(...)
Quant à votre développement qui se veut pour compliquer une réponse simple :  à nouveau, cela reviens à la même chose que ce que j'ai écris précédemment : présenter les comptes et leur juste imputation à chaque copropriétaire.
Ma vue est la vue classique que veulent pratiquement tous les copropriétaires d'une ACP : savoir à quoi a servi leur argent, quel est le montant des charges de la copropriété et quelle est leur quote-part....

Vous généralisez et simplifiez trop la chose.
On 'impute pas à chaque copropriétaire.

Cas concret et réel: j'ai une fuite au plafond en janvier année N. le plombier de l'immeuble répare et envoie sa facture au syndic.
Lui paie avec le compte bancaire de l'ACP sur  un compte comptable de la classe 6.
En plus le syndic transmet le dossier à l’assurance. Qui rembourse les frais par la voie du syndic. Qui impute sur mon compte de la classe 4.
Finalement je paie pro rata les frais mi année N+1 et je suis remboursé pour 100%. les autres CP paient mais ne touchent rien.

Dans une comptabilité on doit
1. séparer la comptabilité générale de la comptabilité analytique
2. faire une comptabilité par activité. La compta "syndic->ACP" est la compta syndic et la compta "ACP-> propriétaire" est une compta de régisseur.

luc a écrit :

Les deux membres du CdC sont en situation de cogérance avec l'ancien, que le nouveau refuse de fait à juste titre

Je ne comprends pas. Pourriez-vous expliquer ?

Oui, mais das un sujet séparé.
Mieux et plus rapide est que vous cherchez dans ce salon avec la mot "cogérance".

Papyrus a écrit :

luc a écrit :

Dans mon ACP on travaille avec un produit français, adapté au marché du Grand-duché, puis au marché belge.
Avec toute la confusion qui en résulte depuis 2014.
ex: stocks autorisé France pour leurs "ACP" (syndicats) et pas en Belgique.

Je suis français d'origine et je connaissais bien la gestion des copropriétés en France mais il semble q'il y ait des différences.
Je suis à l'origine de l'intégration du stock dans les comptes de l'ACP mais au final la loi belge l'exclut de par son plan comptable des copropriétés.

Ma curiosité a été aiguisée.
En France, le plan comptable du syndicat des copropriétaires comporte 5 classes : la classe 1, la classe 4, la classe 5, la classe 6 et la classe 7. Ces classes regroupent les comptes selon la nature des opérations : classe 1 « Provisions, avances, subventions et emprunts », classe 4 « Copropriétaires et tiers », classe 5 « Comptes financiers », classe 6 « Comptes de charges », classe 7 « Comptes de produits »
A ma connaissance, ds ce plan, les stocks ne font pas l'objet ni d'un numéro ni d'un intitulé.
Un élément m'a échappé ?

Je me basait sur mes souvenirs de 2005 lors d'une visite à salon de la copropriété français.
Toute ma documentation se trouve quelque part dans une boite dans ma cave.
Mais sur internet je trouve ce qui suit pour satisfaire votre curiosité:
https://www.baticopro.com/guides/la-com … riete.html
Je cite une partie de cette page:

@GT
En effet le système français ne comprend certainement pas une gestion comptable de stocks depuis 2007.
Vous avez donc eu raison de m'avertir.

luc a écrit :

BMCTools a écrit :

Pour revenir à la question du stock.

Je ne travaille jamais avec un stock mazout car il est impossible à contrôler au niveau inventaire et donc au niveau comptable.
Toutes les factures de mazout sont donc considérée comme une provision qui est ensuite partie sur base des consommations réelles.

Ceci dis et au niveau de l'AR sur la comptabilité, il s'agit d'un plan comptable minimum normalisé. Rien n'interdit de créer des comptes de classe 3

Vraiment "rien interdit" ?

Rien interdit a ce que une ACP se considère comme une société d’investissement, s'il d'entré eng)régistré comme entité, accepte d'être taxé (y compris le TVA).

Vous osez faire l'essai réel et soumettre la comptabilité au SPF Finances pour vérifier que les conditions d'exemption des taxes sont remplies et conforme à la réalité ?

Au niveau comptable rien m'interdit de créer des comptes des classe 3.

Au niveau de la copropriété, les ACP ont un objet social "qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis."

Alors arrêtons les parallélismes douteux, les amalgames, des scénarios de "copropriété-fiction", etc, etc...

Alors arrêtons les généralisations, de semer le doute et de parler de fiction.
Je prends note que vous ne voulez pas faire l'essai avec un cas concret qui utilise des comptes de la classe 1 et/ou 3  (groupe 17 exclus).
Proposition de compromis: demandez l'avis du CNC. Si vous voulez j'ai des cas concrets (= pas de fiction).

En effet, c'est ce que je faisais avec les comptes de l'ACP et l'ancien syndic : sous Excel et contrôle par un CAC.

Donc vous savez pertinemment que c'est très simple de faire la comptabilité trimestrielle d'une ACP de 14 lots. Et que cela ne prend que quelques heures.

Vous vous rendez dès lors bien compte que tant votre syndic que son comptable sont totalement incompétents et de mauvaise volonté. Si le logiciel qu'ils ont choisi ne fonctionne pas, on le fait en Excel immédiatement pour éviter d’accroître le risque de défaut de paiement de l'ACP par manque d'argent sur son compte ce qui pourrait entraîner la cessation de fournitures tel que l'électricité et le mazout...   

Quant à introduire la valeur du stock de mazout en fin d'exercice comptable dans le bilan, c'est vraiment se gratter pour se faire rire...

Demander à votre Syndic qu'il exige que le fournisseur fasse le plein de la cuve chaque mois. Vous aurez une facture mensuelle et votre comptabilité trimestrielle en contiendra donc 3 beaucoup plus facile à payer qu'une facture annuelle de près de +/- 10.000 euro qui tombera sur le râble des CP en une fois!

C'est cela la saine gestion pragmatique en Belgique. Pas besoin d'aller chercher midi à 14h. Et de vouloir gérer une ACP comme une SA (Société Anonyme). Ce n'est d'ailleurs pas le but puisqu'une ACP n'est pas une société à proprement parler.

luc a écrit :

Dans mon ACP on travaille avec un produit français, adapté au marché du Grand-duché, puis au marché belge.
Avec toute la confusion qui en résulte depuis 2014.
ex: stocks autorisé France pour leurs "ACP" (syndicats) et pas en Belgique.

Je suis français d'origine et je connaissais bien la gestion des copropriétés en France mais il semble q'il y ait des différences.
Je suis à l'origine de l'intégration du stock dans les comptes de l'ACP mais au final la loi belge l'exclut de par son plan comptable des copropriétés.

Ma curiosité a été aiguisée.
En France, le plan comptable du syndicat des copropriétaires comporte 5 classes : la classe 1, la classe 4, la classe 5, la classe 6 et la classe 7. Ces classes regroupent les comptes selon la nature des opérations : classe 1 « Provisions, avances, subventions et emprunts », classe 4 « Copropriétaires et tiers », classe 5 « Comptes financiers », classe 6 « Comptes de charges », classe 7 « Comptes de produits »
A ma connaissance, ds ce plan, les stocks ne font pas l'objet ni d'un numéro ni d'un intitulé.
Un élément m'a échappé ?

panchito a écrit :

Ici Luc on n'est pas dans une ACP mammouth comme la vôtre: on parle de 14 lots!

Je été commissaire aux comptes depuis 1987 dans plusieurs copropriétés. Avec seulement 14 lots un tableur Excel peut suffire. Quand je refais toute la comptabilité trimestrielle d'une copropriété à 15 lots, il me suffit de quelques heures le week-end pour y arriver en Excel. Le syndic est ici particulièrement incompétent et son comptable encore plus!

En effet, c'est ce que je faisais avec les comptes de l'ACP et l'ancien syndic : sous Excel et contrôle par un CAC.

@panchito
Un fichier Excel suffit aussi pour tenir les chiffres de la comptabilité de mon ACP. Le problème n'est pas là et vous le savez.

Je parle entre autres d'une ACP d'une dizaine d'appartements, un ascenseur, une chaudière à gaz,  ... et comptabilité en partie double aux normes dictées par un président CdC/CaC tenus dans un fichier Excel. Il y avait un opposant, tout le reste des bailleurs (CP en Espagne, Suisse, firmes, ...) .

Finalement chaque CP a du débourser +10.000 EUR pour réparer les dégats à l'immeuble et +10.000 EUR par CP au plaignant, suite à un accord trouvé lors deux AG tenu au tribunal et deux sessions au tribunal. Accord rapidement validé par la juge.

Si cette comptabilité avait été aux normes les frais et astreintes auraient atteint au maximum 10% de montant final. J'ai représenté le CP lors des AG au tribunal. Ces AG étaient tenus sans la présence du juge et greffier , en présence des avocats des parties, ... .

Pourquoi cette différence de 90% ?
L’obligation d’inscrire les dettes incertaines, aurait obligé chaque CP de verser le montant des astreintes signifiés, mais pas payés, sur le compte de réserve, qui aurait augmenté d'année en année et forcer d'ouvrir un débat réel. ce qui est la but d'une astreinte. Le refus d’inscription a donc été à l'encontre de la finalité d'une astreinte. Ce qui a donné le moyen au juge de persuader les CP a accepter un compromis.

Ici Luc on n'est pas dans une ACP mammouth comme la vôtre: on parle de 14 lots!

Je été commissaire aux comptes depuis 1987 dans plusieurs copropriétés. Avec seulement 14 lots un tableur Excel peut suffire. Quand je refais toute la comptabilité trimestrielle d'une copropriété à 15 lots, il me suffit de quelques heures le week-end pour y arriver en Excel. Le syndic est ici particulièrement incompétent et son comptable encore plus!

En effet, c'est ce que je faisais avec les comptes de l'ACP et l'ancien syndic : sous Excel et contrôle par un CAC.

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :

le nouveau syndic a été élu à la majorité des présents car tous les CP connaissaient les 2 problèmes récurrents et voulaient les résoudre.

Justement, pourquoi dès lors prendre le 1er venu dont personne ne sait rien (sauf un seul CP) et surtout sans disposer d'aucune référence?

@papyrus
Votre AG a joué l'homme et pas la balle.
On ne résout pas un problème structurel avec du bricolage.

Entièrement d'accord avec vous. Ça faisait longtemps que tous les CP n'étaient plus d'accord de conserver l'ancien syndic mais personne n'osait changer par manque de connaissances, de compétences et d'implication. De fait, dès qu'un CP en a proposé un nouveau, tous les CP ont dit banco.

Je ne comprends pas. Pourriez-vous expliquer ?

Pire, j'ai la certitude que cela ne conviendra pas ... la comptable est de bonne volonté mais ne connait que trop peu le logiciel, sa formation a été trop courte et elle est sans cesse avec sa hot-line car le logiciel déraille : il vide des comptes ou en alimente certains, donne des mauvais résultats, ... totalement erratiques.

Je suis français d'origine et je connaissais bien la gestion des copropriétés en France mais il semble q'il y ait des différences.
Je suis à l'origine de l'intégration du stock dans les comptes de l'ACP mais au final la loi belge l'exclut de par son plan comptable des copropriétés.

BMCTools a écrit :

Pour revenir à la question du stock.

Je ne travaille jamais avec un stock mazout car il est impossible à contrôler au niveau inventaire et donc au niveau comptable.
Toutes les factures de mazout sont donc considérée comme une provision qui est ensuite partie sur base des consommations réelles.

Ceci dis et au niveau de l'AR sur la comptabilité, il s'agit d'un plan comptable minimum normalisé. Rien n'interdit de créer des comptes de classe 3

Vraiment "rien interdit" ?

Rien interdit a ce que une ACP se considère comme une société d’investissement, s'il d'entré eng)régistré comme entité, accepte d'être taxé (y compris le TVA).

Vous osez faire l'essai réel et soumettre la comptabilité au SPF Finances pour vérifier que les conditions d'exemption des taxes sont remplies et conforme à la réalité ?

Au niveau comptable rien m'interdit de créer des comptes des classe 3.

Au niveau de la copropriété, les ACP ont un objet social "qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis."

Alors arrêtons les parallélismes douteux, les amalgames, des scénarios de "copropriété-fiction", etc, etc...

max11 a écrit :

C'est "bien" de toujours chercher à faire des parallèles avec le code des sociétés mais, à un moment, il faut revenir sur terre et s'occuper du but réel de la comptabilité. Et en ACP, le but premier est la juste imputation des charges aux propriétaires & occupants de la copropriété....

le bût réel est double:
1. le syndic doit justifier l'usage de l'argent de l'ACP avec un rapport basé sur la comptabilité générale et en fonction de sa comptabilité budgétaire.
2. l'ACP doit sur base de la comptabilité analytique (= le décompte en fait partie) facturer les charges "pro rata" aux débiteurs statutaires.

C'est deux choses différents.
- Syndic -> ACP : le CaC contrôle
- ACP -> CP: chaque propriétaire contrôle son décompte, miais montants seront visibles pour tout destinataire de la comptabilité, y comprisla clé "pro ntata" appliqué à chaque CP

Votre vue est la vue classique d'avant 1994, basé sur la loi de 1924 et les usages.

En quoi l'utilisation d'un compte de stock perturbe quoi que ce soit dans les deux buts que vous décrivez ?

Quant à votre développement qui se veut pour compliquer une réponse simple :  à nouveau, cela reviens à la même chose que ce que j'ai écris précédemment : présenter les comptes et leur juste imputation à chaque copropriétaire.
Ma vue est la vue classique que veulent pratiquement tous les copropriétaires d'une ACP : savoir à quoi a servi leur argent, quel est le montant des charges de la copropriété et quelle est leur quote-part....

Pour revenir à la question du stock.

Je ne travaille jamais avec un stock mazout car il est impossible à contrôler au niveau inventaire et donc au niveau comptable.
Toutes les factures de mazout sont donc considérée comme une provision qui est ensuite partie sur base des consommations réelles.

Ceci dis et au niveau de l'AR sur la comptabilité, il s'agit d'un plan comptable minimum normalisé. Rien n'interdit de créer des comptes de classe 3

Vraiment "rien interdit" ?

Rien interdit a ce que une ACP se considère comme une société d’investissement, s'il d'entré eng)régistré comme entité, accepte d'être taxé (y compris le TVA).

Vous osez faire l'essai réel et soumettre la comptabilité au SPF Finances pour vérifier que les conditions d'exemption des taxes sont remplies et conforme à la réalité ?

C'est "bien" de toujours chercher à faire des parallèles avec le code des sociétés mais, à un moment, il faut revenir sur terre et s'occuper du but réel de la comptabilité. Et en ACP, le but premier est la juste imputation des charges aux propriétaires & occupants de la copropriété....

le bût réel est double:
1. le syndic doit justifier l'usage de l'argent de l'ACP avec un rapport basé sur la comptabilité générale et en fonction de sa comptabilité budgétaire.
2. l'ACP doit sur base de la comptabilité analytique (= le décompte en fait partie) facturer les charges "pro rata" aux débiteurs statutaires.

C'est deux choses différents.
- Syndic -> ACP : le CaC contrôle
- ACP -> CP: chaque propriétaire contrôle son décompte, miais montants seront visibles pour tout destinataire de la comptabilité, y comprisla clé "pro ntata" appliqué à chaque CP

Votre vue est la vue classique d'avant 1994, basé sur la loi de 1924 et les usages.

Je ne travaille jamais avec un stock mazout car il est impossible à contrôler au niveau inventaire et donc au niveau comptable.
Toutes les factures de mazout sont donc considérées comme une provision qui est ensuite répartie sur base des consommations réelles.

Ceci dis et au niveau de l'AR sur la comptabilité, il s'agit d'un plan comptable minimum normalisé. Rien n'interdit de créer des comptes de classe 3

max11 a écrit :

GT a écrit :

L'Arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires été publié le 30 août 2012.
Ce plan comptable ne prévoit pas des comptes de stocks  que l'on retrouve ds la comptabilité des entreprises (comptes de la classe 3).

Petite question du lundi matin :
le plan comptable minimum normalisé pour les association de copropriétaires ne prévoit pas des comptes de stocks... soit !
Mais l'AR l'interdit-il ?   

Au contraire, le texte ne le rend t'il pas obligatoire ? en lisant le lien fourni...
"9.  Il doit être tenu compte des charges et des produits qui concernent l'exercice ou des exercices précédents, sans considération de la date de paiement ou d'encaissement de ces charges et produits, sauf si l'encaissement effectif de ces produits est incertain."

Une livraison dans les derniers jours de l'exercice sera reprise fort logiquement dans les comptes mais est-il prévu que la charge soit portée en compte des occupants de l'exercice qui se termine ?

Je suis en plein milieu d'une expertise judiciaire concernant 5 années.Les dispositions que vous citez doit être lues ensemble avec d'autres.

C'est correct que la phrase "sauf si l'encaissement effectif de ces produits est incertain" concerne les produits (classe 7), qui ne peuvent être inscrit si incertain.

Par contre les charges (classe 6), doivent toujours être inscrites, certain ou pas.

Ce qui fait par exemple que si un fournisseur fait un procès à l'ACP et reclame des dédommagements de par exemple 19.000 EUR, cette charge doit être inscrite sur base de la citation dans la comptabilité générale, mais imputé sur un compte du fonds de réserve de la classe 4 (et pas une compte fournisseur de la classe 4).

La charge de la facture mazout pourra être transcrit comme charge et puis le 31/12 transféré vers un compte d'attente pour les reports annuels et ainsi apparaître si conforme aux statuts, dans le décompte périodique approprié.

Il faut aussi lire le Code du droit Economique et les articles de ses Livres I et III qui concernent la comptabilité des entreprises (ancienne loi comptable de 1975). Ces dispositions attestent que les ACP ne sont pas soumis à 100% de ces dispositions.

En plus je cite une partie de l'Art. III.82. 

Art. III.82.[1 § 1er. Les entreprises suivantes sont soumises à l'obligation comptable :
(...)
5° les organismes, dotés ou non d'une personnalité juridique propre, qui exercent avec ou sans but de lucre une activité à caractère commercial, financier ou industriel, auxquels les dispositions du présent chapitre sont, par catégories d'organismes, rendues applicables par un arrêté royal qui adapte les obligations résultant, pour les entreprises concernées, des dispositions des arrêtés pris en exécution du livre III, titre 3, à ce que requièrent la nature particulière des activités et le statut légal des entreprises en cause.
(...)

Les ACP ne sont pas considérés comme ayant des activités  à caractère commercial, financier ou industriel. Ce qui rend impossible d'avoir des comptes de la classe 1 outre le groupe 17.

Votre texte est intéressant et pourrait mériter un débat mais il ne réponds pas à ma question...

Il est destiné à être consommé par l'ACP qui va en répercuter le coût sur les occupants... C'est "bien" de toujours chercher à faire des parallèles avec le code des sociétés mais, à un moment, il faut revenir sur terre et s'occuper du but réel de la comptabilité. Et en ACP, le but premier est la juste imputation des charges aux propriétaires & occupants de la copropriété....
Et pour respecter ce but, il faut facturer, au plus juste et dans la mesure du possible, le mazout consommé pas celui qui se trouve dans la cuve au moment de la clôture des comptes.... 
Or, je ne vois pas dans votre réponse une interdiction d'utiliser un compte de stock pour arriver à ce but si la nécessité de la situation de la CP le demande.
Vous ne dites d'ailleurs pas le contraire dans votre réponse en annonçant l'utilisation d'un "compte d'attente".... appelez le "stock" et votre réponse est la mienne.
Après, dans une CP, que ce soit un compte de classe 3 ou de classe 4 ne changera strictement rien pour la très très très grande majorité des CP et des futurs CP