Ici, le point le plus intriguant est qu'ils vous demande 1 mois + 3 mois de garantie. Là où la loi fixe clairement un maximum de 2 mois pour des dépôts en argent.

Sauf si c'est en Flandres!

Dans cette région, la garantie est toujours de 3 mois!

Je demande que la garantie soit déposé dans les 3 jours suivant la "réservation".
Sinon, je continue les visites, et tant pis si j'attribue le logement à un autre, qui me donnera plus de garantie / satisfaction et sera moins problématique à mes yeux.

Sur le fond, je vous comprends. L'ordre logique est que ça devrait être simultané, mais ça n'est pas possible actuellement de faire des virements bancaires en simultané.
Si vous voulez le logement, allez-y. Votre risque est très minime, par rapport à celui que vous demanderiez au propriétaire.

Mais pas avant d'avant signé le contrat de bail,

L'ordre logique n'est pas de signer d'abord le contrat?

il me semble que de manière générale, la remise des clés du bien est soumise aux conditions du 1er mois versé et de la garantie constituée

- lorsqu'un locataire est choisi - et qu'il a aussi choisi ce logement - il dépose la garantie locative (directement sur compte bloqué ou sur compte proprio qui reverse ensuite. C'est, avant tout, un gage de son engagement, car le propriétaire refuse alors les autres candidats, retire l'annonce, etc.
S'il se dédit - et croyez-moi, ça arrive ! - il perd alors quelque chose.
S'il fait un virement, avec une communication assez claire, il a une preuve de ce qu'il a fait, et on ne pourra pas lui "prendre" cet argent sans risquer les ennuis judiciaires.

Cet argent (= des arrhes) est donc utilisé comme garantie locative.

- Le 1er mois de loyer est versé au maximum pour le jour de l'état des lieux.

Le fond de la demande n'est donc pas anormal, et même commun. Pas illégal non plus.

Ici, le point le plus intriguant est qu'ils vous demande 1 mois + 3 mois de garantie. Là où la loi fixe clairement un maximum de 2 mois pour des dépôts en argent.
3 mois sont autorisés via des systèmes de cautionnement / garantie, mais pas pour des dépôts simples.

nous allons déménager aux alentours de Courtrai, nous avons fourni un dossier pour une location, le proprio accepte notre candidature.

Mais l'agence immo, nous demande le 1er mois de loyer + 3 mois de garantie locative, AVANT de signer le contrat de bail...

Je ne suis pas d'accord, (évidemment) car comme je leur ai expliqué au téléphone, je n'ai aucune garantie que le proprio ne change pas d'avis, et que nous avons aucun recours juridique puisque rien de signé etc...

L'agence me dit que ça fonctionne comme ça en Flandres, qu'ils vont voir pour faire une exception..

J'ai de grands doutes la dessus, si quelqu'un connaît la réglementation en vigueur, je vous remercie d'avance pour votre aide