Salut à tous et désolé pour la réponse tardive! Merci pour vos réponses que j'ai lu à temps et qui ont été très utiles! La vente s'est très bien passée. Je vais d'ailleurs faire un post séparé avec mon expérience de vente mais j'ai apprécié avoir vos avis rapidement avant les premières visites. Mille merci!

Comme quoi, le forum de notre agence immobilière ....

rexou a écrit :

Lorsqu'une agence intervient, les choses sont différentes. En effet, le vendeur signe un contrat demandant à l'agence de trouver un client aux conditions décrites dans le contrat. La commission est due -et c'est normal- si un client fait offre aux conditions exigées et si la vente n'est pas empêchée du fait de l'acheteur.

Histoire de pousser la réflexion, intéressante, quand il y a vente via intermédiaire :

1. Imaginons le cas que vous décrivez où un vendeur passe par une agence pour vendre son bien. Celle-ci lui trouve un acquéreur qui fait offre aux conditions décrites dans le contrat. Le vendeur n'accepte pas l'offre. Il devrait donc payer l'honoraire à l'agence qui a fait son job et lui a trouvé un acquéreur aux conditions qu'il souhaitait. Soit. Mais par rapport au candidat acquéreur, son offre n'étant pas acceptée, il n'y a toujours pas vente. Cela ne reste un problème qu'entre le vendeur et son agent immobilier de part les engagements qui les lient contractuellement je suppose ?

2. Quid de la situation où le vendeur n'est pas pressé de vendre et n'accepte pas une offre d'achat à un prix pourtant rencontrant ce qui est prévu dans le contrat. Il préfère attendre de recevoir d'autres offres plus élevées... sans garantie qu'elles arrivent.

3. Quid d'une offre non-acceptée par le vendeur car elle contient une condition suspensive de financement, bien que faite au prix repris dans le contrat ?

Je n'ai jamais été vendeur, je ne connais absolument pas comment sont rédigés les mandats de vente par agence. J'imagine que l'issue des situations que je décris plus haut dépend de ce qui est prévu dans le contrat. C'est pour ça que ces questions me viennent à l'esprit... (je me prépare pour le jour où je vends)

1. Entre le vendeur et l'agence, c'est le contrat qui fait loi. Notez que les contrats sont rédigés par les agences. ^^
2. Dans la situation que vous décrivez, le bien reste proposé à la vente, tout simplement. Tout est possible. Il doit quand même justifier son refus pour rester cohérent...
3. Le vendeur reste libre d'accepter ou non, ou d'imposer les conditions qu'il veut. Par exemple, il peut dire que le bien sera libre seulement 6 mois après l'acte...

Dans l'ensemble, la signature du compromis vaut vente : c'est un accord signé qui lie les parties quant au prix et aux conditions de la vente. Un vendeur cohérent accepte le prix offert et demandé en principe... ou il temporise s'il pense avoir à court terme une offre supérieure. On ne met pas un bien sur le marché pour le simple plaisir...

rexou a écrit :

Lorsqu'une agence intervient, les choses sont différentes. En effet, le vendeur signe un contrat demandant à l'agence de trouver un client aux conditions décrites dans le contrat. La commission est due -et c'est normal- si un client fait offre aux conditions exigées et si la vente n'est pas empêchée du fait de l'acheteur.

Histoire de pousser la réflexion, intéressante, quand il y a vente via intermédiaire :

1. Imaginons le cas que vous décrivez où un vendeur passe par une agence pour vendre son bien. Celle-ci lui trouve un acquéreur qui fait offre aux conditions décrites dans le contrat. Le vendeur n'accepte pas l'offre. Il devrait donc payer l'honoraire à l'agence qui a fait son job et lui a trouvé un acquéreur aux conditions qu'il souhaitait. Soit. Mais par rapport au candidat acquéreur, son offre n'étant pas acceptée, il n'y a toujours pas vente. Cela ne reste un problème qu'entre le vendeur et son agent immobilier de part les engagements qui les lient contractuellement je suppose ?

2. Quid de la situation où le vendeur n'est pas pressé de vendre et n'accepte pas une offre d'achat à un prix pourtant rencontrant ce qui est prévu dans le contrat. Il préfère attendre de recevoir d'autres offres plus élevées... sans garantie qu'elles arrivent.

3. Quid d'une offre non-acceptée par le vendeur car elle contient une condition suspensive de financement, bien que faite au prix repris dans le contrat ?

Je n'ai jamais été vendeur, je ne connais absolument pas comment sont rédigés les mandats de vente par agence. J'imagine que l'issue des situations que je décris plus haut dépend de ce qui est prévu dans le contrat. C'est pour ça que ces questions me viennent à l'esprit... (je me prépare pour le jour où je vends)

selon la même numérotation:
1.- si la mission de l'agent immobilier est remplie ("trouver un acquéreur"), les honoraires sont dus. Il y a évidemment jurisprudence en sens divers, selon les circonstances de l'affaire.
2.- "un tiens vaut mieux que deux tu l'auras"
3.- si condition suspensive, les honoraires ne sont dus qu'à sa réalisation

Si vous vous préparez pour vendre, et que c'est dans notre "créneau", vous connaissez notre adresse

Lorsqu'une agence intervient, les choses sont différentes. En effet, le vendeur signe un contrat demandant à l'agence de trouver un client aux conditions décrites dans le contrat. La commission est due -et c'est normal- si un client fait offre aux conditions exigées et si la vente n'est pas empêchée du fait de l'acheteur.

Histoire de pousser la réflexion, intéressante, quand il y a vente via intermédiaire :

1. Imaginons le cas que vous décrivez où un vendeur passe par une agence pour vendre son bien. Celle-ci lui trouve un acquéreur qui fait offre aux conditions décrites dans le contrat. Le vendeur n'accepte pas l'offre. Il devrait donc payer l'honoraire à l'agence qui a fait son job et lui a trouvé un acquéreur aux conditions qu'il souhaitait. Soit. Mais par rapport au candidat acquéreur, son offre n'étant pas acceptée, il n'y a toujours pas vente. Cela ne reste un problème qu'entre le vendeur et son agent immobilier de part les engagements qui les lient contractuellement je suppose ?

2. Quid de la situation où le vendeur n'est pas pressé de vendre et n'accepte pas une offre d'achat à un prix pourtant rencontrant ce qui est prévu dans le contrat. Il préfère attendre de recevoir d'autres offres plus élevées... sans garantie qu'elles arrivent.

3. Quid d'une offre non-acceptée par le vendeur car elle contient une condition suspensive de financement, bien que faite au prix repris dans le contrat ?

Je n'ai jamais été vendeur, je ne connais absolument pas comment sont rédigés les mandats de vente par agence. J'imagine que l'issue des situations que je décris plus haut dépend de ce qui est prévu dans le contrat. C'est pour ça que ces questions me viennent à l'esprit... (je me prépare pour le jour où je vends)

Des offres par sms ont été jugées liantes et rendant la vente définitive. C'est aussi de la jurisprudence, mais tombée sur des non juristes imprudents...

C'est pourquoi je pense effectivement que des mentions de prudence vous éviteront de vous battre avec des juristes. Les mentions proposées sont évidemment intéressantes, tout comme le "faire offre à partir de"

Il ne faudrait pas se retrouver lié avec une personne incapable de vous payer...

Par contre, un vendeur qui agit sans intermédiaire reste libre d'accepter ou non une offre, voire de chercher à vendre à un prix plus élevé. Et s'il reçoit deux offres aux mêmes conditions, libre à lui de mettre les acheteurs en concurrence... Ou même de vendre à celui qui fait l'offre la plus basse s'il le souhaite.  A  défaut de document signé, difficile pour un candidat acheteur de contraindre la vente. Par prudence, la formule "offre à partir de... " reste une bonne option il me semble.

Mon notaire m'a renseigné tel que PIM l'a fait, sur base de la jurisprudence. Il m'a toujours dit que le vendeur est libre d'accepter ou non une offre même si elle rencontre le prix qu'il affiche sur la publicité de vente. Il m'avait précisé que les vu les montants en jeux et la complexité des transactions immobilières, la jurisprudence tend à considérer que les parties doivent être d'accord sur les points essentiels et substantiels du contrat de vente (même si cela ne suit pas l'article 1583 du CV). C'est pour ça qu'il m'avait conseillé de rédiger une offre détaillée reprenant tous les points essentiels et substantiels que je voulais voir appliqués dans le contrat (clauses suspensives, indemnités, etc...). Si le vendeur accepte cette offre, ces points sont obligés de se retrouver dans le compromis de vente.

Néanmoins, le principe légal est basé sur la notion du contrat engageant les parties, qui indique que lorsque des personnes sont d'accord sur la chose vendue, et ses conditions, il y a contrat de vente.

Une lecture utile à ce sujet

Vente d'immeuble: un contrat parfait par le seul accord sur la chose et sur le prix ? Rien n'est moins sûr (suite et pas encore fin)Par Laurent Collon (Xirius)

Après la première audience, il était clair qu'on nous donnait raison totalement.
Le vendeur s'est rétracté, a indemnisé l'agence, et a vendu comme prévu.

Cependant, personne (même PIM) ne semble avoir noté que j'indiquais aussi "Mais il y a des conditions à cela, pas si facile à rencontrer."
Ce n'est pas automatique. Il faut essentiellement démontrer qu'il n'y avait pas d'autre clause suspensive possible justifiant le refus du vendeur. Dans mon cas, le fait qu'il existait un contrat entre l'agence et le vendeur, précisant les conditions de la vente voulue, était intéressant.
Néanmoins, le principe légal est basé sur la notion du contrat engageant les parties, qui indique que lorsque des personnes sont d'accord sur la chose vendue, et ses conditions, il y a contrat de vente.

et aussi ceci dans notre FAQ
https://www.pim.be/faq-items/je-fais-of … y-a-vente/

D'accord avec Himura.

Si vous annoncez un prix à 350.000, et qu'on vous fait une offre à 350.000, normalement la vente est faite.
Si vous annoncez "faire offre" à partir de 350.000, vous faites ce que vous voulez.

"Normalement" la vente est faite... à si toutes les conditions sont remplies, si aucune clause suspensive... ou encore si pas d'offre supérieure. Et tant que les parties n'ont pas signé un accord, rien n'est joué.
Il est vrai que la formule "faire offre à partir de... " est à retenir et permet une totale liberté sans aucune discussion possible.

Pour le reste, l'idée à retenir, c'est que le propriétaire d'un bien en dispose comme il l'entend et le vend à qui il veut, et au prix qu'il veut, sauf s'il existe une priorité légale. par exemple un locataire qui aurait via le bail un droit préférentiel.