Pim.be / etat des lieux de sortie

Réponse à : etat des lieux de sortie

dummy@example.com (Himura) — Sat, 13 Oct 2018 09:54:41 +0000

panchito a écrit :

Pas d'accord.
La loi dit que les locataires doivent rendre le bien dans un état au moins égal à celui qu'il avait lorsqu'ils en ont reçu la jouissance.
Donc si les peintures étaient neuves à l'entrée?
A priori, les peintures ne sont pas amorties après 3 ans, donc s'il y des dégâts, il faut repeindre!

Et pourtant, le service juridique de la RW est d'accord avec moi. Et ne laisse aucune doute à ce sujet.

(Ne détournez pas la chose en réintroduisant la notion de dégâts, qui était bien clairement mise à part. Ce n'est pas très digne).

Réponse à : etat des lieux de sortie

dummy@example.com (Francis) — Sat, 13 Oct 2018 08:28:30 +0000

Si l’état des lieux de sortie a été signé par les 2 parties et qu’elles étaient bien présentes, on ne peut rajouter quoi que ce soit à l’indemnité compensatoire sauf dans quelques cas.
Par exemple, l’erreur matérielle: erreur de calcul (?), erreur de prix de l’élément à remplacer (l’expert prend le prix donné par une des parties et se rend ensuite compte que celui-ci est faux.
La dissimulation manifeste d’un dégât par le locataire: J’ai eu le cas de tuyauterie d’égout déconnectée volontairement dans le vide ventillé par le locataire. L’odeur consattée lors de l’ELS avait été attribuée à tort à la fosse septique pleine ! Dans ce cas, le juge de paix m’a entièrement suivi après m’avoir appelé à témoigner.

Ici, cela ne me semble pas le cas. L’obligation de repeindre est valable mais aurait du être signifiée lors de l’ELS.
Le remplacement du chauffe-eau est sujet à discussion mais il faut aussi prendre en compte la vétusté et l’origine de la panne définitive !

Personnellement, il m’est aussi arrivé de ne pas pouvoir me prononcer su un dégât ou sur son estimation mais je l’indiquais dans le PV et justifiais ensuite l’évolution de l’indemnité.

Réponse à : etat des lieux de sortie

dummy@example.com (panchito) — Thu, 11 Oct 2018 16:23:17 +0000

Pas d'accord.

La loi dit que les locataires doivent rendre le bien dans un état au moins égal à celui qu'il avait lorsqu'ils en ont reçu la jouissance.

Donc si les peintures étaient neuves à l'entrée?

A priori, les peintures ne sont pas amorties après 3 ans, donc s'il y des dégâts, il faut repeindre!

Réponse à : etat des lieux de sortie

dummy@example.com (Himura) — Thu, 11 Oct 2018 14:22:37 +0000

Je viens de subir une légère mutation en GT - mais qui ne sera que très passagère.

Voici la référence à l'année 2007 que j'indiquais :

« Le preneur pourra donc invoquer la nullité d’une clause insérée dans un contrat conclu après le 18 mai 2007 qui lui impose des travaux d’entretien ou de réparation plus lourds que ceux désignés comme tels par les usages des lieux ou ceux énumérés de façon non exhaustive à l’article 1754 du Code civil ».
(Y. Merchiers, Le bail de résidence principale, Larcier, 2010, p.112, n°67-2).

Réponse à : etat des lieux de sortie

dummy@example.com (Himura) — Thu, 11 Oct 2018 14:10:14 +0000

J'aurais cru qu'une personne aussi à cheval sur la législation connaissait cela, après autant d'années.

http://www.expertises-immobilieres.be/6 … inture.php
https://immo.vlan.be/fr/conseils/locati … -locataire

Pour votre bon souvenir, on y faisait déjà un peu mention ici : https://forum.pim.be/topic-283645-remet … age-1.html

Je suis sûr qu'en cherchant mieux (ou qu'en mandatant GT, ce qui revient au même), on trouve rapidement le jugement de 2007 générant la bonne interprétation de "l'usage normal".

Réponse à : etat des lieux de sortie

dummy@example.com (panchito) — Thu, 11 Oct 2018 11:33:42 +0000

Les clauses illégales sont automatiquement réputées comme non écrites.

Mais y avait-il des clauses illégales?

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dummy@example.com (wayne) — Thu, 11 Oct 2018 11:31:49 +0000

Panchito a écrit :

Mais, c'est évidemment avant de signer le bail qu'on négocie chaque clause avec le bailleur et si on n'est pas d'accord, on ne signe pas!!

Et avant de soumettre un contrat, et d'y rajouter des clauses, on s'assure que celles-ci soient légales.
Si elles ne sont pas en accord avec la loi, on ne les rajoute pas !

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dummy@example.com (panchito) — Wed, 10 Oct 2018 19:48:19 +0000

Ah moi non plus, jamais plus je ne laisserai un locataire repeindre quoi que ce soit!

Mais, c'est évidemment avant de signer le bail qu'on négocie chaque clause avec le bailleur et si on n'est pas d'accord, on ne signe pas!!

Himura a écrit :

Cette clause est considérée comme nulle pour tous les baux àpd de 2007 (soit 11 ans).

Source????

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dummy@example.com (rexou) — Wed, 10 Oct 2018 12:27:00 +0000

Au final, peu importe la clause concernant cette supposée obligation... l'expert a remis un rapport chiffré concernant les dommages locatifs. Le bailleur a signé ce rapport. Il ne peut donc exiger quoi que ce soit de plus, sauf circonstances particulières avérées comme un dégât des eaux chez le voisin, inconnu au moment de l'expertise.

Ah, perso, s'il y a bien une chose que je refuse absolument, c’est de voir mes locataires repeindre. Sauf si en début de bail ils souhaitent le faire faire par un entrepreneur professionnel. Mais un pinceau dans les mains d'un zozo qui se prend pour picasso... pas chez moi !

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dummy@example.com (Himura) — Wed, 10 Oct 2018 12:10:06 +0000

panchito a écrit :

TomyWg a écrit :
concernant la peinture
il y a une clause generale dans le bail qui indique
le preneur aura l'obligation de repeindre la maison à sa sortie
Donc c'était bien une obligation contractuelle de tout repeindre à la sortie...

Non.
Cette clause est considérée comme nulle pour tous les baux àpd de 2007 (soit 11 ans).

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dummy@example.com (wayne) — Wed, 10 Oct 2018 11:47:31 +0000

Ce genre clause est elle légale ?
Quel est le texte exact de la clause car écrit comme ça cela me semble assez flou et douteux quand à sa validité/mise en pratique:

Repeindre la maison: La façade ? L intérieur ? En quelle couleur et avec quelle peinture ? Qui paye le matériel et la main d oeuvre ?

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dummy@example.com (panchito) — Wed, 10 Oct 2018 11:22:16 +0000

TomyWg a écrit :

concernant la peinture
il y a une clause generale dans le bail qui indique
le preneur aura l'obligation de repeindre la maison à sa sortie

Donc c'était bien une obligation contractuelle de tout repeindre à la sortie...

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dummy@example.com (rexou) — Wed, 10 Oct 2018 11:10:41 +0000

Himura a écrit :

Votre demande concernant les attestations est inutile. C'est trop tard, et c'est repris (et validé !) dans votre état des lieux de sortie (=ELS).
Pour la peinture, n'écoutez pas Panchito. Vous n'étiez redevable que des dégâts commis. Et ça a été pris en compte dans l'ELS.
Le fait que zd n'était pas présent - et si je comprends bien, n'ait mandaté personne pour signer en son nom - me parait être une faille potentielle cependant.
On pourrait défendre le fait que le document n'est pas valide, car incomplet, vu l'absence d'accord complet de toutes les parties au bail de colocation.
--> L'avis d'autres Pimonautes serait intéressant
"Montant estimé" : le terme n'est pas assez précis que pour indiquer qu'il fallait attendre un devis futur ou autre confirmation. Ca se comprend tout à fait comme une estimation forfaitaire du dommage. Pas de soucis à ce niveau.
Dégâts des eaux : si vous n'avez rien cachés ou volontairement omis, vous n'avez pas de soucis à vous faire. S'ils peuvent démontrer l'inverse, oui.
Quoiqu'il en soit, je répète mon conseil vis-à-vis de la prise de contact préalable avec votre assureur. Au cas où.

Avant de prendre un avocat et d'aller en justice, il n'est pas inutile de tenter d'envoyer un courrier à votre ex-propriétaire, indiquant que sur base de l'état des lieux réalisés entre vous et lui, et consigné par l'expert mandaté, vous réclamez la libération du solde de la garantie sous huitaine. D'indiquer que ce montant a été validé par chacun, et qu'il n'est plus sujet à modification à la hausse ou à la baisse. Que passé ce délai, vous réclamerez les intérêts judiciaires sur la somme. Que faute de quoi, vous transmettrez le dossier à votre Conseil, en vue de toute action nécessaire à la récupération du montant.

Il me semble que l'absence de zd à la signature ne pose pas de problème. Surtout que zd ne conteste pas le rapport qui a été établi. On peut considérer que zd est représenté implicitement pas ses deux colocataires signataires du rapport de l'expert.

Le premier pas vers la conciliation est en effet un courrier au bailleur, en reprenant les éléments mentionnés par Himura. Si vous hésitez quant à la formulation, ou si vous souhaitez donner plus de poids à votre demande, vous pouvez aussi demander à un avocat de rédiger et d'envoyer ce courrier.

Réponse à : etat des lieux de sortie

dummy@example.com (PIM) — Wed, 10 Oct 2018 09:18:02 +0000

Pour faire suite à l'intervention pertinente d'Himura (11h06):
- l'absence d'un des locataires-sortants ne rend pas, à mon avis, nulle l'accord / le constat pris entre les autres intervenants. Cela pourrait peut-être impliquer uniquement le sortant absent. Y a-t-il une clause d'indivisibilité et solidarité dans le bail ?

- "Avant de prendre un avocat et d'aller en justice": on peut prendre un avocat sans nécessairement aller en justice. Très souvent, un courrier circonstancié rédigé par un avocat et envoyé à la partie adverse suffit pour remettre les pendules à l'heure...

NB: posté avant d'avoir lu le message complémentaire d'Himura à 11h16

Réponse à : etat des lieux de sortie

dummy@example.com (Himura) — Wed, 10 Oct 2018 09:16:01 +0000

wayne a écrit :

Sauf erreur de ma part, pas nécessairement besoin d'un avocat pour cette requête, du moins pour le moment, et surtout au vu du faible montant que vous réclamez.

Pour ma part, si vous en arrivez là, je vous conseillerais vivement de consulter un avocat.

D'une part, il pourra juger sur pièce (que nous n'avons pas), et il y a toujours une belle probabilité qu'il y découvre des éléments juridiquement importants qui ne vous parraissaient pas utiles dans votre résumé.
Prenez la question de la validité de l'état des lieux, ou du montant indiqué. Rien que ce point change radicalement l'attitude à avoir.

Ensuite, vous êtes 3 colocataires, et il est préférable de n'avoir qu'un seul représentant, parlant pour vous. Un avocat gèrera celui certainement mieux.
De plus, vous n'avez pas d'expérience dans le domaine. Et ça ne s'acquière pas en quelques jours.

Finalement, le coût de cet avocat sera, en partie, pris en charge par la partie défaillante. Comptez peut-être 400 € d'honoraire pour une affaire simple (étude dossier rapide, un rdv, et une audience), dont 240 € (de mémoire) qui pourront être mis à charge du perdant.