Bim a écrit :

Personnellement, dans une situation pareille, je vends et je place le capital dans un portefeuille d'actions constitués de 25-30 lignes de "Dividend aristocrats". Résultat : une rente générée sans souci de gestion locative. Avec ce genre de valeurs, on peut aller chercher une rente régulière, pérenne et nette de 2,5 - 3 % sans devoir vendre pour toucher des plus-values (très variables selon le marché). Si on choisit des actions à dividendes croissants (croissances > inflation), le rendement sur cash investi progressera tout seul d'années en années. Et cerise sur le gâteau, les actions pourront prendre de la valeur en plus du paiement de leur dividende.
Boulot de gestion restreint : suivre les paiements et faire quelques arbitrages occasionnels pour optimiser. Le reste se fait tout seul

Ouais. Bof. J'ai actuellement plutôt plus que cela en cash flow. Cela double si on intègre les remboursements de prêt hypothécaire. Et l'inflation se calcule sur un montant plus important que le capital, puisque j'ai encore des crédits.

Bref, je suis à mon avis avec un rendement d'au moins 10% hors inflation. Pourquoi tout vendre et se contenter de 2.5-3%?.

Pourquoi ? Je dirais plutôt pour quoi ?    pour le prix de la tranquilité d'une gestion simple, très peu chronophage et surtout sans coup de fil !

Les 2.5 - 3% dont je parle ne concerne que le rendement généré par les dividendes, soit une partie du rendement total qui sert à assurer la rente. A cela il faut ajouter la partie du rendement généré par les plus-values qui font grossir le capital. On arrive vite à un rendement total net annuel moyen de 10% par an. Mais la partie du rendement généré par les plus-values sera fluctuante et volatile, chose que sera beaucoup beaucoup moins la partie générée par les dividendes qui est beaucoup plus stable et prévisible.
On peut aussi aller chercher des rendements dividendaires plus élevés, mais qui s'accompagnent de risques plus élevés (risque de diminution ou coupure du dividende + risque de chute de cours car dégradation des fondamentaux, ...).
En restant sur du 2-3 %, on peut investir sur des valeurs à dividendes croissants dont la croissance annuelle > inflation. La rente générée grossit toute seule sans devoir acheter de nouvelle part et à un taux de croissance supérieur à l'indice utilisé pour l'indexation des loyers. Si vous "démarrez" à du 2-3 % net, vous pourrez atteindre 6-7 % (sur montant investi intial) d'ici une dizaine d'année, avec un capital qui aura quasi doublé.

Bref, c'est un peu comme la technique de Panchito qui achète des biens neufs chers, sous régime TVA, faciles à gérer, sans effet levier de crédit... mais en plus rentable et moins risqué !

Personnellement, dans une situation pareille, je vends et je place le capital dans un portefeuille d'actions constitués de 25-30 lignes de "Dividend aristocrats". Résultat : une rente générée sans souci de gestion locative. Avec ce genre de valeurs, on peut aller chercher une rente régulière, pérenne et nette de 2,5 - 3 % sans devoir vendre pour toucher des plus-values (très variables selon le marché). Si on choisit des actions à dividendes croissants (croissances > inflation), le rendement sur cash investi progressera tout seul d'années en années. Et cerise sur le gâteau, les actions pourront prendre de la valeur en plus du paiement de leur dividende.
Boulot de gestion restreint : suivre les paiements et faire quelques arbitrages occasionnels pour optimiser. Le reste se fait tout seul

Ouais. Bof. J'ai actuellement plutôt plus que cela en cash flow. Cela double si on intègre les remboursements de prêt hypothécaire. Et l'inflation se calcule sur un montant plus important que le capital, puisque j'ai encore des crédits.

Bref, je suis à mon avis avec un rendement d'au moins 10% hors inflation. Pourquoi tout vendre et se contenter de 2.5-3%?.

Personnellement, dans une situation pareille, je vends et je place le capital dans un portefeuille d'actions constitués de 25-30 lignes de "Dividend aristocrats". Résultat : une rente générée sans souci de gestion locative. Avec ce genre de valeurs, on peut aller chercher une rente régulière, pérenne et nette de 2,5 - 3 % sans devoir vendre pour toucher des plus-values (très variables selon le marché). Si on choisit des actions à dividendes croissants (croissances > inflation), le rendement sur cash investi progressera tout seul d'années en années. Et cerise sur le gâteau, les actions pourront prendre de la valeur en plus du paiement de leur dividende.
Boulot de gestion restreint : suivre les paiements et faire quelques arbitrages occasionnels pour optimiser. Le reste se fait tout seul

Courage, tenons bon, en nous aidant de quelques manons 

Dans deux ans et demi, pour la première fois, je paierai la dernière mensualité d'un crédit hypothécaire arrivé à son terme.
Mais il faudra 10 ans pour que le plus gros soit réellement derrière moi...

Pour l'instant, le plus gros des loyers passent en impôts et en remboursement de crédits hypothécaires. Ma dette diminue à grande vitesse, mais les mensualités sont toujours là...

J'arrive au bout des gros travaux de rénovation obligatoires (ascenseurs, chassis pourris, chaudières de 1990,...)
J'ai déjà lancé les demandes de devis pour l'isolation des façades et toitures, afin de faire disparaître les affreux E, F et G de mon tableau PEB

Alors, dans 5 ans, mon solde restant dû sera presque divisé par deux. On verra alors où on se trouve...

Bon, j'avoue, la tranquillité d'esprit est toute relative. Le téléphone sonne encore beaucoup (et je renvoie vers le "service extérieur") Et mon "service extérieur" en est à sa troisième "mouture". Ce qui veut dire une période de formation et de transition à chaque changement...

C'est d'ailleurs ce "service extérieur" qui me permet de garder une certaine liberté de voyager et de ne pas être avec un fil à la patte.

C'est amusant: c'est exactement le retour d'un canadien que je suis sur Youtube: il ne veut plus entendre parler des locataires, a tout délégué mais malgré l'intermédiaire qu'il paye entre lui et le locataire, il continue à être contacté directement; ça le rend fou car il ne veut bien sûr plus perdre son temps avec cela mais se plaint également de la piètre qualité de service qu'il a avec ses prestataires...

Si je peux me permettre une dernière remarque, un facteur que j'intégrerais dans ma réflexion si j'étais à ta place: nous allons je crois vers des années très difficiles. Le gouvernement va avoir besoin d'argent. Je ne sais pas comment ni quand mais il mettra les bailleurs lourdement à contribution (on ne peut pas déplacer un immeuble vers des cieux plus cléments fiscalement ). Soit via une taxation plus lourde des loyers, soit par l'obligation de travaux lourds de rénovation etc. bref, je pense qu'être bailleur va devenir de plus en plus difficile financièrement et psychologiquement. Pour ma part, je ne peux pas sortir maintenant car j'ai mis trop de billes, je serais perdant. Si j'étais quelqu'un qui a commencé dans le jeu il y a dix, vingt, trente ans, au vu de la tournure des choses, je crois que je vendrais tout et que je placerais ce capital de sorte à pouvoir rester mobile. Et le jour où le gouvernement à l'appétit toujours plus gargantuesque vient me vider les poches: bye bye.

Si tu es passionné par l'immo et que tu veux garder un contact, alors peut-être pourrais-tu faire un mélange des deux: garder un ou deux bien pour rester dans le jeu et te délester du reste en plaçant le fruit des ventes en bourse.

C'est une question que je me suis posée.

J'ai immédiatement écarté cette hypothèse. Actuellement, je suis relativement serein vu que, grâce à la masse et au total de marge dégagée, je peux payer un "service extérieur" qui fait garde, petites réparations, visites, signature des contrats, contrôles, entretiens, etc.

Si je vends la moitié, je n'ai plus les moyens de payer ce "service extérieur". Et je n'ai donc plus la tranquillité d'esprit et la liberté.

Bon, j'avoue, la tranquillité d'esprit est toute relative. Le téléphone sonne encore beaucoup (et je renvoie vers le "service extérieur") Et mon "service extérieur" en est à sa troisième "mouture". Ce qui veut dire une période de formation et de transition à chaque changement...

C'est d'ailleurs ce "service extérieur" qui me permet de garder une certaine liberté de voyager et de ne pas être avec un fil à la patte.

PIM a écrit :

La sérénité n'a pas de prix

C'est vrai. Mais serais-je plus serein si mon patrimoine était en bourse? Suis-je formaté pour cela?

L'immobilier est un levier très puissant pour construire un capital.  Ensuite, si tu veux être tranquille, la bourse est une bonne solution.

Tous les gens de ta génération que je connais étant plus ou moins lourdement investis en immobilier disent la même chose: ils veulent revendre et placer en bourse pour ne plus être ennuyés avec les locataires. À ce strade, tu peux bénéficier d'une augmentation du prix de l'immobilier, sortir de ce marché en faisant de belles plus-values et tout placer en bourse. En Belgique, je te conseille les ETFs (diversification de ton capital) accumulateurs (qui ne distribuent pas de dividendes) car pas soumis à l'impôt en cas de revente. L'idée est que chaque année, tu revends une part équivalente à tes frais de vie et tu ne touches pas au reste. Avec le capital que tu vas accumuler, tu n'auras pas de souci à fonctionner ainsi je pense.

Si tu es passionné par l'immo et que tu veux garder un contact, alors peut-être pourrais-tu faire un mélange des deux: garder un ou deux bien pour rester dans le jeu et te délester du reste en plaçant le fruit des ventes en bourse.

Autrement dit:
J'ai des enfants --> je conserve et assure la transmission de mon patrimoine tout en faisant le nécessaire qu'il ne devienne pas une malédiction pour mes descendants.
Je n'ai pas d'enfants --> si l'immobilier n'est pas une passion ou une activité qui comble un trou que j'aurais du mal à combler, je revends tout et ne m'ennuie plus avec les locataires.

Thierry04 a écrit :

Pour ma part, je comparerais le plaisir et/ou la sensation d'épanouissement que je retire de la situation actuelle (détenteur de plusieurs cases du monopoly) comparativement à la situation future (un compte en banque bien fourni).  Le quotidien de l'immoblier locatif est souvent truffé d'embûches et de complications mais quelle fierté ne retire-t-on pas de les avoir toutes surmontées.  Avoir quelques "0" en plus sur un compte en banque, c'est indéniablement agréable mais je me demande si on ne s'en lasse pas bien vite ?

Maintenant, comme l'ont très judicieusement fait remarquer d'autres intervenants, il y a certainement d'autres considérations à prendre en compte telles la fiscalité, la succession, des projets de réinvestissement,....

Je me garderais bien de donner un conseil tant la décision dépend de divers facteurs personnels. En dehors des considérations pragmatiques -succession, bénéfice possible, liberté retrouvée de voyager sans contrainte, projets futurs... - il y a aussi le plaisir de la gestion quotidienne de ses biens et le revenu qu'ils engendrent.  La bourse est un tout autre domaine... (Perso je touche un peu à l'immo et un peu à la bourse et ce n'est en rien comparable). D'autre part, quelles sont les alternatives ? Avoir un compte en banque fourni est fort bien, mais encore faut-il le faire fructifier.

Vu votre implication, sans biens à gérer, je vous vois comme un enfant privé de jouet. Malheureux. Et qui va vite chercher un nouveau jouet :-)

Cest l'impression que vous me laissez également. (Car ce qui compte, c'est vous, et non ce qu'on en ferait nous - si c'est utile de préciser...)

A ces réflexions, j'ajouterai quand même votre perspective en fonction de votre durée de vie estimée.
(Voyez cela comme un terme technique économique, et sans froideur)

On peut aimer la gestion de biens, mais souhaiter un changement aussi, et profiter d'autres choses qu'on a laissé trop longtemps en suspens (l'aqua poney, certainement).
Tout le monde a connu des personnes qui n'ont pas su profiter pleinement de leur vie assez tôt... Il faut juste savoir équilibrer ses rêves, ses envies, et ses besoins.

Voir aussi votre envie éventuelle de laisser un patrimoine plus ou moins grand en héritage.

PIM a écrit :

La sérénité n'a pas de prix

C'est vrai. Mais serais-je plus serein si mon patrimoine était en bourse? Suis-je formaté pour cela?

Personnellement, je trouve que bon nombre de formules d'investissements boursiers sont biens plus sereins que l'immobilier locatif...
Pas besoin d'être formatté particulièrement, surtout après vos expériences locatives.

Pour ma part, je comparerais le plaisir et/ou la sensation d'épanouissement que je retire de la situation actuelle (détenteur de plusieurs cases du monopoly) comparativement à la situation future (un compte en banque bien fourni).  Le quotidien de l'immoblier locatif est souvent truffé d'embûches et de complications mais quelle fierté ne retire-t-on pas de les avoir toutes surmontées.  Avoir quelques "0" en plus sur un compte en banque, c'est indéniablement agréable mais je me demande si on ne s'en lasse pas bien vite ?

Maintenant, comme l'ont très judicieusement fait remarquer d'autres intervenants, il y a certainement d'autres considérations à prendre en compte telles la fiscalité, la succession, des projets de réinvestissement,....

Je me garderais bien de donner un conseil tant la décision dépend de divers facteurs personnels. En dehors des considérations pragmatiques -succession, bénéfice possible, liberté retrouvée de voyager sans contrainte, projets futurs... - il y a aussi le plaisir de la gestion quotidienne de ses biens et le revenu qu'ils engendrent.  La bourse est un tout autre domaine... (Perso je touche un peu à l'immo et un peu à la bourse et ce n'est en rien comparable). D'autre part, quelles sont les alternatives ? Avoir un compte en banque fourni est fort bien, mais encore faut-il le faire fructifier.

Vu votre implication, sans biens à gérer, je vous vois comme un enfant privé de jouet. Malheureux. Et qui va vite chercher un nouveau jouet :-)

Maintenant, comme l'ont très judicieusement fait remarquer d'autres intervenants, il y a certainement d'autres considérations à prendre en compte telles la fiscalité, la succession, des projets de réinvestissement,....

La sérénité n'a pas de prix

Un peu de sport pour garder la forme.