@MarcoBrux
Il vous faudra passer par la case expert judiciaire.
(...)

Suggestion:
Il ne faut pas colmater l'eau qui infiltre, mais il faut chercher son origine.   Par où passe l'eau pluviale ? Faites les expertise durant ou juste après une drache belge.

Refuser de réparer une fuite chez un "opposant" peut avoir un effet négatif pour l'immeuble.

Cherche le défaut en commençant au toit, réparez et ne laissez pas pourrir. Vous allez le payer très cher si vous postposez la solution du problème. Vous avez besoin d'un expert indépendant qui ne cherche pas augmenter le chiffre d'affaires de sa firme, mais qui veut résoudre des problèmes.

L'expert judiciaire est l'expert désigné par la juge.

Un expert choisi unilatéralement par l'ACP n'est pas un expert judiciaire.

Le conseil est-il de réparer sur base d'une expertise établie par l'expert choisi par la copropriété ou par l'expert choisi par le syndic sur base d'une décision de l'AG ? Qui prendra en charge les frais d'expertise et de réparation ? L'ACP ? L'ACP (représentée par son syndic) présentera ensuite sa facture au promoteur ? qui éventuellement ne la payera pas et la contestera ?

Il me semble avoir lu que la réception provisoire des parties communes n'avait pas encore eu lieu.

Il est utile de s'informer sur la responsabilité du promoteur concernant  les parties communes avant leur réception provisoire.
Que prévoit l'acte authentique d'achat ? que prévoit l'acte de base ? Application ou non de la loi Breyne ? Ce sont des éléments susceptibles d'être pris en considération.
N'est ce pas au promoteur à résoudre concrètement le problème d'infiltration d'eau ?

Que l'ACP consulte un avocat.
Mais oui, bien sûr, "il n'y a qu'à" simplement envoyer au syndic un texte intitulé mise en demeure (rédigé par le syndic) et à recourir à un expert choisi unilatéralement. Et tout sera réglé.

GT a écrit :

Et comment le nouveau syndic résoudra-t-il le problème d'infiltrations d'eau ?

en mettant la pression sur le promoteur NON?

La pression ? Comment ?
En adressant par exemple une mise en demeure rédigée par un avocat.
La rédaction d'une mise en demeure ne s'improvise pas.

max11 a écrit :

MarcoBrux a écrit :

Suite à plusieurs plaintes, le promoteur a désigné un sous traitant pour colmater l'origine des infiltrations. Sans succès, le problème se répète dès qu'il pleuve.

Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste. Que feriez-vous dans ce cas précis?

Ce n'est pas le syndic qui va résoudre le problème de l'infiltration....
Il peut bouger comme il veut, si l'AG ne lui permet pas d'aller plus loin que simplement répercuter vos plaintes (ce qu'il a fait puisque le promoteur a fait faire des travaux pour "colmater l'origine des infiltrations").
A t'il la possibilité de faire des dépenses pour "bouger" : prendre un expert pour chercher l'origine des infiltrations, engager un avocat pour mettre en demeure le promoteur, assigner le promoteur pour faire nommer un expert judiciaire (que l'ACP devra pré-financer), ....

Facile de dire que le "syndic ne bouge pas"  mais, vous les CP, quelle latitude lui donnez vous pour bouger alors qu'il sait qu'un groupe a été constitué pour le remplacer à la prochaine AG  ???

@MarcoBrux
Il vous faudra passer par la case expert judiciaire.

Exemple concret: Mon ACP (construction de 1975-1980) la refusé de réparer le petit défaut (descente de l'eau pluviale non conforme) de construction des terrasses en 1986, essayé de le réparer en 2002-2012 en donnant plus plus d'attention au bon marché (en 2002 - faillite de l'entrepreneur en 2003) et puis (2004-2007) les commissions secrètes. Maintenant l'AG se trouve en face du fait que les terrasses réparés (30%) sont mal réparés et le reste devient aussi pourrie. En tout des frais énormes qui vont rendre obligatoire de passer par la case "prêt".

Grace à l'AR du 12.07.2012 la comptabilité devra refléter (par l'inscription obligatoire des dettes estimés dans le mode "worst case") le coût des travaux à faire, sans pouvoir postposer l'inscription dans un fonds de réserve. Donc le décideur avance pro rata les frais estimés (budget) de sa décision durant l'année de la décision. Ce qui implique que l'acheteur connait les frais du présent qui ont été postposés et peut en tenir compte. Principe: "le décideur paie"

Le comble est que si en 1986 l'AG de mon ACP avait tenu compte de l’avis des experts indépendants (en tout trois dont un judicaire) on avait évité les frais énormes de 2002-2012 et les frais à venir.

Suggestion:
Il ne faut pas colmater l'eau qui infiltre, mais il faut chercher son origine.   Par où passe l'eau pluviale ? Faites les expertise durant ou juste après une drache belge.

Refuser de réparer une fuite chez un "opposant" peut avoir un effet négatif pour l'immeuble.

Cherche le défaut en commençant au toit, réparez et ne laissez pas pourrir. Vous allez le payer très cher si vous postposez la solution du problème. Vous avez besoin d'un expert indépendant qui ne cherche pas augmenter le chiffre d'affaires de sa firme, mais qui veut résoudre des problèmes.

Merci Luc pour les suggestions, si j'ai bien compris l'AG a intérêt à se réunir et prendre ces décisions que le syndic exécutera?

MarcoBrux a écrit :

Suite à plusieurs plaintes, le promoteur a désigné un sous traitant pour colmater l'origine des infiltrations. Sans succès, le problème se répétè dès qu'il pleuve.

Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste. Que feriez-vous dans ce cas précis?

Ce n'est pas le syndic qui va résoudre le problème de l'infiltration....
Il peut bouger comme il veut, si l'AG ne lui permet pas d'aller plus loin que simplement répercuter vos plaintes (ce qu'il a fait puisque le promoteur a fait faire des travaux pour "colmater l'origine des infiltrations").
A t'il la possibilité de faire des dépenses pour "bouger" : prendre un expert pour chercher l'origine des infiltrations, engager un avocat pour mettre en demeure le promoteur, assigner le promoteur pour faire nommer un expert judiciaire (que l'ACP devra pré-financer), ....

Facile de dire que le "syndic ne bouge pas"  mais, vous les CP, quelle latitude lui donnez vous pour bouger alors qu'il sait qu'un groupe a été constitué pour le remplacer à la prochaine AG  ???

L'AG lui a donné mandat pour désigner un expert ( pas l'avocat)
Non il ne sait pas qu'un groupe a été crée pour le remplacer! c'est le conseil qui l'a crée

Et comment le nouveau syndic résoudra-t-il le problème d'infiltrations d'eau ?

en mettant la pression sur le promoteur NON?

MarcoBrux a écrit :

Suite à plusieurs plaintes, le promoteur a désigné un sous traitant pour colmater l'origine des infiltrations. Sans succès, le problème se répète dès qu'il pleuve.

Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste. Que feriez-vous dans ce cas précis?

Ce n'est pas le syndic qui va résoudre le problème de l'infiltration....
Il peut bouger comme il veut, si l'AG ne lui permet pas d'aller plus loin que simplement répercuter vos plaintes (ce qu'il a fait puisque le promoteur a fait faire des travaux pour "colmater l'origine des infiltrations").
A t'il la possibilité de faire des dépenses pour "bouger" : prendre un expert pour chercher l'origine des infiltrations, engager un avocat pour mettre en demeure le promoteur, assigner le promoteur pour faire nommer un expert judiciaire (que l'ACP devra pré-financer), ....

Facile de dire que le "syndic ne bouge pas"  mais, vous les CP, quelle latitude lui donnez vous pour bouger alors qu'il sait qu'un groupe a été constitué pour le remplacer à la prochaine AG  ???

@MarcoBrux
Il vous faudra passer par la case expert judiciaire.

Exemple concret: Mon ACP (construction de 1975-1980) la refusé de réparer le petit défaut (descente de l'eau pluviale non conforme) de construction des terrasses en 1986, essayé de le réparer en 2002-2012 en donnant plus plus d'attention au bon marché (en 2002 - faillite de l'entrepreneur en 2003) et puis (2004-2007) les commissions secrètes. Maintenant l'AG se trouve en face du fait que les terrasses réparés (30%) sont mal réparés et le reste devient aussi pourrie. En tout des frais énormes qui vont rendre obligatoire de passer par la case "prêt".

Grace à l'AR du 12.07.2012 la comptabilité devra refléter (par l'inscription obligatoire des dettes estimés dans le mode "worst case") le coût des travaux à faire, sans pouvoir postposer l'inscription dans un fonds de réserve. Donc le décideur avance pro rata les frais estimés (budget) de sa décision durant l'année de la décision. Ce qui implique que l'acheteur connait les frais du présent qui ont été postposés et peut en tenir compte. Principe: "le décideur paie"

Le comble est que si en 1986 l'AG de mon ACP avait tenu compte de l’avis des experts indépendants (en tout trois dont un judicaire) on avait évité les frais énormes de 2002-2012 et les frais à venir.

Suggestion:
Il ne faut pas colmater l'eau qui infiltre, mais il faut chercher son origine.   Par où passe l'eau pluviale ? Faites les expertise durant ou juste après une drache belge.

Refuser de réparer une fuite chez un "opposant" peut avoir un effet négatif pour l'immeuble.

Cherche le défaut en commençant au toit, réparez et ne laissez pas pourrir. Vous allez le payer très cher si vous postposez la solution du problème. Vous avez besoin d'un expert indépendant qui ne cherche pas augmenter le chiffre d'affaires de sa firme, mais qui veut résoudre des problèmes.

Suite à plusieurs plaintes, le promoteur a désigné un sous traitant pour colmater l'origine des infiltrations. Sans succès, le problème se répétè dès qu'il pleuve.

Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste. Que feriez-vous dans ce cas précis?

Ce n'est pas le syndic qui va résoudre le problème de l'infiltration....
Il peut bouger comme il veut, si l'AG ne lui permet pas d'aller plus loin que simplement répercuter vos plaintes (ce qu'il a fait puisque le promoteur a fait faire des travaux pour "colmater l'origine des infiltrations").
A t'il la possibilité de faire des dépenses pour "bouger" : prendre un expert pour chercher l'origine des infiltrations, engager un avocat pour mettre en demeure le promoteur, assigner le promoteur pour faire nommer un expert judiciaire (que l'ACP devra pré-financer), ....

Facile de dire que le "syndic ne bouge pas"  mais, vous les CP, quelle latitude lui donnez vous pour bouger alors qu'il sait qu'un groupe a été constitué pour le remplacer à la prochaine AG  ???

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :

PIM a écrit :

Si le syndic ne fait pas son boulot.... changer de syndic (oui, je sais, c'est vite dit)

c'est prévu mais uniquement en Juillet prochain. En attendant ça coule toujours !!!

Je suppose que le mois de juillet correspond au mois au cours duquel se tiendra l'AG annuelle.
Autrement dit, malgré les affirmations relatives à la prétendue inertie du  syndic, il n'est pas question de le révoquer prématurément.

Exact, je parlais de l'AG ordinaire. le révoquer n'est pas aussi simple, AG Extraordinaire, indemnités contractuelles et surtout la dernière AG a décidé de créer un groupe de travail pour choisir un nouveau syndic( établir une liste, les rencontrer et enfin proposer 2 ou 3 à l'AG)...Ici on cherche une solution pour remédier aux fuites continues et divers désagréments...le plus rapidement possible:)

Il faut en conclure que les manquements du syndic ne sont pas suffisamment graves pour le révoquer sans indemnité ou que les manquements graves ne sont pas établis (d'où mon interrogation précédente sur la surveillance du syndic par le conseil de copropriété)  et que le groupe de travail se trouve dans l'impossibilité d'accélérer ses recherches en vue du choix d'un nouveau syndic.

.

Une seule possibilité: regrouper au moins 20% des voix pour demander à votre syndic d'organiser une AGE. Il a 15 jours pour s'exécuter.
Un seul point à l'ordre du jour: Choix d'un nouveau syndic

MarcoBrux a écrit :

PIM a écrit :

Si le syndic ne fait pas son boulot.... changer de syndic (oui, je sais, c'est vite dit)

c'est prévu mais uniquement en Juillet prochain. En attendant ça coule toujours !!!

Je suppose que le mois de juillet correspond au mois au cours duquel se tiendra l'AG annuelle.
Autrement dit, malgré les affirmations relatives à la prétendue inertie du  syndic, il n'est pas question de le révoquer prématurément.

Exact, je parlais de l'AG ordinaire. le révoquer n'est pas aussi simple, AG Extraordinaire, indemnités contractuelles et surtout la dernière AG a décidé de créer un groupe de travail pour choisir un nouveau syndic( établir une liste, les rencontrer et enfin proposer 2 ou 3 à l'AG)...Ici on cherche une solution pour remédier aux fuites continues et divers désagréments...le plus rapidement possible:)

PIM a écrit :

Si le syndic ne fait pas son boulot.... changer de syndic (oui, je sais, c'est vite dit)

c'est prévu mais uniquement en Juillet prochain. En attendant ça coule toujours !!!

Je suppose que le mois de juillet correspond au mois au cours duquel se tiendra l'AG annuelle.
Autrement dit, malgré les affirmations relatives à la prétendue inertie du  syndic, il n'est pas question de le révoquer prématurément.

GT a écrit :

Une mise en demeure n'est pas un avertissement ou un rappel.
Et le syndic n'est pas nécessairement un avocat.
Elle s'inscrit dans une phase précontentieuse et sa rédaction ne s'improvise pas.

Que faire , dans un premier temps ?
Qu'un nombre suffisant de copropriétaires demandent au syndic de convoquer une assemblée générale ayant pour objet la consultation d'un avocat qui les conseillera et adressera le cas échéant une mise en demeure au promoteur.
Après mise en demeure, la sanction de l'absence ou du retard dans la correction du défaut ne pourra être qu'une procédure contentieuse, acceptée en assemblée générale.

Ce n'est pas l'expert choisi par l'ACP qui résoudra le problème.

Je ne me fais guère d'illusion. Lorsque les copropriétaires entendent le mot "avocat" ou l'expression "procédure judiciaire", ils sont moins enthousiastes.

Autrement dit que le syndic demande au promoteur de remédier au problème
la proposition me paraît effectivement adéquate sauf que les proprios préfère éviter l'AGE

Une simple demande n'est pas une mise en demeure.

MarcoBrux a écrit :

Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste.

Et le conseil de copropriété dans le cadre de sa mission de surveillance du syndic a-t-il pris l'initiative de lui demander au syndic à prendre connaissance et copie de toutes pièces et documents relatifs à sa la gestion de celui-ci ou intéressant la copropriété en ce qui concerne la problématique énoncée ?

Et oui, parfois il faut que le conseil se déplace dans les bureaux du syndic .

Les contacts avec le syndic s'inscrivaient-ils ds ce cadre ?

Le syndic rend compte de sa mission lors de l'AG .

A ma connaissance pas le conseil mais bien certains copropriétaires. A vérifier

Une mise en demeure n'est pas un avertissement ou un rappel.
Et le syndic n'est pas nécessairement un avocat.
Elle s'inscrit dans une phase précontentieuse et sa rédaction ne s'improvise pas.

Que faire , dans un premier temps ?
Qu'un nombre suffisant de copropriétaires demandent au syndic de convoquer une assemblée générale ayant pour objet la consultation d'un avocat qui les conseillera et adressera le cas échéant une mise en demeure au promoteur.
Après mise en demeure, la sanction de l'absence ou du retard dans la correction du défaut ne pourra être qu'une procédure contentieuse, acceptée en assemblée générale.

Ce n'est pas l'expert choisi par l'ACP qui résoudra le problème.

Je ne me fais guère d'illusion. Lorsque les copropriétaires entendent le mot "avocat" ou l'expression "procédure judiciaire", ils sont moins enthousiastes.

Autrement dit que le syndic demande au promoteur de remédier au problème
la proposition me paraît effectivement adéquate sauf que les proprios préfère éviter l'AGE