Ici à Bruxelles , à 7h19, 16 degrés.
28 degrés max. annoncés pour la journée.
Je mettrai en route mon conditionnement d'air.
Je n'ai pas encore pris mon petit déjeuner.

Ces informations ne rentrent évidemment pas dans l'objet du forum qui permet d'échanger sur l'immobilier et plus spécialement n'apportent rien concernant  la procédure contre les mauvais payeurs (discussion initiée par papyrus).

La dernière intervention de papyrus dans cette discussion remonte au 26/11/2019

J'ai vu trop tard! on peut ,??? et ne venez pas dire que ça ne vous est jamais arrivé, sinon je prend le temps de remonter vos remontages.

Au fait, on est dimanche.

Ces informations ne rentrent évidemment pas dans l'objet du forum qui permet d'échanger sur l'immobilier et plus spécialement n'apportent rien concernant  la procédure contre les mauvais payeurs (discussion initiée par papyrus).

La dernière intervention de papyrus dans cette discussion remonte au 26/11/2019

G.B et La Galère, même combat? Ou bien vous vous lancez dans un concours de déterrage de topic?

Hoooooooooooo puuuuuuuuréedepoisvert!!! pas vu les dates moi! et non!!!! 5 fois non! aucune corrélation entre ce troll et moi hein! merci de ne pas me m'associer avec n'importe qui!

papyrus je l'ai dans un autre groupe, donc j'échangerai avec elle dans l'autre groupe,

voilà, il est tôt, c'est dimanche, un peu de caféine fera pas de mal même si ici on frôle les 42°...air co à fond pas le choix!

Un an est passé et le problème du syndic à remplacer n'ayant pas été solutionné lors de l'AG annuelle, le sort a réglé l'affaire.
Le syndic s'est déclaré en faillite depuis 1 mois et nous avons fait une AGE hier soir pour régler les affaires courantes.
Actuellement, nous n'avons aucune comptabilité, aucune information et le syndic a disparu.
Nous avons commencé les auditions de nouveaux syndics aujourd'hui.

Espérons que tout se passe bien pour vous! mazeltof!

Je connaissais pas la "béotinite"

est-ce ceci la définition "Personnage lourd, peu ouvert aux lettres et aux arts, qui a des goûts grossiers. Contraires : athénien - fin - spirituel" qu'on trouve dans le dictionnaire ?

panchito a écrit :

Que dit la loi? C'est que c'est vous les CP's qui êtes responsables de cette situation dès que vous avez donné décharge et quitus au syndic précédent pour sa gestion. Si c'est bien le cas, c'est vous qui endossez maintenant toutes les conséquences de ce qu'a fait ou pas fait votre syndic précédent.

Votre syndic actuel n'applique pas les amendes pénales pour retard de paiement de charges alors qu'elles sont prévues à l'acte de base. Qu'attendez-vous donc pour mettre un point à ce sujet à l'odj de votre prochaine AG.

C'est prévu pour la prochaine AG.

panchito a écrit :

Qu'attendez-vous pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour demander à votre syndic d'attaquer en justice les mauvais payeurs?

Cela avait été fait lors des AG précédentes avec l'ancien syndic et cela n'avait abouti à rien puisqu'il semble que le CP débiteur ait pu négocier/s'arranger avec le précédent syndic.
C'est déjà prévu pour la prochaine AG.

panchito a écrit :

Qu'attendez-vous pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour prendre un avocat?

C'est aussi prévu pour la prochaine AG.

panchito a écrit :

Qu'attendez-vous pour pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour demander à votre syndic de lever des fonds supplémentaires pour combler immédiatement le trou laissé par les mauvais payeurs?

Cela a été fait avec le concours du syndic en cours d'année. En Mai et en Septembre.

panchito a écrit :

Qu'attendez-vous pour pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour demander à votre syndic de prendre une assurance défense en justice et une autre pour charges impayées.

Ca, ce n'est pas encore fait. Merci de me l'avoir suggérer.

panchito a écrit :

Qu'attendez-vous? Qu'attendez-vous?

Je n'attends pas. Je me débats tout seul ...
Vous avez oublier une question : qu'est ce que j'ai attendu pour m'inscrire sur PIM ?
Ben voila ... c'est fait et je ne regrette pas.
La douche est glacée mais ca réveille !

panchito a écrit :

Et question subsidiaire: pourquoi gardez-vous un syndic qui ne fait strictement rien. Vous dites en plus qu'il n'a pas été fichu de vous envoyer vos décomptes trimestriels depuis que vous l'avez engagé....

Je suis venu sur ce forum pour deux principales raisons : me faire confirmer que le syndic n'était pas à la hauteur et trouver des solutions pour que l'ACP sorte de ces ornières.
J'en suis maintenant à me rendre compte que moi aussi, je ne suis pas à la hauteur de la charge que je me suis imposé surtout par manque de connaissance de la responsabilité du rôle que j'ai endossé.

Merci pour vos réponses.

J'ai l'impression qu'on a le même syndic et qu'on souffre de la même pathologie, la Béotinite aiguë!

Papyrus a écrit :

(...)

Je cite l'AB.

"Article 25 : les comptes de gestion du syndic :

Chaque année, les comptes de gestion du syndic sont présentés l'approbation de l'assemblée générale ordinaire ; le syndic devra les communiquer 1 mois à l'avance aux copropriétaires et le président et les assesseurs ont mandat de vérifier ces comptes, avec les pièces justificatives et ils devront faire rapport à l'assemblée de leur mission, en faisant leur proposition. Annuellement, le syndic enverra aux copropriétaires leur compte particulier.
Les copropriétaires signaleront aux membres du bureau et au syndic, les erreurs qu'ils pourraient constater dans les comptes."

@papyrus,

Vous m'avez à 300% aidé en publiant cette article.

En effet le contenu de l'Art. 25 de votre AB reflète une évolution importante des pratiques notariales entre la loi de 1924 et la loi de 1994.
Et c'est un texte qu'on devrait montrer à chaque comptable d'ACP qui suivra les normes de l'AR du 12.07.2012, pour montrer la préhistoire de la loi de 1994.

Comme je l'utiliserai ce texte comme exemple concret lors d'une réunion avec le comptable de mon ACP ce mercredi, je ne pourrai vous expliquer plus qu'à partir de ce jeudi.

En tout cas un très grand merci.

A titre d'info pour mieux situer:
- votre AB date de quelle année?
- combien d'appartements (ordre de grandeur)

AB, Règlement de Copropriété et ROI : 09/02/1976

Immeuble de 1954 de 3 étages comprenant 6 garages et 14 appartements (avec cave) répartis comme suit :
- 2 au RDC (avec cour intérieure),
- 4 au 1ier étage,
- 4 au 2ième étage,
- 4 au 3ième étage.

Si j'ai pu vous aider même involontairement, j'en suis ravi.

(...)

Je cite l'AB.

"Article 25 : les comptes de gestion du syndic :

Chaque année, les comptes de gestion du syndic sont présentés l'approbation de l'assemblée générale ordinaire ; le syndic devra les communiquer 1 mois à l'avance aux copropriétaires et le président et les assesseurs ont mandat de vérifier ces comptes, avec les pièces justificatives et ils devront faire rapport à l'assemblée de leur mission, en faisant leur proposition. Annuellement, le syndic enverra aux copropriétaires leur compte particulier.
Les copropriétaires signaleront aux membres du bureau et au syndic, les erreurs qu'ils pourraient constater dans les comptes."

@papyrus,

Vous m'avez à 300% aidé en publiant cette article.

En effet le contenu de l'Art. 25 de votre AB reflète une évolution importante des pratiques notariales entre la loi de 1924 et la loi de 1994.
Et c'est un texte qu'on devrait montrer à chaque comptable d'ACP qui suivra les normes de l'AR du 12.07.2012, pour montrer la préhistoire de la loi de 1994.

Comme je l'utiliserai ce texte comme exemple concret lors d'une réunion avec le comptable de mon ACP ce mercredi, je ne pourrai vous expliquer plus qu'à partir de ce jeudi.

En tout cas un très grand merci.

A titre d'info pour mieux situer:
- votre AB date de quelle année?
- combien d'appartements (ordre de grandeur)

Peut-être faut-il mettre l'Acte de Base en conformité avec cette dernière loi également? Je ne sais pas encore y répondre mais voici le calendrier des conférences organisées à ce sujet par le SNPC (certains syndics comme IMACT à Namur en organisent aussi)

CONFÉRENCES SUR LES NOUVELLES RÈGLES EN COPROPRIÉTÉ

BRUXELLES
26 novembre 2018 à 15:30 - INSCRIPTION
3 décembre 2018 à 15:30 - INSCRIPTION
5 décembre 2018 à 17:30 - INSCRIPTION
13 décembre 2018 à 15:30 - INSCRIPTION
20 décembre 2018 à 17:30 - INSCRIPTION

au siège su SNPC, boulevard de l’Empereur 24, 1000 Bruxelles
Conférences données par Madame Marianne Palamides, juriste au SNPC.

NAMUR
12 décembre 2018 à 18:00 - INSCRIPTION
à l’Arsenal : rue Bruno 11, 5000 Namur
Exposé donné par Maître Maud Effinier, avocate au bareau de Namur.

LOUVAIN-LA-NEUVE
14 janvier 2019 à 19:00 - INSCRIPTION
À l'hôtel Mercure/Ibis Boulevard de Lauzelle 61, 1348 Ottignies-Louvain-la-Neuve
Exposé donné par Maître Vanessa Pauwels, avocate et vice-présidente du SNPC

CHARLEROI
15 janvier 2019 à 20:00 - INSCRIPTION
À l’hôtel Novotel : Place Verte 17, 6000 Charleroi
Exposé donné par Maître Pierre Rousseaux, avocat et président du SNPC de Charleroi

LIÈGE
22 janvier 2019 à 17:00 - INSCRIPTION
Dans les salons du Cercle de la Société Littéraire: Place de la République Française 5, 4000 Liège
Exposé donné par Maître Olivier Hamal, avocat et président du SNPC.

LIÈGE
22 janvier 2019 à 19:30 - INSCRIPTION
Dans les salons du Cercle de la Société Littéraire: Place de la République Française 5, 4000 Liège
Exposé donné par Maître Olivier Hamal, avocat et président du SNPC.

MONS
24 janvier 2019 à 18:30 - INSCRIPTION
Hôtel Van Der Valk Avenue Mélina Mercouri 7, 7000 Mons
Exposé donné par M. Pol Vandergeten, ancien président du SNPC de Mons.

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :

L'AG devrait avoir lieu le 20/12/18.

OK donc vous avez encore juste le temps pour envoyer vos demandes de mises de points à l'ODJ.

Papyrus, vous voulez la mise à l'ordre du jour de certains points lors de votre  AG annuelle.
Elle aurait lieu, sans certitude, ce 20 décembre. Soit.

Je reproduis ci-dessous l'art. 577-6, § 3, C.civil.
"La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières. Les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée , à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long."

S'applique à cet article l'art. 577-14, C. civil que je reproduis :
"Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur."
Par section, il faut entendre les art. 577-3 à 57714 du C. civil.

J'ignore sur quelle donnée Panchito s'appuie pour constater et affirmer que le délai n'est pas dépassé pour faire inscrire par le syndic à la demande d'un copropriétaire certains points à l'ordre du jour.

Quelle est la période fixée dans le règlement de copropriété au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu ?
Personnellement, je l'ignore. Cette donnée m'aurait échappé ? 
Attention, une période (p.e. le mois de décembre)n'est pas une date.

J'ai les mêmes délais et dead-line pour la convocation, les points à l'OdJ et les comptes sont à envoyer 1 mois avant la date de l'AG.

Il se peut que l'AG survienne dans les 15 jours et que je ne puisse envoyer mes points pour l'OdJ mais dans ce cas, le syndic n'aura pas respecter le délai d'un mois entre l'Ag et l'envoi des comptes.
De plus, je lui ai adressé un e-mail début Novembre 2018 concernant l'article 25 de l'AB pour lui rappeler ce délai entre l'envoi des comptes et la date d'AG.
Je cite l'AB.

"Article 25 : les comptes de gestion du syndic :

Chaque année, les comptes de gestion du syndic sont présentés l'approbation de l'assemblée générale ordinaire ; le syndic devra les communiquer 1 mois à l'avance aux copropriétaires et le président et les assesseurs ont mandat de vérifier ces comptes, avec les pièces justificatives et ils devront faire rapport à l'assemblée de leur mission, en faisant leur proposition. Annuellement, le syndic enverra aux copropriétaires leur compte particulier.
Les copropriétaires signaleront aux membres du bureau et au syndic, les erreurs qu'ils pourraient constater dans les comptes."

Ou bien un notaire peut-il réaliser cette mise en conformité et les modifications s'y rapportant pour l'acter après ?

Le notaire est habilité à faire le tout, moyennant honoraires.

Personnellement je suis convaincu que seul un notaire est encore compétent pour adapter l'acte de base, le règlement de copropriété et le ROI.
La période transitoire de 48 mois prenant cours à la date d'entrée ne vigueur de la loi de 2010 est largement dépassée.

2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion
(entrée en vigueur le /9/2010)

Art. 19.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.

Mais, si j'ai bien compris, ds le cas soumis par Papyrus, une adaptation a déjà eu lieu et a été approuvée, adaptation dont il a été affirmé que le contenu poserait problème.

Une modification aux statuts (acte de base et règlement de copropriété) devrait alors faire l'objet d'un acte authentique. Les modifications aux statuts sont décidées par l'AG à la majorité soit des 3/4 des voix soit des 4/5 des voix.

Si j'ai bien compris, le délai des 48 mois étant expiré pour la mise en conformité de l'AB, je dois d'abord me tourner vers un(e) expert(e) pour re-valider l'AB, puis vers un notaire pour acter les modifications, avec au préalable une demande de mise en conformité et modifications de l'AB dans l'OdJ d'une AG, validée par les CP.

Ou bien un notaire peut-il réaliser cette mise en conformité et les modifications s'y rapportant pour l'acter après ?

Papyrus a écrit :

Je ne sais pas si j'ai le droit d'effectuer de telles demandes sur ce forum et dans le cas contraire veuillez ne pas m'en tenir rigueur mais juste m'en informer.

@ Tous les lecteurs et intervenants

Si vous voulez me soumettre en MP des candidatures concernant la gestion d'une copropriété pour les postes suivants, j'en serai ravi :

- Expert(e) en mise en conformité d'AB - Règlement de copropriété - ROI

Je suis aussi intéressé par - Expert(e) en mise en conformité d'AB - Règlement de copropriété - ROI. Je suis membre de Ejuris mais les prix sont à mon sens un peu Hauts!!( peut être je me trompe)

Personnellement je suis convaincu que seul un notaire est encore compétent pour adapter l'acte de base, le règlement de copropriété et le ROI.
La période transitoire de 48 mois prenant cours à la date d'entrée ne vigueur de la loi de 2010 est largement dépassée.

2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion
(entrée en vigueur le /9/2010)

Art. 19.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.

Mais, si j'ai bien compris, ds le cas soumis par Papyrus, une adaptation a déjà eu lieu et a été approuvée, adaptation dont il a été affirmé que le contenu poserait problème.

Une modification aux statuts (acte de base et règlement de copropriété) devrait alors faire l'objet d'un acte authentique. Les modifications aux statuts sont décidées par l'AG à la majorité soit des 3/4 des voix soit des 4/5 des voix.