Oui, 5 mois et demis entre offre et actes. Mais si vous me lisez depuis le début, c'est un grand progrès par rapport aux autres studios...

Pour répondre à la question qui vous tarabuste: très peu de visite. J'ai fait offre au prix, pas acceptée. Le notaire a fini par signaler oralement qu'ils seraient vendeur pour 2000€ de plus. J'ai demandé et jamais reçu de confirmation écrite.

Le notaire a fini par signaler (inventer à mon avis) qu'il avait reçu une offre au prix+2000€ et me demander si je faisais une nouvelle offre. J'ai donc fait une offre au prix +2500€. J'ai dû téléphoner aux deux notaires pour recevoir une réponse dans le délai de mon offre... Des nazes.

Ce qui me fait dire que l'offre est inventée, c'est qu'il n'y a eu qu'une seule visite, et que la personne n'était pas convaincue...

J'ai donc payé cher, mais c'était prévisible...

L'article 3.87 et son application dans une ACP avec un nombre très restreint de copropriétaires
Imaginons une ACP avec 3 propriétaires. Le premier a 90% des quotités, le second en a 9 et le 3e en a 1%
Le premier est le syndic

3.87 §5 al.2 du code civil L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
  Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.

Au vu de l'article ci-dessus, si seul le premier propriétaire est présent ou représenté, avec une majorité de 90% des voix, l'assemblée est-elle en nombre?

3.87 § 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.

Le syndic, propriétaire, peut-il présider l'AG?

Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.

Si aucun autre propriétaire n'est présent, est-ce que le propriétaire seul présent dispose d'aucune voix, puisque personne d'autre n'a de voix? Ou bien est-ce qu'il dispose de toutes ses voix, puisqu'il ne dispose pas d'un nombre de voix supérieur aux autres présents (puisqu'il n'y a pas de présent...)

§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

S'il est seul présent, le syndic ne peut prendre part au vote relatif à sa décharge. Il n'y a donc pas de décharge.
Mais si un des deux autres est présent, et que l'autre vote avec 1% des voix contre le syndic, que va-t-il se passer?

Vous l'avez compris si vous avez suivi le fil de discussion, la question n'est pas théorique. Nous avons assemblée générale demain...

Bonne chance pour votre AG !

Pour moi c'est clair : L'AG est en nombre et peut valablement délibérer. Le copropriétaire/syndic peut (et doit) présider, étant le seul présent. Il ne peut pas s'auto-décharger cependant. Il dispose de toutes ses voix selon moi et prend valablement les décisions -votes- relatifs à l'ordre du jour.

Si l'un des deux est présent et vote contre le syndic, ça se complique. Aucune décision ne peut être prise sans majorité... et les votes du plus gros n'auront pas plus de valeur que ceux du plus petit.

Par contre, il reste très peu de chances pour que l'un des deux minoritaires engage une procédure (et donc perde du temps de l'énergie et de l'argent) dans les 4 mois qui suivent l'AG pour contester quoi que ce soit. Il ne doit pas s'agir de juristes ni de personnes particulièrement au fait des règles de copropriété. Aucun d'eux n'a sans douter ni l'envie ni les moyens de partir en croisade judiciaire.

De plus, l'un des deux est vendeur.

C'est qui qui a les sous ?
C'est qui le chef ?

Au vu de l'article ci-dessus, si seul le premier propriétaire est présent ou représenté, avec une majorité de 90% des voix, l'assemblée est-elle en nombre?

Le syndic, propriétaire, peut-il présider l'AG?

Si aucun autre propriétaire n'est présent, est-ce que le propriétaire seul présent dispose d'aucune voix, puisque personne d'autre n'a de voix? Ou bien est-ce qu'il dispose de toutes ses voix, puisqu'il ne dispose pas d'un nombre de voix supérieur aux autres présents (puisqu'il n'y a pas de présent...)

S'il est seul présent, le syndic ne peut prendre part au vote relatif à sa décharge. Il n'y a donc pas de décharge.
Mais si un des deux autres est présent, et que l'autre vote avec 1% des voix contre le syndic, que va-t-il se passer?

Vous l'avez compris si vous avez suivi le fil de discussion, la question n'est pas théorique. Nous avons assemblée générale demain...

Je ne suis pas sûr que la vendeuse nue propriétaire soit consciente de la survalorisation. C'est le prix auquel le bien a été acheté il y a plus de 10 ans. A l'époque, c'était pas une bonne affaire...

Je pense que la relation s'est un peu figée quand j'ai cité le prix que j'ai payé pour les autres studios...

Quant à la vendeuse usufruitière, elle a aussi intérêt à ce que cela se vende cher. L'usufruitier récolte une partie non négligeable du prix de vente.

Le notaire devrait l'informer des prix actuels du marché. Il serait surprenant qu'il perde longtemps son temps à faire visiter un bien qui est largement surévalué, surtout dans ces conditions. Je crois qu'il sera votre meilleur allié pour finaliser l'affaire.

Si l'usufruitière ne coopère pas vraiment, le notaire communiquera facilement par tel à tout candidat les jours et heures possibles pour les visites. Vous pourrez ainsi soigner l'accueil des visiteurs. Vous pouvez aussi joindre au groupe le plus souvent possible une ou l'autre connaissance qui ferait publiquement état par exemple d'un propriétaire majoritaire qui fait la loi et donne ses biens en location à des gens parfois très dérangeants... Demander avec innocence si le problème des cafards dans l'immeuble est résolu ? Dire au passage que c'est aussi le syndic, dont le nom et le tel sont affichés à l'entrée de l'immeuble incitera sans doute un candidat intéressé à vous contacter. La locataire peut elle aussi participer à l'information des candidats... et à la vôtre.

Vous devrez lâcher un peu plus que pour les autres biens c'est clair. Selon moi et d'après vos chiffres, je dirais entre 45 et 50. Je n'imagine pas un candidat offrir sérieusement 20% de plus que le prix du marché pour acquérir un bien dans ces conditions. Et encore devrait-il faire une offre sans conditions suspensives.

Quelques pincées de cafards, deux ou trois junks dans l'entrée, quelques canettes de Cara-Pils écrasées dans les communs, quelques décibels exotiques, un gros chien méchant qui aboie et/ou croise les candidats, une odeur d'herbe dans les communs, pas de fonds de réserve, de gros travaux en perspective, plus un CP dominant et emmerdeur... Le tout pour un prix surfait. Pas très attractif le tableau...

Je crois que le vendeur a parfaitement conscience de votre intérêt et la survalorisation du prix vous est personnellement dédiée. Le notaire joue le jeu mais ne va pas non plus multiplier les visites à l'infini en sachant que ce bien présente un handicap pour un futur acquéreur extérieur et est proposé bien au dessus du prix du marché. Ce notaire aura sans doute compris après quelques semaines (voire bien plus vite)  la réalité de la situation et si vous le contactez avec une offre raisonnable -je dirais entre 45 et 50- il pourra être votre allié pour convaincre sa cliente.

Il est important d'avoir la coopération de l'usufruitière et du locataire. Le seul vrai risque est que la vendeuse retire le bien de la vente en sachant que vous finirez par payer le prix fort pour sortir totalement de cette copro. Encore que ce soit risqué. Au décès de l'usufruitière, elle devra vendre ou louer. Et un locataire mal entouré et mal accueilli ne tardera pas à fuir en retournant sa rancoeur contre son bailleur, et sans doute sans payer ^^

Je ne suis pas sûr que la vendeuse nue propriétaire soit consciente de la survalorisation. C'est le prix auquel le bien a été acheté il y a plus de 10 ans. A l'époque, c'était pas une bonne affaire...

Je pense que la relation s'est un peu figée quand j'ai cité le prix que j'ai payé pour les autres studios...

Quant à la vendeuse usufruitière, elle a aussi intérêt à ce que cela se vende cher. L'usufruitier récolte une partie non négligeable du prix de vente.

@Rexou: je ne peux pas dire que je n'y avais pas pensé...

Je me demande si je ne vais pas carrément faire faire des visites par des connaissances qui feront des offres sous le prix... avec élection de command.

Juste pour référence, j'ai une expertise pour les autres studios, avec une moyenne de 40.000€/studio. L'annonce va paraître avec 50% de plus, soit le prix de biens deux à 3 fois plus grands, et même des appartements avec une chambre séparée, et non des studios.

J'avoue que je râle ferme. J'ai fait tout pour l'usufruitière (le bail, l'état des lieux, les explications au locataire, etc), et elle ne me prévient même pas que le bien va être en vente... J'apprécie vraiment peu...

Faire faire des visites par des connaissances c'est parfait. Mais pourquoi faire une offre, même largement sous le prix? Cela vous permettra de savoir comment le notaire présente le bien, quelle est son argumentation et comment il justifie le prix. Le candidat pourra aussi demander des précisions quant à la composition de l'immeuble et aborder le sujet d'un CP alpha qui est aussi syndic... question de savoir ce que raconte le notaire Une offre signifie l'intérêt d'un candidat. Pas d'offre se traduit par une simple perte de temps et d'argent. Pour le notaire et pour le vendeur. Par contre, vous pouvez multiplier les visites. Et si celles-ci sont groupées, un candidat peut poser publiquement une question dérangeante ou émettre une remarque qui éveillera une attention particulière du groupe présent.

Je crois que le vendeur a parfaitement conscience de votre intérêt et la survalorisation du prix vous est personnellement dédiée. Le notaire joue le jeu mais ne va pas non plus multiplier les visites à l'infini en sachant que ce bien présente un handicap pour un futur acquéreur extérieur et est proposé bien au dessus du prix du marché. Ce notaire aura sans doute compris après quelques semaines (voire bien plus vite)  la réalité de la situation et si vous le contactez avec une offre raisonnable -je dirais entre 45 et 50- il pourra être votre allié pour convaincre sa cliente.

Il est important d'avoir la coopération de l'usufruitière et du locataire. Le seul vrai risque est que la vendeuse retire le bien de la vente en sachant que vous finirez par payer le prix fort pour sortir totalement de cette copro. Encore que ce soit risqué. Au décès de l'usufruitière, elle devra vendre ou louer. Et un locataire mal entouré et mal accueilli ne tardera pas à fuir en retournant sa rancoeur contre son bailleur, et sans doute sans payer ^^

Rexou, l'image vous représentant n'a jamais été aussi bien choisie        

Et pourtant, je suis très -trop- bon et conciliant avec mes locataires ! Le principe général est de grogner de temps en temps mais sans mordre la main qui me nourrit. Par contre, quand la main me prive de nourriture, ma bonne humeur s'en ressent...

Je me demande si je ne vais pas carrément faire faire des visites par des connaissances qui feront des offres sous le prix... avec élection de command.

Juste pour référence, j'ai une expertise pour les autres studios, avec une moyenne de 40.000€/studio. L'annonce va paraître avec 50% de plus, soit le prix de biens deux à 3 fois plus grands, et même des appartements avec une chambre séparée, et non des studios.

J'avoue que je râle ferme. J'ai fait tout pour l'usufruitière (le bail, l'état des lieux, les explications au locataire, etc), et elle ne me prévient même pas que le bien va être en vente... J'apprécie vraiment peu...

max11 a écrit :

Rexou, l'image vous représentant n'a jamais été aussi bien choisie        

Cave canem, affirme l'expression latine.
Mais tout est-il autorisé ?

Parce que je ne sais pas et que je ne suis peut-être pas le seul : Cave canem est une expression latine à l'impératif signifiant littéralement « prends » ou « prenez garde au chien », et que l'on peut traduire « attention au chien ».

Il faut que je relise plus attentivement mais je ne crois pas avoir lu de propositions qui pourrait apporter des problèmes devant un juge...

Rexou, l'image vous représentant n'a jamais été aussi bien choisie        

Cave canem, affirme l'expression latine.
Mais tout est-il autorisé ?

Lâchez-vous: que faire pour saboter la vente? Que mettre dans ma réponse? Ne rien proposer d'illégal, mais tout ce qui est borderline et intellectuellement malhonnête est bienvenu. big_smile

Je crois que déjà sans fonds de réserve, sans PEB pour les communs de l'immeuble (j'ignore dans quelle mesure ce serait obligatoire pour finaliser une vente à Charleroi), avec des PV qui montrent clairement qu'il y a en fait UN propriétaire majoritaire, n'importe quel candidat acheteur comprendra qu'il arrive comme un cheveu dans la soupe. Si on ajoute un prix qui se situe au dessus du marché il ne va plus rester beaucoup de candidats.

Vous pouvez aussi concocter un ROI propre à tempérer les enthousiasmes. Etablir une liste de travaux à prévoir à court terme, genre réfection du toit, ou gros travaux bien chers. Mentionner la présence de cafards dans l'immeuble dans le dernier PV d'AG...

Mais tout ça vous y avez déjà pensé bien sur.

La fille veut vendre. Elle a sans doute besoin d'argent. Pour acheter, les candidats doivent visiter. Donc passer par l'usufruitière ou les locataires du bien, qui peuvent -vu vos bonnes relations- suggérer/conseiller/inviter ces candidats à prendre contact avec vous.

L'actuelle locataire peut aussi se plaindre des nuisances des voisins par exemple, et mentionner qu'elle a l'impression que vous faites exprès d'entourer ce studio d'occupants perturbateurs, voire dangereux... Et si un candidat aborde ce sujet avec vous -ou si vous l'abordez vous-même accidentellement - vous pouvez faire sèchement comprendre que vous louez à qui bon vous semble et vous n'avez pas l'intention d'accepter  des remarques ni de vous montrer plus coopératif que nécessaire.

S'il y a un ascenseur, mettez-le en panne lorsque des visites sont prévues. Un ou deux camés dans les communs ou devant la porte. Quelques encombrants dans le passage, des cannettes vides, des cris de dispute dans les communs, une musique (exotique de préférence) émanant d'un studio voisin... Les visites peuvent se faire logiquement deux fois par semaine. L'occupant des lieux peut les limiter strictement à l'horaire prévu et vous pouvez -faire- préparer les lieux de manière à soigner l'accueil des candidats.

Vous pouvez aussi faire visiter dans de meilleures conditions par des candidats bidon. Le notaire devrait vite comprendre de son côté et devrait contribuer en fin de compte à convaincre l'acheteur qu'il ferait une bonne affaire en vous vendant son bien.

Il ne vous restera plus ensuite que de régler le problème du garage 

Je suis au courant parce que je suis interrogé par le notaire chargé de la vente. Paradoxalement, le notaire me demande déjà les informations légalement obligatoires pour l'acte... alors que l'annonce n'est pas parue.

Pas vraiment.
C'est dès la mise en vente qu'il faut interroger le syndic....