Je pense que la prochaine fois, vous vous soucierez un peu plus de savoir si votre bailleur a bien fait enregistrer votre bail pour protéger vos droits.

Maintenant dans la belle commune de Woluwe-Saint-Pierre, il y a actuellement 429 (!) appartements à louer, tous plus beaux les uns que les autres.

Vous trouverez peut-être mieux pour moins cher.

Il est à noter que l'article de loi suivant est également applicable:

Article 238. - Baux de courte durée
  Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
(...)
  Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
L'article 237, §§ 2 et 5, n'est pas applicable à ce bail.

On y note que le bail de moins de 3 ans peut être résilié par le propriétaire moyennant préavis de 3 mois et indemnité.

Le propriétaire est soumis aux conditions de l'article 237§2 (Occupation personnelle ou familiale - indemnité si pas respecté)
L'article 237§2 à 5 n'est pas d'application en temps que tel. Le législateur fait une différence entre les conditions de l'article et l'article lui-même, ce qui va dans le sens de mon intervention précédente.

Le nouveau propriétaire a donc deux manière de mettre fin au bail:
-6 mois de préavis pour occupation personnelle ou familiale, sans indemnité. Ou pour travaux conséquents. Mais après la 1ère année. (J'entendrais "après la 1ere année" comme la date de fin de bail)
-3 mois de préavis pour occupation personnelle ou familiale, avec indemnité de un mois de loyer.

Article 237, § 2 et 5  (texte légal) ne signifie pas article  237 § 2 à 5.

Si c'était au bénéfice du locataire, la législation l'imposerait au locataire.

Dans le temps c'était comme cela! Tous les baux "standards" stipulait que l'enregistrement était à charge du locataire. Logique puisque cela bétonnait leur droit en cas de vente du bien par le bailleur.

Mais voilà, beaucoup de locataires insouciants, ne respectaient pas cette obligation contractuelle ... pour leur grand malheur!

Donc la loi a mis cette obligation chez le bailleur au risque pour lui de perdre ses indemnités de rupture et ses mois de préavis.

Le législateur voulait donc être parfaitement sur que les droits des locataires seraient bétonnés même en cas de vente...

Mais demandez un peu à Mimiethemouse si elle a eu la prévoyance d'aller vérifier dans son MyMinfin si son précieux bail était enregistré?

Pourquoi n'a-t'elle pas demandé au bailleur la preuve que son bail était bien enregistré?

On y note que le bail de moins de 3 ans peut être résilié par le propriétaire moyennant préavis de 3 mois et indemnité.

Le propriétaire est soumis aux conditions de l'article 237§2 (Occupation personnelle ou familiale - indemnité si pas respecté)
L'article 237§2 à 5 n'est pas d'application en temps que tel. Le législateur fait une différence entre les conditions de l'article et l'article lui-même, ce qui va dans le sens de mon intervention précédente.

Le nouveau propriétaire a donc deux manière de mettre fin au bail:
-6 mois de préavis pour occupation personnelle ou familiale, sans indemnité. Ou pour travaux conséquents. Mais après la 1ère année. (J'entendrais "après la 1ere année" comme la date de fin de bail)
-3 mois de préavis pour occupation personnelle ou familiale, avec indemnité de un mois de loyer.

Section 6. - Aliénation du bien loué Article 229
Nonobstant toute disposition légale contraire, cette subrogation, en dépit de toute faculté d'expulsion, a de même lieu lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à celle de l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.
  Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visées à l'article 237, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de six mois notifié au preneur, à peine de déchéance, au plus tard dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date.

Deux possibilités de lecture de cette clause:
1/ Les conditions des §§2, 3 et 4 étant applicables aux baux de 9 ans, elles ne sont pas applicables aux baux de type court. Le "Dans ce cas, l'acquéreur peut mettre fin au bail" n'est pas d'application. Cela me semble en l'espèce absurde. En effet, si cela ne s'applique qu'aux baux de 9 ans, l'alinéa est redondant avec la loi...
2/ Les conditions des §§2, 3 et 4 sont exceptionnellement applicables aux baux de type court si l'acquéreur le demande, pour autant que cela soit fait dans les 6 mois de l'acte.

Vu l'absurde de la première compréhension, il me semble que la 2e compréhension est applicable.

Dès lors, le propriétaire acquéreur dans le cas qui nous occupe a le droit de remettre un préavis de 6 mois, même pour un bail de type court.

Le but de l'enregistrement est justement de pouvoir protéger les LOCATAIRES quand un bailleur vend son bien. L'enregistrement donne une date certaine au bail et l'acheteur est obligé de respecter le bail en cours.

Malheureusement ici, le bail n'a pas été enregistré....

Certes. Mais le locataire serait immédiatement protégé si la loi mentionnait que le bail doit être respecté.

Il faut reconnaître que l'enregistrement est une obligation fiscale gratuite, ce qui en soit est déjà une hérésie de mettre fiscal et gratuit dans la même phrase, dont l'obligation repose sur le propriétaire et le bénéfice revient au locataire. C'est du plus haut absurde. Si c'était au bénéfice du locataire, la législation l'imposerait au locataire. En outre, il suffirait de dire que le bail doit être respecté pour que les droits du lcoataire soient protégés. Cette obligation fiscale idiote est à but purement électoral, pour dire que les bailleurs sont contrôlés et mis sous pression par les partis politiques.  En plus d'être idiot, coûteux, anti-écologique, consommateurs de ressources informatiques, économiques et fiscales, c'est aussi démagogique et populiste. Et en plus, cela rajoute de l'insécurité juridique pour tout le monde.

Des fois, on vit vraiment dans un pays de con.

Malheureusement ici, le bail n'a pas été enregistré....

Voilà une raison de plus de supprimer la relation à l'enregistrement dans la loi sur les baux. Il serait si simple de mentionner que le contrat de bail reste valable même en cas d'aliénation. Cela ferait une complication de moins pour tout le monde.

Peut-on refuser ce document alors que nous l'avons signé?

Qu'avez-vous signé ?
La réception d'un congé ou un accord ? et lequel ?

Le mieux est de reproduire l'intégralité du document que vous avez signé (en anonymisant certaines données)

et la loi dit qu'il s'agit d'un préavis de 3 mois seulement.

Nous sommes vraiment perdus, si quelqu'un a quelques réponses à nous apporter ce serait super !

1.    Quelle est la législation ?

17 JUILLET 2003. - Ordonnance portant le Code bruxellois du Logement
TITRE XI.  Des baux d'habitation
CHAPITRE II. - Règles communes à tous les baux d'habitation
Section 6.  Aliénation du bien loué

Art. 229. Si le bail a date certaine antérieure à la date à laquelle l'aliénation du bien loué a acquis une date certaine, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé pour l'avenir aux droits et obligations du bailleur à la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Nonobstant toute disposition légale contraire, cette subrogation, en dépit de toute faculté d'expulsion, a de même lieu lorsque le bail n'a pas
Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visées à l'article 237, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de six mois notifié au preneur, à peine de déchéance, au plus tard dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date.

2.    Quand cet article est-il entré en vigueur ?

Cet article est entré en vigueur le 1/1/2018 même pour les baux en cours à cette date.

3.    Que prévoyait l'ancienne législation sur le bail de résidence principale (abrogée pour la Région Bruxelloise par l'ordonnance du 27/07/2017) ?

20 FEVRIER 1991. - CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.

"Art. 9. Transmission du bien loué.

Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété.

4.    L'article 229 du Code bruxellois du logement est-il aussi applicable aux baux de courte durée ?

L'al. 3 prévoit que dans le cas où le bail n'a pas  date certaine antérieure à celle de l'aliénation et si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins , "l'acquéreur peut mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visées à l'article 237, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de six mois notifié au preneur, à peine de déchéance, au plus tard dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date."
L'art. 237, §§ 2, 3 et 4 du Code bruxellois du logement se situe au titre XI de ce code, et plus précisément à la  section 2 relative à la durée du bail du chapitre III consacré aux baux relatifs à la résidence principale du preneur. Les  §§ 2, 3 et 4 concernent précisément les manières de mettre fin au bail de 9 ans.

Cet art. 229 est-il malgré tout d'application pour les baux de courte durée ?
La question de principe a été examinée par la doctrine pour l'application de l'art. 9 que  j'ai identifié ci-dessus (ancienne législation) . Il semble que la question n'était pas tranchée.
Si l'art. 229 n'est pas d'application en cas d'aliénation d'un bien faisant l'objet d'un contrat de courte durée, celui-ci  ne pourra être résilié avant son échéance, sauf de l'accord de toutes les parties.

A défaut pour l’acquéreur d’obtenir l'accord d'un locataire la résiliation anticipée du contrat de courte durée, il ne lui sera pas permis d’y mettre fin avant son terme.

5.    Eu égard à sa situation et à la législation, je ne peux que conseiller aussi à Mimiethemouse, en fonction de ses propres souhaits , de consulter un avocat qui pourra l'informer et éventuellement entamer un dialogue avec la partie adverse eu égard à la législation et à tous les pièces  récoltées. 
Sans vouloir être désagréable, je ne suis pas certain que Mimiethemouse soit en mesure de dialoguer avec son propriétaire.

Non, nous avons vérifié, il a un délai de 1 mois pour le faire enregistrer. Si il ne le fait pas, nous serons en mesure de rompre le bail sans préavis à tout moment passé ce mois de délai.

La communication est impossible, nous avons essayé , elle refuse toutes négociations. Selon elle nous devons rester jusqu'au 31 et payer les loyers. Evidemment, si nous partons avant, elle est tout à fait d'accord, si nous payons les loyers (ce qui l'arrangerait, mais, vu sa mauvaise foi à la suite de la vente, ne risque pas d'arriver).

Nous étions ouverts à négociations, mais devant son refus, nous n'hésiterons pas à aller jusqu'au bout des démarches.

Pour moi, le bailleur dispose de deux mois. Et s'il ne le fait pas, vous devez d'abord le mettre en demeure par recommandé de le faire avant d'avoir un privilège pour non enregistrement.

Un mauvais arrangement est toujours préférable à un bon jugement. Votre acheteur ne connait pas toutes les lois... et vous non plus.

Parlez et communiquez, c'est vraiment la meilleure chose que vous puissiez faire.

PIM a écrit :

Mimiethemouse a écrit :

Bonjour,

Alors enfait c'est assez simple, il y avait une clause dans notre bail indiquant que le bailleur s'engageait à faire enregistrer le bail. Comme nous avions rencontré les propriétaires, nous n'avons pas pensé à vérifier que cela avait été fait et on nous a indiqué au moment de la mise en vente, de l'offre et du compromis de vente un délai de six mois, trop bons trop cons comme on dit

L'acte de vente a bien été signé le 27 aout.
Pour ce qui est du statut matrimonial, il n'y a rien d'indiquer dans le bail, ni nulle part j'imagine... on habite juste ensemble... (désolée si ça parait idiot, mais je n'y connais rien en loi et en droit)

Nous pensons refuser le préavis pour non conformité car il n'y est pas mentionné le nom de la personne qui va occuper le logement et nous allons également mettre en demeure notre propriétaire d'enregistrer le bail sous un mois, sans quoi, nous pourrons partir sans avoir à lui payer de loyer supplémentaires et sans préavis.

C'est pour l'instant la seule solution que nous avons trouvée

Je vous réitère mon conseil de consulter un avocat, car vous faites - et ce n'est pas une critique - un peu la soupe avec différentes notions juridiques.

- Le bail est signé à vos 2 noms ?
- L'absence d'enregistrement ne permet le départ sans préavis que pour les baux de 9 ans.
- A mon avis, si vous recevez une résiliation valable (ce qui reste à démontrer), vous bénéficiez de la faculté d'émette un "contre-préavis" d'un mois (et donc pas d'obligation, comme" cela vous a été prétendu aussi, d'aller au bout des 3 mois).
Etc.
Bref, consultez.

Le bail n'est pas enregistré. C'est une réalité. Peu importent les raisons. Il n'est pas enregistré.
Le bien est vendu. C'est une autre réalité.
L'acheteur veut l'occuper et vous virer au plus vite. Encore une réalité.

Le nouveau proprio vous a envoyé un renon qui n'est vraisemblablement pas valide (ne mentionne pas l'identité des personnes qui occuperont les lieux). Vous pouvez en effet comme dit PIM, remettre un contre-préavis d'une durée de 3 mois. C'est légal et il est parfaitement obligatoire pour le proprio de l'accepter. Par contre, si vous donnez un contre-préavis, vous vous privez aussi du droit de réclamer 18 mois d'indemnité si les conditions d'occupation ne sont pas respectées. (GT confirmera, mais j'ai vu récemment un article qui faisait état de jugement prononcés dans ce sens)

Votre idée de mettre le nouveau proprio en demeure de faire enregistrer n'est pas bonne. D'abord il a un délai légal de deux mois. Ensuite, il met fin au bail. Vous ne devez pas payer d'indemnité, puisque le renon est donné par le bailleur. Et vous devrez de toutes façons toujours payer les loyers dont vous êtes redevables.

La meilleure chose que vous puissiez faire, c'est communiquer et trouver un accord qui convient aux deux parties. Vous ne changerez pas le cours de choses.
Communiquez avec votre nouveau proprio !

Non, nous avons vérifié, il a un délai de 1 mois pour le faire enregistrer. Si il ne le fait pas, nous serons en mesure de rompre le bail sans préavis à tout moment passé ce mois de délai.

La communication est impossible, nous avons essayé , elle refuse toutes négociations. Selon elle nous devons rester jusqu'au 31 et payer les loyers. Evidemment, si nous partons avant, elle est tout à fait d'accord, si nous payons les loyers (ce qui l'arrangerait, mais, vu sa mauvaise foi à la suite de la vente, ne risque pas d'arriver).

Nous étions ouverts à négociations, mais devant son refus, nous n'hésiterons pas à aller jusqu'au bout des démarches.

Le bailleur ne doit-il pas respecter le bail de 3 ans jusqu'à son terme?

Pas l'acheteur dans le cadre d'un bail non enregistré il me semble

Mimiethemouse a écrit :

Bonjour,

Alors enfait c'est assez simple, il y avait une clause dans notre bail indiquant que le bailleur s'engageait à faire enregistrer le bail. Comme nous avions rencontré les propriétaires, nous n'avons pas pensé à vérifier que cela avait été fait et on nous a indiqué au moment de la mise en vente, de l'offre et du compromis de vente un délai de six mois, trop bons trop cons comme on dit

L'acte de vente a bien été signé le 27 aout.
Pour ce qui est du statut matrimonial, il n'y a rien d'indiquer dans le bail, ni nulle part j'imagine... on habite juste ensemble... (désolée si ça parait idiot, mais je n'y connais rien en loi et en droit)

Nous pensons refuser le préavis pour non conformité car il n'y est pas mentionné le nom de la personne qui va occuper le logement et nous allons également mettre en demeure notre propriétaire d'enregistrer le bail sous un mois, sans quoi, nous pourrons partir sans avoir à lui payer de loyer supplémentaires et sans préavis.

C'est pour l'instant la seule solution que nous avons trouvée

Je vous réitère mon conseil de consulter un avocat, car vous faites - et ce n'est pas une critique - un peu la soupe avec différentes notions juridiques.

- Le bail est signé à vos 2 noms ?
- L'absence d'enregistrement ne permet le départ sans préavis que pour les baux de 9 ans.
- A mon avis, si vous recevez une résiliation valable (ce qui reste à démontrer), vous bénéficiez de la faculté d'émette un "contre-préavis" d'un mois (et donc pas d'obligation, comme" cela vous a été prétendu aussi, d'aller au bout des 3 mois).
Etc.
Bref, consultez.

Le bail n'est pas enregistré. C'est une réalité. Peu importent les raisons. Il n'est pas enregistré.
Le bien est vendu. C'est une autre réalité.
L'acheteur veut l'occuper et vous virer au plus vite. Encore une réalité.

Le nouveau proprio vous a envoyé un renon qui n'est vraisemblablement pas valide (ne mentionne pas l'identité des personnes qui occuperont les lieux). Vous pouvez en effet comme dit PIM, remettre un contre-préavis d'une durée de 3 mois. C'est légal et il est parfaitement obligatoire pour le proprio de l'accepter. Par contre, si vous donnez un contre-préavis, vous vous privez aussi du droit de réclamer 18 mois d'indemnité si les conditions d'occupation ne sont pas respectées. (GT confirmera, mais j'ai vu récemment un article qui faisait état de jugement prononcés dans ce sens)

Votre idée de mettre le nouveau proprio en demeure de faire enregistrer n'est pas bonne. D'abord il a un délai légal de deux mois. Ensuite, il met fin au bail. Vous ne devez pas payer d'indemnité, puisque le renon est donné par le bailleur. Et vous devrez de toutes façons toujours payer les loyers dont vous êtes redevables.

La meilleure chose que vous puissiez faire, c'est communiquer et trouver un accord qui convient aux deux parties. Vous ne changerez pas le cours de choses.
Communiquez avec votre nouveau proprio !