Cela me semble être la logique et l'esprit de la loi qui n'a pas pensé à tout. Et c'est mon avis, que je vous partage.

PIM a écrit :

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.

Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...

A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

Je ne vois pas où est le problème: ces acquéreurs participent à l'AG en vertu de procurations, ils représentent donc le promoteur-propriétaire.

Le problème est que les acquéreurs en sont au stade du compromis.
Donc, c'est le promoteur qui est le seul propriétaire.
Il peut donc remettre sa procuration à la personne de son choix. Comment le faire en cas de pluralité d'acquéreur?
Comment compter les présences si il donne une pluralité de procuration? Qui du quorum du nombre de propriétaire?

M'est avis que tout cela est fort réthorique. Le code civil donne implicitement le droit de donner sa procuration à l'acquéreur pour le bien vendu. Je ne vois donc pas de problème à ce qu'il le fasse pour les 7 biens à 7 futurs propriétaires.
Pour le quorum du nombre de personne, les 7 seront comptés pour un, si tous présents.

Grmf,
Quid des votes des décisions d'après vous?
EXP: l'AG envisage des travaux, parmi les 7 futures proprios, 3 sont d'accord les 4 autres pas!! ou on ne compte que celui qui détient la procuration du promoteur? les autres n'ont rien à dire? par conséquent l'esprit de la Loi n'est pas respecté ici!( le futur acheteur peut assister, voter et assumer les charges qui en découlent)...
Tout ca est peut être théorique mais le cas peut se présenter...d'ou mes questions.

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.

Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...

A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

Je ne vois pas où est le problème: ces acquéreurs participent à l'AG en vertu de procurations émises par le propriétaire, ils représentent donc le promoteur-propriétaire.

On avait dit que qu'un propriétaire ne peut être représenté que par 1 personne pour tous les lots ( pas d'indivision de lots: discussions précédentes)). ici 7 futurs propriétaires se présentent à l'AG comme future proprios ...en arguant être présents comme future proprios!!

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.

Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...

A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

Je ne vois pas à quel titre les futurs propriétaires se seraient vu adressée par le syndic une invitation/convocation  à participer à une AG , invitation/convocation à laquelle aurait été jointe une procuration leur permettant de se faire représenter.

Pas par le syndic( il n'est pas au courant) mais bien par le promoteur...
Cela soulève une autre question!! à savoir que le promoteur reçoit 1 invitation pour tous les lots qu'il possède encore. que faire si le promoteur décide que chaque future propriétaire assiste à l'AG ( prévu par la Loi) pour se décharger d'éventuelles charges suite aux décisions à prendre par l'AG!!.

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.

Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...

A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

Je ne vois pas où est le problème: ces acquéreurs participent à l'AG en vertu de procurations, ils représentent donc le promoteur-propriétaire.

Le problème est que les acquéreurs en sont au stade du compromis.
Donc, c'est le promoteur qui est le seul propriétaire.
Il peut donc remettre sa procuration à la personne de son choix. Comment le faire en cas de pluralité d'acquéreur?
Comment compter les présences si il donne une pluralité de procuration? Qui du quorum du nombre de propriétaire?

M'est avis que tout cela est fort réthorique. Le code civil donne implicitement le droit de donner sa procuration à l'acquéreur pour le bien vendu. Je ne vois donc pas de problème à ce qu'il le fasse pour les 7 biens à 7 futurs propriétaires.
Pour le quorum du nombre de personne, les 7 seront comptés pour un, si tous présents.

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du  compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.

Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...

A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

Je ne vois pas à quel titre les futurs propriétaires se seraient vu adressée par le syndic une invitation/convocation  à participer à une AG , invitation/convocation à laquelle aurait été jointe une procuration leur permettant de se faire représenter.

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du  compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.

Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...

A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

Je ne vois pas où est le problème: ces acquéreurs participent à l'AG en vertu de procurations émises par le propriétaire, ils représentent donc le promoteur-propriétaire.

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du  compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.

Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...

A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du  compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.

Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du  compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

Bonjour,

Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du  compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

MarcoBrux a écrit :

...
Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du  compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).
...
- Quid des quorums dans ce cas? le promoteur est représenté par qui?
- quid de la comptabilisation des votes?
...
Peut-on donner 1 procuration par Lot?par conséquent plusieurs procurations pour plusieurs personnes?

Art. 577-6 § 7. a écrit :

Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
   La procuration désigne nommément le mandataire.
   La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. Sauf disposition contraire, une procuration octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l'assemblée générale organisée en raison de l'absence de quorum lors de la première assemblée générale.
   Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
   Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.

Pour éviter que l'ensemble des futures propriétaires ne doivent désigner un seul représentant à l'AG, ne peut-on pas imaginer que le promoteur-propriétaire donne une procuration spéciale à chacun des futures propriétaires limitant la procuration aux nombres de quotes-parts respectif des lots concernés  ? Cela me semble une solution équilibrée pour chaque partie y compris pour les éventuelles copropriétaires qui auraient signé l'acte avant l'AG?

Une suggestion: dès que le syndic doit scinder dans son nadministration/sa comptabilité les lots d'un CP en différents sous-groupes je crois que devant le juge on puisse défendre la solution de les traiter séparément dés qu'un document officiel du notaire est présent, mais l'ensemble des lots du vendeur compte pour un propriétaire.

Personnellement je préférait la solution présence du propriétaire, mais bulletin/enregistrement séparés pour les sous-groupes de lots vendus (un par acheteur) et que le PV acte la présence des acheteurs et leur type d'intervention.

...
Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du  compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).
...
- Quid des quorums dans ce cas? le promoteur est représenté par qui?
- quid de la comptabilisation des votes?
...
Peut-on donner 1 procuration par Lot?par conséquent plusieurs procurations pour plusieurs personnes?

Pour éviter que l'ensemble des futures propriétaires ne doivent désigner un seul représentant à l'AG, ne peut-on pas imaginer que le promoteur-propriétaire donne une procuration spéciale à chacun des futures propriétaires limitant la procuration aux nombres de quotes-parts respectif des lots concernés  ? Cela me semble une solution équilibrée pour chaque partie y compris pour les éventuelles copropriétaires qui auraient signé l'acte avant l'AG?

In fine = à l'art.577-11, § 2, al.6. Cet alinéa débute par "toutefois".

L'art. 577-11, § 2 , al.5 concerne la question de l'obligation à la dette . Dans les relations entre l'association des copropriétaires et le cédant et le cessionnaire , qui paie les charges ordinaires et les charges extraordinaires ?
Les charges ordinaires : le copropriétaire entrant y participera à partir du jour o l a joui effectivement des parties communes
Les charges extraordinaires visées à l'al.1er,1 à 4, de l'art.577-11 : le copropriétaire entrant les supportera à compter de la date certaine du transfert de propriété , à condition que leur paiement ait été exigé par le syndic après cette date.

TOUTEFOIS, l'al. 6 prévoit une exception à cette dernière règle. Lorsque le copropriétaire entrant dispose d'une procuration pour assister à un AG qui se tient entre la signature de la convention sous seing privé et la passation de l'acte authentique, il sera tenu au paiement des charges extraordinaires et des appels de fonds ( à lire probablement "fonds de réserve") décidés par ladite AG.   

Par ailleurs, il ne faut pas confondre obligation à la dette et contribution à la dette. Cette dernière vise l répartition de la dette entre le cédant et le cessionnaire, dans leur relation propre : qui doit en définitive supporter la charge de la dette ?. Cette question peut être librement négociée et réglée entre le cédant et le cessionnaire. MAIS l'accord conclu entre eux N'EST PAS OPPOSABLE A L'ACP.

Nous sommes bien loin de la question posée par MarcoBrux.

N'oublions pas que les dispositions des dispositions du code civil relative à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis sont impératives