Donc, si je comprends bien, si je fais un bail de colocation (pas étudiant, donc) que je loue à 4 personnes maximum (qu'ils soient étudiants, en erasmus, jeunes actifs, ...), il n'y a effectivement pas d'obligation d'avoir un permis de location ?

Vous comprenez bien.

La colocation étudiante n'existe pas. C'est soit un bail étudiant,  soit une colocation.

Voilà déjà plusieurs mois que je pense investir dans l'immobilier, que je me renseigne (ici et ailleurs) et puis, il y a un moment, il faut bien se lancer.
Les feux semblent au vert : épargne, banquier, visites, ...

Je compte me lancer dans la colocation étudiante (4 personnes max à priori) en visant des maisons unifamiliale en dessous de 100k (hors travaux) de 80-120m² et à rénover.

De là, j'ai plusieurs questions à poser :

1°) faut-il un permis de location si je fais une colocation étudiante de 4 personnes maximum et que je n'habite pas dans cette maison ?
(je fais référence au Code wallon du logement section 3 article 9 ; les dispositions ne s'appliquent pas si je suis dans le cas 1° ET 2° ou seulement un des deux).

2°) quel type de bail et de pacte de colocation me conseilleriez-vous pour de la colocation étudiante (au vu des réformes des baux) ?

3°) y-a-t-il d'autres choses à prendre en compte lors de ce type d'investissement ?

D'avance, merci pour vos réponses et conseils !