Niquel a écrit :

Dans le càs ou je deviens proriétaire, je loue une partie à l'asbl (max (5/3rc) et je paie le solde en privé.
Comme expliqué plus loin, je ne fournis pas de "services" mais plutôt de la guidance. Je peux faire un bail de résidence pour l'asbl?
Si je suis taxée sur base d'un loyer professionnel, mon beau projet s'envole...

Une société ne peut jamais signer de bail de résidence principale.

Sauf qu'il ne s'agit pas d'une société commercial mais d'une ASBL...

Sous certaines conditions, la location à une ASBL peut être imposée comme une location privée à usage d'habitation
(art. 7, § 1er, 2° b bis, du C.I.R. 1992).

A ma connaissance, c'est toujours d'application et l'ASBL pourrait entrer dans cette catégorie car elle devrait pouvoir respecter les conditions demandées dont principalement la mise à disposition de personnes qui l'utilisent uniquement comme habitation.

Source:

https://www.pim.be/faq-items/une-societ … rincipale/

Bonne source
Il y est cependant précisé aussi: "Cela signifie que la société devra conclure un bail de droit commun ; cependant rien n’empêche les parties de convenir que la loi s’appliquera comme cadre contractuel et non légal."

https://www.pim.be/faq-items/une-societ … rincipale/

Dans le càs ou je deviens proriétaire, je loue une partie à l'asbl (max (5/3rc) et je paie le solde en privé.
Comme expliqué plus loin, je ne fournis pas de "services" mais plutôt de la guidance. Je peux faire un bail de résidence pour l'asbl?
Si je suis taxée sur base d'un loyer professionnel, mon beau projet s'envole...

Une société ne peut jamais signer de bail de résidence principale.

Par contre pour le calcul du loyer c'est la douche froide .... après des heures de recherche sur la fiscalité et de calculs casse-tête je pensais avoir décodé une formule fiscale..... mais non.
Si je comprend bien je ne pourrai pas réclamer un loyer supérieur à 990€/mois à l'asbl????

Je ne pourrai pas rembourser l'emprunt avec un revenu locatif aussi bas 

Dans le càs ou je deviens proriétaire, je loue une partie à l'asbl (max (5/3rc) et je paie le solde en privé.
Comme expliqué plus loin, je ne fournis pas de "services" mais plutôt de la guidance. Je peux faire un bail de résidence pour l'asbl?
Si je suis taxée sur base d'un loyer professionnel, mon beau projet s'envole...

1. Est-ce que l'ASBL est votre employeur  ?  la règle des 5/3 est d'application quand le dirigeant d'une entreprise (ou ASBL) loue à sa société (ou ASBL)  un bien lui appartenant (donc c'est un loyer pro).
A vérifier : si l'ASBL n'est pas soumise à l'impôt (elle ne déduit pas les loyers payés), je ne crois pas que cette limite s'applique.
PS : par rapport à votre calcul avec un loyer maximum de 2.590 €  ==>  c'est un montant ANNUEL mais je crois que vous n'avez pas bien lu la règle du calcul. Si le RC est de 1.554 €, le loyer maximum est de 11.914 € avant requalification en revenus PRO.

2. Loyer pro ou privé pour le bailleur : est-ce que les résidents sont domiciliés dans les lieux loués ?

MAX11 a écrit :

Si le propriétaire vend son immeuble 449.000 € et place l'argent à 2% par an, dans 10 ans il aura plus de 540.000 €....

C'est en effet une très mauvaise affaire pour le vendeur, car s'il est un peu malin, il placera son argent dans un pannier de sicav de qualité qui vont lui rapporter sans aucun effort énormément plus que 2%!.

Peut-être que le vendeur ignore/n'aime pas les sicav, actions, etf, etc...
Peut-être que le vendeur estime être gagnant avec ce deal car il ne se sent pas capable de placer le capital de manière à gagner au moins 2% par an.
Peut-être que le vendeur estime être gagnant car l'argent serait laissé sur un compte épargne pendant 15 ans, rapportant du 0,10% par an...
Peut-être que le vendeur est aussi sensible au côté social du projet

Niquel a écrit :

Lors d'une vente d'immeuble, il n'y a qu'un notaire. Le propriétaire à déjà un notaire, moi je n'en ai pas.
Il peut y avoir 2 notaires pour un seul acte?

Il faut (il faudrait) TOUJOURS y avoir deux notaires lors d'une vente : celui dont le client est l'acheteur et celui dont le client est le vendeur !

On oublie trop souvent qu'il s'agit d'une relation commerciale : on est le client du notaire ! le notaire est notre fournisseur !
Personnellement, je préfère toujours choisir mes fournisseurs et je suis toujours attentif à défendre les intérêts de mes clients !

En cas de question ou "problème" ou choix à prendre, comment un notaire peut-il conseiller deux clients au mieux de leurs intérêts ou défendre une position qui serait contraire à l'intérêt d'un de ses deux clients ?

En plus, la loi prévoit que les honoraires doivent être partagés entre les deux notaires : cela ne coûte pas plus cher de faire appel à deux notaires que un seul pour les deux parties !

Je vais me trouve un notaire dés aujourd'hui!!
Merci

Niquel a écrit :

Bonjour,

D’ici quelque jour nous allons déménager et signer un nouveau bail, mais lequel ?

La situation :

Je suis responsable d’une asbl qui héberge des personnes en difficulté, toutes ces personnes y sont domiciliées. Elles versent une « pension » à l’asbl correspondant au loyer avec les charges + un montant correspondant au frais journalier (pension complète, entretient...). L’ensemble du bâtiment est à leur disposition (chambre privée + espaces communs, salle à manger, salon, …) ne sont pas libre d’accès la cuisine et un bureau.
Actuellement j’occupe une partie du bien comme résidence principale. Je ne paie pas de loyer à l’asbl mais je déclare mon logement comme avantage en nature.

Je cherche avec mon futur propriétaire une formule de bail approprié à l’usage du bien et qui soit fiscalement avantageux pour le propriétaire (critère important pour déterminer mon loyer)

1)    Je signe un bail de résidence principale et affecte une partie du bien à usage professionnel (70%), dans ce cas je sous-loue ladite partie à l’asbl. Dans ce càs le bailleur sera taxé pour 70% du loyer comme une location à usage professionnel.

2)    Est-il possible de signer 2 baux différents ?
1. résidence principale que je signe à titre privé, je paie le loyer qui ne serait plus un avantage en nature
2. un bail au nom de l’asbl. Dans ce cas peut-on considérer qu’il s’agit d’une « location à une personne morale autre qu’une société qui met le bien à disposition d’une personne physique »   

Je vous remercie pour toutes les informations disponibles sur votre site, nombreuses de mes questions y ont déjà trouvé réponses.

Bénédicte

Votre cas n'a rien d'exceptionnel (sans parler de l'ASBL et son objet) !
Cela se voit très souvent et la solution est très simple tout en étant totalement acceptée par l'administration :
1. Vous louez la maison à titre personnel pour un usage d'habitation mais en prévoyant une clause indiquant que le bailleur accepte que vous mettiez le bien en sous-location partielle sous votre seule, unique et entière responsabilité. Faire enregistrer le bail.
==>  pour le bailleur, il s'agit d'une simple et ordinaire location à usage privé

2. Vous faites un contrat de sous-location en vous et l'ASBL pour une partie bien définie de la maison. Le contrat de sous-location ne pourra pas couvrir une période plus longue que le bail principal, ni prévoir de renouvellement automatique mais une clause précisant que le contrat de sous-location prendra automatiquement fin en cas de rupture du bail principal. Faites enregistrer le bail
L'ASBL veillera à bien vous payer le loyer uniquement sur votre compte et vous payez votre loyer au bailleur. INTERDIT de payer directement de l'ASBL au bailleur principal.
Le seul correspondant de et vers le bailleur se sera vous personnellement, jamais l'ASBL ne doit s'adresser au bailleur !

3. Dans votre déclaration IPP personnel, vous déclarez un revenu divers qui sera le loyer perçu de l'ASBL et vous déduisez en charges la part correspondante de loyer payé à votre propriétaire (faites bien le calcul et ça peut être zéro mais pas de perte).
Pas d'avantage en nature bien évidemment.

c'est tout à fait légal, prévu par le code fiscal et très régulièrement utilisé pour des sociétés bien plus contrôlées qu'une ASBL.
Mais il faut respecter les contrats et toutes les conséquences des actes établis !

Dans le càs ou je deviens proriétaire, je loue une partie à l'asbl (max (5/3rc) et je paie le solde en privé.
Comme expliqué plus loin, je ne fournis pas de "services" mais plutôt de la guidance. Je peux faire un bail de résidence pour l'asbl?
Si je suis taxée sur base d'un loyer professionnel, mon beau projet s'envole...

Pourquoi porter un jugement sur les valeurs du vendeur ? peut-être que son moteur n'est pas l'argent, ça existe encore....

Vous pourriez, au moins, lui laisser le bénéfice du doute... !

Il me semble évident que le vendeur qui accepte une vente de ce type le fait pour des raisons sociales qui dépassent complètement certaines personnes.

Heureusement que l'argent n'est pas le seul moteur de nos sociétés et qu'un certain altruisme existe encore chez certains.

Certains font oeuvre utile avec leur temps. D'autre avec leurs argent. Et d'autre encore pas du tout. (Mais l'état le fait pour eux avec leur sous...)

MAX11 a écrit :

Si le propriétaire vend son immeuble 449.000 € et place l'argent à 2% par an, dans 10 ans il aura plus de 540.000 €....

C'est en effet une très mauvaise affaire pour le vendeur, car s'il est un peu malin, il placera son argent dans un pannier de sicav de qualité qui vont lui rapporter sans aucun effort énormément plus que 2%!.

Pourquoi porter un jugement sur les valeurs du vendeur ? peut-être que son moteur n'est pas l'argent, ça existe encore....

Vous pourriez, au moins, lui laisser le bénéfice du doute... !

Niquel doit être avisée que le vendeur ne fait pas une si bonne affaire comme elle le croyait pour rester prudente mais de là à dire que le vendeur fait une mauvaise affaire, il ne faut pas exagérer non plus !

Quant à la question des notaires, c'est un must absolu de prendre son propre notaire de famille et d'éviter à tout prix le notaire du vendeur qui défend évidemment ses intérêts et pas les vôtres.

Cela ne revient pas plus cher puisque les notaires ont l'obligation de ses partager les honoraires!

Le fisc exige le paiement des droits d'enregistrement au plus tard dans les 4 mois de la signature du compromis (et même quoi qu'il arrive ensuite!)

Ouf, l'experte est passée pour confirmer       
Dans son style bien à elle, comme toujours. merci panchito     

PS : vous aviez vu que vous dites exactement la même chose que moi ?
mais sur un ton qui laisse croire que vous venez éclairer l'assemblée de vos lumières.
Une vraie cheffe omnipotente.

Si le propriétaire vend son immeuble 449.000 € et place l'argent à 2% par an, dans 10 ans il aura plus de 540.000 €....

C'est en effet une très mauvaise affaire pour le vendeur, car s'il est un peu malin, il placera son argent dans un pannier de sicav de qualité qui vont lui rapporter sans aucun effort énormément plus que 2%!.

Quant à la question des notaires, c'est un must absolu de prendre son propre notaire de famille et d'éviter à tout prix le notaire du vendeur qui défend évidemment ses intérêts et pas les vôtres.

Cela ne revient pas plus cher puisque les notaires ont l'obligation de ses partager les honoraires!

Le fisc exige le paiement des droits d'enregistrement au plus tard dans les 4 mois de la signature du compromis (et même quoi qu'il arrive ensuite!)

Lors d'une vente d'immeuble, il n'y a qu'un notaire. Le propriétaire à déjà un notaire, moi je n'en ai pas.
Il peut y avoir 2 notaires pour un seul acte?

Il faut (il faudrait) TOUJOURS y avoir deux notaires lors d'une vente : celui dont le client est l'acheteur et celui dont le client est le vendeur !

On oublie trop souvent qu'il s'agit d'une relation commerciale : on est le client du notaire ! le notaire est notre fournisseur !
Personnellement, je préfère toujours choisir mes fournisseurs et je suis toujours attentif à défendre les intérêts de mes clients !

En cas de question ou "problème" ou choix à prendre, comment un notaire peut-il conseiller deux clients au mieux de leurs intérêts ou défendre une position qui serait contraire à l'intérêt d'un de ses deux clients ?

En plus, la loi prévoit que les honoraires doivent être partagés entre les deux notaires : cela ne coûte pas plus cher de faire appel à deux notaires que un seul pour les deux parties !