De toute façon difficile (en fait impossible) de se prononcer sans voir le business plan avec les chiffres exacts et les devis pour les travaux.
GTA possède un appartement dans une copropriété qui est intégralement payé, qui génère donc beaucoup de cash flow, avec un locataire fidèle qui paie son loyer en temps et heure et qui entretient le bien en bon père de famille (j'ose espérer).

Donc pourquoi irait-il jeter la proie pour l'ombre?

Son locataire actuel a-t'il le même profile que les candidats d'une maison de coron de 60m² louée à 450€?

Quel est le montant du loyer de cet appartement? Sa valeur de revente?

Vous avez raison Panchito, sans chiffres exact , impossible de se prononcer.
Pour ce qui est de l appartement en copropriété, ce bien se rembourse tous seul et rembourse les frais qui y adhèrent.( c est déjà bien)
Il ne rapporte pas de cashflow par rapport aux autres biens que je possède.
Je voulais avoir divers avis d investisseurs expérimentés dont vous faites partie.
Je pense que j ai toutes les réponses à mes questions, il ne reste plus que l impulsion ou la bonne affaire pour me lancer.
Sur le peu d expérience que j ai sur Charleroi, c est positif car en 5 ans je récupère le cash investi sur mon bien et ça fait déjà  3 ans .( sans compter  la plus-value conséquente faite par les travaux et le remboursement partiel du prêt)
Le rapport est très bon mais ce n est pas la même gente locative , je vous l accorde.

La gestion patrimoniale coup d accordeon comme dit Grmff est pas mal et pourrait propulser, mais j ai toujours un peu peur par mon "éducation"  qui me dit un tien vaut mieux que 2 tu l aura.
Dans le pire des cas , je sais que dans 2 ans ma situation sera beaucoup plus confortable pour envisager la suite.

Un grand merci à tous pour m avoir apporté vos lumières sur diverses stratégies.
C est très enrichissant de partager vos expériences et savoir que d autres sont animés par cette envie d investir en permanence que j essaie de calmer principalement pour ne pas imposer trop de contraintes à ma famille.
Et oui ça demande du temps d etre un mari , "bon" père, honorer son job, investir , et faire des travaux sans compter le sport et les hobbies.

A bientôt sur ce super forum PIM .

Donc pourquoi irait-il jeter la proie pour l'ombre?

Son locataire actuel a-t'il le même profile que les candidats d'une maison de coron de 60m² louée à 450€?

Quel est le montant du loyer de cet appartement? Sa valeur de revente?

BIM a écrit :

GTA a écrit :

    Il y a aussi l'option d'acheter des petites maisons de coron de 50 k louées à 450 € pièces , l'avantage est de ne pas avoir de problèmes avec l'urbanisme, les pompiers , les permis de locations etc ...

A ce prix-là, ce sera une maison ouvrière avec beaucoup de travaux à prévoir : maison sans chauffage central, avec cuisine et SDB rudimentaires, vieille installation électrique pas aux normes et pas en adéquation avec le confort actuel, etc... Le budget travaux peut vite dépasser le prix de la maison. Mais en effet, pas d'ennui avec les pompiers, les permis de location et l'urbanisme (si pas d'infraction comme une annexe construite sans permis par ex).

Voilà BIM ce que vous disiez vous même sur ces maisons de coron à 50K

Donc si comme vous le dites les travaux dépassent souvent le prix de la maison pour qu'elle soit louable, je veux même bien vous laisser les travaux au prix de la maison.

Tout dépend de ce qu'on voit derrière le qualificatif de "pourri" pour une maison. Pour moi, une maison "pourrie" est une maison où tout le second oeuvre est à refaire (électricité, plomberie, chauffage, plafonnage, revêtements décoratifs des sols, plafonds, etc...) et où il faut aussi intervenir sur la structure, l'enveloppe, le gros oeuvre (ex : refaire la charpente, la structure des planchers, toucher à la maçonnerie). Dans ce cas, il est clair que les travaux coûtent souvent plus cher que le prix de la maison. Je ne considère pas comme "pourrie" une maison où on doit refaire qu'une partie limitée de certains éléments du second oeuvre et/ou des éléments structurels (ex : refaire une installation électrique, mettre une ou deux couche d'enduit de lissage avant peinture sans replafonner entièrement et remettre un niveau un ancien plancher en conservant les solives).
Dans ma région, les maisons à 50000 € sont des maisons pourries où tout est à refaire. Dans la région de Charleroi vous pouvez trouver des petites maisons de 60 m2 à 50000 € où tout n'est pas à refaire.

Oui mais je vous proposais d'autres véhicule d'investissement qui demandent beaucoup moins de capital de départ que l'immobilier. Car même pour votre coup de coeur pour une maison de coron complètement pourrie, la banque ne vous prêtera que 80% de la valeur du bien, donc vous devez déjà avoir un capital de départ de : 10.000€

Puis il y a les frais qui pour ce bien s'élèvent à 9.000€ (voir module de calcul sur ce site).

Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, il faut encore tenir compte des frais liés à cet acte supplémentaire (+/- 3.000€ ans votre cas, voir calcul sur ce site).

Donc pour devenir l'heureux propriétaire de cette maison de coron pourrie (comme vous dites si bien), vous devez déjà posséder une épargne de 22.000€.

Puis il y a les travaux, qui, comme l'a dit BIM, peuvent représenter 50.000€ supplémentaires...

Tout cela alors que vous me dites que vous n'avez pas les moyens de mettre 100€ dans un sicav tous les mois...

Donc quel est votre business plan pour acquérir cette maison à 50K?

Pour moi vous n'avez pas d'autre alternative que d'abord vous constituer une épargne pour couvrir les frais et les 20% que la banque ne va pas vous prêter.

Donc dans un premier temps, à part des actions ou des parts de sicav, je ne vois pas ce que vous pouvez vous permettre d'autre.

N'oubliez pas qu'il faut déjà garder au chaud 6 mois de salaire pour faire face à un souci professionnel....

Je vous suis reconnaissant à mettre cette énergie pour me convaincre, c est très appréciable, merci !
Pour ce qui est du business plan je suis en plein questionnement vu mon post "progresser dans l immobilier ? ", pour être honnête, je serai plus confortable  dans 2 ans pour prendre une décision, mais le temps passe  et anticiper peut-être un atout.

Pour le prêt, malgré les indications de la banque nationale de limiter à max 80 % , je reste persuadé que je pourrais obtenir les 100% car je ne suis pas novice et j ai un petit peu d expérience et j ai un petit immeuble à appart payé qui pourrait servir de garantie pour une ouverture de crédit.
Je pense pouvoir gérer assez bien avec peu de moyens le peu de biens que je possède.

Cependant un coup d accordeon et me délester des autres biens à moitié payés pourrait  multiplier  de manière  conséquente.

Ou alors monter un dossier en béton et le charger complètement sur mon bien payé  afin de financer des frais, mais je rêve peut-être.
Après  ce confinement j irais chez mon banquier  qui ne pas encore fait faux bon et je lui proposerai une ouverture d d'hypothéque .
Et après on verra .

Pour ce qui est d avoir quelques mois de salaire de côté en-cas de coup dur , ça a toujours fait partie  de ma stratégie, même si je pioche souvent dedant pour des petits travaux dans mon dernier achat et ma résidence principale.

Mais je ne manquerai de m intérêsser à vos produits même si ce n est pas ce qui me passionne le plus.
C est toujours bien d avoir un point de vue différent.

Merci .

Comme dit si bien Grmff, il en faut pour tous les goûts  et pour l instant je vais rester sur mes maisons de coron complètement pourries que je maîtrise  à  merveille

Oui mais je vous proposais d'autres véhicule d'investissement qui demandent beaucoup moins de capital de départ que l'immobilier. Car même pour votre coup de coeur pour une maison de coron complètement pourrie, la banque ne vous prêtera que 80% de la valeur du bien, donc vous devez déjà avoir un capital de départ de : 10.000€

Puis il y a les frais qui pour ce bien s'élèvent à 9.000€ (voir module de calcul sur ce site).

Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, il faut encore tenir compte des frais liés à cet acte supplémentaire (+/- 3.000€ ans votre cas, voir calcul sur ce site).

Donc pour devenir l'heureux propriétaire de cette maison de coron pourrie (comme vous dites si bien), vous devez déjà posséder une épargne de 22.000€.

Puis il y a les travaux, qui, comme l'a dit BIM, peuvent représenter 50.000€ supplémentaires...

Tout cela alors que vous me dites que vous n'avez pas les moyens de mettre 100€ dans un sicav tous les mois...

Donc quel est votre business plan pour acquérir cette maison à 50K?

Pour moi vous n'avez pas d'autre alternative que d'abord vous constituer une épargne pour couvrir les frais et les 20% que la banque ne va pas vous prêter.

Donc dans un premier temps, à part des actions ou des parts de sicav, je ne vois pas ce que vous pouvez vous permettre d'autre.

N'oubliez pas qu'il faut déjà garder au chaud 6 mois de salaire pour faire face à un souci professionnel....

Par contre j'ai des sicav qui m'ont effectivement rapporté du 40% cette année (alors qu'elle n'est pas encore terminée)!

Il me semble que vous avez parlé de 40 % , enfin je comprends que ce soit être pour un autre produit que je ne connais pas et que je ne  maîtrise  pas .

Je pense que vous devez vous tromper de personne et de centre d intérêt me concernant. ( je ne maîtrise absolument rien en bourse , sicav , brique papier etc...)
Je suis toujours motivé à l idee de découvrir et apprendre mais malheureusement la bourse ne fait pas partie de mes domaines de prédilection.
Comme dit si bien Grmff, il en faut pour tous les goûts  et pour l instant je vais rester sur mes maisons de coron complètement pourries que je maîtrise  à  merveille

Ceci dit un grand  merci pour vos tuyaux et vos conseils, peut-être  qu un jour j irai les explorer .

Donc si je comprends bien c est un produit boursier classique d ou la résultante est utilisé en immo .
Ça peut faire 40 % comme - 40 % en un an.

Merci.

Vous parlez de quel véhicule de placement? Qu'entendez-vous par un produit bousier classique? Où ais-je dit que Home Invest Belgium avait fait 40% cette année?

HOMI n'est pas une Sicav. Et d'ailleurs elle n'a fait que 97.88% en 10 ans... Mais calmement... Comment voulez-vous qu'elle perde 40% puisque le sous-jacent sont des biens résidentiels loués à des particuliers? Elle monte juste en valeur car elle renouvelle régulièrement ses biens.
Vous n'avez visiblement pas compris ce qu'est une SIR...

Vous êtes membre du SNPC? Syndicat National des propriétaires et copropriétaires? Si oui, vous êtes abonné au CRI. Ils ont passé en revue toutes les SIR existant en Belgique.

Vous n'avez pas lu ces articles?

Merci.

Un grand merci pour vos conseils.

Merci Panchito , bon plan ! , mais il faut de l'argent et je n'en ai pas

C'est tout l'avantage des Sicav par rapport à l'immobilier, vous pouvez investir chaque mois ce que vous voulez, même 10€ par mois.

Tandis que pour l'immobilier les banques ne prêtent déjà plus pour les frais et l'emprunt en général ne peut dépasser les 80% de la valeur du bien convoité.

Donc sans fonds propres, l’immobilier est pratiquement inaccessible...

Ou alors vous vous dirigez vers la brique papier. Exemple: Home Invest Belgium qui est spécialisée dan l'investissement résidentiel. Vous touchez les loyers sous forme de dividende.

Voir ici

une action coûte moins de 120€!

Par contre j'ai des sicav qui m'ont effectivement rapporté du 40% cette année (alors qu'elle n'est pas encore terminée)!

Merci Panchito , bon plan ! , mais il faut de l'argent et je n'en ai pas    ,  si je revend un jour peut-être.

Le chiffre de 50% par an est une manière de calculer qui n'est pas irréaliste. C'est vraiment le chiffre, hallucinant il est vrai, hors frais et hors travaux.
Mais comme il a financé ses travaux avec les loyers rentrant, comme calculer le rendement?
Pour mon dernier projet, le Volga, le rendement sur prix d'achat est de 27%. Comptons à la très grosse louche que j'ai injecté 50% pour les frais et les travaux, et on est encore à un rendement de 18%. Mais, à la lecture du fil de discussion qui décrit cette aventure, vous comprendrez que c'est un cas particulier. On pourrait se dire que ce n'est pas un investissement pour un débutant, mais c'est là que je donnais l'exemple de cet ami, investisseur débutant, qui avait eu un projet encore plus sportif que le mien... Le coup de bol du débutant? Pas sûr. Un peu de folie, beaucoup de naïveté? Peut-être. Une foi inébranlable en ses capacité? Sûrement, même s'il faut voir si c'est justifié. Une  prise de risque calculée et assumée? Oui, assurément. Il a eu une occasion, a vu ce qu'il y avait derrière et ce qu'il pouvait en faire, et l'a fait.
Et puis, il avait largement le temps de le faire vu sa situation personnelle particulière.
Donc, un projet, il doit correspondre à l'investisseur.
Le Volga, il était de manière évidente fait pour moi et rien que pour moi. Pas parce que je suis un génie, mais parce que j'ai une expérience et situation particulière qui fait que c'était pour moi et personne d'autre.
Le projet de mon ami, idem.
Chacun doit trouver son bonheur, sa méthode, disposer ses curseurs de risque, de temps, de cash, d'effet levier par l'emprunt, etc. Et trouver le bien et le projet qui correspond à ces curseurs et sa méthode.
L'une achetera un appart neuf tous les deux ans au nom de ses enfants parce qu'elle croule sous le cash, et que cela correspond bien à sa vision d'une planification successorale. L'autre tentera passer un projet monstrueux sur un coup de folie raisonnée, en association avec d'autres qui n'a pas encore sous la main, à financer à 80% par une banque qui refusera de le financer pour des raisons que personne ne peut prévoir tant qu'il n'a pas été confronté à ce refus, autour de la création d'une immobilière patrimoniale doublée d'une immobilière de gestion dans un projet mégalomaniaque à orientation sociale et à rendement à deux chiffres dont le premier est un 2 ou un 3, en y mettant 150% de son temps sur les 5 années qui suivent l'acquisition. Un troisième préférera des garages achetés cash, parce que cela en demande pas de gestion, que le risque est très faible, que l'investissement est léger et distribué. Un autre encore achetera des biens touristiques en Ardennes, à la Côte, en Espagne, en Grèce ou en time sharing au Sénégal et les louera par Booking.com en déléguant la gestion opérationnelle sur place à un local. Un dernier achetera des forêts parce qu'on a toujours fait comme cela dans sa famille.
Un autre voudra du neuf "parce que c'est garanti sans soucis (non mais tu rêve?). Un dernier visera les cas sociaux "parce que c'est gai de donner les clefs d'un logement et de sortir des gens de la rue, de l'asile, de la prison, de la mouise" et que c'est rentable malgré tout.

Toutes ces démonstrations sont tellement en accord avec chaque  investisseur tout petit comme grand , avec les projets de vie et objectifs de chacun.

Bravo Grmff!

Pour le Volga c'est plus ou moins les chiffres dont je m'étais fait l'idée d'après vos précédents récits ,un vrai coup de maître !

Concernant votre ami c'est un immeuble équivalent au Volga en version ruine ?

Je suppose que de la manière dont il s'est investi , il n'avait pas de job en parrallèle.

GTA a écrit :

    Il y a aussi l'option d'acheter des petites maisons de coron de 50 k louées à 450 € pièces , l'avantage est de ne pas avoir de problèmes avec l'urbanisme, les pompiers , les permis de locations etc ...

A ce prix-là, ce sera une maison ouvrière avec beaucoup de travaux à prévoir : maison sans chauffage central, avec cuisine et SDB rudimentaires, vieille installation électrique pas aux normes et pas en adéquation avec le confort actuel, etc... Le budget travaux peut vite dépasser le prix de la maison. Mais en effet, pas d'ennui avec les pompiers, les permis de location et l'urbanisme (si pas d'infraction comme une annexe construite sans permis par ex).

Voilà BIM ce que vous disiez vous même sur ces maisons de coron à 50K

Donc si comme vous le dites les travaux dépassent souvent le prix de la maison pour qu'elle soit louable, je veux même bien vous laisser les travaux au prix de la maison.

Le rendement hors frais se réduit déjà à :

450*12=5400 €

5400€ / (50.000 + 50.000€) = 5.4%

On est bien loin des 50% fanfaronnés aujourd'hui....

Par contre j'ai des sicav qui m'ont effectivement rapporté du 40% cette année (alors qu'elle n'est pas encore terminée)!