserve
Conformément à l’article 577-11, § 2, du Code civil, l’acquéreur supportera :
*    le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé postérieurement à cette date ;
*    les appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de la propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
*    les frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
*    les dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés antérieurement à la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
Les montants sub 1° à 4° seront supportés par l'acquéreur pour autant qu’ils résultent des procès-verbaux ou documents qui lui ont été communiqués par le syndic ou le vendeur préalablement à la signature des présentes. Dans le cas contraire, ils resteront à charge du vendeur."

Effectivement, tout dépend de ce que vous avez négocié dans votre compromis à ce sujet. Je suppose que vous aviez pris votre propre notaire de famille (et donc pas le notaire du vendeur), de manière à pouvoir faire valoir vos intérêts propres (forcément différents de ceux du vendeur) à ce sujet.

Pouvez-vous confirmez si les clauses "standards" fournies par Mr PIM figurent telles quelles dans votre compromis?  Sinon pourriez-vous reproduire les clauses spécifiques que votre notaire avait négociées avec le notaire du vendeur à ce sujet?