Tout passe par compte bancaire. Et quand je dis 'du cash', c'est 'du cash disponible sur mon compte'

C'est bien ainsi que je l'avais compris

commentaire à côté de la plaque de la part de jacq.

Comme trop souvent.

Etant investisseur à Charleroi, il est évident pour tout le monde que je ne me balade pas avec du cash en poche... 

Tout passe par compte bancaire. Et quand je dis 'du cash', c'est 'du cash disponible sur mon compte'

grmff a écrit :

libra a écrit :

grmff a écrit :

Pour répondre à la question que vous ne me posez pas, un coup d'accordéon, c'est tout revendre, sortir du cash par les plus-values possibles (un peu) et par la récupération des parties de crédit remboursé (beaucoup), et recommencer en empruntant beaucoup plus.

Certaines banques repretent ce qu'on a remboursé sans faire de nouvelles hypothèques. Ce ou ces emprunts pourraient venir en complément d'un nouvel emprunt hypothécaire. À la limite, il pourrait n'être plus nécessaire de contracter un nouvel emprunt.

C'est vrai. Mais alors, vous devez avoir du cash. Parce que les banques ne vous prêteront pas facilement si vous n'avez pas de cash à mettre sur la table. Quelques soient les valorisations que vous estimez de vos biens actuels.

Lors de mon coup d'accordéon, je suis apparu brutalement sur les radars de mon banquier (c'était déjà le cas) mais surtout de la banque... Ils ont consommé du tapis rouge...

du cash combien  3000  € Maximum

En utilisant le terme "cash", êtes-vous certain que Gmff vise les payements en espèces (limite : 3000 €)dont il est question dans la loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme et à la limitation de l’utilisation d’espèces ?
D'ailleurs, la loi prévoit que le prix de la vente d'un bien immobilier ne peut être acquitté qu'au moyen d'un virement ou d'un chèque.

Dans le contexte, cash ne signifie pas, à mon avis, en espèces.

libra a écrit :

grmff a écrit :

Pour répondre à la question que vous ne me posez pas, un coup d'accordéon, c'est tout revendre, sortir du cash par les plus-values possibles (un peu) et par la récupération des parties de crédit remboursé (beaucoup), et recommencer en empruntant beaucoup plus.

Certaines banques repretent ce qu'on a remboursé sans faire de nouvelles hypothèques. Ce ou ces emprunts pourraient venir en complément d'un nouvel emprunt hypothécaire. À la limite, il pourrait n'être plus nécessaire de contracter un nouvel emprunt.

C'est vrai. Mais alors, vous devez avoir du cash. Parce que les banques ne vous prêteront pas facilement si vous n'avez pas de cash à mettre sur la table. Quelques soient les valorisations que vous estimez de vos biens actuels.

Lors de mon coup d'accordéon, je suis apparu brutalement sur les radars de mon banquier (c'était déjà le cas) mais surtout de la banque... Ils ont consommé du tapis rouge...

du cash combien  3000  € Maximum

grmff a écrit :

Pour répondre à la question que vous ne me posez pas, un coup d'accordéon, c'est tout revendre, sortir du cash par les plus-values possibles (un peu) et par la récupération des parties de crédit remboursé (beaucoup), et recommencer en empruntant beaucoup plus.

Certaines banques repretent ce qu'on a remboursé sans faire de nouvelles hypothèques. Ce ou ces emprunts pourraient venir en complément d'un nouvel emprunt hypothécaire. À la limite, il pourrait n'être plus nécessaire de contracter un nouvel emprunt.

C'est vrai. Mais alors, vous devez avoir du cash. Parce que les banques ne vous prêteront pas facilement si vous n'avez pas de cash à mettre sur la table. Quelques soient les valorisations que vous estimez de vos biens actuels.

Lors de mon coup d'accordéon, je suis apparu brutalement sur les radars de mon banquier (c'était déjà le cas) mais surtout de la banque... Ils ont consommé du tapis rouge...

Pour répondre à la question que vous ne me posez pas, un coup d'accordéon, c'est tout revendre, sortir du cash par les plus-values possibles (un peu) et par la récupération des parties de crédit remboursé (beaucoup), et recommencer en empruntant beaucoup plus.

Certaines banques repretent ce qu'on a remboursé sans faire de nouvelles hypothèques. Ce ou ces emprunts pourraient venir en complément d'un nouvel emprunt hypothécaire. À la limite, il pourrait n'être plus nécessaire de contracter un nouvel emprunt.

Si l'impôt des sociétés est parfois réduit à 20%(il y a des conditions qui augmentent le taux réel, comme un certain salaire au dirigeant, si je ne m'abuse), cela n'est pas tout.

Une fois l'impôt payé par la société, pour avoir le cash en poche, il faut encore payer le précompte sur les dividendes, soit 30%

De 100 de revenu, il reste donc 80 après impôt et 56 après dividende (et encore, j'oublie les additionnels communaux). C'est un peu plus de 44% d'impôt.

Dans mon cas, je suis à 3 mois d'impôt (précompte + IPP) et Charleroi est très taxé (parce que anciennement riche, donc haut RC, et actuellement pauvre, donc haut précompte) Sur 100 de loyer, il me reste donc 75, mais je ne peux rien déduire.

C'est très difficile de savoir à quel point il vaut mieux être en société avec ces chiffres. Parce que le "revenu" de la société est un revenu net, après déduction des charges.En réalité, pour 100 de loyer, la société payera 12.5 de précompte immobilier, il lui restera 70 après impôts, et 49 après précompte mobilier.

On se rend compte que c'est relativement proche. A l'avantage de la société actuellement (mais ce n'était pas à l'avantage de la société quand l'ISOC était à 33%+ cotisation complémentaire de crise.) et sans tenir compte que la société doit donner un salaire de 45.000€ à son dirigeant pour éviter de devoir payer un impôt de 25% au lieu de 20%.

C'est pour ça que chaque cas doit être analysé...
Par exemple : vous recevez 100 de loyer par mois mais dans votre poche, il vous en reste combien une fois que tout ce qui concerne l'immeuble est payé ?  c'est ce montant qu'il vous faudrait sortir de la société pour vous ==> première pensée : via dividende taxé à 30%
Mais pourquoi ne pas envisager d'autres voies (légales bien sûr) : une rémunération si votre seul source de revenu sont les immeubles, des chèques repas, des avantages en nature toujours moins taxés que leur coût réel (voiture, téléphone, internet, bureau à domicile, ...), une assurance groupe peut-être, un job étudiant pour les enfants plutôt que l'argent de poche, des indemnités de frais, des coûts de prospection à la mer ou dans les ardennes (voir à l'étranger ?), ...

Pour l'accordéon, vous avez peut-être raison. Je n'en sais rien.... Mais à la condition que le fisc vous fiche la paix sur une requalification éventuelle...
Pour les banques avec une société, vous seriez peut-être étonné de ce qu'il est parfois possible de négocier avec un banquier qui rêve de vous avoir ou garder comme client... on est dans du business avec une société, il y a plus de souplesse possible dans la réglementation...

Comme l'a bien dit max1 pas de tva mais vous ne pouvez pas la déduire si la société n'est pas assujettie.

Attention aux termes utilisés : on peut déduire la tva du bénéfice (c'est une charge comme une autre). Ce qu'on ne peut pas faire, c'est récupérer la tva payée aux fournisseurs (ou bénéficier du régime de l'autoliquidation).
(on est hors sujet mais parfois une société de patrimoine doit quand même entrer dans le monde de la tva pour une partie de ses activités, ce qui peut être une opportunité quand on fait faire de gros travaux, les factures ne comportant pas de TVA et elle ne devra la payer que lors de la déclaration trimestrielle, soit parfois plusieurs mois après les travaux...)

Ce n'est pas suivant la durée du nouveau crédit mais uniquement suivant l'amortissement du nouveau bien. La plupart des immeubles s'amortissent en 30 ans.
Mais ce n'est pas toujours un bon choix de prendre cette voie. On connait le taux de l'impôt aujourd'hui et il est probable qu'il ne descendra plus.
Il peut donc être préférable de payer l'impôt au taux d'aujourd'hui plutôt qu'aux futurs taux des prochaines années....

Le cas qui m'occupe, ce serait de racheter une société dont l'activité et le patrimoine consistent en un immeuble et son exploitation.

Les problèmes que j'y vois, c'est qu'il ne sera pas possible d'emprunter pour acheter des actions.
En effet, si vous acheter une société, vous ne pouvez pas mettre l'immeuble que la société possède en garantie hypothécaire.

Le cas qui m'occupe est encore plus délicat. Le vendeur a fait un prêt en avance compte courant à sa société à hauteur de 20x le capital de la société et de 8x la plus-value latente de l'immeuble dans les comptes. L'immeuble est encore grevé d'une hypothèque importante (dont il est tenu compte dans la valorisation de la société.

Le vendeur me propose de racheter la société à sa valeur logiquement comptabilisée, et de rembourser le compte courant. Même si mon banquier m'octroyait un prêt pour l'achat des actions, je doute qu'il m'en octroie un pour le remboursement du compte courant...

C'est donc une opération qui doit se faire sur du cash disponible exclusivement. Et donc, sans possibilité de faire de l'effet de levier. Rien que pour cela, je vais laisser tomber: pas assez de cash, et si je vends pour récupérer du cash, c'est pour faire un levier. Pas pour réinvestir tel quel.

Ce beau projet (et encore) n'est donc pas pour moi.

Donner du cash pour rembourser un gros compte courant n'a aucun sens ! vous donnez aujourd'hui pour le récupérer, peut-être, un jour !!!
Sans intérêt !
A moins que ce compte courant soit valorisé dans le prix à payer à une valeur bien moindre que sa valeur comptable.

L'achat d'une société, ce n'est pas l'achat d'un immeuble. On ne valorise pas le prix des actions en se référant uniquement à la valeur de l'immeuble. Ce n'est généralement que le point de départ et on s'en éloigne (en + et en -) au fur et à mesure de l'analyse !
Suivant les cas, cela peut permettre de faire un sacré beau coup de levier ;-) mais il faut convaincre le vendeur que c'est une bonne valorisation pour lui aussi... Ce qui n'est pas rare si c'est lui qui cherche à vendre (plus compliqué si vous allez le chercher).

L'achat d'une société est et doit être une autre réflexion que la question pas posée au départ d'acheter un bien en privé ou constituer une société.

Himura a écrit :

grmff a écrit :

En réalité, je me pose la question, parce que j'analyse pour l'instant l'acquisition d'un patrimoine en société.

Au moment de mon dernier achat - qui était d'importance - je me suis posé la même question.
J'ai fini par prendre rdv chez un expert fiscal (qui m'avait été conseillé). En 1/2h, il avait fait la simulation des 2 situations. Dans mon cas, c'était avantageux d'être en société durant 4/5 ans, puis ça devenait plus coûteux (TACRE évidemment).
J'en retiens surtout que :
- chaque situation s'analyse différemment
- que cela dépend assez fortement du niveau des RC d'immeubles. Au plus ils sont élevés, au plus le passage en société se justifiera
- dans des cas proches du mien : que ça dépend fortement du futur envisagé vis-à-vis des investissements immo ; et la quantité de travaux envisagés et de leur étalage dans le temps.

Et vous avez fait quoi?

Je suis resté dans la formule "privée".
Par facilité. Peut-être parce que l'inconnu amène souvent des problèmes non-planifiés. Parce que j'investis toujours pour le très long terme (ma durée de vie entière, et même celle de mes jeunes enfants, j'espère).

Les problèmes que j'y vois, c'est qu'il ne sera pas possible d'emprunter pour acheter des actions.
En effet, si vous acheter une société, vous ne pouvez pas mettre l'immeuble que la société possède en garantie hypothécaire.

Le cas qui m'occupe est encore plus délicat. Le vendeur a fait un prêt en avance compte courant à sa société à hauteur de 20x le capital de la société et de 8x la plus-value latente de l'immeuble dans les comptes. L'immeuble est encore grevé d'une hypothèque importante (dont il est tenu compte dans la valorisation de la société.

Le vendeur me propose de racheter la société à sa valeur logiquement comptabilisée, et de rembourser le compte courant. Même si mon banquier m'octroyait un prêt pour l'achat des actions, je doute qu'il m'en octroie un pour le remboursement du compte courant...

C'est donc une opération qui doit se faire sur du cash disponible exclusivement. Et donc, sans possibilité de faire de l'effet de levier. Rien que pour cela, je vais laisser tomber: pas assez de cash, et si je vends pour récupérer du cash, c'est pour faire un levier. Pas pour réinvestir tel quel.

Ce beau projet (et encore) n'est donc pas pour moi.

grmff a écrit :

En réalité, je me pose la question, parce que j'analyse pour l'instant l'acquisition d'un patrimoine en société.

Au moment de mon dernier achat - qui était d'importance - je me suis posé la même question.
J'ai fini par prendre rdv chez un expert fiscal (qui m'avait été conseillé). En 1/2h, il avait fait la simulation des 2 situations. Dans mon cas, c'était avantageux d'être en société durant 4/5 ans, puis ça devenait plus coûteux (TACRE évidemment).
J'en retiens surtout que :
- chaque situation s'analyse différemment
- que cela dépend assez fortement du niveau des RC d'immeubles. Au plus ils sont élevés, au plus le passage en société se justifiera
- dans des cas proches du mien : que ça dépend fortement du futur envisagé vis-à-vis des investissements immo ; et la quantité de travaux envisagés et de leur étalage dans le temps.

Et vous avez fait quoi?

En réalité, je me pose la question, parce que j'analyse pour l'instant l'acquisition d'un patrimoine en société.

Au moment de mon dernier achat - qui était d'importance - je me suis posé la même question.
J'ai fini par prendre rdv chez un expert fiscal (qui m'avait été conseillé). En 1/2h, il avait fait la simulation des 2 situations. Dans mon cas, c'était avantageux d'être en société durant 4/5 ans, puis ça devenait plus coûteux (TACRE évidemment).
J'en retiens surtout que :
- chaque situation s'analyse différemment
- que cela dépend assez fortement du niveau des RC d'immeubles. Au plus ils sont élevés, au plus le passage en société se justifiera
- dans des cas proches du mien : que ça dépend fortement du futur envisagé vis-à-vis des investissements immo ; et la quantité de travaux envisagés et de leur étalage dans le temps.