Je ne pense pas, ce qui l'intéresse lui c'est d'empocher au minimum 150€ / heure (hors TVA) pendant des années. Et il se moque complètement de perdre le procès au vu des honoraires qu'il aura empoché pendant toutes ces années...

Bien d'accord, bien d'accord malheureusement..Et 150€ / heure (hors TVA) c'est un grand minimum; faut rajouter les frais multiples et divers, les mails (un mail pour vous avertir: demain il y a réunion = €100 etc..).

Rien ne dit qu'il y a eu vraiment un avocat.

Lorsque les locataires sont en  tord c'est leur habitude de dire qu'ils en ont parlé à leur avocat et que ce la ne se passe pas comme ca.

Il ne faut pas jeter le blâme sur le locataire. J'ai déjà eu des avocats tout nuls.

À plusieurs reprises, lors d'une plaidoirie, j'ai eu affaire à un avocat qui refuse la désignation d'un expert pour l'état des lieux de sortie sous prétexte que l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait par un expert.

Lorsque les locataires sont en  tord c'est leur habitude de dire qu'ils en ont parlé à leur avocat et que ce la ne se passe pas comme ca.

Le dernier m'a menacé d'aller chez un avocat parce que j'ai refusé de leur louer un appartement. (loyer 700 € et ils ont un revenu de 900 €) puis ils m'ont envoyé un SMS me disant que leur avocat allait m'envoyer un recommandé. L'avocat aura difficile de m'envoyer un recommandé, je n'ai même pas eu le temps de leur donner mon adresse.

Ceci dit, votre avocat est un âne

Je ne pense pas, ce qui l'intéresse lui c'est d'empocher au minimum 150€ / heure (hors TVA) pendant des années. Et il se moque complètement de perdre le procès au vu des honoraires qu'il aura empoché pendant toutes ces années...

Alors, pour mon problème, je me suis renseignée auprès d'un avocat spécialisé et il en ressort:
1° S'il n'y a pas de motif valable, le propriétaire ne peut pas empêcher le « remplaçant » d’entrer dans les lieux si elle a marqué son accord sur le fait que vous soyez remplacé. Le retard qui lui serait imputable ne peut en aucun cas vous être préjudiciable.
2° le bail prévoit 3 mois de préavis. Les parties sont convenues de renoncer à une partie de ce préavis moyennant le fait de se faire « remplacer ». Le désistement d’un tiers ne peut être opposé au bailleur sauf s’il apparaît qu’elle est l’instigatrice de se désistement.

Cet accord est écrit? Avez-vous rempli les conditions de l'accord? Il me semble avoir lu "pas de 'remplacement' tant que juillet n'est pas payé".

On peut trouver cette condition débile (et elle l'est à partir du moment ou le 'remplaçant' rentre en juillet...), mais on ne peut pas dire qu'il y a un accord sur le principe du remplaçant...

En fait, le propriétaire peut parfaitement vous demander de prester votre préavis jusqu'au bout. Il peut aussi dire qu'il a eu le 'remplaçant' au téléphone, et que ce gars ne lui convenait pas pour une raison qu'il n'a pas à justifier.

Alors, oui, nous avons beaucoup une vue de propriétaire, étant donné que nous sommes beaucoup de propriétaires sur pim.be. Cela ne veut pas dire que notre point de vue ne sera pas celui de votre propriétaire, de son avocat ou du juge... Prenez-en ce que vous voulez, même si parfois c'est dur à entendre parce que c'est votre portefeuille et pas le nôtre. Mais passez outre cet élément qui biaise votre avis...

Ceci dit, votre avocat est un âne. S'il joue la violation de domicile, cela relève du pénal, et ce ne sera pas jugé avant des années. Il va bien gagner sa vie, et vous n'avez rien à y gagner. S'il est condamné au pénal pour violation de domicile, que gagnez-vous? Rien. Et lui, il aura une petite tape sur les doigts au grand max.

En tout cas, à sa place, la plaidoirie est facile: vous étiez partie, vous aviez vidé l'appart, vous vouliez que ce soit reloué au plus vite, vous avez laissé les clefs à la voisine. Il n'y a donc plus de domicile, et il y a juste l'action d'un propriétaire qui essaie de limiter les frais de son locataire. Rien de punissable. Et vlan que je demande des dommages et intérêts (que je n'obtiendrais pas) et que je vous laisse les dépens (et vos frais d'avocat, évidemment.)

Et en attendant, la garantie reste bloquée.

Non, vraiment, si je peux vous donner un conseil, ne vous laissez pas embarquer par votre avocat dans cette voie...

Alors, pour mon problème, je me suis renseignée auprès d'un avocat spécialisé et il en ressort:
1° S'il n'y a pas de motif valable, le propriétaire ne peut pas empêcher le « remplaçant » d’entrer dans les lieux si elle a marqué son accord sur le fait que vous soyez remplacé. Le retard qui lui serait imputable ne peut en aucun cas vous être préjudiciable.
2° le bail prévoit 3 mois de préavis. Les parties sont convenues de renoncer à une partie de ce préavis moyennant le fait de se faire « remplacer ». Le désistement d’un tiers ne peut être opposé au bailleur sauf s’il apparaît qu’elle est l’instigatrice de se désistement.
3° Tant que la fin du bail n'est pas signée par les deux parties et les clefs remises aux propriétaires, le locataire est chez lui et l'entrée dans les lieux sans le consentement de celui-ci est une violation de domicile, peu importe si le domicile est vide ou non.

Soit votre avocat est un farfelu; soit vous lui avez raconté des histoires farfelues.

Il n'y a pas de remplaçant ou de remplacé.

Soit il y a un nouveau bail avec un nouveau locataire et ce n'est pas à l'ancien locataire à remettre les lieux à la disposition du nouveau locataire; soit il y a une cession de bail et alors il n'y a pas de préavis.

Que dit l'avocat à propos des loyers impayés?

Merci et bonne journée à toutes et tous,

K.

Grmff a écrit :

Ce n'est pas le métier du locataire. Il ne connaît pas mes conditions et n'a pas besoin d'avoir un "bon feeling" avec le candidat.
....Mais c'est... souvent une perte de temps.

En plus cela n'a aucun sens. Sur les sites, vous allez trouver des annonces de 2 "propriétaires" différents qui proposent le même bien à louer...

De quoi vous en faire bannir à tout jamais pour fausse annonce et arnaques à la location immobilière!

Dans la pratique, le locataire ne remet pas une annonce en se faisant passé par le propriétaire. En régle général, de ce que j'ai pu constater, les locataires mettent des annonces sur des groupes dans les réseaux sociaux et y disent expressément qu'ils cherchent quelqu'un pour reprendre le bien qu'ils doivent quitter.

Mais je suis d'accord avec Grmff sur le fait que c'est le propriétaire qui sait ce qu'il " recherche" dans un locataire.

Ce n'est pas le métier du locataire. Il ne connaît pas mes conditions et n'a pas besoin d'avoir un "bon feeling" avec le candidat.
....Mais c'est... souvent une perte de temps.

En plus cela n'a aucun sens. Sur les sites, vous allez trouver des annonces de 2 "propriétaires" différents qui proposent le même bien à louer...

De quoi vous en faire bannir à tout jamais pour fausse annonce et arnaques à la location immobilière!

grmff a écrit :

Bref. Légalement, il n'a aucune obligation d'accepter votre candidat. C'est sans doute idiot de sa part, mais c'est légal.

On ignore la motivation du propriétaire. Il semblerait qu'il y aurait un différent quant au montant du loyer. Il n'apparaît nulle que les parties se soient accordées quant aux conditions de la nouvelle location.

Il y a trop de point d'ombre pour qu'on puisse en juger.

Si les parties ne se sont pas accordées sur le loyer, c'est de la faute du propriétaire. Le locataire n'a pas à augmenter le loyer...

Ceci dit, quand un locataire me propose de chercher un remplaçant, je lui dis toujours que ce n'est pas la peine et que généralement cela ne marche pas. En effet, l'intérêt du sortant est que ce soit reloué le plus vite possible. Mon intérêt est de retrouver un locataire le plus correct possible. Ce n'est pas le métier du locataire. Il ne connaît pas mes conditions et n'a pas besoin d'avoir un "bon feeling" avec le candidat.

Parfois, cela marche. Mais c'est plutôt rare et souvent une perte de temps.

Bref. Légalement, il n'a aucune obligation d'accepter votre candidat. C'est sans doute idiot de sa part, mais c'est légal.

On ignore la motivation du propriétaire. Il semblerait qu'il y aurait un différent quant au montant du loyer. Il n'apparaît nulle que les parties se soient accordées quant aux conditions de la nouvelle location.

Il y a trop de point d'ombre pour qu'on puisse en juger.

Bref. Légalement, il n'a aucune obligation d'accepter votre candidat. C'est sans doute idiot de sa part, mais c'est légal.
Si vous avez déposé les clefs chez la voisine, c'est que le bien était vide. Ce n'est donc plus une violation de domicile, mais une récupération plus que douteuse de sa part.

On peut, en tout état de cause, supposer que la reprise des lieux de cette manière vaut au moins pour fin de préavis. Il peut vous réclamer le loyer jusque mi-août, pas plus. Et je trouve que ce serait un peu gonflé...

Pour ce qui est de la libération partielle de la garantie locative, il faut reconnaître que c'est compliqué, et que les banques refusent généralement. Vu le comportement de votre propriétaire, je suppose que la garantie est bloquée en banque. Parce que sinon, il n'aurait pas de raison de vous réclamer des sous...

Le préavis a été envoyé par mail le 30 juin + lettre et ma propriétaire a acté sa réception par mail le 1er juillet en me confirmant que mon préavis courerait jusqu'au 30 août

Votre propriétaire est bien bon. Un préavis remis à la poste le 30 juin commence le 1er août. Un préavis est d'habitude de trois mois et votre préavis devrait dès lors se terminer le 31 octobre. Vous auriez donc dû payer les loyers jusqu'en octobre.

Heureusement pour vous, il s'est approprié des lieux à une date non précisée au mois d'août. De ce fait il a commis une faute. Dès lors qu'en est-il du loyer du mois d'août? Est-il du? À supposer que le propriétaire s'est approprié des lieux après le 1er août, vous auriez dû à cette date avoir payé le loyer du mois d'août. En effet, les loyers sont à payer par anticipation.

Ne l'ayant pas fait, vous avez commis tous les deux une faute.

Un compromis serait de payer le loyer du mois d'août au pro rata jusqu'à la prise de possession par le propriétaire.