luc a écrit :

BMCTools a écrit :

Ma pierre à l'édifice

Vu que le montant est important. Est-il supérieur au montant fixé par l'AG  qui oblige le syndic de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré ?

Car si c'est le cas, il vous faut d'abord un cahier des charges....
Et pour rebondir avec l'info de GT, et à partir de 2019, les travaux proposés sont-ils imposés par la loi ? Info à reprendre dans le cahier des charges à mon avis afin de déterminer la majorité à atteindre lors du vote en ag

Si je comprends bien la partie suivante de cette nouvelle disposition (souligné et mis en gras par moi), le syndic peut décider de propre initiative tout travail "imposé par la loi" sans que l'AG a un mot à dire, sauf payer?

b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;

Que doit le syndic dans ce cas produire comme justificatif? A qui? Quand (avant ou après travaux)? Comment financer (puiser dans la caisse, imposer des provisions supplémentaires, ..) ? Cahier des charges? A faire ? Approuver par qui dans ce cas?

Les travaux affectant les parties communes , travaux imposés par la loi et les travaux conservatoires et d'administration provisoire pourront être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4°.
Cette précision  vise à mettre en évidence le fait que le syndic n'a pas un pouvoir exclusif en ce qui concerne les travaux conservatoires et d'administreion  provisoire.
Il peut demander à l'AG de prendre une décision sur ces travaux conservation et d'administration provisoire, décision qui sera prise à la majorité absolue (pas de majorité qualifiée).

Merci pour cette clarification plus que nécessaire.

@ Luc : "Si je comprends bien la partie suivante de cette nouvelle disposition (souligné et mis en gras par moi), le syndic peut décider de propre initiative tout travail "imposé par la loi" sans que l'AG a un mot à dire, sauf payer? "

Non

Les travaux aux parties communes demande un majorité de 2/3 des voix à partir du 01/01/2019.
Les travaux aux parties communes imposées par le loi ( ascenseur ou isolation des toitures en Flandre par exemple) demande un majorité absolue (50% + 1 voix) des voix à partir du 01/01/2019.
Les travaux aux parties communes du type conservatoires et d'administration provisoire, sans préjudice par rapport à ceux commander par le syndic en cas d'urgence, demande un majorité absolue (50% + 1 voix) des voix à partir du 01/01/2019. Rappelons aussi que dans ce cadre, le délai de convocation peut-être inférieur à 15 jours (Art 577-6 §3 dernier alinéa)

Merci pour cette clarification plus que nécessaire.

Non

Les travaux aux parties communes demande un majorité de 2/3 des voix à partir du 01/01/2019.
Les travaux aux parties communes imposées par le loi ( ascenseur ou isolation des toitures en Flandre par exemple) demande un majorité absolue (50% + 1 voix) des voix à partir du 01/01/2019.
Les travaux aux parties communes du type conservatoires et d'administration provisoire, sans préjudice par rapport à ceux commander par le syndic en cas d'urgence, demande un majorité absolue (50% + 1 voix) des voix à partir du 01/01/2019. Rappelons aussi que dans ce cadre, le délai de convocation peut-être inférieur à 15 jours (Art 577-6 §3 dernier alinéa)

BMCTools a écrit :

Ma pierre à l'édifice

Vu que le montant est important. Est-il supérieur au montant fixé par l'AG  qui oblige le syndic de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré ?

Car si c'est le cas, il vous faut d'abord un cahier des charges....
Et pour rebondir avec l'info de GT, et à partir de 2019, les travaux proposés sont-ils imposés par la loi ? Info à reprendre dans le cahier des charges à mon avis afin de déterminer la majorité à atteindre lors du vote en ag

Si je comprends bien la partie suivante de cette nouvelle disposition (souligné et mis en gras par moi), le syndic peut décider de propre initiative tout travail "imposé par la loi" sans que l'AG a un mot à dire, sauf payer?

b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;

Que doit le syndic dans ce cas produire comme justificatif? A qui? Quand (avant ou après travaux)? Comment financer (puiser dans la caisse, imposer des provisions supplémentaires, ..) ? Cahier des charges? A faire ? Approuver par qui dans ce cas?

Les travaux affectant les parties communes , travaux imposés par la loi et les travaux conservatoires et d'administration provisoire pourront être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4°.
Cette précision  vise à mettre en évidence le fait que le syndic n'a pas un pouvoir exclusif en ce qui concerne les travaux conservatoires et d'administreion  provisoire.
Il peut demander à l'AG de prendre une décision sur ces travaux conservation et d'administration provisoire, décision qui sera prise à la majorité absolue (pas de majorité qualifiée).

Ma pierre à l'édifice

Vu que le montant est important. Est-il supérieur au montant fixé par l'AG  qui oblige le syndic de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré ?

Car si c'est le cas, il vous faut d'abord un cahier des charges....
Et pour rebondir avec l'info de GT, et à partir de 2019, les travaux proposés sont-ils imposés par la loi ? Info à reprendre dans le cahier des charges à mon avis afin de déterminer la majorité à atteindre lors du vote en ag

Si je comprends bien la partie suivante de cette nouvelle disposition (souligné et mis en gras par moi), le syndic peut décider de propre initiative tout travail "imposé par la loi" sans que l'AG a un mot à dire, sauf payer?

Que doit le syndic dans ce cas produire comme justificatif? A qui? Quand (avant ou après travaux)? Comment financer (puiser dans la caisse, imposer des provisions supplémentaires, ..) ? Cahier des charges? A faire ? Approuver par qui dans ce cas?

Vu que le montant est important. Est-il supérieur au montant fixé par l'AG  qui oblige le syndic de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré ?

Car si c'est le cas, il vous faut d'abord un cahier des charges....
Et pour rebondir avec l'info de GT, et à partir de 2019, les travaux proposés sont-ils imposés par la loi ? Info à reprendre dans le cahier des charges à mon avis afin de déterminer la majorité à atteindre lors du vote en ag

Le conseil de copropriété a soumis la question au vote (en biaisant l’énoncé de la question d’ailleurs) et le résultat du vote fut 68% pour et 32% contre. La proposition n’est donc pas passée, de justesse.

En assemblée générale, c'est la président de séance (qui n'est pas nécessairement membre du conseil) élu au début de celle-ci qui appelle les points mis à l'ordre du jour qui seront soumis aux délibérations et aux votes des membres de cette assemblée.

Ce 'est pas le conseil, ce n'est pas le syndic.

La situation était assez tendue...

Le conseil de copropriété a soumis la question au vote (en biaisant l’énoncé de la question d’ailleurs) et le résultat du vote fut 68% pour et 32% contre. La proposition n’est donc pas passée, de justesse.

Mais le sujet va inmanquablement revenir sur la table… (et l’année prochaine, si j'ai bien compris, il ne faudra plus 75%, mais 50% de votes favorables pour valider ce type de dépenses).

L'article 577-7 , § 1 , C. civil, modifié par l'article 167 de la loi du 18/6/2018  énonce notamment :
" L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des deux tiers des voix :
(...)
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;

Le boulot du syndic, tel que je le conçois, est d'apporter des solutions et de donner les arguments pour cette solution. Mais le choix final revient à l'AG.

Pour qu'une AG puisse faire un boulot correct de prendre une décision correcte, il faut qu'elle soit bien informée.

Si le syndic vient avec une seule solution, aucun cahier des charges, et aucun argument valable, je conçois que le copropriétaire lambda intelligent qui se sent concerné par la gestion de ses immeubles et de ses sous cherche à comprendre le pourquoi du comment. Il me semble que c'est la démarche tout à fait logique de Alpha.

En réalité, le syndic n'a pas fait son boulot. Il vient avec une seule offre, et cela ne correspond ni à la lettre de la loi, ni à l'esprit de la loi. Et donc, Alpha a raison de se renseigner.

Un grand merci grmff, je me sens compris ;-)

C'est exactement la démarche dans laquelle je m'inscris: chercher à comprendre les tenants et aboutissants de ce dossier pour me forger un avis.

Lors de l'ACP, j'ai dit que sur base des élément présentés, je ne pouvais être d'accord avec les travaux de 16.500€ à faire effectuer par la seule et unique entreprise consultée par le syndic.

J'ai aussi dit que je n'étais pas contre ces travaux par principe, ni réfractaire à la dépense, pour autant qu'elle soit nécessaire (et peu imoprte que qu'elle soit de 5.000€ ou de 25.000€, le tout est que ce soit un choix réfléchi et judicieux).

Par contre foncer tête baissée sur base d'un seul devis ne me semblait pas judicieux et l'urgence invoquée me semblait à relativiser.

Je ne me suis pas fait des amis en disant ça, en particulier dans le conseil de copropriété que je vais pourtant rejoindre. Mais bon, je n'y allais pas dans le but de me faire des amis ;-)

En tout cas, vos boutons poussoirs ressemblent furieusement aux miens (9.70€), et vos sirènes (29.70€) aussi. Mettez une photo de vos détecteurs (base à 3€, détecteur standard à 16.50€ - tous les prix sont HTVA hors transport) Ma centrale est une Bentel 408-8, vendue sous plein de noms différents, à 210€ pour 8 zones. Je pense qu'elle est moins chère pour 4 zones, mais pour 10 ou 20€ de différence, j'ai prix la même centrale pour tous mes innombrables immeubles, histoire d'avoir un standard et de pouvoir récupérer les pièces des unes et des autres...

C'est mon électricien qui a fourni le câble RF orange et rouge.

Ce n'est absolument pas le rôle du conseil de copropriété tout ça...
C'est le boulot du syndic.

Rendons à César ce qui appartient à César. C'est le boulot du syndic, de l'AG (parties communes) et de tous les copropriétaires (partie privative)

Je simplifie et généralise ci-après.

Un projet comme celui-ci est toujours subdivisé en cinq phases, plus ou moins important ou pas:
1. la phase du besoin du projet. De l'idée au projet. Ressort de chacun qui peut mettre un point à l'ordre du jour d'une AG, donc CP, CdC, syndic et juge.
2. la phase d'étude pour arriver à un cahier des charges. Dans votre cas il faut selon moi commencer avec une analyse des risques pour l’immeuble (tant privatif que commun), puisqu'une incendie dans le privatif (cuisine) peut avoir un impact sur le commun.
3. la phase d'exécution des travaux lui-même sur base d'un offre précis, choisit par l'AG (ou en urgence par le syndic- choix à approuver par l'AG)
4. la phase d'utilisation de l’installation réparé/rénové/construit
5. la phase de fin ou prolongement d'utilisation

Pour les travaux plus petit il y a des simplifications possibles tout en restant dans le cadre de la loi. Mais par exemple dans le cas de travaux importants la loi impose de postposer le choix de l'offre à l'AG suivante, dés qu'un cahier des charges  a été déterminé.

Le sujet m’intéresse, surtout dans l'optique connexion privatif-commun. Je n'élabore pas du à la nature pétaudière actuelle de mon ACP.

En privatif j'ai fait installer due à mon ACP pétaudière un système comme celui proposé pour les parties communes de votre copropriété, avec les mêmes fonctions (centrale, reporting appel et boutons adressables) et en plus des cameras internes automatiques.

Dans la phase de détermination du besoin de ce type de travaux on va constater que cette installation doit s'intégrer dans l'immeuble. Si alerte (installation privatif ou commune) est donné, tout les personnes présents (copropriétaires, locataires, résidents, visiteurs, ...) doivent savoir à quoi l'alerte sert et exécuter les directives du responsable de cette installation. En gros cela résume à afficher un plan d'évacuation et les consignes correspondants.

Donc déterminez d'abord votre chemin d'évacuation pour ne pas finir comme mon ACP à avoir deux chemins d'évacuation qui se croisent dans le sens invers (appartement et garages) en affichant seulement des flèches et pas de plan. Pour chaque zone de risques (ex: cuisine, chauffage, emplacement voiture, ...) déterminez les moyens à mettre en place pour pouvoir intervenir, alerter les secours et évacuer les zones qu'il faut.

Mon ACP gère entre autres les parties communes de 250 appartements, 6 entréés, un parking souterrain (4 plateaux - 240 emplacements), une chaufferie.

Mon appartement du 1er (ou je réside) a déjà subi les dégats d'une infraction et les risques (CO) de la fumée d'une incendie du parking souterrain qui rentrait par la tuyauterie de la cuisine.

En plus il faut tenir compte de l'aspect budget, mais après la phase "besoin" et pas avant. les frais d'entretien/centrale ont tendance à dépasser les frais d'installation après 2 à 4 ans. La loi de 2019 impose des mesures "budget pluriannuel". Lire les sujets correspondant sur ce forum dans les mois qui viennent.

Pour la protection de la vie privée, il faut s"assurer que votre ACP et votre syndic ont séparément préalablement appliqué scrupuleusement les directives RGDP de mai 2018. Ceci par une annexe à la convention syndic-ACP (pour le syndic) et par une annexe au ROI/statuts (pour l'ACP), dûment décidé et distribué/affiché.
Il en ressort entre autres qu'en pratique les "boutons adressables (= GSM/smartphone)" ne peuvent être distribués qu'au personnes sous l'autorité du syndic = perdent en principe le droit de vote à l'AG.

grmff a écrit :

Dans la cas que je mentionnais, il y a des détecteurs.
Les pompiers les imposaient, dand mon cas.

La photo de la centrale ressemble à une centrale pour exutoire, et non pour incendie. Ce sont deux centrales différentes, chez moi.

En effet, la centrale sur la photo postée est celle des exutoires. Il y a une autre centrale pour les poussoirs et sirènes. Je devrais aller vérifier sur place où elle se trouve et à quoi elle ressemble.

Chez toi, les détecteurs que tu as sont racordés de manière filaire à ta centrale et as-tu un transmetteur d'alerte par téléphone?

Mes détecteurs sont filaires et il n'y a pas de transmetteur d'alerte par GSM.

J'ai été chercher les détecteurs et la centrale en Italie. Environ 200€ pour la centrale, 20€ pour les détecteurs. Les mêmes de la même marque étaient offert à 5x le prix (sic!) ici en Belgique. C'est mon électricien qui a placé le tout. Le 3e placeur professionnel me proposait le matériel (pour 5x le prix donc), la pose par l'électricien de mon choix et la réception pour le même prix que ce que m'a coûté mon électricien.

Ce n'est absolument pas le rôle du conseil de copropriété tout ça...
C'est le boulot du syndic.

Le boulot du syndic, tel que je le conçois, est d'apporter des solutions et de donner les arguments pour cette solution. Mais le choix final revient à l'AG.

Pour qu'une AG puisse faire un boulot correct de prendre une décision correcte, il faut qu'elle soit bien informée.

Si le syndic vient avec une seule solution, aucun cahier des charges, et aucun argument valable, je conçois que le copropriétaire lambda intelligent qui se sent concerné par la gestion de ses immeubles et de ses sous cherche à comprendre le pourquoi du comment. Il me semble que c'est la démarche tout à fait logique de Alpha.

En réalité, le syndic n'a pas fait son boulot. Il vient avec une seule offre, et cela ne correspond ni à la lettre de la loi, ni à l'esprit de la loi. Et donc, Alpha a raison de se renseigner.

Dans la cas que je mentionnais, il y a des détecteurs.
Les pompiers les imposaient, dand mon cas.

La photo de la centrale ressemble à une centrale pour exutoire, et non pour incendie. Ce sont deux centrales différentes, chez moi.

En effet, la centrale sur la photo postée est celle des exutoires. Il y a une autre centrale pour les poussoirs et sirènes. Je devrais aller vérifier sur place où elle se trouve et à quoi elle ressemble.

Chez toi, les détecteurs que tu as sont racordés de manière filaire à ta centrale et as-tu un transmetteur d'alerte par téléphone?

L'assemblée générale est souveraine maîtresse de ses décisions.
Décisions qui, ensuite, pourront être contestées, avec succès ou non.
Je conçois parfaitement que des personnes âgées soient sensibles à une amélioration de la sécurité incendie (même si elle est aux normes) alors que des copropriétaires n'habitant pas l'immeuble y seraient réticents

Oui, bien sûr, je conçois aussi que certains peuvent êtres plus sensibles que d'autres à une amélioration de le sécurité incendie, surtout si on les a effrayés auparavant.

Ceci dit:

1) Si j'habitais l'immeuble, je ne serais pas plus en faveur de l'installation d'une nouvelle centrale dans le cas présent.

2) Les choses ont été présentées en AG de manière tendancieuse et l’argument de la sécurité a vraiment été brandi comme un épouvantail. La situation actuelle a été décrite comme très problématique et nécessitant une action ultra rapide si on voulait éviter un drame; ceci me semble excessif. Il n’y a pas eu la moindre analyse du risque ni de la proportionnalité de la mesure proposée par rapport à celui-ci. Faire peur aux gens en citant l'exemple de la tour de 24 étages qui a brûlé à Londres était vraiment exagéré (le problème là-bas n'était pas du tout la détection d'aileurs). Bref, il n'y a pas eu un débat serein et objectif et j'ai eu bien du mal à prendre la parole pour expliquer mon point de vue qui sur le moment était juste de ne pas décider des travaux de ce montant en urgence, sur base d'un seul devis, mais d'analyser la question plus en profondeur (analyse de la pertinence + définition du besoin + comparaison de 3 devis) afin de pouvoir décider lors de la prochaine AG.
C'est surtout cette manière de procéder, sans analyse, en présentant les choses de manière orientée, en mettant la pression et sans aucune comparaison de devis (on parle quand même de 16.500€ HTVA) qui me dérange.