luc a écrit :

C'est dangereux, tant physiquement que juridiquement, de se baser sur ce type de cas vécue, puisque ce n'est pas qu'on brule le feu rouge qu'on peut bruler un feu rouge.

En plus pour le fond du problème consultez le Code des Sociétés et vérifiez comment les sociétés traitent le droit de vote en cas indivision. Vous allez constater que ce n'est pas tellement différent de l'Art. 577-6 §1 CC.

Je pense que ce n'est pas dangereux. C'est l'application pratique qui est vécue au niveau d'une copro sans problème particulier.

Avant de poser un geste, il n'est pas utile de s'imposer un absolu respect d'une interprétation stricte de la loi. Les relations interpersonnelles priment. Les bonnes relations, celles qui évitent des chipots et des complications inutiles. L'idée est de se faciliter la vie et d'entretenir de bonnes relations au sein de la copropriété.

Dans le cas que je cite, non seulement j'ai été accepté, mais mon absence - ou le rejet de ma qualité de mandataire - aurait provoqué le report de l'ag pour cause de quota insuffisant. Personne n'a heureusement eu l'idée saugrenue de protester. Cela aurait amené quoi ? Une nouvelle convocation, le déplacement inutile de toutes les personnes présentes, du boulot pour le syndic et des frais pour tout le monde. Et pourquoi ? Pour le plaisir d'appliquer strictement la loi ? Soyons sérieux. Le but n'est pas de jouer au juriste, mais d'agir pour le mieux. Dans l'intérêt de tous.

J'ai déjà vu à plusieurs reprises des mandats sollicités et obtenus par téléphone pour permettre de valider le quota d'une ag. Légal ou non ? Je ne sais pas. Mais sincèrement, on s'en fout ! Mandat donné par tél et validé par plusieurs témoins et ag valide. Tout le monde est content.

Et si personne ne se plaint dans les 4 mois, l'ag sera définitivement valide. J'ajouterai que l'éventuel plaignant, sauf s'il a une raison valable de contester, serait une misère dans la galère acp. Heureusement, les gens sont en grande majorité raisonnables et pragmatiques.

Je sais que je vous choque, mais j'aime être pragmatique et je constate (avec plaisir) que bien des gens le sont aussi.

Vous avez donné la définition pragmatique de la cogérance et son mélange d'intérets qui s'en suit.

Avant de poser un geste en réaction d'un fait je me pose la question:

Qui profite ?

C'est dangereux, tant physiquement que juridiquement, de se baser sur ce type de cas vécue, puisque ce n'est pas qu'on brule le feu rouge qu'on peut bruler un feu rouge.

En plus pour le fond du problème consultez le Code des Sociétés et vérifiez comment les sociétés traitent le droit de vote en cas indivision. Vous allez constater que ce n'est pas tellement différent de l'Art. 577-6 §1 CC.

Je pense que ce n'est pas dangereux. C'est l'application pratique qui est vécue au niveau d'une copro sans problème particulier.

Avant de poser un geste, il n'est pas utile de s'imposer un absolu respect d'une interprétation stricte de la loi. Les relations interpersonnelles priment. Les bonnes relations, celles qui évitent des chipots et des complications inutiles. L'idée est de se faciliter la vie et d'entretenir de bonnes relations au sein de la copropriété.

Dans le cas que je cite, non seulement j'ai été accepté, mais mon absence - ou le rejet de ma qualité de mandataire - aurait provoqué le report de l'ag pour cause de quota insuffisant. Personne n'a heureusement eu l'idée saugrenue de protester. Cela aurait amené quoi ? Une nouvelle convocation, le déplacement inutile de toutes les personnes présentes, du boulot pour le syndic et des frais pour tout le monde. Et pourquoi ? Pour le plaisir d'appliquer strictement la loi ? Soyons sérieux. Le but n'est pas de jouer au juriste, mais d'agir pour le mieux. Dans l'intérêt de tous.

J'ai déjà vu à plusieurs reprises des mandats sollicités et obtenus par téléphone pour permettre de valider le quota d'une ag. Légal ou non ? Je ne sais pas. Mais sincèrement, on s'en fout ! Mandat donné par tél et validé par plusieurs témoins et ag valide. Tout le monde est content.

Et si personne ne se plaint dans les 4 mois, l'ag sera définitivement valide. J'ajouterai que l'éventuel plaignant, sauf s'il a une raison valable de contester, serait une misère dans la galère acp. Heureusement, les gens sont en grande majorité raisonnables et pragmatiques.

Je sais que je vous choque, mais j'aime être pragmatique et je constate (avec plaisir) que bien des gens le sont aussi.

GT a écrit :

Les intéressés sont les personnes qui disposent d'un droit.
Un droit de propriété peut être divisé entre plusieurs titulaires, un droit de propriété peut être grevé d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation. 

Ce sont les intéressés qui communiquent au syndic l'identité de leur mandataire.

Une seule personne disposant des droits repris ci-dessus manifestant un intérêt dans le cadre de la tenue d'une AG ne répond pas à la notion d'"intéressés".

Selon toute la rigueur de la loi, oui, il s'agit de "toutes" les personnes intéressées.

Dans la pratique, en l'absence de problème particulier, si plusieurs personnes (pas nécessairement "toutes" signent un document pour désigner un mandataire, le syndic n'a aucune raison de ne pas valider ce document.

Et cas vécu, dans la pratique, une seule personne (déjà connue il est vrai) qui s'auto-désigne comme mandataire a été acceptée.

C'est dangereux, tant physiquement que juridiquement, de se baser sur ce type de cas vécue, puisque ce n'est pas qu'on brule le feu rouge qu'on peut bruler un feu rouge.

En plus pour le fond du problème consultez le Code des Sociétés et vérifiez comment les sociétés traitent le droit de vote en cas indivision. Vous allez constater que ce n'est pas tellement différent de l'Art. 577-6 §1 CC.

Les intéressés sont les personnes qui disposent d'un droit.
Un droit de propriété peut être divisé entre plusieurs titulaires, un droit de propriété peut être grevé d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation. 

Ce sont les intéressés qui communiquent au syndic l'identité de leur mandataire.

Une seule personne disposant des droits repris ci-dessus manifestant un intérêt dans le cadre de la tenue d'une AG ne répond pas à la notion d'"intéressés".

Selon toute la rigueur de la loi, oui, il s'agit de "toutes" les personnes intéressées.

Dans la pratique, en l'absence de problème particulier, si plusieurs personnes (pas nécessairement "toutes" signent un document pour désigner un mandataire, le syndic n'a aucune raison de ne pas valider ce document.

Et cas vécu, dans la pratique, une seule personne (déjà connue il est vrai) qui s'auto-désigne comme mandataire a été acceptée.

Le Syndic adressera aussi au mandataire tous les appels de fonds ainsi que les charges à payer.

Donc pourquoi dirait-il qu'il est le mandataire s'il ne l'est pas?

"Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve."(art.5775, § 3, al.7, C.civil, nouveauté loi 18 juin 2018).

Dans les autres situations de démembrement ou dans l'hypothèse ds laquelle un lot serait détenu en indivision par plusieurs propriétaires, quid  ?

Ce n'est pas parce q'un mandataire a été désigné ds le cadre de l'art.577-6, § 1er, al.2 que les charges pourraient être recouvrées exclusivement ds son chef. Il reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires.Cela ne signifie pas qu'il est le seul débiteur des charges et appels de fonds.

GT a écrit :

Ceci implique , dans la rigueur de la loi,que le syndic  reçoive des intéressés l'identité de leur mandataire avant l'envoi des convocations.

Le syndic doit bien recevoir l'identité d'un mandataire désigné, mais rien ne dit qu'il doit s'assurer que ce document doit être validé par TOUTES les personnes concernées. Il peut bien sur le demander, surtout en cas de litige ou de situation particulière, mais un document signé par une, deux ou trois personnes désignant un mandataire peut être validé sans problème si personne ne s'y oppose.

Les intéressés sont les personnes qui disposent d'un droit.
Un droit de propriété peut être divisé entre plusieurs titulaires, un droit de propriété peut être grevé d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation. 

Ce sont les intéressés qui communiquent au syndic l'identité de leur mandataire.

Une seule personne disposant des droits repris ci-dessus manifestant un intérêt dans le cadre de la tenue d'une AG ne répond pas à la notion d'"intéressés".

Donc pourquoi dirait-il qu'il est le mandataire s'il ne l'est pas?

Ceci implique , dans la rigueur de la loi,que le syndic  reçoive des intéressés l'identité de leur mandataire avant l'envoi des convocations.

Le syndic doit bien recevoir l'identité d'un mandataire désigné, mais rien ne dit qu'il doit s'assurer que ce document doit être validé par TOUTES les personnes concernées. Il peut bien sur le demander, surtout en cas de litige ou de situation particulière, mais un document signé par une, deux ou trois personnes désignant un mandataire peut être validé sans problème si personne ne s'y oppose.

@ Rexou

Merci pour cette réponse claire.
Je retiens qu'il faut un document écrit mais que toutes les parties ne doivent pas nécessairement signer, ce qui me surprend un peu.

Une copro est un peu comme une grande famille. Inutile de pinailler inutilement si il n'existe pas de litige. En cas de problème particulier, il est bien entendu toujours possible et justifié que le syndic se couvre en s’assurant des signatures de tous les indivisaires ou d'un document notarié.

Pour une gestion normale et courante, le syndic ne doit pas investiguer et "chipoter" pour ce genre de détails.

Par exemple, ma maman est décédée voici deux ans. Je gérais déjà les locataires et j'assistais aux ag dans deux immeubles en son nom (deux grosses acp). Avant de racheter la part de mes frères, les biens étaient donc en indivision. J'ai continué à assister aux ag, sans aucun document précis, sur base d'une procuration que j'ai signée moi-même pour me désigner mandataire. Les syndics ont accepté en l'absence de toute contre-indication de la part d'un de mes frères ou du notaire, en étant bien sur informés du décès. A noter aussi que ma participation à ces ag n'a jamais été significative pour modifier une décision ou changer le cours des choses. J'ai modestement contribué à obtenir le quota de présences nécessaires et j'ai participé aux débats et votes sur la base de mes quotités (2% environ... 50 lots par immeuble). Après rachat des parts, la situation est clarifiée par acte notarié, je paie les charges officiellement et effectivement et les convocations aux ag sont envoyées à mon nom et mon adresse.

@ Rexou

Merci pour cette réponse claire.
Je retiens qu'il faut un document écrit mais que toutes les parties ne doivent pas nécessairement signer, ce qui me surprend un peu.

C'est, nous apprend le texte légal, en cas de démembrement ou d'indivision, le mandataire qui est convoqué aux AG.
Le syndic adresse les convocations.
Ceci implique , dans la rigueur de la loi,que le syndic  reçoive des intéressés l'identité de leur mandataire avant l'envoi des convocations.

Merci pour cette réponse claire.
Je retiens qu'il faut un document écrit mais que toutes les parties ne doivent pas nécessairement signer, ce qui me surprend un peu.

Ma question reste ouverte, elle était mal présentée dans mon texte précédent :
Celui qui se présente avec un mandat, doit-il prouver au syndic qu’il possède réellement le mandat de gestion complète (càd  fournir au syndic un acte, notarié ou sous seing privé, signé par TOUTES les parties)?

J’insiste sur « TOUTES les parties », ce qui me paraît élémentaire mais généralement pas fait.

Question posée au syndic qui ne daigne même pas répondre.

Chez nous, certains usufruitiers se prétendent mandataires sur base de leur parole, ils peuvent donc affirmer n’importe quoi.
Sans ce document, le syndic ne peut pas donner le droit de vote en AG à ces personnes or personne ne vérifie. Le président de séance d’AG n’est-il pas obligé de vérifier cela ?

Selon moi, un usufruitier peut valablement représenter son lot sur base de sa seule affirmation (écrite) d'être mandaté/qualifié pour le faire. Normalement, la gestion courante d'un bien revient à l'usufruitier, de même que la charge fiscale. Sauf convention contraire dans l'acte ou avec le nu-propriétaire... à qui il appartient alors de le faire savoir au syndic.

Dans le cas d'une indivision, un simple document sous seing privé signé par plusieurs indivisaires (pas nécessairement tous) suffit à désigner le mandataire délégué.

Dans tous les cas, ces indications restent valables sans limitation de temps, jusqu'à modification écrite notifiée au syndic.

Q1: cette communication par écrit au syndic l'identité de leur mandataire doit se faire impréraivement avant l'envoi de l'invitation pour une séance d'AG ?

Pour moi, oui, c’est même indispensable. En principe, le mandat est signifié une fois pour toutes tant que les indivisaires ou usufruitiers/nus-propriétaires ne changent pas d’avis.

Oui si l’acte authentique mentionne clairement qui les différentes parties ont choisi comme mandataire, jusqu’à ce que les parties décident éventuellement de changer de mandataire.

Ma question reste ouverte, elle était mal présentée dans mon texte précédent :
Celui qui se présente avec un mandat, doit-il prouver au syndic qu’il possède réellement le mandat de gestion complète (càd  fournir au syndic un acte, notarié ou sous seing privé, signé par TOUTES les parties)?

J’insiste sur « TOUTES les parties », ce qui me paraît élémentaire mais généralement pas fait.

Question posée au syndic qui ne daigne même pas répondre.

Chez nous, certains usufruitiers se prétendent mandataires sur base de leur parole, ils peuvent donc affirmer n’importe quoi.
Sans ce document, le syndic ne peut pas donner le droit de vote en AG à ces personnes or personne ne vérifie. Le président de séance d’AG n’est-il pas obligé de vérifier cela ?

Le code civil (version loi 2 juin 2010) prévoyait que le conseil de copropriété était composé des seuls copropriétaires.

Le code civil (version loi 18 juin 2018) prévoit qe peuvent être membres du conseil de copropriété les titulaires d'un droit réel disposant d'un droit de vote  à l'assemblée générale.

Qui dispose de ce droit de vote  ?

L'art. 577-6, § 1er,C. civil répond à cette question.

1. "Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. (...)". (art.577-6, § 1e, al.1)
2.   "En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire". (art.577-6, § 1e, al.2)

Il découle de la loi de 2018 qu'un indivisaire d'un lot ou à un usufruitier peut être membre d'un conseil de copropriété pour autant qu'il a été désigné en qualité de mandataire .

La loi n' a pas étendu cette faculté explicitement aux représentants légaux de copropriétaires. Exemple : par acte notarié un enfant s'est vu confier un mandat pour administrer le bien de son père qui réside à l'étranger. Ce mandataire ne pourrait pas se porter candidat et être élu au conseil de copropriété.

Q1: cette communication par écrit au syndic l'identité de leur mandataire doit se faire impréraivement avant l'envoi de l'invitation pour une séance d'AG ?   

Q2: est ce une communication au syndic par le notaire de l'acheteur à l'achat au nom de tous les indivisaires (Art. 577-11 §3 CC) peut suffir ?

Je crois que cette communication ne doit se faire qu'une fois et par pour chaque séance.

Il est à noter que ce qui s'appelle communément "la liste des CP" ne doit que reprendre ceux qui sont conformes à l'Art. 577-8 §4 16° CC. C'est sur cette base que la liste de personnes invités pour la séance doit être faite, et que le présidenet de l'AG peut vérifier la qualité des candidats pour certains mandats, ... Des changements de dernière minute devraient se trouver annottés dans la PV de l'AG, point "ouverure de séance".

Conséquence: je suis mandataire de l'indivision, propriétiare de l'appartement. Le nom de ma femme ne peut apparaître selon moi sur aucune liste diffusée par le syndic, sauf celle des procédures judiciaires en cours, vu ma femme et moi sont ensemble demandeur dans certaines de ces procédures.
 

Le code civil (version loi 18 juin 2018) prévoit qe peuvent être membres du conseil de copropriété les titulaires d'un droit réel disposant d'un droit de vote  à l'assemblée générale.

Qui dispose de ce droit de vote  ?

L'art. 577-6, § 1er,C. civil répond à cette question.

1. "Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. (...)". (art.577-6, § 1e, al.1)
2.   "En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire". (art.577-6, § 1e, al.2)

Il découle de la loi de 2018 qu'un indivisaire d'un lot ou à un usufruitier peut être membre d'un conseil de copropriété pour autant qu'il a été désigné en qualité de mandataire .

La loi n' a pas étendu cette faculté explicitement aux représentants légaux de copropriétaires. Exemple : par acte notarié un enfant s'est vu confier un mandat pour administrer le bien de son père qui réside à l'étranger. Ce mandataire ne pourrait pas se porter candidat et être élu au conseil de copropriété.