MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :

Et quid de la réception provisoire ? Elle emporte agrément de l'acquéreur sur les travaux ? Et les vices apparents peuvent-ils encore faire l'objet d'un recours pendant un délai de garantie ( à ne pas confondre avec celui de la responsabilité décennale) ? Quel est ce délai de garantie pour le recours ? Quelle est la procédure prévue ?

- la réception provisoire a eu lieu sans remarques de l'architecte nommé par l'AG( ce qui est bizarre)
- je n'ai pas de réponses à vos autres questions...

Et vous ne croyez pas que pour un syndic (et un avocat spécialisé en droit de la construction)  il est indispensable de prendre connaissance du contenu de l'acte authentique en ce qui concerne les réceptions provisoire et définitive des parties communes ? et de l'application ou non de la loi Breyne ?

L'avocat spécialisé en droit de la construction estime que "l'architecte expert" est nommé justement pour faire ce travail d'une manière approfondie et plus professionnelle, dès lors sa responsabilité peut être engagée le cas échéant...

MarcoBrux a écrit :

la réception provisoire a eu lieu sans remarques

Cela c'est inconcevable. Dans une nouvelle construction, il y a toujours des remarques. Je ne connais aucune entreprise de construction ni entrepreneur qui peut réaliser un immeuble à la perfection, sans le moindre défaut: cela n'existe pas.

Et pour les parties privatives, les copropriétaires ont pris le même architecte que pour les parties communes pour leur réception provisoire?

Je voulais dire aucune remarque au sujet des avaloirs mal installés:) si non y a eu pas mal de remarques levées entre temps

la réception provisoire a eu lieu sans remarques

Cela c'est inconcevable. Dans une nouvelle construction, il y a toujours des remarques. Je ne connais aucune entreprise de construction ni entrepreneur qui peut réaliser un immeuble à la perfection, sans le moindre défaut: cela n'existe pas.

Et pour les parties privatives, les copropriétaires ont pris le même architecte que pour les parties communes pour leur réception provisoire?

GT a écrit :

Et quid de la réception provisoire ? Elle emporte agrément de l'acquéreur sur les travaux ? Et les vices apparents peuvent-ils encore faire l'objet d'un recours pendant un délai de garantie ( à ne pas confondre avec celui de la responsabilité décennale) ? Quel est ce délai de garantie pour le recours ? Quelle est la procédure prévue ?

- la réception provisoire a eu lieu sans remarques de l'architecte nommé par l'AG( ce qui est bizarre)
- je n'ai pas de réponses à vos autres questions...

Et vous ne croyez pas que pour un syndic (et un avocat spécialisé en droit de la construction)  il est indispensable de prendre connaissance du contenu de l'acte authentique en ce qui concerne les réceptions provisoire et définitive des parties communes ? et de l'application ou non de la loi Breyne ?

Je la repose autrement: qui a proposé cet architecte? un CP? Le Syndic?

Un copropriétaire

Ni les copropriétaires ni le syndic n'a proposé un bureau spécialisé...Personne n'y a pensé

1 autre propriétaire a proposé un autre architecte jugé trop cher par l'AG

Le syndic n'en a pas proposé. Il commençait déjà à perdre la confiance des copropriétaires( ses propositions n'auraient pas été suivies)

La majorité absolue suffit:):)

Puisqu'il s'agit de la réception provisoire de parties communes (local poubelles), il me semble que c'est au syndic à y procéder, éventuellement assisté d'un conseiller technique qui peut être un architecte.

Effectivement, le syndic y a procéder avec un architecte.

l'architecte a été désigné par l'AG sur proposition d'un copropriétaire ( plus tard l'ACP se posent des questions au sujet de cette architecte mais sans preuve)

c'est la difficulté de déterminer ce qui est apparent ou pas, vice caché ou pas...

C'est également l'avis de l'avocat consulté

Et quid de la réception définitive ?

Elle n'a pas encore lieu.

Non, l'ACP est au stade de se renseigner et voir si cela vaut la peine ou pas
L'avaocat a donné un avis écrit( par email)

- la réception provisoire a eu lieu sans remarques de l'architecte nommé par l'AG( ce qui est bizarre)
- je n'ai pas de réponses à vos autres questions...

Panchito:
Vous ne l'aveze pas vu mais j'ai écris: "l 'AG a décidé de choisir un architecte ..."

Mais si je l'ai parfaitement vu!

MAis vous n'avez pas compris ma question...

Je la repose autrement: qui a proposé cet architecte? un CP? Le Syndic?

Quels arguments ont-ils été mis en avant pour convaincre les CP de le choisir lui et pas un bureau spécialisé?

Aucun CP n'est venu avec une autre proposition? Un autre expert?

Le Syndic n'en a dès lors proposé qu'un seul?

Et vous l'avez choisi à l'unanimité?

L'architecte qui a donné des conseils (ou qui aurait dû les donner) est-il l'architecte auteur du projet ou quelqu'un d'autre ?

Même si l'entrepreneur peut se prévaloir de l'absence de remarques dans la réception provisoire  au sujet de ce local poubelles, si le défaut est apparent la responsabilité de l'architecte / des architectes (défaut de conception) pourrait être recherchée. Sa responsabilité est probablement assurée.

Mais le plus prudent, c'est de faire chiffrer le coût d'une mise en conformité avant de vous lancer dans une très longue procédure coûteuse.

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :

La question est " Que faire"? l'entrepreneur a t-il raison? Est-ce la responsabilité de l'architecte? Existe-t-elle une jurisprudence à ce sujet?
Tous conseils à ce sujet est bien venu.

La matière est vraiment spécifique. Un seul conseil : eu égard aux enjeux, ne tardez pas à prendre un premier avis d'un avocat spécialisé.

GT:
Cela vous a certainement échappé, j'ai mis un PS en bas de ma réponse " PS: j'ai posé la même question ce matin à un avocat spécialisé, il m'a répondu exactement la même chose. Il pense aussi que la responsabilité de architecte peut être engagée..."

J'avais bien tout lu. Mais quid de la responsabilité décennale ?
La matière est complexe.
Un dossier a-t-il été ouvert chez l'avocat ? Ou bien a-t-il donné un simple avis oral ds lequel il fait part de sa première sensibilité ?

Et quid de la réception définitive ?
Et quid de la réception provisoire ? Elle emporte agrément de l'acquéreur sur les travaux ? Et les vices apparents peuvent-ils encore faire l'objet d'un recours pendant un délai de garantie ( à ne pas confondre avec celui de la responsabilité décennale) ? Quel est ce délai de garantie pour le recours ? Quelle est la procédure prévue ?
Avez-vous pris connaissance des clauses des actes authentiques des acquéreurs concernant les réceptions provisoire et définitive des parties communes de l'immeuble ?  Est-il prévu que la loi Breyne est applicable ?

Un avocat spécialisé en droit de la construction répondra à ces questions.

MarcoBrux a écrit :

La question est " Que faire"? l'entrepreneur a t-il raison? Est-ce la responsabilité de l'architecte? Existe-t-elle une jurisprudence à ce sujet?
Tous conseils à ce sujet est bien venu.

La matière est vraiment spécifique. Un seul conseil : eu égard aux enjeux, ne tardez pas à prendre un premier avis d'un avocat spécialisé.

GT:
Cela vous a certainement échappé, j'ai mis un PS en bas de ma réponse " PS: j'ai posé la même question ce matin à un avocat spécialisé, il m'a répondu exactement la même chose. Il pense aussi que la responsabilité de architecte peut être engagée..."

Et cet architecte avait été proposé par qui?

Panchito:
Vous ne l'aveze pas vu mais j'ai écris: "l 'AG a décidé de choisir un architecte ..."

La question est " Que faire"? l'entrepreneur a t-il raison? Est-ce la responsabilité de l'architecte? Existe-t-elle une jurisprudence à ce sujet?
Tous conseils à ce sujet est bien venu.

La matière est vraiment spécifique. Un seul conseil : eu égard aux enjeux, ne tardez pas à prendre un premier avis d'un avocat spécialisé.

(...)
Par contre, l'humidité, les infiltrations et la condensation sont généralement considérées comme des vices engageant la responsabilité décennale de l'entreprise, parce qu'ils affectent progressivement l'immeuble, le détériorent, et mettent, in fine, sa stabilité en danger.

Tiens, cette définition rentre pour 100%  dans la problématique de mon ACP.

A titre d'info:

Contexte "représentation ACP" en 1980-1986-2006:
- expert: frère du syndic
- avocat: épouse du syndic, ....
- syndic: lors de la reprise est devenu CP de plusieurs lots app. et garages

Suite aux "trucs" procéduriers par le syndic/CaC, le rapport du décompte définitif de 2006 n'a pas été approuvé ni diffusé ni délibéré. Au point de vue comptable c'est une dette que devrait être comptabilisé le 01.01.2013 en application de l'AR du 12.07.2012, mais que le syndic n'a pas comptabilisé ensemble avec une dizaine de factures dans le tiroir.

Expertise judiciaire en cours & les citations classiques et moins classiques.

En final le promoteur ne pourra plus être rendu responsable (+10 ans), mais les syndics conventionnels bien (tous ou le dernier).

Une expertise de 1986 (construction + 9 ans) a été "camouflé".

A partir du moment où cela n'a pas été signalé à la réception provisoire, vous êtes sans recours vis-à-vis de l'entrepreneur.Maintenant pourquoi avoir choisi un architecte? Etes-vous sur qu'il n'est pas lié à l'entrepreneur? Pourquoi n'avez-vous pas pris un bureau d'expertise spécialisé dont la réputation n'est plus à faire?

La loi Breyne peut intervenir :
Lu dans Actualités du droit belge :

Le vice doit, cependant, affecter la stabilité ou la solidité partielle ou totale du bâtiment, ou être de nature à l'affecter. Par conséquent, un vice qui rend le bâtiment impropre à l'usage auquel il est destiné, mais qui ne menace pas sa stabilité n'engage pas la responsabilité décennale

Par contre, l'humidité, les infiltrations et la condensation sont généralement considérées comme des vices engageant la responsabilité décennale de l'entreprise, parce qu'ils affectent progressivement l'immeuble, le détériorent, et mettent, in fine, sa stabilité en danger.