Je ne sais pas si c'est dans le sud-sud de la province de Luxembourg.
Si c'est le cas, dans le coin, il y a rarement des voitures dans les garages.  Plus souvent des remorques, du bois de chauffage, des piles de caisse à bananes...
Si c'est dans le coin, 100-120€ est une fourchette qu'on entend.  Et celui qui veut absolument mettre sa remorque à l'abri du vol et des intempéries sera ravi d'en trouver un vu le manque de garages.
Certains locataires gardent leur garage pendant des dizaines d'années.  Ce n'est pas souvent bien perçu d'indexer en cours de route.  Le prix de départ est donc très important.
L'électricité dans le garage, c'est un plus, mais ceux qui stockent n'en ont généralement pas grande utilité.

Je reviens pour vous redonner les dernières évolutions et éclaircissements concernant l’achat des garages :

Concernant les frais de notaires déduites via la promotion du promoteur immobilier, mon banquier était assez surpris (septique) et m’a demandé de confirmer cela auprès de l’agent immobilier pour ne pas avoir de déconvenues. L'agent m’a effectivement confirmé la prise en charge de l’ensemble des frais de notaires comme indiqué dans l’offre sauf pour les frais d’enregistrement pour le terrain qui s’élèvent à 421 euros !

Ensuite, les frais bancaires que je mentionnais dans un message précédent (Frais de suretés + frais acquisition : 4 438,97 euros + 2 472 euros) mon banquier m’a précisé que ces frais étaient générées automatiquement par l’ordinateur pour avoir une estimation. Quand j’ai été en face de lui avec l’offre concrète, il m’a confirmé que si le promoteur prenait en charge les frais de notaires, il n’y aurait pas de frais de sureté (4438,97 euros qui tombent !).

Concernant les frais d’acquisitions, après négociations et une expertise immobilière qui revalorise mon bien actuel (+ 95000 euros de valeur vénale), l’ensemble du crédit peut être repris par la reprise d’encours sur mon crédit existant (2472 euros qui tombent). Il me reste donc à payer les 421€ de droit d’enregistrement comme indiqué ce dessus. Le banquier me confirme qu’il peut me bloquer le taux jusque décembre sans problème. Cette proposition m’étonne un peu car j’avais interpellé plusieurs banques qui m’avait signifiées ne pas pouvoir agir de la sorte. Toutefois, je ne vais pas m’en plaindre.

L’étude notariale m’a confirmé l’ensemble des informations ci-dessus. Pour l’instant, je suis pleinement satisfait car je cherchais une transaction où je sors le minimum d’argent de ma poche avec un minimum de risques. J’en viens à me poser la même question que Grmff, que ce serait-il passé si je m’étais positionné sur un appartement ? A mon avis, je vais ruminer cela pour le futur …

Maintenant le point négatif, je dois attendre décembre pour finaliser la transaction. L’étude notariale m’a encore confirmé que ce promoteur fonctionnait comme cela depuis de nombreuses années et qu’il n’y a jamais eu de problèmes à ce jour.

Merci à tous pour vos retours, je ne manquerai de revenir vers vous en décembre 

petite précision : il y a une prise en charge du promoteur pour les frais de notaires

Et cela alors que vous avez pris votre propre notaire et pas le sien?

De toute façons, un promoteur qui évite les lois destinées à protéger les gens qui achètent des biens sur plans, ne me rassure pas du tout sur son honnêteté.

De plus avec ce type de contournement des lois, vous êtes maintenant bloqué pour n'importe quel autre investissement jusqu'au 1er janvier 2022 au moins.

Quid du taux d'intérêt à ce moment-là? Les taux remontent...

Pour les garages, la banque finance la totalité du montant (tva comprise ainsi que les frais de notaires, petite précision : il y a une prise en charge du promoteur pour les frais de notaires ainsi que d’autres choses pendant le mois de mars). Ainsi, je dois mettre de ma poche : les droits d’enregistrements (pour le terrain uniquement) et comme je le disais sur un message précédent les frais de sureté et les frais d’acquisition auprès de la banque que je vais tâcher de mieux négocier …

Avant l’acquisition des garages, je m’étais informé sur plusieurs appartements ou maisons qui se situaient dans une zone plutôt rurale et déclassée. La différence de prix n’est pas si significative entre trois garages neufs dans une zone plutôt prisée et un appartement ou une maison en zone rurale relativement sinistrée … La banque m’avait toujours affirmé qu’il n’était pas possible de prendre l’ensemble de la transaction sur l’appartement ou la maison. Autrement dit, il fallait que je mette au minimum les frais de notaires voir plus (ce qu’elle semble m’accorder sur les garages).

Toutefois, je n’ai jamais négocié l’appartement ou la maison comme je l’ai fait pour les garages. C’est-à-dire que je n’ai jamais dépassé le stade de la demande d’information. Il m’est donc difficile de vous éclairer plus à ce sujet. Je pense que la banque m’aurait suivi mais j’aurais dû mettre plus de liquidité de ma poche sur les autres projets … La banque me dit qu’elle est prête à me suivre si je devais encore acheter un autre bien dans le futur.

Pour des garages, j'imagine que la banque peut suivre, les montants ne sont pas mirobolants et votre solvabilité face au crédit demandé doit être largement suffisante pour couvrir le risque de défaut. Mais pour un appart, la banque vous suivrait aussi?

J’ai rencontré le notaire qui a confirmé l’ensemble des informations renvoyées par PIM.

Vous avez eu la prudence de prendre votre propre notaire de famille ou vous avez choisi celui du promoteur?

J’ai rencontré le notaire qui a confirmé l’ensemble des informations renvoyées par PIM.

Je lui ai fait part de mes inquiétudes à ce sujet (possibilité pour le constructeur de ne pas vendre au dernier moment).

Il a reconnu cet état de fait tout en se montrant rassurant et en renvoyant une image positive du promoteur. De plus, il a souligné que le promoteur n’avait pas d’intérêts à ne pas aller jusqu’au bout de la transaction. Le notaire n’a pas connu ou eu vent de situations où l’achat ne se concrétisait pas. Le notaire estime que cela serait mauvais pour sa réputation ainsi que pour la réputation de l’agence.

A suivre …

Merci également à Pierre pour vos retours. Le taux de rentabilité au prix actuels est de 2,9 %. En augmentant un peu par la suite si je me rends compte que le bien est rare et la demande bien présente, je pourrai augmenter les prix et viser une rentabilité de 3,8%. Je prends bonne note concernant la relation avec mon banquier et je vais tâcher d’améliorer encore mes conditions à ce niveau.

Panchito je vous remercie également pour vos avis et je comprends votre position qui me permet de voir les désavantages de la situation dans laquelle je me trouve. Toutefois, je pense que vous devriez tenir compte de ma situation qui est fort différente de la vôtre. Au niveau de ma situation personnelle et familiale ainsi que de mes moyens disponibles (qui sont fort différents des vôtres). Je cherche un bien relativement sûr (peu de risque, peu d’investissement personnel et peu d’investissement financier).

Comme je l’ai expliqué au début, j’arrive au terme de mon emprunt dans 10 ans et c’est à ce moment que je me pencherai sérieusement sur des biens plus risqués (avec travaux et donc potentiels d’un cash-flow positif plus important) mais qui demandent aussi un autre investissement personnel et financier. Je ne peux me permettre cela actuellement. Pendant cette intervalle, j’aimerais réaliser plusieurs transactions (2 ou3) moins « rentables » mais qui me permettront d’appréhender et découvrir ce champs d’activité. J’espère aussi en faisant cela éviter certaines déconvenues plus tard sur des biens de plus grandes envergures.

Merci à PIM pour votre compréhension de ma situation et vos éclairages à ce sujet ! 

Les informations échangées sur ce forum sont plus que bénéfiques ! Je continuerai de vous tenir au courant de l'évolution du projet

Je ne réponds plus à vos injures.

Vous confondez injure et constat. Si vous considérez que la réalité vous injurie, j'en suis désolé.

Non. Je suis recouvreur de dettes. Tout s'explique, n'est-ce pas ?
Plus sérieusement, ôtez-vous de la tête que je serais "banquier"...

"Décrire mon CV" ? Vous avez dû confondre avec panchito

@Panchito :  je vous invite à consulter un petit fil que je viens de créer dans la la rubrique "Prêts hypothécaires", ça pourrait vous être utile.

Et ne pas oublier non plus que si on achète en cours de construction, avec loi Breyne, on doit passer l'acte dans les 4 mois pour payer les quotités de terrain, ...

À Knocke la valeur du terrain représente bien souvent 50 % du prix de vente.

Quant aux 5%, c'est bien souvent en fonction de l'avancement des travaux de gros-œuvre. On paie 90 % pour un squelette.

Je vous ai expliqué (que grâce à la loi Breyne), on n'avait pas besoin de prêt puisque pendant les +/- 2 ans que dure la construction, vous ne payez que des tranches de 5%, en fonction de l'avancement des travaux!

Je ne vois vraiment pas en quoi l'application de la loi Breyne, le cas échéant, dispense du besoin de recourir à un prêt.
Selon votre raisonnement, au bout de 2 ans, on disposera de fonds propres suffisants pour payer l'intégralité du prix et des frais annexes !?
Et ne pas oublier non plus que si on achète en cours de construction, avec loi Breyne, on doit passer l'acte dans les 4 mois pour payer les quotités de terrain, les droits d'enregistrement, les tranches effectuées à cette date, la tva, les honoraires du notaire, etc. Idem en cas d'achat sur plans.
Et tout ça, en fonds propres ?
(indépendamment de la discussion sur l'intérêt de recourir à un prêt ou non)

Panchito a écrit :

Vous aviez dit que ma manière d'investir forçait le respect

Je pensais que vous manquiez d'humour. Je m'étais trompé. Merci pour le fou rire

Panchito a écrit :

Je vous ai expliqué (que grâce à la loi Breyne), on n'avait pas besoin de prêt puisque pendant les +/- 2 ans que dure la construction, vous ne payez que des tranches de 5%, en fonction de l'avancement des travaux!

Décidément, vous ne changerez jamais d'avis. Soit, votre manque d'intelligence mathématique ne concerne que vous. Cependant, vous pourriez avoir la décence de ne pas inciter à les autres à faire les mêmes erreurs (stupides) que vous, en l'occurrence le fait de ne pas emprunter dans le contexte actuel.
Par contre, merci pour les infos techniques/réglementaires intéressantes.

@Flash : Félicitations d'avoir osé vous lancer.

Flash a écrit :

Je ne vois pas trop ce que je risque si ce n’est que les garages me passent sous le nez ce qui ne sera pas dramatique non plus … C’est une expérience qui sera formatrice quoi qu’il se passe. De plus, j’aurais découvert beaucoup de subtilités grâce à vos échanges.

Excellent état d'esprit, j'admire.

Quel sera finalement le taux de rentabilité de votre investissement ?

Pour votre crédit, gardez à l'esprit qu'avec un banquier, tout est négociable (à condition de lui faire un beau sourire). Empruntez le maximum à taux fixe, en limitant le plus possible tous les frais. Ainsi, votre prochain investissement ne sera pas retardé plus que nécessaire.

@Pierre1 Lorsque vous avez décrit votre "CV" je n'ai pas lu ni vu que vous êtes banquier, me serais je trompé? (de la pure curiosité)

Je ne réponds plus à vos injures.
Vous nous avez avoué être banquier, ce qui oriente totalement votre jugement.

Je trouve que dans ces conditions, être bloqué jusqu'au moins décembre 2021 avec le risque que l'offre soit finalement rejetée n'est pas une bonne affaire!