esprit_de_sel a écrit :

Bonjour grmff,

quel accueil 

Ben tiens. Z'espériez des coups de batons?

esprit_de_sel a écrit :

Il est primordial pour moi d'avoir un cash flow positif.
cette maison est simplement le déclencheur des démarches que je suis à présent prêt à vouloir entamer.
elle est un premier cas concret, qui a généré des questions auxquelles je n'avais pas forcément pensé auparavant.

Alors la démarche est parfaite. En espérant que ce déclenchement attisera le désir d'arriver réellement à un investissement. Tellement de monde attend et ne fait rien. Et 15 ans plus tard, ils vous disent "oui mais vous l'avez fait à la bonne période, ce n'est plus possible maintenant, gnagnagnagnagna" pour se justifier de n'avoir rien fait, et se permettre d'être jaloux.

esprit_de_sel a écrit :

j'ai bien compris l'importance de :
- dégager un cash flow positif.
- bien connaître le marché (pour l'achat mais aussi pour fixer le loyer)
- bien mesurer son investissement personnel
- les fonds propres, qu'il faut préserver au maximum

Ben oui....

esprit_de_sel a écrit :

Je constate que, même si les grands principes restent, le marché ucclois est différent du carolo, qui est lui-même différent du liégeois...
Même à Liège, le marché diffère complètement entre le centre ville, la périphérie et le Bois de Rognac...
Dans un premier temps du moins, ne vaut-il pas mieux rester dans une zone déterminée afin d'en maîtriser son marché ?

J'ai investi dans deux villes différentes au cours de mon existence de propriétaire investisseur.

esprit_de_sel a écrit :

Je voudrais à tout prix éviter la case "crise majeure" , c'est pourquoi je posais la question du panier d'oeufs.

J'ai mis tous mes oeufs dans le même panier. Cela me permet de mieux surveiller le panier.

esprit_de_sel a écrit :

je me rends compte que je ne vais pas pouvoir rester tous azimuts sur le marché mais restreindre les recherches aux meilleurs types de biens pour ma situation, chose que je ne parviens pas encore à déterminer... même si certains seront écartés d'office : immeubles impayables, ruines nécessitant trop de travaux, ... je n'ai encore ni la bouteille ni les fonds nécessaires pour acheter la piscine insalubre, même si la chaudière redémarre 

C'est le début de la réflexion.
A part le dernier investissement, tous les biens dans lesquels j'ai investi étaient loué ou louable quasi immédiatement. Toujours à cash flow positif. Quasi toujours via agent immobilier. Pas toujours annoncé.

esprit_de_sel a écrit :

Pour ce qui est de financer à 150%... c'est (encore) possible ?? les fonds propres ne seraient-ils pas aussi importants (surtout pour un débutant ) que les banquiers veulent le faire croire ?

Mon banquier m'avait dit non. Il a fini par me dire oui.
Avant, il m'avait dit "pour un bien d'investissement, maximum 15 ans, maximum 80%". Il m'a toujours prêté entre 80 et 100%, généralement en 20 ans (sauf pour le dernier, en 15 ans - prêt à 110% avec la partie travaux, et 12% de plus en ligne de crédit si nécessaire. Mais bon, avec un certain patrimoine derrière tout de même, donc pas applicable à tout le monde.)

Vous dites des biens pas toujours annoncés, comment faire justement pour être au courant de ces biens avant les autres ?

Je n'ai pas cité précisément l'investisseur mais je connais bien. En cherchant sur google il y a des petits investisseurs passionnés qui partagent en temps réel leurs opérations. (2015: 21% | 2016: 29% | 2017: 38% | 2018: -19% | 2019: 45% | 2020: -7% soit 100%+ en 5 ans). Par contre, on ne sait pas de quoi est fait l'avenir...

C'est vrai, vous n'aviez pas cité l'investisseur... j'ai dû rêver. ^^

Il y a beaucoup de passionnés qui suivent  la bourse et y investissent. Il n'y a pas de miracle : un return important va de pair avec un risque à l'avenant.

Il existe des clubs d'investisseurs, qui vous demandent un capital de départ, et un versement mensuel durant la période de votre participation au club. Vous pouvez décider de vendre et de quitter le navire. Souvent, ces clubs organisent des réunions pour échanger leurs idées, informations, expériences... et la majorité des participants gère aussi en parallèle un portefeuille individuel. J'ai déjà été tenté (pour le partage de l'information) mais je n'ai jamais adhéré à un tel club.

Acheter un indice ou un fonds est une possibilité... parmi beaucoup d'autres. Perso, j'ai connu des échecs fracassants... parfois avec des actions "exotiques" et parfois aussi avec d'autres (Fortis notamment) présentant toutes les caractéristiques du placement bon père de famille.

J'ai opté pour les actions individuelles. Principalement belges et européennes. Une part de holdings, une part de brique-papier. Pour 50%, je copie le portefeuille modèle de l'investisseur, l'autre moitié étant du choix personnel. Une trentaine de lignes permet de diversifier suffisamment, en tout cas à l'échelle d'un particulier. Il reste aussi possible d'investir en fonds pour l'investisseur dont le capital ne permet pas de se diversifier assez en actions individuelles. Comme il est possible de confier la gestion discrétionnaire de son portefeuille à un agent de bourse. Perso, j'aime garder le contrôle, et j'assume mieux une perte dont je suis responsable que celle qui serait à imputer à un "pro". Même si un pro est susceptible d'obtenir un meilleur résultat.

On apprend de ses erreurs. Premier contact avec la bourse en 1996. Achat d'un bien immobilier avec PH pour raisons fiscales. Placement du capital en actions... dont la valeur a quasiment doublé en 18 mois. Enthousiasme et vente de deux appartements en 99 et 2000 avec placement du fruit de la vente en bourse. Deux avions ont fracassé mes espoirs peu après... Je n'ai pas en tête les chiffres, ils sont de ceux que je veux oublier. Après cela, 2008 est presque passé inaperçu... Et Corona aussi.

La bourse est le temple des regrets dit-on. Apprendre à encaisser ses pertes, résister à l'envie de vendre quand tout va mal, acter ses bénéfices en temps utile et ne pas trop regarder en arrière... ce n'est pas toujours évident mais avec le temps vient la sagesse. S'informer de l'avis des analystes est aussi une clé qui aide à maintenir un bon équilibre risque/rendement. Il faut savoir accepter le risque et les pertes, bien plus que dans le placement brique.

- Quand vous dites avoir "perdu 10 K", ce n'est pas relevant. Vous aviez perdu combien en % et sur quelle période ?
- Si vous paniquez assez vite, vous n'êtes pas armé pour investir en bourse.
- Vous mentionnez Keytrade. C'est aussi ma banque et j'y ai un compte titres. Je n'ai jamais investi en fonds ni avec Keyplan.
- Vous mentionnez l'investisseur. Je suis abonné et je copie leur portefeuille aussi pour 50% des lignes avec le même pourcentage en valeur.

Bonjour Rexou, désolé pour la réponse tardive (petit week-end à la mer en famille )

Vous avez raison, j'aurais du spécifier un pourcentage +- 8% (après coup, ce n'était pas grand chose mais c'était assez pour me donner la pétoche ). Je ne suis pas apte à gérer un portefeuille moi même c'est certain, je m'inflige trop de pression et du coup je suis les performances des autres en voyant la rentabilité globale. Je n'ai pas cité précisément l'investisseur mais je connais bien. En cherchant sur google il y a des petits investisseurs passionnés qui partagent en temps réel leurs opérations. (2015: 21% | 2016: 29% | 2017: 38% | 2018: -19% | 2019: 45% | 2020: -7% soit 100%+ en 5 ans). Par contre, on ne sait pas de quoi est fait l'avenir...

C'est certain pour ceux qui veulent le faire et qui ont du temps mais depuis que je reproduis les portefeuilles des autres, je ne veux plus gérer moi même. C'est plus facile, ca me laisse le temps de faire autre chose et je ne suis pas sur de faire mieux qu'un passionné qui fait çà depuis des années.

Bon dimanche à vous tous!
Pilou

excellente soiree

Vous précisez vous meme, que ce sont des societes qu ils dirigent et pour lesquelles ils travaillent et touchent entre autre un salaire, c est donc different d un portefeuille boursier pour un particulier.

Certes ils touchent des (très) bons salaires de dirigeants d'entreprise, mais leur fortune personnelle est constituée essentiellement des actions qu'ils détiennent dans l'entreprise ou dans d'autres entreprises où ils ont investi pour diversifier leur patrimoine. Leur fortune croît selon la performance boursière de ces entreprises.
La bourse fait souvent peur aux particuliers qui l'imaginent comme un monde où seuls des experts s'enrichissent. Il n'y a rien de plus faux... Comme je l'ai dit avant, la majorité des experts sous-performent le marché. Un particulier qui "achète le marché" via un fonds indiciel/ETF fait mieux que 90% des gérants professionnels. Nous vivons dans un système capitaliste. Le but premier d'une entreprise est d'enrichir ses propriétaires, c-à-d ses actionnaires. Comment ? Par la croissance (augmentation des parts de marché, hausse du chiffre d'affaires) et l'optimisation de sa rentabilité (économies d'échelles, gestion des coûts, etc...). Le dirigeant d'entreprise est mandaté par les actionnaires pour faire ce job en fonction de la stratégie qu'il propose aux actionnaires. Evidemment, toutes les entreprises n'enrichissent pas leurs actionnaires de la même manière et cela peut varier dans le temps. Si vous investissez dans un indice de manière passive, vous investissez dans les meilleures entreprises du marché représenté par l'indice. Les canards boiteux seront virés de l'indice et donc de votre portefeuille sans que vous n'ayez rien à faire. Vous pouvez aussi choisir vous-même vos actions individuellement. C'est super intéressant et le travail d'analyse à faire ressemble un peu à l'analyse d'un immeuble de rapport à acheter. En gros vous cherchez à acheter des actions d'entreprises rentables, avec une croissance régulière de leur CA/bénéfices/dividendes, leaders dans leur secteur, mondialisées, bien gérées et à un prix intéressant (vive les "crach" boursiers !).

Evidement, les bénéfices d'une entreprise peuvent varier d'une année à l'autre. Certaines années seront meilleures que d'autres. C'est exactement la même chose avec un bien en location : vous pouvez avoir une année tranquille avec un bien 100% loué, 0 souci de paiement de loyer, aucun frais extraordinaires à faire ==> cash flow positif et très bon rendement. Vous pouvez aussi avec une année merdique avec vacance locative, souci de paiement de loyer, frais à faire dans votre bien (ex : rénovations, rafraichissements, problème d'humidité à traiter, etc...) ==> cash flow peut devenir négatif et rendement moins bon.

Vous précisez vous meme, que ce sont des societes qu ils dirigent et pour lesquelles ils travaillent et touchent entre autre un salaire, c est donc different d un portefeuille boursier pour un particulier.
A mon avis ce n est pas du tout la meme chose.

En tout cas, un echange tres interessant, merci de vos interventions

Belle journee

La bourse est très liquide et donc plus volatile qu'un investissement immobilier à court terme. Il faut s'avoir "encaisser" des pertes en capital à court terme pour obtenir un rendement appréciable à long terme. Si vous ne savez pas garder la tête froide lors qu'une correction de marché ou d'une crise passagère, il est clair que ça sera ardu. Exemple personnel, ici rien que sur la crise du covid, mon portefeuille a perdu 30% de valeur. Je n'ai pas paniqué. Les dividendes de mes actions continuaient de tomber et j'ai profité des "soldes" pour renforcer mes positions sur des valeurs de qualité à bon prix. Mon portefeuille a maintenant redépassé sa valeur d'achat et les dividendes que je touche ont progressé de 30%... Evidemment il faut investir de l'argent que vous n'avez pas besoin de retirer à court et moyen terme sinon vous risquez de vendre à un mauvais moment.

Nous ne vivons pas dans le même monde. Certes, il est des gens qui sont devenus millionnaires par l'investissement immobilier en direct. Mais il en est beaucoup qui le sont devenus par l'investissement en actions et en faisant jouer les intérêts composés sur du long terme.

Et si on regarde à l'échelle au-dessus, je ne connais aucun milliardaire ayant acquis ce statut par l'investissement immobilier. Si vous regardez les premières fortunes mondiales, Jeff Bezos (Amazon), Bill Gates (Microsoft), Warren Buffet, Bernard Arnault (LVMH), etc... tous sont devenus milliardaires grâce aux actions qu'ils possèdent dans les entreprises qu'ils ont dirigées/crées, dont aucune n'est active dans l'immobilier.

En ce qui me concerne, je suis dans la même philosophie que Rexou. J'utilise ma capacité d'emprunt associée à mon jeune âge pour faire du levier en immobilier et je place mes liquidités dans des actions de qualité. Comme Panchito, lorsque mon portefeuille boursier atteint une certaine valorisation, je vends une partie que j'utilise comme apport de fonds propre pour un achat immobilier. Grâce à ce système, mon apport se crée plus vite que si je laissais l'argent dormir sur un compte épargne. Lorsque j'avancerai en âge, il est fort probable que je vende l'immobilier physique pour ne détenir que des actions de rendement de qualité qui versent un dividende en augmentation régulière et supérieure à l'inflation afin d'en dégager un revenu sans les tracas de la gestion locative.

Enfin, si vous connaissez beaucoup de millionaires en immobilier, vous êtes dans un monde bien particulier, semble-t-il."

Mon avis personnel tient de mes experiences et de l experience de mon entourage et de mes lectures, il suffit de lire les commentaires et on comprend vite ou va la preference des gens.

Je tiens encore à preciser qu il ne faut pas diversifier juste pr diversifier, encore une fois c est plus compliqué que cela, il faut tenir compte de la corelation egalement, sinon on perd juste son capital en frais banciares.

Il faut aussi savoir que le monde de la bourse a changé avec les annees et beaucoup de choses evoluent en meme temps du au fait d internet.
Je serais curieux de connaitre votre avis sur le trading haute frequence.

Je dis que je connais des millionaires, c est une facon de parler.
Il faut preciser quavec l immobilier on recoit les loyers, le levier lors de l achat, la plus value de l augmentationd e valeur pendant des annees ainsi que si on a un bon candidat, parfois de bonnes surprises lors de la vente.

Oui j aime l immobilier

Bàv

Vous mentionnez Keytrade. C'est aussi ma banque et j'y ai un compte titres.

Moi de même.

Mais aussi
- MeDirect (pas de frais d'entrée / sortie pour plus de 95% des fonds)
- Binck bank: commissions très abordables pour l'achat et vente d'actions
- Bolero: qualité des information et listes toujours à jours des Top Picks en actions individuelles. Excellente qualité de leurs analyse!

- Vous mentionnez Keytrade. C'est aussi ma banque et j'y ai un compte titres.

Itou
Pourquoi je ne suis pas étonné
Ca donnerait des idées de mémoires pour un étudiant en psycho, tout ça 

Petit témoignage: J'y connais rien en bourse, j'ai voulu me lancer et j'ai perdu 10k. J'ai eu beau lire des livres, des sites, des techniques, rien n'y fait. Le psychologique aussi joue fort sur moi et je panique assez vite.

Après j'ai cherché une autre solution et j'ai trouvé quelque chose qui marche:
Il y a de nombreux investisseurs qui publient leurs portefeuilles et qui font de belles opérations. Il y a des pertes aussi mais les prises de bénéfices comblent largement. J'ai opté sur la technique du copiage. Ca me prend 3 min tous les 4 ou 5 jours le temps de me rendre sur le site/blog de l'investisseur et répéter ses opérations.

Il y a aussi les banques genre Keytrade qui proposent d'investir mensuellement dans des fonds. C'est ce que je fais aussi. Je ne fais pas aveuglément confiance mais jusqu'ici je n'ai pas perdu (en regardant le profit global du keyplan)

Après, comme le dit Grmff, pas d'effet de levier possible (via crédit).

En immobilier c'est différent:
Projet en cours: j'injecte 130.000 eur de ma poche dans un immeuble (le reste c'est la banque qui a payé, je ne le compte pas) et je suis à 29% de rentabilité brute par an. Ça marche aussi.

Il n'y a pas "un seul" bon investissement, il y en a plusieurs et diversifier est un maître mot quand on est investisseur.
Sans oublier la règle de base: "NE PAS PERDRE D'ARGENT" que j’interprète en "PERDRE LE MOINS D'ARGENT POSSIBLE" car j'ai essayé et j'ai parfois perdu

Quelques remarques :

- Quand vous dites avoir "perdu 10 K", ce n'est pas relevant. Vous aviez perdu combien en % et sur quelle période ?
- Si vous paniquez assez vite, vous n'êtes pas armé pour investir en bourse.
- Vous mentionnez Keytrade. C'est aussi ma banque et j'y ai un compte titres. Je n'ai jamais investi en fonds ni avec Keyplan. Il est parfaitement possible d'investir en actions individuelles et de diversifier si vous avez un portefeuille suffisant.
- Vous mentionnez l'investisseur. Je suis abonné et je copie leur portefeuille aussi pour 50% des lignes avec le même pourcentage en valeur. Les autres 50% étant de la brique-papier, des holdings et des actions individuelles de mon choix.  Le rendement du portefeuille modèle, depuis le 01.01.1984 est de 8,3%. (INV 23 du 09.06.2020). Rien de très exceptionnel, ce rendement incluant le réinvestissement des dividendes.

Les placements en bourse et en immobilier sont complémentaires. La bourse est plus liquide. Plus facile aussi de transmettre le capital, notamment en cas de décès. La bourse est plus volatile aussi (-20% depuis ce 1er janvier). Taxation différente et à analyser selon la situation individuelle de l'investisseur. L'âge est aussi un critère.

J'ai investi en immobilier locatif à partir de 1982. Je crois sincèrement que le rendement d'un investissement immobilier acheté en 1984 est largement supérieur aux 8,3% des actions de l'investisseur. En considérant que vous réinvestissez les loyers (comme les dividendes), et vous y ajoutez la plus-value.

Un souvenir pour l'anecdote : je suivais des cours à l'AEI (association d'investisseurs dont le siège était à la Bourse) il y a un peu plus de 20 ans. Une vieille dame suivait les graphiques (sur disquettes à l'époque) et investissait dans des actions assez risquées. Elle a répondu avec un sourire à un autre investisseur qui lui demandait si elle n'avait pas peur de perdre son argent ce qui suit : "Vous savez, la Bourse ne me reprendra jamais tout ce qu'elle m'a déjà donné".

Ceci dit, pour un jeune, l'investissement immobilier reste en ce qui me concerne le maître-achat. Il me plairait bien de jouer encore avec des prêts et des achats-briques. Mais l'âge est un obstacle majeur. Difficile d'envisager un PH si vous avez 65 ans.  La fiscalité est elle aussi un frein. Et la transmission de patrimoine actions est bien plus simple que la transmission de biens immobiliers.

Bref, à boire et à manger dans les deux cas. Je suis à 50% brique et 50% actions. Mais je vis avec mes loyers. pas avec les actions.

j'ai essayé et j'ai parfois perdu

Il n'y a bien souvent que comme ça qu'on apprend réellement.

J'aime bcp vos récentes publications (et par là, votre venue sur le forum), car elles sont pleines de bon sens, d'ouverture et de sens critique positif. J'apprécie cela.

Bonjour,

Dire que la bourse rapporte plus que l immobilier sans effet de levier cet comme croire a bc de theories financieres qui ne fonctionnent que dans un univers statique et suivant certaines regles( comme l absence d impot par exemple).Pour moi il faut considerer le levier financier car c est simplement la realite. De plus je pense qu on considere souvent des pommes et des ,poires cad dire que si vous prenez 20 pc sur une action mais que vous n avez que pour 8000euro, ceci vous rapporte(en gros) 1600euro, tandis que si vous prenez 2pc sur 200  000euro, vous avez 4000euro. En fin de compte je connais bc plus de millionnaires en immobilier qu en bourse. Tout mes prof de finance m ont tj dit que la bourse c est simple et "il suffit de" mais aucun ne savait me dire pourquoi tant de monde perdait son capitale. A tous ces calculs il faut rajouter les elements psychologiques de peur et les traders a haute frequence.   Bonne soiree

Je me demande sincèrement quelle école d'économie vous avez faite...
Je n'ai jamais rencontré de professeur aussi incompétents. Et le développement de votre théorie semble peu avisé. Il faut distinguer les avis personnels qu'on peut avoir, des conclusions issues d'études réelles.

Enfin, si vous connaissez beaucoup de millionaires en immobilier, vous êtes dans un monde bien particulier, semble-t-il.

Après j'ai cherché une autre solution et j'ai trouvé quelque chose qui marche:
Il y a de nombreux investisseurs qui publient leurs portefeuilles et qui font de belles opérations. Il y a des pertes aussi mais les prises de bénéfices comblent largement. J'ai opté sur la technique du copiage. Ca me prend 3 min tous les 4 ou 5 jours le temps de me rendre sur le site/blog de l'investisseur et répéter ses opérations.

Il y a aussi les banques genre Keytrade qui proposent d'investir mensuellement dans des fonds. C'est ce que je fais aussi. Je ne fais pas aveuglément confiance mais jusqu'ici je n'ai pas perdu (en regardant le profit global du keyplan)

Après, comme le dit Grmff, pas d'effet de levier possible (via crédit).

En immobilier c'est différent:
Projet en cours: j'injecte 130.000 eur de ma poche dans un immeuble (le reste c'est la banque qui a payé, je ne le compte pas) et je suis à 29% de rentabilité brute par an. Ça marche aussi.

Il n'y a pas "un seul" bon investissement, il y en a plusieurs et diversifier est un maître mot quand on est investisseur.
Sans oublier la règle de base: "NE PAS PERDRE D'ARGENT" que j’interprète en "PERDRE LE MOINS D'ARGENT POSSIBLE" car j'ai essayé et j'ai parfois perdu