Bronzato a écrit :

Bonjour Bim,

Oui, l'idée d'un bail d'un an pour 'tester' le locataire est une bonne protection. C'est d'ailleurs ce que j'ai fait précédemment. Mais ici je souhaite partir sur une base de minimum 3 ans. Je souhaite que le locataire prenne réellement possession des lieux et voit cela sur le long terme. Ne sente pas chez moi une méfiance non plus...

Si c'est à Bruxelles, un bail de 3 ans est si je ne me trompe pas résiliable à tout moment par le locataire.

avec un préavis de 3 mois et une indemnité qui se limite à un mois de loyer.

Dans le cadre d'un bail de résidence principale de 9 ans, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, à deux mois ou à un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Bonjour Bim,

Oui, l'idée d'un bail d'un an pour 'tester' le locataire est une bonne protection. C'est d'ailleurs ce que j'ai fait précédemment. Mais ici je souhaite partir sur une base de minimum 3 ans. Je souhaite que le locataire prenne réellement possession des lieux et voit cela sur le long terme. Ne sente pas chez moi une méfiance non plus...

Si c'est à Bruxelles, un bail de 3 ans est si je ne me trompe pas résiliable à tout moment par le locataire.

Bonjour Bim,

Oui, l'idée d'un bail d'un an pour 'tester' le locataire est une bonne protection. C'est d'ailleurs ce que j'ai fait précédemment. Mais ici je souhaite partir sur une base de minimum 3 ans. Je souhaite que le locataire prenne réellement possession des lieux et voit cela sur le long terme. Ne sente pas chez moi une méfiance non plus...

Je fais systématiquement cette période d'essai de 6 mois. L'explication donnée est claire: garder un immeuble calme avec des voisins qui ne fichent pas le brin.

Cette explication n'est un frein que pour ceux qui veulent fiche le brin. Pour les autres, c'est une garantie de tranquillité et un avantage locatif!

Oui, l'idée d'un bail d'un an pour 'tester' le locataire est une bonne protection. C'est d'ailleurs ce que j'ai fait précédemment. Mais ici je souhaite partir sur une base de minimum 3 ans. Je souhaite que le locataire prenne réellement possession des lieux et voit cela sur le long terme. Ne sente pas chez moi une méfiance non plus...

Bronzato a écrit :

J'opterais quand même pour un bail de courte durée (fixé à 3 ans) transformable automatiquement en bail de 9 ans.

La majorité des problèmes avec un locataire arrivent endéans la première année. J'opterais plutôt pour un bail de courte durée d'un an transformable en 9 ans si pas de congé donné. Cela vous permet de vous débarrasser plus rapidement d'un locataire à problème qu'en mettant une durée de 3 ans directement. Je procède de la sorte, considérant implicitement la première année comme une période d'essai.

Pareil. Je fais un bail de 6 mois, prolongé de 6 mois, prolongé de 6 mois. Cela fait une année et demi de période d'essai.

Je tente de faire attention au déroulement du bail, et je mets fin au bail si cela ne se passe pas bien, même si le locataire paie. J'ai fait cela encore dernièrement, et je n'ai qu'à m'en féliciter. Cela diminue largement le TAEG ( taux annuel d'emmerdements généralisés)

Merci pour vos réponses à tous. Ce serait peu courtois de ma part que de faire un bail de 3 ans et au bout de cette période informer le locataire de la non reconduction du contrat pour ensuite y mettre un nouveau locataire pour une période courte de 2 ou 3 ans pour alors revendre la maison 'libre de toute occupation'. Bien que cela m'arrangerait d'être dans ce cas de figure, je ne trouve pas cela très cordial.

En effet, d'autant que pour des maisons, les locataires sont souvent intéressés par occuper le bien pour plus que quelques années. Mais vous pouvez tout aussi bien trouver quelqu'un qui n'est intéressé que pour occuper le bien pendant 2-3 ans (ex : un jeune couple qui n'a pas encore les moyens d'acheter).

Cela dépend du type d'acheteur. Si votre acquéreur est investisseur et qu'il intéressé par acheter la maison déjà louée pour pouvoir encaisser directement les loyers, cela peut présenter un bon avantage, d'autant plus si vous pouvez lui montrer que vous avez un locataire de qualité en place. Vous pouvez aussi intéresser un acheteur qui veut occuper le bien personnellement mais qui a le temps avant d'y habiter.

La majorité des problèmes avec un locataire arrivent endéans la première année. J'opterais plutôt pour un bail de courte durée d'un an transformable en 9 ans si pas de congé donné. Cela vous permet de vous débarrasser plus rapidement d'un locataire à problème qu'en mettant une durée de 3 ans directement. Je procède de la sorte, considérant implicitement la première année comme une période d'essai.

Il me reste alors 2 possibilités:

- un bail de 3 ans qui se transforme automatiquement en bail de 9 ans. L'avantage est que si j'ai un soucis avec ce locataire, je peux en changer sans frais au bout de ces 3 ans (en l'ayant notifié x mois à l'avance).

- un bail de 9 ans.

Dans les 2 cas, je me retrouverais dans une situation de vente de la maison, occupée par un locataire. L'acheteur pourra de son côté résilier le bail mais cette démarche lui fera perdre 6 mois donc ce n'est pas idéal et je crains que cela soit une contrainte négative pour la vente.

J'opterais quand même pour un bail de courte durée (fixé à 3 ans) transformable automatiquement en bail de 9 ans.

Un bail, il est court (3 ans ou moins) ou long (9 ans). Pas intermédiaire.

Un bail de courte durée ne peut excéder 3 ans, prorogation et renouvellement inclus (attention il existe un nombre limite de prorogation/renouvellement). Le bail de 3 ans se transforme en bail de 9 ans si aucune des parties ne remet son congé à l'autre dans le délai du préavis précédant la date de fin du contrat.
Un bail de longue durée est toujours de 9 ans, on ne peut pas faire 5 ans. Si vous voulez donner congé à un locataire engagé dans un bail de 9 ans après 5 ans d'occupation, pour une raison autre que travaux ou occupation personnelle, vous devrez payer des indemnités très élevées qui se comptent en plusieurs mois de loyer. Pas l'idéal...

Dans votre situation, je vois 2 possibilités :
soit vous louez en bail de 9 ans et vendez la maison au bout de 5 ans toujours louée. Le nouveau propriétaire deviendra le bailleur et sera soumis aux mêmes droits et obligations que vous. S'il souhaite habiter le bien il pourra remettre son congé au locataire pour occupation personnelle (en respectant les durées de préavis etc...). Vu que c'est pour une occupation personnelle, il ne devra pas payer les énormes indemnités de rupture qui sont dues pour une rupture pour une raison autre que occupation personnelle/travaux.
Soit, si vous tenez absolument à vendre la maison libre d'occupation, vous pouvez louer en bail de courte durée à par exemple 2 locataires différents successifs de sorte que le cumul des 2 baux ne dépasse pas 5 ans et que la durée de chaque bail n'excède pas 3 ans, à condition d'envoyer votre congé dans le respect des règles de préavis afin que les baux ne deviennent pas des baux de 9 ans.

Que le bien soit occupé par un locataire n'empêche pas la mise en vente: le bail pourra être résilié, le cas échéant, par l'acquéreur pour occupation personnelle, dès l'acte authentique.

Puisqu'en outre vous n'êtes pas certain de mettre en vente, vous pouvez opter par exemple pour un bail de 3 ans qui se transformera automatiquement en bail de 9 ans à l'échéance si vous n'avez pas notifié de congé.
Mais d'office un bail de 9 ans, ce n'est pas incompatible non plus.

Je souhaite mettre une maison en location très prochainement. Sur les "contrats type" de location il existe 2 catégories, les baux de courte durée (max 3 ans) et les baux de longue durée (9 ans). Dans mon cas, je ne souhaite pas m'engager à plus de 5 ans car je souhaiterai probablement revendre cette maison au bout de cette période (mais rien n'est sur).

Comment dois-je procéder ?

- Dois-je faire un contrat de courte durée (3 ans) qui sera éventuellement reconduit ?
ou
- Puis-je faire un contrat de longue durée mais stipuler par écrit dans le contrat que c'est pour une période de 5 ans reconductible ?

Merci pour votre aide.