Pas de jaloux, une gommette verte pour chacun !

Une piste de plus: Vous pouvez racheter la part de votre soeur, et racheter la nue propriété à votre maman, sous la forme d'un viager.

De cette manière, votre maman garde le droit d'occuper (viager occupé), vous gardez le bénéfice des travaux à long terme, votre soeur n'est plus "dans le jeu de quille" et marque son accord puisqu'elle vous vend sa part. Et vous étalez le prix d'achat vis-à-vis de votre maman. Donc, pas de "crédit"

C'est gentil d'avoir lu mon intervention précédente 

De cette manière, votre maman garde le droit d'occuper (viager occupé), vous gardez le bénéfice des travaux à long terme, votre soeur n'est plus "dans le jeu de quille" et marque son accord puisqu'elle vous vend sa part. Et vous étalez le prix d'achat vis-à-vis de votre maman. Donc, pas de "crédit"

La peur de l'endettement est un des biais les plus humains qui soient. En effet, tout endettement est une prise de risque, et l'aversion au risque est une protection naturelle. J'ai connu quelqu'un qui était incapable de dormir s'il savait qu'il était endetté (même dans une faible mesure). "Dormir sur ses deux oreilles n'a pas de prix" me disait-elle. Elle avait raison.

Cependant, d'un point de vue rationnel, l'endettement vous enrichit.
Si vous vous endettez pour investir, il y a l'effet de levier, comme vous le dites.
Si vous vous endettez pour acheter votre résidence principale, il y a le fait de ne pas avoir à utiliser votre capital financier (qui, si vous l'investissez dans une perspective long terme, vous rapportera très probablement bien plus que le coût de votre emprunt).

Rajoutez à tout cela le fait que les taux sont (trop) bas.
De plus, si un jour l'inflation repart, vous ne regretterez pas d'avoir emprunté à taux fixe.

L'echo et le forum PIM sont devenus mes sources d'informations privilégiées en termes d'investissement (j'en profite pour saluer la qualité des contributeurs du forum ! Bravo).

J'avoue avoir énormément de mal à m'endetter (entendre par là souscrire un crédit). Je vais m'y résoudre pour acquérir mon premier bien immobilier car au fil de mes lectures, j'ai bien compris le principe de l'effet levier si l'on souhaite garder suffisamment de liquidités pour augmenter la taille de ses investissements.

Pour les travaux, je pense que j'opterai/nous opterons pour un financement sur fonds propre avec étalement progressif dans le temps. D'où scindement entre travaux urgents ("salubrité", j'exagère) et travaux non-urgents (embellissement).

Par contre, s'il y a des travaux urgents à réaliser dans la maison de votre mère, c'est peut-être le bon moment pour les faire :

https://www.lecho.be/monargent/analyse/ … 11102.html

Je pense que l'on va se donner 1 an pour réfléchir à tout cela et voir ce que souhaite chacun. Vos avis m'ont été d'une grande aide. Ils permettront d'organiser les différentes possibilités avec plus de sérieux.

Première étape que je souhaite mettre en place, c'est d'objectiver et de valoriser les travaux nécessaires qui doivent être faits et les travaux accessoires qui peuvent attendre un petit peu. On pourra ainsi déjà discuter sur une base financière plus objective.

(Effectivement, notre mère dispose de la pleine propriété sur la 1/2 de la maison et est usufruitière sur l'autre 1/2 dont moi et ma soeur sommes donc nu-propriétaire à hauteur de 1/4).

Je crois que c'est ça.

Je vous remercie pour vos avis !

@ GT, vous avez bien sûr raison, j'ai été distrait lors de la rédaction. Pleine propriété sur une 1/2 et usufruitière sur l'autre.

Mountain a confirmé que sa maman était propriétaire pour une moitié et usufruitière pour l'autre moitié;

Dans certaines contributions, la maman est qualifiée de nue-propriétaire.

J'ai raté une marche ?

Il faut que tout le monde soit gagnant, or pour le moment, nous sommes perdants

Votre mère sera gagnante si elle peut conserver l'usage et les fruits de cette maison jusqu'à sa mort (et bénéficier du confort apporté par les travaux que vous allez y faire).
Votre soeur et vous êtes gagnants si vous profitez de cette "occasion" pour planifier la succession qui arrivera un jour.
Votre soeur est gagnante si vous lui rachetez sa part à un prix convenable. Elle n'aura plus à se préoccuper de cette maison.
Vous êtes gagnant si vous parvenez à trouver la meilleure solution pour votre mère et à réaliser un investissement qui au final vous convient et ne vous prive de rien en attendant.

J'ai cru comprendre que vous aviez des revenus confortables et un patrimoine qui vous permettrait d'acheter votre futur bien sans crédit. De plus, vous n'avez pas de dettes.
Supposons que votre mère n'a aucun capital financier.

Racheter la part de votre soeur (1/4 de la valeur de la nue-propriété) ne devrait pas vous poser de problèmes.
Votre mère vous donne sa part de la nue-propriété (vous en détiendrez alors 100%). En compensation, vous payerez à votre soeur la valeur de la moitié de la part de nue-propriété de votre mère qui aurait dû lui revenir (donc 1/4 de la valeur de la nue-propriété de la maison). En contrepartie, vous économisez un peu des droits de succession grâce à la donation.
Vous faites les travaux.

Si votre mère ne veut plus de la maison, elle bénéficiera des loyers ou bien vous pourrez la vendre de commun accord. Pas si mal pour elle...

Faites les calculs en fonction de votre patrimoine. Normalement, ça devrait être tout à fait jouable pour vous. Et, en plus d'avoir fait un investissement pas si mauvais que ça, vous aurez la conscience en paix.

Parlez-en à votre notaire (allez-y seul dans un premier temps). Puis parlez-en à votre soeur et à votre mère. Ensuite, prenez rdv tous ensemble chez votre notaire pour être sûr que chacun a bien compris et pour pouvoir finaliser.

@ Pim, nos derniers échanges avec notre notaire remontent à l'avant crise Covid. Nous devrions (ma mère, ma soeur et moi-même) revenir avec de nouvelles propositions à discuter, sachant qu'à l'époque, nous n'étions pas du tout partant pour la réalisation de travaux. Nous n'étions pas très chauds à l'idée que cette maison nous coûte de l'argent en frais d'entretien  (ma soeur a déjà son propre bien à entretenir et je serai moi-même amené à acquérir mon premier bien incessamment sous peu ...)

Bon, il faut dire que le dernier appel passé auprès de l'étude notariale pour prendre un rdv (afin de trouver la meilleure solution pour notre mère et la préservation de notre capital) nous a refroidi quand nous nous sommes entendus dire par la secrétaire au téléphone "mais vous n'allez quand-même pas mettre votre mère à la porte". Sachant que depuis le début, ma soeur et moi nous soucions avant tout (comme le faisait notre père) de préserver la situation de notre mère tout en assurant le bon état général de la maison familiale.

Je pense qu'un nouveau rdv s'impose. Notre mère devant bien comprendre l'essence de la démarche ce qui n'est pas toujours le cas. Elle s'est peut-être trop habituée durant 20 ans à la "facilité de la solution". Il faut que tout le monde soit gagnant, or pour le moment, nous sommes perdants (revenu cadastral sur notre déclaration fiscale, dégradation de la maison car non-investissement nécessaire en rafraîchissement d'où perte de valeur, petites dégradations qui risquent de se transformer en grosses dégradations, etc.).

notre notaire connaît bien notre histoire, a toujours trouvé notre situation en partie délicate, mais s'en est toujours remis à la décision de nos parents.

Et aujourd'hui, que conseille-t-il ?

Par ailleurs, je trouve que le don de la nue-propriété revient, pour notre mère, à renoncer à une somme importante qui lui appartient. Et si un jour elle souhaitait disposer de cet argent ? ...

Votre démarche est très honorable.
Mais il faut rester juste pour tout le monde. Investir de l'argent aujourd'hui pour un profit espéré dans 25 ans, ce n'est raisonnable pour personne.

Je trouve que la piste est correcte : votre maman profte d'une maison rénovée sans frais ou presque. Ce n'est pas rien, en contrepartie de la nue-propriété (voir une donation de la pleine...)
Je serais votre maman, la solution me plairait à tout point de vue. Bien des parents donnent leurs bien anticipativement sans contrepartie, donc c'est gagnant-gagnant.

L'arrangement avec votre soeur, et en détail, est vital, et je rejoins tout le monde sur ce point.
C'est tellement fréquent - et triste - de voir des disputes de famille quand on parle argent et héritage.

Faites cependant attention à votre capacité d'emprunt.
Il ne faudrait pas que cela hypothèque vos chances d'acheter la maison qui vous plait par la suite.

Autre solution (voir notaire) : un arrangement en vente viagère, avec une prime quasi-nulle et un bouquet déclaré sous forme de rénovation.
(Je ne sais pas si c'est autorisé, mais pourquoi pas).