La condition suspensive : frontière entre les effets fiscaux et civils d’une vente
Publié par Gilles TIJTGAT, le 4 mai 2017

https://www.pim.be/condition-suspensive … une-vente/

Il y a eu un accord sur la vente le 2.05.2021.

Les vendeurs ont signés le compromis chez leur notaires le 24.06.2021. Le compromis fut rédigé par le notaire du vendeur et est daté du 24.06.2021.

Le 28 mon notaire m'informe avoir reçu le compromis. Le lendemain je me rends à son étude pour la signature.

Le 17 août, par l'intermédiaire de leur agent immobilier, les vendeurs se plaignent de ce que l'acte n'est pas encore prêt. Ils auraient voulu que l'acte soit signé pour la fin du mois.

Le 22 septembre on m'informe que la date de signature de l'acte est fixée au 21.10.2021. Plutôt ce n'est pas possible. J'ai interrogé à ce propos un agent immobilier local, je crois une grande agence. Il me dit que normalement il faut 3 mois pour préparer un acte.

Le 7.10.2021 je suis informé par l'étude de mon notaire qu'un des vendeurs doit se rendre à l'étranger et qu'il sera impossible de signer l'acte de vente à la date convenue. Sous prétexte d'agenda bien chargée, l'acte de vente ne pourrait ne pas être signé avant le 4.11.2021.

Le 16.10.2021, un des vendeurs m'informe qu'il est en vacance à l'étranger.

Il semblerait que vous ayez la possibilité d'enregistrer le compromis vous-même de manière à éviter le risque d'une amende dans le cas où l'acte authentique ne se serait pas passé dans le délai de 4 mois.

Ne conviendrait-il pas qu'il soit interrogé (d'urgence) sur cette possibilité ?

https://orbi.uliege.be/bitstream/2268/2 … 202017.pdf

Extraits :

"On signalera à cet égard que conformément à l’article  32, 4° du Code des droits d’enregistrement, à moins que la vente ne soit soumise à la T.V.A. , les parties sont tenues de présenter le compromis (ou, à défaut, une déclaration faisant état de la vente) dans les 4 mois de sa conclusion , ceci même si le transfert de propriété de l’immeuble est différé . Lorsque la vente est affectée d’une condition suspensive (par exemple de l’octroi d’un crédit), elle donne par contre uniquement lieu au droit fixe général, aussi longtemps que la condition n’est pas accomplie"

"Les droits d’enregistrement devant, en principe, être acquittés dans les quatre mois de la conclusion de la vente, le vendeur pourrait en outre, afin d’éviter des amendes, être contraint d’en faire l’avance, même lorsqu’il n’a pas encore reçu paiement du prix".

Quelques repères

art.32, 4° du code des droits d'enregistrement

"Les délais pour faire enregistrer les actes assujettis obligatoirement à la formalité de l'enregistrement sont, savoir :
4° De quatre mois, pour les actes translatifs ou déclaratifs de propriété ou d'usufruit d'immeubles situés en Belgique ;"

art.35, 6°, C. des droits d'enregistrement

"L’obligation de faire enregistrer les actes ou déclarations et de payer les droits y afférents et éventuellement les amendes, dont l’exigibilité résulte des dits actes ou déclarations, incombe indivisiblement, savoir :
6 Aux parties contractantes, pour les actes sous seing privé ou passés en pays étranger visés à l’article 19, 2, 3, b) et 5°, et pour les déclarations prévues à l’article 31 ;"

Pim a écrit le 9/11/2016 dans cette discussion :

https://forum.pim.be/topic-287249-delai … age-1.html

"A l'égard du fisc, les droits d'enregistrement sont solidairement dus par l'acquéreur et le vendeur.
Le délai de 4 mois se compte à dater du caractère définitif de la vente: 'où l'intérêt (complémentaire) d'un compromis de vente qui peut contenir des conditions suspensives (pas nécessairement celles relatives à un prêt)...."

grmff a écrit :

Et à propos des suppléments de droit d'enregistrement et/ou des amendes?

J'ai rencontré hier samedi le 16/10 mon notaire. D'après lui, le fisc n'est pas au courant de la date du compromis.

Ne le sera-t-il pas après l'enregistrement et la transcription de l'acte authentique qui fera référence à ce compromis ?

Les vendeurs ont signés le compromis chez leur notaires le 24.06.2021. Le compromis fut rédigé par le notaire du vendeur et est daté du 24.06.2021.

Le 28 mon notaire m'informe avoir reçu le compromis. Le lendemain je me rends à son étude pour la signature.

Le 17 août, par l'intermédiaire de leur agent immobilier, les vendeurs se plaignent de ce que l'acte n'est pas encore prêt. Ils auraient voulu que l'acte soit signé pour la fin du mois.

Le 22 septembre on m'informe que la date de signature de l'acte est fixée au 21.10.2021. Plus tôt ce n'est pas possible. J'ai interrogé à ce propos un agent immobilier local, je crois une grande agence. Il me dit que normalement il faut 3 mois pour préparer un acte.

Le 7.10.2021 je suis informé par l'étude de mon notaire qu'un des vendeurs doit se rendre à l'étranger et qu'il sera impossible de signer l'acte de vente à la date convenue. Sous prétexte d'agenda bien chargée, l'acte de vente ne pourrait ne pas être signé avant le 4.11.2021.

Le 16.10.2021, un des vendeurs m'informe qu'il est en vacance à l'étranger.

Quant à votre crétin de vendeur, s'il est en vacances, c'était à lui à prendre ses dispositions pour permettre que la vente se fasse à la date convenue. Il est en vacances depuis 5 semaines ou quoi? Portnawak. Yen a je vous jure...

J'espère que vous (votre notaire) aura envoyé la mise en demeure pour que vous soyez dédouané des suppléments de droits éventuels.

Et à propos des suppléments de droit d'enregistrement et/ou des amendes?

J'ai rencontré hier samedi le 16/10 mon notaire. D'après lui, le fisc n'est pas au courant de la date du compromis.

Par ailleurs, j'ai exigé auprès de mon notaire que tous les revenus locatifs depuis la date prévue pour le compromis me reviennent. C'est une exigence que mon notaire défendra auprès du notaire du vendeur.

Enfin, j'ai reçu un courriel d'un des vendeurs. De ce courriel il appert qu'il est en vacance à l'étranger.

grmff a écrit :

Et à propos des suppléments de droit d'enregistrement et/ou des amendes?

J'ai posé la question. L'ennui, c'est que les communications se font uniquement par courriels.

Ben, comme ça tu as une trace écrite.
Qu'il soit à l'étranger ou non, j'aurais envoyé une mise en demeure, histoire de mettre la responsabilité du côté des vendeurs...

Et à propos des suppléments de droit d'enregistrement et/ou des amendes?

J'ai posé la question. L'ennui, c'est que les communications se font uniquement par courriels.

Que disent les notaires?

Une bande de crétins.

Ce que dit le notaire du vendeur; je l'ignore.

Mon notaire écrit qu'il n'a pas de contrôle sur le vendeur.

Refusez de reporter.
Indiquez que le report donnera lieu à des suppléments de droits que vous refusez de supporter.
Si une des parties ne peut être présente le 21, il faut et il suffit qu'elle passe avant chez le notaire pour donner une procuration, qui coûte à peine quelques dizaines d'euro. Sauf si il est à l'étranger, évidemment.

C'est bien là le problème: il est à l'étranger.

PIM a écrit :

La procuration authentique établie dans le cadre de la procédure Covid est gratuite

Si un des vendeurs ne peut être là le jour de l'acte, il devra faire une procuration avant la date afin d'être représenté lors de l'acte. Ce sera donc une procuration "hors procédure Covid"... payante.

au mois de mars on a signé l'acte authentique par visio, un des vendeurs était absent, c'est le clerc qui a fait office de mandataire.