Si vous vous retrouvez avec une personne insolvable que vous devez expulser, comptez 6 mois de procédure et 1500€ de frais d'huissier. Vous devez avoir ça d'avance...

Je reviens avec une question concernant cette affaire, car maintenant la personne handicapee a manque son 1er loyer, pour Janvier.
. Sans me prevenir, quand je l'ai contactee elle me dit avoir eu des problemes de sante, etant en impossibilite de suivre financierement ...OK.
. Je lui a demande une proposition/engagement de payement par ecrit (repartition du loyer sur les 3-4 mois a venir)
   Ca tarde ... deja une semaine
. La 1ere tranche de 12mois de son contrat de bail expire ce mois, 31.01.2020.
   Une 2eme periode de 12 mois commencera le 1.02, automatiquement.

questions:
[1] Quelle maniere de proceder, apres vous? 
[2] Ces personnes sont protegees d'une maniere speciale dans le cas d'une action en justice pour non-payement de loyer, au cas ou ?

Merci/ BAV -
jet

C'est une dame tres propre - je suis ouvert a toute negociation pour la garder.
Par contre j'ai mes contraintes avec les banques et je ne suis pas en position d'assumer les problemes financieres des autres, pour longtemps.
La seule chose que je demande c'est une promesse/engagement de regler les dettes - et biensur son suivi a l'avenir.

(B) Maintenant j'aurai un surcout de 70-80% pour refaire la plupart, vu que je vais travailler avec factures, etc.
   Donc sa partie sera en fait double.
    Pour ceci elle me dit ne pas en avoir les sous - malgre le papier signé comme que le surcout est pour elle

J'ai aucune maniere de verifier, elle a une pension d'handicap - seulement si je vais en juge de paix ...
Effectivement - elle occupe les lieux et paye son loyer - je ne vais pas en juge de paix.
Et je ne peux pas lui demander une signature pour bloquer sa garantie car elle peut ne pas payer les derniers loyers - on revient a la meme chose.

Donc il y a  un risque qu'elle parte dans les 3-4 mois - et je ne recupererai ni les 15x mensualites (A), ni le surcout du (B).
Donc voila, je presume que je ne peux pas aller en juge de paix seulement a ce moment la ...
Vu le delai requis par la banque pour debloquer la somme.

Je ne vois que la solution de lui proposer de rajouter encore 15x 50 en "promesse" de payment decalé, et ne pas aller en juge de paix.

BAV/
jet

Encore une question ...

Je pense essayer de recuperer une partie des couts que j'aurai pour les reparations, de la garantie bancaire au moment que le bail sera fini - car Mme est insolvable au dela des 50 EUR qu'elle verse deja.  J'estime l'impacte total des reparations a 500-700 EUR supplementaires.

Quelles sont vos sources sur l'insolvabilité de votre locataire ? Seuls 50 € seraient saisissables ?

Encore une question ...

Je pense essayer de recuperer une partie des couts que j'aurai pour les reparations, de la garantie bancaire au moment que le bail sera fini

Pour débloquer une garantie locative au terme du contrat de bail, il faut l'accord écrit des 2 parties ou une décision du juge.

Je pense essayer de recuperer une partie des couts que j'aurai pour les reparations, de la garantie bancaire au moment que le bail sera fini - car Mme est insolvable au dela des 50 EUR qu'elle verse deja.  J'estime l'impacte total des reparations a 500-700 EUR supplementaires.

Comme j'ai jamais du bloquer des garanties, j'ai des questions:
1. - deja, est-ce possible?
2. - que faut-il faire au niveau procedure, a presenter a la banque?

Il faudrait :
. une decision du juge de paix qui la condamne a payer?
. une inspection et constat des malfacons par la meme agence qui a fait l'etat des lieux?
. une facture apres les travaux (qui sont encore a refaire) ?

Pour rappel, j'ai une convention signée,
- comme qu'elle s'engage a etre responsable des travaux, qu'ils doivent etre fait dans les regles de l'art, et que je lui finance simplement 70% de son cout a 0%, avec un plafond, vu qu'elle est insolvable.
- Egalement specifie, tout excess des couts dus aux malfacons/travaux inacheves sont a sa charge.

A votre avis, possible/pas possible de recuperer l'argent de la garantie locative qque part dans l'avenir ?

BAV /
jet

Il doit plutôt me semble-t-il tolérer que le locataire effectue ces travaux et reste libre d'exiger une remise en pristin état lors le la sortie.

Un locataire qui me dit que je "suis obligé de... " épuise avant la fin de sa phrase la totalité de mon capital sympathie à vie. Et s'il prétend m'imposer une supposée obligation, je refuse et j'attends la contrainte par voie de jugement ou de la réalité incontestable de mon obligation. Et je ferai alors le strict minimum légal en m'assurant aussi de contraindre le locataire à la totalité des obligations, devoirs ou contreparties qui peuvent lui incomber. Je doute qu'il en sorte gagnant.

Pour moi ce projet n'avait que du risque, sans aucun benefice des transformations ... elle est le premier locataire apres renovation.
(1) la valeur locative de l'appartement n'augmente pas d'un cran - car il s'agit d'equipement neuf qu'elle a tenu remplacer
(2) Vu son handicap (bequilles) le Awiph lui a dit que ce n'est pas necessaire (elle a eu un desistement)
(3) Malgre le desistement, dont elle ne m'a pas parle, elle a insiste de prendre le cout des travaux a son compte (payer en 15 mois)
(4) Du coup non seulement j'ai finance l'entierete du projet a 0% interet, mais j'ai mis de ma poche 30% du cout total (car son budget etait limité a 50EUR par mois x15 donc)

Mes options etaient soit de dire NON, soit de faire un accord signé ou elle etait responsable des travaux - car ce projet n'etait pas dans mes plans DU TOUT.

Donc voila - "je ne fais des travaux chez moi" de cette maniere.
  Il y a un contexte quand-meme ...
  Apres coup, c'est clair - j'aurais du me tenir au NON (risk/reward >1 ) , plutot que ceder aux considerations humanitaires.

Ici le but initial etait de me renseigner sur cette eventuelle Loi qui oblige les proprietaires a financer des travaux pour les handicapes quand ils en ont besoin.
Il s'avere que c'est le Awiph qui fait ca (merci pour corriger l'acronyme).

Merci en tout cas pour les reactions, toujours interessant de lire differents points de vue.
/jet

A mon avis, cette affaire était mal emmanchée depuis le début. A mon avis, il y a tentative de fraude. Parce que votre locataire espérait que les travaux soient financés par l'Awiph, et toucher des deux côtés. En surfacturant les frais en collaboration avec son ami le prestataire. Et puis, elle l'a eu dans l'os parce que l'Awiph a refusé de financer les transformations...

Je reponds a ma propre question
- en telephonant a la WIP j'ai eu plus d'infos - l'information qui m' ete presentee est fausse
- le locataire en question a eu un desistement de la WIP (qui a considere que le changement requis n'etait pas necessaire)
- du coup, rien de ce qu'elle pretend n'est vrai

Merci/ et sorry - j'aurai du faire ces recherches avant d'ecrire la longue lettre
jet

Ce n'est pas parce que vous avez pu répondre à votre propre question que celle-ci est dénuée d'intérêt...

Par contre, en matière de travaux, puisque c'est vous qui avez accepté de les payer, il aurait été plus prudent de choisir et contrôler votre propre entreprise...

Merci/ et sorry - j'aurai du faire ces recherches avant d'ecrire la longue lettre
jet

Je verifie avec ceux qui connaissent la loi .... Supposons que vous louez a une personne handicape, elle signe toute les formalites (bails + EL).

(1) 1 an apres, et sans avoir de changement dans son handicap - est-ce qu'elle est en droit de vous demander de changer la configuration de l'appartement par apres, au frais du proprietaire - parce qu'elle aura plus facile avec son handicap?
(2) Est-ce legal de mettre une clause dans le bail pour se proteger contre cette eventualite?

Si affirmative - ca me servira de lecon dans le futur ... voir contexte ci-dessous.

BAV -/
jet

Situation - il y a 6 mois ...
* je mets en location via une agence, qui trouve une personne handicape
* on signe contrat de bail et etats des lieux - Mme a un handicap (prothese sur une jambe, se deplace en bequilles).
  Elle est le premier ocupant apres renovation

Situation - il y a 9 mois ...
* le locataire me demande de remplacer la cabine de douche (neuve) par une baignoire, car plus facile vu son handicap...  a frais partages
* elle presente un Mr X qui va faire des travaux/qu'elle connaissait d'avant.  Sans doute sans contrat/devis
* Elle me demande de financer pourtant tout le projet, car elle n'a pas d'argent. Elle remboursera 70% des couts par apres, en supplement de loyer (x15 mois)
* j'hesite, vu que tout etait neuf - et qu'elle connaissait pourtant qu'elle rentrait dans un appt avec cabine de douche
* Demandes toutes les 15 jrs, etc ... finalement j'accepte, avec un plafond sur le cout - tout excess a sa charge.
* On signe une convention, avant travaux donc.
Le mode de financement est specifie, egalement les travaux a executer dont finition des sols et carrelages/etancheite, et le plafon des couts sujet au partage des frais.

Situation - Debut/Fin Travaux
* les travaux commencent - au fur et a mesure je transfere de l'argent au locataire sur presentation de factures -> qui paye l'executant (equipement et main d'oeuvre)
* l'executant quitte fin Juin, apres lui avoir soustrait une derniere tranche pour materiaux (qu'il n'a pas achete) - en contre partie de sa 50% main d'oeuvre impayee
* Resultats: (1) les finitions ne sont finis, (2) tout est malfait et doit etre refait (un amateur), (3) il laisse une fuite d'eau derriere

Situation du jour - je dois m'occuper de la reparation, question est qui paye ...?
* le locataire ne veut rien payer de plus... je lui ai adresse une mise en demeure pour faire resoudre les problemes restants
* Apres s'etre consultee avec son assistant social, elle me dit que
(1) en etant handicapee je suis oblige "de lui fournir l'environement necessaire", 100% a mes frais
(2) qu'elle a etait deja "gentille" de verser un supl. de loyer/elle n'etait pas oblige,
(3) elle n'est pas responsable des malfacons de l'executant qu'elle a pourtant choisi
(4) le fait qui je lui ai verse de l'argent sur son compte vaut acceptation de ma part du travail execute, donc j'ai rien a dire pour les malfacons

Bon, ca me surprend pas mal - Je me trouve avec la convention signee, qui apparement ne vaut rien maintenant - donc la question a plutot un aspect juridique.