Mais quelle grande ville n'y joue pas ?

Manifestement, ça ne choque pas plus que ça, car aucune association ou autorité régionale n'y met un terme.

C'est vrai que ce qu'il manque, c'est un contrôle de comment les communes appliquent la loi...
Au bout du compte, l'état/régions/communes sont aussi impactés par cette insécurité juridique : Les investisseurs achètent moins, du coup moins de transactions , et in fine moins de droits d'enregistrement perçus...

Le problème est le même avec les permis de location... Certains permis ont été délivrés pour des logements dont l'existence est illégale (infraction urbanistique, division après 1994/2002 sans permis) alors qu'un des critères de délivrance de ces permis est justement l'absence d'infraction urbanistique...

Cherchez à comprendre...

Les villes font n'importe quoi et c'est l'insécurité juridique totale.

Pourtant, les règles sont claires. Mais acheter un immeuble en sachant que la ville va vous chercher des noises et qu'il faudra des années pour se faire reconnaître son droit élémentaire, personne ne s'y met.

Les villes qui jouent à cela, elles diminuent la valeur des immeubles et diminuent le nombre d'investisseur, qui fuient l'insécurité juridique et la dictature administrative des services d'urbanisme.

Mais quelle grande ville n'y joue pas ?

Manifestement, ça ne choque pas plus que ça, car aucune association ou autorité régionale n'y met un terme.

Pourtant, les règles sont claires. Mais acheter un immeuble en sachant que la ville va vous chercher des noises et qu'il faudra des années pour se faire reconnaître son droit élémentaire, personne ne s'y met.

Les villes qui jouent à cela, elles diminuent la valeur des immeubles et diminuent le nombre d'investisseur, qui fuient l'insécurité juridique et la dictature administrative des services d'urbanisme.

C'est dans le mémoire d'un étudiant en droit de l'Ulg.
Je ne sais pas s'il est publié - et ne le vois pas.

voici le lien
http://www.droit.fundp.ac.be/pdf/faculte/D1210.pdf

Information retrouvée et liée aux divisions d'immeuble :

a) transformation d’une construction existante
Un permis d’urbanisme s’avère nécessaire lorsque l’opération de subdivision constitue une transformation au sens de l’article D.IV.4, 5°, du CoDT(18), qui définit ce terme comme « les travaux d’aménagement intérieur ou extérieur d’un bâtiment ou d’un ouvrage, en ce compris les travaux de conservation et d’entretien, qui portent atteinte à ses structures portantes ou qui impliquent une modification de son volume construit ou de son aspect architectural ».
En conséquence, depuis 1994 et la modification du CWATUPE en ce sens, si la création de nouveaux logements au sein d’un immeuble existant porte atteinte à ses structures portantes ou modifie son volume ou son aspect architectural, un permis d’urbanisme doit donc impérativement être demandé par le propriétaire. Et l’entrée en vigueur du CoDT ne modifie pas cette exigence. Cependant, la subdivision d’un immeuble n’engendre pas toujours de tels impacts sur le bâtiment et ce type d’opération risquait donc d’échapper à la formalité du permis.

b) Création D’un nouveau logement dans une construction existante
C’est pourquoi, le législateur wallon a jugé utile, dès 1997, d’inclure dans la notion de « transformation » la création d’un nouveau logement. Mais il a fallu attendre 2002 pour que la création de logement soit réellement séparée de la définition générale liée à la transformation soumise à permis. La création de logement constitue donc depuis lors une situation autonome dans laquelle un permis d’urbanisme s’impose, indépendamment de la réalisation de travaux soumis à autorisation.

J'en retiens que l'urbanisme liégeois abuse, là aussi, en réclamant des éléments de preuves d'avant 1994.

Si j'ai bien retenu, Charleroi prend bien l'année 2002 en compte. Comment peuvent-ils justifier ces différences d'agissements ?...

Je me suis posé la même question que vous il y a un an, à Mons.
Je visite une maison divisée en 2 appartements. Après infos prises auprès du proprio, la division a eu lieu en 1998. Le proprio me fournit les 2 attestations électriques de conformités qui ont fait suite à la division de l'installation électrique et la pose des 2 compteurs séparés. Date : mars 1998.
Fort de cette preuve, je me rends à l'urbanisme et on me répond que cette division n'est pas légale et qu'il faut introduire un permis avec respect des normes actuelles : local poubelle, local poussettes/vélos, prouver qu'il y a assez de places de parking, remplacer planchers et escaliers en bois par du béton, et j'en passe...
J'avais pris les 2 textes de lois avec moi (1994 et 2002). Je leur demande en quoi ce n'est pas légal suivant la loi de 1994 (il faut un permis pour créer plus d'un logement dans une construction existante) : le bien comprenait déjà un logement à l'origine, on a en juste créé un supplémentaire sans modifier le volume bâti. Donc pour moi ça ne nécessitait pas de permis... On m'a répondu, un truc du genre : L'urbanisme a décidé de considérer qu'à partir de 1994, il fallait un permis pour créer un nouveau logement dans une construction existante, même si on crée qu'un seul logement supplémentaire... ce qui va l'encontre du texte de loi (création de PLUS D'UN logement).

J'en suis arrivé à la conclusion que chaque ville interprète la loi comme bon le semble...
Fort de cet élément, je ne m'intéresse plus qu'aux immeubles divisés avant 1994 (division prouvée par preuves) ou après avec permis.

Information retrouvée et liée aux divisions d'immeuble :

retrouvée où ?
(un petit lien)

J'en retiens que l'urbanisme liégeois abuse, là aussi, en réclamant des éléments de preuves d'avant 1994.

Si j'ai bien retenu, Charleroi prend bien l'année 2002 en compte. Comment peuvent-ils justifier ces différences d'agissements ?...

Comme très (trop) souvent, une fois les renseignements pris, la vile indique que l'immeuble n'est pas conforme urbanistiquement.
La maison est reconnue comme : 1 commerce + 1 logement. Alors qu'il y a 4 niveaux desservis distinctement par une cage d'escalier. Et actuellement 1 commerce + 1 appartement 2ch + 1 autre appartement en duplex de 2 ch.

Miracle : on arrive à obtenir un rdv, avec l'agent immobilier en charge. Il en ressort qu'ils estiment que les logements posent problème en l’état. (tiens donc...)
Mais c'est dans les justifications avancées que cela ne manque pas de piquant.
Ils indiquent que "beaucoup d’éléments sont contraires à la réglementation de la Ville de Liège" ;
- Les logements ne disposent pas de parkings  --> C'est le grand argument bateau de la Ville, là où ils savent pertinemment que c'est partout le cas en centre-ville. Et même si le tram arrive et qu'il y a 25 bus différents qui passent devant, ça ne compte pas.
- Les logements ne répondent pas à la règle de la mixité souhaitée par le collège   --> Comprenez ici qu'ils décrètent une règle indiquant que s'il y a 2 appartements, il faudrait que l'un possède 1 chambre et l'autre 2 chambres. Sinon la règle de mixité est enfreinte.
- Les logements n’atteignent pas partout les surfaces d’éclairages minimums pour les pièces de vie
   Le logement du premier étage ne dispose pas d’au moins une fenêtre verticale pour la chambre.
        --> Traduction : pour la plus des chambres, qui fait 12 m², il y a un lanterneau de 1,4 m² en toiture. C'est insuffisant.
- Les logements sont très étriqués et peu confortables --> L'immeuble fait effectivement 3,6 m de large. Plutôt compliqué à modifier...

Les responsables de l'urbanisme de Liège de conclure au caractère non régularisable, car les infractions sont trop importantes pour être levée avec des documents attestant l’existence de plusieurs compteurs et / ou des domiciliations de plusieurs ménages.

On est souvent dans le registre des mauvaises blagues avec des services communaux qui ne font que répondre au souhait de blocage politique.

En-dehors des arguments plus que douteux, hyper rigides et parfois sans aucun fondement légal, je m'interroge sur leur capacité à refuser des éléments de preuve comme les attestations des compteurs ou des domiciliations. Si l'immeuble a été divisé alors qu'aucun règlement de l'interdisait, que l'on en apporte la preuve, comment peuvent-ils le refuser ?

Question subsidiaire :
Partant de ce triste refus, et que de ce fait, il n'y aura jamais qu'une seule domiciliation possible dans l'immeuble, ne prennent-ils pas le risque de :
- générer un AirBnb plutôt qu'un logement réel dans cet appartement. Sauf erreur, rien ne l'empêche.
- Idem avec un appartement qui serait loué à des étudiants de l'Université, qui sont très friands de cette localisation ? Pas de domiciliation, et voilà.