PIM a écrit :

Pilou25 a écrit :

Il s'agit d'un bail enregistré de 9 ans pour un bien en région wallonne qui a débuté en mai 2018, et dans ce bail il n'est pas fait mention d'indexation du loyer ni d'exclusion d'indexation : peut-on demander quand même l'indexation ou est-ce exclus?  Le SNPC m'avait dit que si l'indexation n'était pas inscrite dans le bail, je ne pouvais pas la demander.

En matière de bail de résidence principale, l’indexation est présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit (enregistré, en RW).
Moralité: vous pouvez indexer.
(je suis surpris de la réponse du SNPC: ils vous ont écrit cela ?)

ps: il vaut mieux éviter de mélanger les sujets dans un même fil. Il est préférable d'en créer un nouveau et si vous souhaitez rappeler le contexte y créer un lien vers le sujet initial

Lors de la consultation chez l'avocat-conseiller, j'avais pris le bail et un rapport que j'avais rédigé ainsi que les questions et les réponses possibles, et sa réponse m'avait étonné mais comme il y a eu un changement dans la législation en août ou septembre 2018, j'ai pensé que les renseignements fournis correspondaient à la législation antérieure qui était d'application au moment de la signature du bail.

Quelques repères

Législation actuelle

CHAPITRE III. - Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DU PRENEUR

  Section 5. - Indexation

  Art. 57.SI ELLE N'A PAS ÉTÉ EXCLUE EXPRESSÉMENT, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret.
  Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/de … 408/justel

CHAPITRE II. - DISPOSITIONS GÉNÉRALES relatives aux baux d'habitation
Section 6. - Indexation

Art. 26. § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice santé tel que défini à l'article 2 de l'arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays.
Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail.
Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. L'indice de base est l'indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue. § 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/de … 408/justel

Législation précédente

Bail de résidence principale
Art. 6.Indexation.
SI ELLE N'A PAS ÉTÉ EXCLUE EXPRESSÉMENT et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.) Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 051/justel

TITRE VIII. - DU CONTRAT DE LOUAGE.
CHAPITRE I. - DISPOSITIONS GENERALES.
CHAPITRE II. - DU LOUAGE DES CHOSES.
SECTION I. - DISPOSITIONS GENERALES RELATIVES AUX BAUX DES BIENS IMMEUBLES.

Art. 1728bis. § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
  Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
  Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.
Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
  Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

Art. 1728bis_REGION_WALLONNE.
  Abrogé pour ce qui relève du bail d'habitation par DRW 2018-03-15/13, art. 92,§1, 022; En vigueur : 01-09-2018

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 154/justel

Pilou25 a écrit :

Il s'agit d'un bail enregistré de 9 ans pour un bien en région wallonne qui a débuté en mai 2018, et dans ce bail il n'est pas fait mention d'indexation du loyer ni d'exclusion d'indexation : peut-on demander quand même l'indexation ou est-ce exclus?  Le SNPC m'avait dit que si l'indexation n'était pas inscrite dans le bail, je ne pouvais pas la demander.

En matière de bail de résidence principale, l’indexation est présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit (enregistré, en RW).
Moralité: vous pouvez indexer.
(je suis surpris de la réponse du SNPC: ils vous ont écrit cela ?)

ps: il vaut mieux éviter de mélanger les sujets dans un même fil. Il est préférable d'en créer un nouveau et si vous souhaitez rappeler le contexte y créer un lien vers le sujet initial

Lors de la consultation chez l'avocat-conseiller, j'avais pris le bail et un rapport que j'avais rédigé ainsi que les questions et les réponses possibles, et sa réponse m'avait étonné mais comme il y a eu un changement dans la législation en août ou septembre 2018, j'ai pensé que les renseignements fournis correspondaient à la législation antérieure qui était d'application au moment de la signature du bail.

Pilou25 a écrit :

Bonjour,

Nous constatons des dégâts (meubles de cuisine abîmés par l'urine de chien, au moins un radiateur rouillé, une partie du parquet stratifié est également abîmé) ainsi qu'une accumulation de bazar et manque de nettoyage, le détecteur de fumée du rez-de-chaussée est manquant.  Cette personne laisse également la porte de la chaufferie ouverte jour et nuit toute l'année. Dans le bail une clause indique que le locataire peut garder son chien mais que l'autorisation pourra être retirée en cas de manquements à ces obligations ("si des dégâts sont causés par l'animal, le bailleur peut demander au locataire de remettre le bien en état").

Ce logement a été entièrement rénové en vue de la location commencée en 2018, donc tout a été acheté et placé neuf.  Le loyer est bien payé à temps et je ne vois pas quels pourraient être nos recours.

Il s'agit d'un bail enregistré de 9 ans pour un bien en région wallonne qui a débuté en mai 2018, et dans ce bail il n'est pas fait mention d'indexation du loyer ni d'exclusion d'indexation : peut-on demander quand même l'indexation ou est-ce exclus?  Le SNPC m'avait dit que si l'indexation n'était pas inscrite dans le bail, je ne pouvais pas la demander.

Nous aimerions savoir ce que nous devons faire dans un cas pareil?  laisser les dégradations se poursuivre jusqu'à la fin du bail et risquer d'avoir d'autres problèmes tels que le bris de vitre ci-dessus ?  Pour moi, la relation de confiance est rompue et je me méfie de cette personne qui trouvera toujours une excuse dans le genre "c'est cassé mais je ne sais pas ce qui est arrivé". 

Merci à ceux qui me répondront, je ne sais vraiment pas quoi faire et je ne vois pas de solutions à l'heure actuelle

L'énoncé de la discussion  : bris de vitres

oui, c'est la suite avec le même bien et le même locataire : j'ai créé un nouveau post

Il s'agit d'un bail enregistré de 9 ans pour un bien en région wallonne qui a débuté en mai 2018, et dans ce bail il n'est pas fait mention d'indexation du loyer ni d'exclusion d'indexation : peut-on demander quand même l'indexation ou est-ce exclus?  Le SNPC m'avait dit que si l'indexation n'était pas inscrite dans le bail, je ne pouvais pas la demander.

En matière de bail de résidence principale, l’indexation est présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit (enregistré, en RW).
Moralité: vous pouvez indexer.
(je suis surpris de la réponse du SNPC: ils vous ont écrit cela ?)

ps: il vaut mieux éviter de mélanger les sujets dans un même fil. Il est préférable d'en créer un nouveau et si vous souhaitez rappeler le contexte y créer un lien vers le sujet initial

Bonjour,

Nous constatons des dégâts (meubles de cuisine abîmés par l'urine de chien, au moins un radiateur rouillé, une partie du parquet stratifié est également abîmé) ainsi qu'une accumulation de bazar et manque de nettoyage, le détecteur de fumée du rez-de-chaussée est manquant.  Cette personne laisse également la porte de la chaufferie ouverte jour et nuit toute l'année. Dans le bail une clause indique que le locataire peut garder son chien mais que l'autorisation pourra être retirée en cas de manquements à ces obligations ("si des dégâts sont causés par l'animal, le bailleur peut demander au locataire de remettre le bien en état").

Ce logement a été entièrement rénové en vue de la location commencée en 2018, donc tout a été acheté et placé neuf.  Le loyer est bien payé à temps et je ne vois pas quels pourraient être nos recours.

Il s'agit d'un bail enregistré de 9 ans pour un bien en région wallonne qui a débuté en mai 2018, et dans ce bail il n'est pas fait mention d'indexation du loyer ni d'exclusion d'indexation : peut-on demander quand même l'indexation ou est-ce exclus?  Le SNPC m'avait dit que si l'indexation n'était pas inscrite dans le bail, je ne pouvais pas la demander.

Nous aimerions savoir ce que nous devons faire dans un cas pareil?  laisser les dégradations se poursuivre jusqu'à la fin du bail et risquer d'avoir d'autres problèmes tels que le bris de vitre ci-dessus ?  Pour moi, la relation de confiance est rompue et je me méfie de cette personne qui trouvera toujours une excuse dans le genre "c'est cassé mais je ne sais pas ce qui est arrivé". 

Merci à ceux qui me répondront, je ne sais vraiment pas quoi faire et je ne vois pas de solutions à l'heure actuelle

L'énoncé de la discussion  : bris de vitres

Nous constatons des dégâts (meubles de cuisine abîmés par l'urine de chien, au moins un radiateur rouillé, une partie du parquet stratifié est également abîmé) ainsi qu'une accumulation de bazar et manque de nettoyage, le détecteur de fumée du rez-de-chaussée est manquant.  Cette personne laisse également la porte de la chaufferie ouverte jour et nuit toute l'année. Dans le bail une clause indique que le locataire peut garder son chien mais que l'autorisation pourra être retirée en cas de manquements à ces obligations ("si des dégâts sont causés par l'animal, le bailleur peut demander au locataire de remettre le bien en état").

Ce logement a été entièrement rénové en vue de la location commencée en 2018, donc tout a été acheté et placé neuf.  Le loyer est bien payé à temps et je ne vois pas quels pourraient être nos recours.

Il s'agit d'un bail enregistré de 9 ans pour un bien en région wallonne qui a débuté en mai 2018, et dans ce bail il n'est pas fait mention d'indexation du loyer ni d'exclusion d'indexation : peut-on demander quand même l'indexation ou est-ce exclus?  Le SNPC m'avait dit que si l'indexation n'était pas inscrite dans le bail, je ne pouvais pas la demander.

Nous aimerions savoir ce que nous devons faire dans un cas pareil?  laisser les dégradations se poursuivre jusqu'à la fin du bail et risquer d'avoir d'autres problèmes tels que le bris de vitre ci-dessus ?  Pour moi, la relation de confiance est rompue et je me méfie de cette personne qui trouvera toujours une excuse dans le genre "c'est cassé mais je ne sais pas ce qui est arrivé". 

Merci à ceux qui me répondront, je ne sais vraiment pas quoi faire et je ne vois pas de solutions à l'heure actuelle

Merci à tous pour votre aide, j'attends des nouvelles de l'assurance mais j'espère que nous ne serons pas pénalisés par sa faute (franchise +augmentation de la prime à payer chaque année) car je l'aurai mauvaise et essayerai de faire rompre le bail : soit mon assurance intervient et se "retourne" contre lui ou refuse d'intervenir et ce sera moi qui me retournerai...

Bon week-end, je vous tiens au courant de la suite de l'histoire

Mais ce que je ne comprends pas c'est que son assureur dit que les dégradations immobilières sont à déclarer directement à la compagnie d'assurances du propriétaire sur base de l'Arrêté Royal du 18/05/2007??

Pourquoi devriez-vous vous tracasser à propos d'un AR?

Votre locataire a choisi un mauvais assureur, tant pis pour lui! Il devra tout payer de sa poche...

Dans votre bail, vous n'aviez pas exigé que votre locataire s'assure contre le bris de vitre?

Sinon, s'il n'a cru nécessaire de couvrir ce risque, tant pis pour lui.

En plus il n'apporte pas la preuve juridique que le dégât est du à:
- la vétusté
- force majeure (tsunami, éruption etc...)
- un tiers

Donc, il doit payer si malheureusement pour lui, son assureur n'intervient pas....

Dans le bail il est indiqué que le preneur doit assurer sa responsabilité en matière de risque locatif (incendie, dégâts des eaux, bris de glace et recours des voisins), nous avons vu l'attestation au moment de la signature du bail mais nous n'avons pas demandé le contrat.

Mais ce que je ne comprends pas c'est que son assureur dit que les dégradations immobilières sont à déclarer directement à la compagnie d'assurances du propriétaire sur base de l'Arrêté Royal du 18/05/2007??

Bonjour,

Dans votre cas, c'est l'assurance de votre locataire qui est intervenue ou la vôtre?  Ou alors du 50-50? 

En relisant le courrier que nous a transmis le locataire, je crois qu'il n'est pas assuré pour ce genre de sinistre car il est inscrit :
"à l'examen des circonstances du sinistre et après consultation des conditions de la police souscrite par le client, je suis au regret de vous informer qu'il s'agit d'un sinistre non couvert
les dégradations immobilières sont à déclarer directement à la compagnie d'assurances du propriétaire sur base de l'Arrêté Royal du 18/05/2007"

Dans le cas où il n'est pas couvert pour ce genre de dégât, peut-on lui réclamer la franchise ?  Peut-on lui imposer de se mettre en conformité avec ce qui a été signé dans le bail?

Désolée de poser toutes ces questions mais j'aime autant savoir vers quoi je me dirige...

l'assurance des locataires, à prime abord ils pensaient que comme le bris a été fait de l'extérieur c'était à nous de s'en charger, ha ben non, si on a payé la moitié de la franchise c'est parce que c'est nous qui avons choisi le vitrier et la vitre.
dans votre cas , il semble que vos locataires ont été disons frivoles.......ou négligents puisque la compagnie vous écrit clairement "sinistre non couvert". n'empêche je suis vraiment curieuse de connaitre ce que contient ce fameux "Arrêté Royal du 18/05/2007", à comprendre que les locataires peuvent jouer aux billes contre une vitre (sans preuves bien sur) et paf! les propriétaires DOIVENT remplacer? c'est un non sens, déjà votre locataire n'a pas respecté le bail qui stipule qu'il doit prendre une assurance bris de verre, il est en tort! enfin, c'est mon avis .

En plus il n'apporte pas la preuve juridique que le dégât est du à:
- force majeure (tsunami, éruption etc...)

avant qu'un stunami arrive en Wallonie, il aura balayé Bruxelles et Panchito avec.

Sinon, s'il n'a cru nécessaire de couvrir ce risque, tant pis pour lui.

En plus il n'apporte pas la preuve juridique que le dégât est du à:
- la vétusté
- force majeure (tsunami, éruption etc...)
- un tiers

Donc, il doit payer si malheureusement pour lui, son assureur n'intervient pas....

je ne comprend rien à tout ce salamalek à part que probablement les locataires ne veulent pas faire les frais de la franchise!

on a eut pareil, grande vitre brisée de l'extérieur durant l'absence des occupants, franchise 265€ leur assurance ni la mienne d'ailleurs ne nous a  demandé plainte police ou quoi que ce soit!

on a payé la moitié de la franchise c'est tout! leur assurance a bien remboursé le reste.
et la vitre n'est pas bon marché;
Double vitrage Stratobel 44.2/12/4 Clair (verre feuilleté de sécurité)
1 volume 1835 x 1730 L X HT
Démontage et évacuation du vitrage existant (gratuit)
Fourniture et placement
Pour la somme de : 909,24 Euros + TVA soit 963.79 Euros TVAC 6%

https://forum.pim.be/uploads/96acf06b72 … e44267.jpg

Bonjour,

Dans votre cas, c'est l'assurance de votre locataire qui est intervenue ou la vôtre?  Ou alors du 50-50? 

En relisant le courrier que nous a transmis le locataire, je crois qu'il n'est pas assuré pour ce genre de sinistre car il est inscrit :
"à l'examen des circonstances du sinistre et après consultation des conditions de la police souscrite par le client, je suis au regret de vous informer qu'il s'agit d'un sinistre non couvert
les dégradations immobilières sont à déclarer directement à la compagnie d'assurances du propriétaire sur base de l'Arrêté Royal du 18/05/2007"

Dans le cas où il n'est pas couvert pour ce genre de dégât, peut-on lui réclamer la franchise ?  Peut-on lui imposer de se mettre en conformité avec ce qui a été signé dans le bail?

Désolée de poser toutes ces questions mais j'aime autant savoir vers quoi je me dirige...

on a eut pareil, grande vitre brisée de l'extérieur durant l'absence des occupants, franchise 265€ leur assurance ni la mienne d'ailleurs ne nous a  demandé plainte police ou quoi que ce soit!

on a payé la moitié de la franchise c'est tout! leur assurance a bien remboursé le reste.
et la vitre n'est pas bon marché;
Double vitrage Stratobel 44.2/12/4 Clair (verre feuilleté de sécurité)
1 volume 1835 x 1730 L X HT
Démontage et évacuation du vitrage existant (gratuit)
Fourniture et placement
Pour la somme de : 909,24 Euros + TVA soit 963.79 Euros TVAC 6%

Cette liste a été publiée à l'annexe 7 de l'arrêté du 28 juin 2018 du Gouvernement wallon fixant les modèles-type de baux, d'état des lieux d'entrée, de pacte de colocation ainsi que la liste non limitative des réparations locatives en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation ( Moniteur belge 31/8/2018, pages 67605 et suivantes)

Extraits

VITRES ET GLACES VITRAUX

A charge du Bailleur

Il assume le remplacement des éléments défectueux par suite d’usage normale, de cas fortuit, de force majeure.

A charge du preneur

Il répond du bris des vitres, à moins qu'il n'y ait vice de pose, cas fortuit ou de force majeure.

VOL ET VANDALISME

A charge du Bailleur

En l'absence de faute du preneur, le bailleur (ou son éventuelle assurance) supporte le coût de la réparation des dégâts causés à l’immeuble loué lors des tentatives d'effraction ou à l'occasion d'actes de vandalisme

A charge du preneur

En cas de vol ou d’acte de vandalisme, le preneur n’est pas responsable mais doit en faire immédiatement la déclaration auprès de la police. Il transmet ensuite le procès-verbal dressé au bailleur. A défaut, il pourra être tenu pour responsable des dommages.

Autres dispositions du décret du 15 mars 2018

  Art. 15. Le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien. On entend par réparations locatives ou de menu entretien les réparations de minimes importances et dues à l'utilisation normale des lieux par le preneur.

  Art. 16. Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

  Art. 18. Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de son habitation ou de ses sous-locataires.