jacq a écrit :

j'ai signé un bail de 1 an avec un nouveau locataire qui souhaite occuper les lieux avec 15 jours d'avance mais qui a ce jour ne pas  encore payé le premier mois de loyer et ainsi que la garantie locative et ce malgré que dans le bail il est bien précisé que la remise des clefs ne se fera qu'après payement du 1 er mois de loyer et la preuve du payement de la garantie

La date d'occupation était prévue pour le 1 er octobre mais insiste pour occuper les lieux au 15 septembre a la date du départ de l'ancien locataire.
Faut il faire un avenant au bail pour avancer la date d'occupation et modifier la date d'occupation du 15 au 15 au lieu du 1 au 31.

2 éme question l'état des lieux de sortie se fera le 12 septembre avec l'ancien locataire, le même expert peut t'il le même jour faire l'état des lieux d'entée.
Le locataire entrant s'engage verbalement a reprendre les lieux dans l'état qu'ils se trouverons a la sortie.

Mon inquiétude est de trouver ce nouveau locataire devant ma porte avec un bail signé sans avoir respecté les conditions de payement du loyer. et du dépôt de la garantie.

Incroyable mais vrai le couple de jeune locataire qui souhaite avancer de 15 jours la date d'occupation m'a remis un document de dépôt de garantie signé et daté au 26 septembre au près de la banque ING que je devais contresigner pour authentifier le dépôt m'a été refusé car le déposant n' avait pas provisionné le dépôt de la garantie et en plus n'a toujours pas versé le 1 er mois de loyer.
Par mail après lui avoir signalé mon mécontentement me répond qu' il approvisionnera le compte pour le 1 er octobre.
Que feriez vous a ma place ??
Il y a incontestablement une faute de la banque qui a ouvert un compte de dépôt et signé par le déposant !!!!!!

Comme j'ai secoué le cocotier la garantie a été versé par une autre banque sur le compte garantie de la locataire par son compagnon et le jour suivant le  premier  mois de loyer a été versé il ne me restera plus qu'a faire l'état  des lieux d'entrée prévu prochainement

Il y a incontestablement une faute de la banque qui a ouvert un compte de dépôt et signé par le déposant !!!!!!

Comment voulez-vous qu'une garantie bloquée sur un compte en banque soit constituée s'il n'y a pas compte en banque???????????????????

La 1ére étape est d'ouvrir un compte au nom du preneur. Ce qui a été fait.

La 2è étape est que vous contresignez cette ouverture de compte. C'est ce que vous êtes invité à faire.

La 3è étape est d'alimenter ce compte.

La 4è étape est de bloquer le compte.

La banque ne signe que lorsque tout est en ordre et que les fonds sont bien présents.

j'ai signé un bail de 1 an avec un nouveau locataire qui souhaite occuper les lieux avec 15 jours d'avance mais qui a ce jour ne pas  encore payé le premier mois de loyer et ainsi que la garantie locative et ce malgré que dans le bail il est bien précisé que la remise des clefs ne se fera qu'après payement du 1 er mois de loyer et la preuve du payement de la garantie

La date d'occupation était prévue pour le 1 er octobre mais insiste pour occuper les lieux au 15 septembre a la date du départ de l'ancien locataire.
Faut il faire un avenant au bail pour avancer la date d'occupation et modifier la date d'occupation du 15 au 15 au lieu du 1 au 31.

2 éme question l'état des lieux de sortie se fera le 12 septembre avec l'ancien locataire, le même expert peut t'il le même jour faire l'état des lieux d'entée.
Le locataire entrant s'engage verbalement a reprendre les lieux dans l'état qu'ils se trouverons a la sortie.

Mon inquiétude est de trouver ce nouveau locataire devant ma porte avec un bail signé sans avoir respecté les conditions de payement du loyer. et du dépôt de la garantie.

Incroyable mais vrai le couple de jeune locataire qui souhaite avancer de 15 jours la date d'occupation m'a remis un document de dépôt de garantie signé et daté au 26 septembre au près de la banque ING que je devais contresigner pour authentifier le dépôt m'a été refusé car le déposant n' avait pas provisionné le dépôt de la garantie et en plus n'a toujours pas versé le 1 er mois de loyer.
Par mail après lui avoir signalé mon mécontentement me répond qu' il approvisionnera le compte pour le 1 er octobre.
Que feriez vous a ma place ??
Il y a incontestablement une faute de la banque qui a ouvert un compte de dépôt et signé par le déposant !!!!!!

Comment avez vous réagit a cette situation ?

La première fois, le locataire y avait mis sa mère, malgré mon refus ( car malhonnête ). J'ai du expliqué au fils qu'il restais responsable des impayés, ce qui arriva vite: elle refusait de payer avant de signer un bail, alors qu'elle y occupait déjà !
Il a fini par la sortir mais j'ai tout de même perdu en vide locatif.

La deuxième fois, un locataire sortant, alors qu'il m'avais déjà remis les clés, avais transmis son double à ma locataire du dessus. (Je la lui avais réservé l'appartement, mais seulement après réalisation des quelques travaux)
Comme elle payait convenablement, et qu'il y avait également des choses à refaire dans son premier appartement, je n'ai pas exiger de la faire re-déménager.
J'aurais aussi pu la menacer de porter plainte pour effraction, ou menacer les anciens locataires de ne pas leur remettre leur 2 mois de caution. Les choses seraient vite retournées dans l'ordre. Pas ma priorité, car le loyer étais payé.
Ce qui me souciait principalement étais le transfert de sa garantie du cpas pour l'appartement concerné.

A chaque fois, bien sur, ils m'ont répondu "qu'ils ne savaient pas".

Avec ce genre de personnes insolvables, on est parfois obligé de trouver des solutions "amiables".

D'où l'intérêt de leur rappeler leurs obligations, dans leur propre intérêt (et qu'ils ne puissent pas dire qu'ils ne savaient pas).

Rappel verbal et par courrier recommandé aux locataires actuels: tant qu'ils ne vous ont pas remis les clés en main propre le jour de l' els, ils restent responsable du payement du loyer et des dégâts éventuels.
Ceci est donc dans leur intérêt
Ils ne pourront pas dire qu ils ne savaient pas.

Ceci est également dans l intérêt des locataires entrant, s ils ne veulent pas risquer d endosser la responsabilité des dégâts des anciens occupants.

J ai déjà eu des locataires qui transmettaient les clés au suivant sans me prévenir de quoi que ce soit, lorsque je l ai appris, le nouveau locataire avait déjà emménagé tous ses meubles avant mon arrivée. Ils vous répondent toujours "qu ils ne savaient pas".

Quoi qu'il en soit, 1er mois loyer+2 mois caution+ assurance doivent êtres réglés avant de donner les clés.
Peu importe que le contrat soit signé ou non, rentrer dans un lieu sans en avoir reçu les clés = effraction.

Comment avez vous réagit a cette situation ?

Ceci est également dans l intérêt des locataires entrant, s ils ne veulent pas risquer d endosser la responsabilité des dégâts des anciens occupants.

J ai déjà eu des locataires qui transmettaient les clés au suivant sans me prévenir de quoi que ce soit, lorsque je l ai appris, le nouveau locataire avait déjà emménagé tous ses meubles avant mon arrivée. Ils vous répondent toujours "qu ils ne savaient pas".

Quoi qu'il en soit, 1er mois loyer+2 mois caution+ assurance doivent êtres réglés avant de donner les clés.
Peu importe que le contrat soit signé ou non, rentrer dans un lieu sans en avoir reçu les clés = effraction.

Quoiqu'il arrive, votre ancien locataire serait très malavisé de ne pas respecter son ELS.
S'il donne ses clés au nouveau locataire, il ne sera pas capable de vous les rendre lors de son ELS. En conséquence, il vous sera redevable du loyer en cours, et sera en situation de sous-location sans accord de votre part... Risqué pour ses finances tout ça !

Quoi qu'il en soit, prenez un nouveau barillet avec vous, afin de le changer.
(Même si tout se passe bien, ça ne fera pas de mal afin de s'assurer que l'ancien locataire n'ait pas conservé un accès)

Avez vous lu le nouveau sujet exposé par hsimpson
Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. par hsimpson

Qui est le mieux protégé le locataire ou bien le propriétaire qui doit se contenter d'une garantie de 2 mois qui est largement insuffisante pour couvrir les frais
en cas de procédure pour récupérer son bien.

J'ai vécu une situation presque similaire a hsimpson, a la différence que la locataire me devait 3 mois de loyer jamais payé depuis le 1 er jour d'occupation.
Heureusement qu'elle a quitté volontairement son appartement en mettant les clefs dans ma boite aux lettres.
Etat des lieux de sortie fait en présence d'un huissier, convocation devant le juge de paix, absence de la locataire a l'audience, signification du jugement par     défaut, demande de saisie de ses biens dans son autre logement. l'huissier me répond insaisissable l'intéressée avait fait appel a un médiateur de dette grâce a l'intervention du cpas a qui elle avait demandé de l'aide financière.
Elle était protégée durant 5 ans aucun recourt possible, vu les frais j'ai laissé tombé ayant pu récupéré le logement sans trop de dégâts.

Quoi qu'il en soit, prenez un nouveau barillet avec vous, afin de le changer.
(Même si tout se passe bien, ça ne fera pas de mal afin de s'assurer que l'ancien locataire n'ait pas conservé un accès)

Le bail se termine le 14 octobre 2018 et le nouveau commence le 1er novembre.
le cash jamais je suis en société  tout est officiel.

D'accord avec vous mais le couple de jeunes locataire est pressée d'occuper les lieux

Voilà qui est déjà un peu plus clair.

Peu importent les relations entre votre locataire actuel et le nouveau candidat

Vous pouvez signer le bail, qui ne sera effectif qu'après dépôt de la garantie et paiement su premier mois de loyer, conditions pour la remise des clés. Vous pouvez ajouter que si ces conditions ne sont pas remplies en date du ... le bail sera nul et non avenu.

Pour 15 jours, la méthode de Grmff est bonne. Pour une location débutant au 15.10, bail au 1.10 et loyer au prorata. Perso, je fais plutôt bail au 1.11 et remise des clés contre paiement des 15 jours en cash. Le résultat est le même en finale... sauf le cash.

Un état des lieux doit être réalisé simultanément avec la remise des clés.

Les locataires sont pressés d'entrer dans les lieux...
1. Payer un mois de loyer à titre d'acompte
2. Payer garantie (et assurance incendie) à la banque
3. En même temps (à la banque) signer le bail (clause de remise des clés après état des lieux)
4. Rendez-vous pour état des lieux et remise des clés à la fin de cette expertise.
5. Priez pour que tout se passe bien

jacq a écrit :

Pour quelque jours a l'avance je ne réclame rien mais quinze jour soit un demi mois oui.
Jamais en cash toujours par chèque certifié

Vous voulez bien revoir vos dates ? Nous sommes le 21 septembre déjà. De quel demi mois parlez-vous ?
Chèque certifié ? Pour quelques jours d'occupation ? Laissez tomber... maintenez la date de début de bail et ne chipotez pas.

Le bail se termine le 14 octobre 2018 et le nouveau commence le 1er novembre.
le cash jamais je suis en société  tout est officiel.

D'accord avec vous mais le couple de jeunes locataire est pressée d'occuper les lieux

Dans votre cas, je demande le premier mois en entier et le demi mois un mois plus tard. Le premier mois toujours en entier. Le second en fonction de la date réelle d'entrée.

Vu vos explication, tous les voyants sont au rouge...

Précisez bien à votre locataire actuel que les clefs passent par vous et personne d'autres.

Si le nouveau ne paie pas loyer et garantie, changez les barillets.

Et de toute façon, faites un état des lieux en bonne et due forme...

C'est tellement simple de ne pas se compliquer la vie...

Pas de garantie, pas de contrat. Combien de fois faut-il le dire?
Pas de premier loyer, pas de clefs.

Oui, mais qui va payer un loyer et déposer une garantie sans contrat de bail signé au préalable d'autant plus que pour la garantie la banque réclame copie d'un bail.