grmff a écrit :

... je peux vous dire que le cheque que j'avais en main en sortant de chez le notaire était très concret. Pas du tout théorique...

Un chèque... Un chèque ??
Zetes Français depuis le début, en fait !?

Non, quand même pas...
Mais j'avoue que j'ai eu envie de matérialiser la transaction, et j'ai évidemment gardé mon chèque en souvenir...

... je peux vous dire que le cheque que j'avais en main en sortant de chez le notaire était très concret. Pas du tout théorique...

Un chèque... Un chèque ??
Zetes Français depuis le début, en fait !?

En résumé, je constate une fois de plus que nous sommes d'accord: l'immobilier, c'est magique. Et encore plus magique qu'on ne veut bien nous le laisser voir...

Mais la magie n'opère que si on agit.

(En bonus: il ne faut pas sous-estimer la part d'emmerdement...)

Comme vous dites, ce n'est que si on agit … Or ces temps-ci je réfléchi 4 fois de trop avant de me lancer.... A chaque fois que je vois un bien et imagine un projet il y a toujours quelque chose pour me freiner … Tantôt je pense a une coloc, mais madame n'est pas une adepte de ce concept..... Tantôt a une maison modeste a rénover, mais je me pose trop de question par rapport aux travaux, quand faire venir un entrepreneur pour ceux-ci ? Pendant la visite ? après le compromis ? Est-ce que l'entrepreneur voudra bien venir après son boulot ?  Dans un autre temps je pense simplement a acheter un immeuble de rapport style 2/3 apparts sans travaux, mais après avoir fait une offre les personnes se retractent et ne vendent plus ...

Bref, des journées de calculs et de questions mais jamais rien de concret .....

Mais la magie n'opère que si on agit.

(En bonus: il ne faut pas sous-estimer la part d'emmerdement...)

..., qui pousse toujours à réfléchir plus loin et à ne rien faire d'utile tant qu'on peaufine son tableau Excel...

          so true

D'accord, évidemment. Mais attention à ne pas compliquer les calcul et rendre les rendements irréalistes pour le banquier de base...
Parce que vous pouvez encore rajouter l'indexation des loyers, ainsi que l'augmentation progressive de la part de capital dans votre calcul.
Mais cela tourne vite au calcul actuariel à se taper la tête au mur, qui pousse toujours à réfléchir plus loin et à ne rien faire d'utile tant qu'on peaufine son tableau Excel...

Exactement. Je me suis toujours contenté de parler du rendement locatif avec le banquier, avec un business plan simple.
Mes décisions d'achat ne sont basées que sur ça. Le reste, je considère ça comme du bonus

On peut aussi dire que l'augmentation patrimoniale est le cash flow additionné au remboursement de capital.

La plus value résultant de l'indexation n'est pas en soi un enrichissement. En euros constant, par définition, le patrimoine reste identique. Par contre, si on compare avec un investissement financier, il faut en tenir compte. Parce que les investissements financiers sont soumis à la dépréciation de la monnaie.

Si vous épargnez pour avoir un capital de 200.000€ à votre pension dans 20 ans, cela n'a rien à voir avec un achat d'un immeuble de 200.000€ que vous payez en 20 ans. Dans 20 ans, vos 200.000€ seront 200.000€ de dans 20 ans, soit 100.000€ d'aujourd'hui. Alors que votre bâtiment gardera sa valeur et vaudra 400.000€ (de dans 20 ans, soit 200.000€ d'aujourd'hui, si vous me suivez)

La plus-value du bien liée à l'indexation peut être un enrichissement si il y a un effet de levier utilisé via un crédit.

Exemple (théorique) : j'achète un immeuble qui vaut aujourd'hui 100 000 €  (pour faire simple, pas de frais de notaire) --> 20 000 € de fonds propres investis, 80 000 € empruntés.

La plus-value s'appliquera sur 100 000 €. Si on compte une P-V de 2% par an de l'ordre de l'inflation, cela fera environ 110 000 € dans 5 ans, soit une plus-value de 10000 € --> plus-value annuelle moyenne de 2000 €.
Si vous rapportez cette plus-value anuelle moyenne sur les fonds propres investis de 20 000 €, cela fait un rendement annuel moyen de 10% !
Soit 8% de plus de que l'inflation !
L'immeuble en lui même ne prend pas de valeur car elle suit l'inflation mais votre patrimoine lui progresse de 8% hors inflation grâce à l'emprunt !
Sans compter le rendement locatif dont nous avons parlé avant...
Sans compter le fait qu'un bien immobilier peut voir sa valeur augmenter plus que l'inflation (ex : certains quatiers/villes où les prix ont grimpés fortement sur 10-20 ans) --> avec un emprunt, ce bénéfice supplémentaire sera multiplié par l'effet levier lui-aussi !

Kejabran a écrit :

Bim a écrit :

Le cash flow est "la pointe de l'iceberg". L'essentiel du bénéfice se passe en sous-marin : remboursement du capital emprunté + prise de valeur du bien.
Ne pas confondre cash flow et bénéfice. Le bénéfice est votre enrichissement réel, le cash flow uniquement le flux de cash résultant de l'exploitation du bien. Un cash flow négatif/nul/faiblement positif peut cacher un joli bénéfice et un rendement appréciable !

Si vous n'avez pas investi de fonds propres, votre rendement est infini -->  --> effet de levier infini --> situation a priori idéale !

Merci de votre réponse.
Quand vous parlez bénéfice est-ce en cas de vente?

C'est le bénéfice total généré par votre investissement. La partie qui n'est pas matérialisée par du cash flow est en fait aussi une augmentation de votre patrimoine net (avoirs - dettes) mais qui ne se matérialise pas par de la liquidité. Si vous voulez visualiser cela, faites régulièrement un bilan de patrimoine en listant d'un côté vos actifs (la valeur de ce que vous possédez) et de l'autre votre passif (le solde de vos dettes). L'actif net = actif - passif = le patrimoine que vous possédez "réellement". Vous verrez ainsi que, chaque mois, il se passe ceci comme mouvements sur le bilan :
- Vous encaissez des loyers --> votre actif augmente, le passif ne bouge pas --> votre actif net augmente
- Vous payez des charges à des tiers (assurance, intérêts d'emprunt, gestion locative, entretien du bien, taxes, PI, etc...) --> Votre actif diminue un peu, le passif ne bouge pas --> votre actif net diminue un peu
- Vous remboursez une partie de vos dettes via le remboursement mensuel du crédit (hors intérêts) --> Votre actif diminue --> Votre passif diminue du même montant --> Votre actif net ne change pas
Bref, l'augmentation de votre actif net = loyer encaissés - toutes les charges payées exceptées le remboursement du capital de l'emprunt.
Ceci constitue votre bénéfice pour l'exploitation locative du bien, à laquelle vous pouvez ajouter la prise du valeur du bien au fil du temps (augmentation de l'actif et donc de l'actif net).
Si vous faites régulièrement cet exercice, vous verrez l'impressionante progression de votre patrimoine, même si celle-ci se matérialise peu sous forme de liquidités. Cette matérialisation aura lieu au moment d'une vente.

Merci pour cette réponse de qualité... Je n'en attendais pas autant ! Il est vrai qu'après avoir fait le décompte, on peut s'apercevoir de mois en mois que cela augmente d'une façon fulgurante ! Je savais que je "mettais de coté" en investissant mais c'est une façon de penser qui est  beaucoup plus parlante pour moi a présent !!! Je pense que je pourrais tenir ce type de raisonnement pour les investissements futur et voir si cela vaut la peine !

Oui je vois exactement ! L'argent d'aujourd'hui n'a pas la même valeur a 20 années d'intervalle, que ce soit dans le passé ou le futur ! Suffit de regarder notre caddy de course d'aujourd'hui à celui d'il y a 10-20 ans .....

En effet cela est assez théorique pour moi car je ne suis pas encore passé par la case "vente" et je n'ai donc jamais pris de réel bénéfice….
Le cheque dont vous parlez est vraiment ce dont tout le monde rêve ! Enfin j'imagine ..
Je ne pense pas garder mes biens beaucoup plus que 10 années quand je vois le profit possible … Par exemple, j'ai eu l'occasion d'acquérir un bien en vente publique il y a de cela 5 ans pour une bouchée de pain et maintenant après estimation il en vaut plus du double ... Je pensais réaliser d'autres opérations grâce a cela pensez vous que cela vaut la peine ?

Exemple : Bien acheté +-73000€ ( +- 5000€ de travaux à inclure) , loué 650€ depuis 5 années. Le tout payé cash.( merci le coup de pouce des parents).
Rapide calcul : En vendant au prix du jour - le reste de la dette = +- 120.000€ restant.

Ne serait-il pas judicieux d'investir dans plusieurs bâtiments en payant les 20%+frais de notaire et d'emprunter le reste aux banques et de réitérer l'opération plusieurs fois afin d'en tirer plusieurs loyers au lieu d'un seul ? ou serait-il mieux d'acheter un bâtiment plus "imposant" en terme de volume et loyers perçus ?

Je pourrais par exemple me permettre 3 petites maisons, disons 120.000€ chacune et a chaque fois apporter +- 40.000euros en cash et récolter 3 fois plus de loyers.

Ou deux immeubles de rapport avec minimum 2 habitations, là ce serait 4 loyers !

Désolé si je pose pas mal de questions mais je profites des mines d'or vivantes par ici

Merci des réponses !

La plus value résultant de l'indexation n'est pas en soi un enrichissement. En euros constant, par définition, le patrimoine reste identique. Par contre, si on compare avec un investissement financier, il faut en tenir compte. Parce que les investissements financiers sont soumis à la dépréciation de la monnaie.

Si vous épargnez pour avoir un capital de 200.000€ à votre pension dans 20 ans, cela n'a rien à voir avec un achat d'un immeuble de 200.000€ que vous payez en 20 ans. Dans 20 ans, vos 200.000€ seront 200.000€ de dans 20 ans, soit 100.000€ d'aujourd'hui. Alors que votre bâtiment gardera sa valeur et vaudra 400.000€ (de dans 20 ans, soit 200.000€ d'aujourd'hui, si vous me suivez)

Bim a écrit :

Le cash flow est "la pointe de l'iceberg". L'essentiel du bénéfice se passe en sous-marin : remboursement du capital emprunté + prise de valeur du bien.
Ne pas confondre cash flow et bénéfice. Le bénéfice est votre enrichissement réel, le cash flow uniquement le flux de cash résultant de l'exploitation du bien. Un cash flow négatif/nul/faiblement positif peut cacher un joli bénéfice et un rendement appréciable !

Si vous n'avez pas investi de fonds propres, votre rendement est infini -->  --> effet de levier infini --> situation a priori idéale !

Merci de votre réponse.
Quand vous parlez bénéfice est-ce en cas de vente?

C'est le bénéfice total généré par votre investissement. La partie qui n'est pas matérialisée par du cash flow est en fait aussi une augmentation de votre patrimoine net (avoirs - dettes) mais qui ne se matérialise pas par de la liquidité. Si vous voulez visualiser cela, faites régulièrement un bilan de patrimoine en listant d'un côté vos actifs (la valeur de ce que vous possédez) et de l'autre votre passif (le solde de vos dettes). L'actif net = actif - passif = le patrimoine que vous possédez "réellement". Vous verrez ainsi que, chaque mois, il se passe ceci comme mouvements sur le bilan :
- Vous encaissez des loyers --> votre actif augmente, le passif ne bouge pas --> votre actif net augmente
- Vous payez des charges à des tiers (assurance, intérêts d'emprunt, gestion locative, entretien du bien, taxes, PI, etc...) --> Votre actif diminue un peu, le passif ne bouge pas --> votre actif net diminue un peu
- Vous remboursez une partie de vos dettes via le remboursement mensuel du crédit (hors intérêts) --> Votre actif diminue --> Votre passif diminue du même montant --> Votre actif net ne change pas
Bref, l'augmentation de votre actif net = loyer encaissés - toutes les charges payées exceptées le remboursement du capital de l'emprunt.
Ceci constitue votre bénéfice pour l'exploitation locative du bien, à laquelle vous pouvez ajouter la prise du valeur du bien au fil du temps (augmentation de l'actif et donc de l'actif net).
Si vous faites régulièrement cet exercice, vous verrez l'impressionante progression de votre patrimoine, même si celle-ci se matérialise peu sous forme de liquidités. Cette matérialisation aura lieu au moment d'une vente.

Votre patrimoine augmente à chaque remboursement à la ba.que, en plus de l'inflation/ plus value. Même sans vendre. Évidemment, on n'en voit que des chiffres sur des attestations, des tableaux d'amortissement, et des aer.

On ne s'en rend compte dans son portefeuille que lors de la vente...

Moi ce que je ferais en priorité si j'étais dans vôtre cas se serais de réviser les loyers ( il y à toujours moyen de le faire), à chaque fois que j'ai acheté un immeuble le prix loué par l'ancien propriétaire était beaucoup trop bas ou n'avais jamais été indexés ou loué à des amis pas cher etc.....pour exemple de ma dernière acquisition j'ai triplé ! la rentabilité du bien en l'espace de 1 an .

J'ai en effet révisé des loyers sans trop abuser… Des loyers qui étaient a +- 532euros sont passés a 600euros avec les petites rénovation que j'y ai faite et les autres ont aussi augmenté. Mais comme dit précédemment j'ai eu la chance d'avoir ce bien grâce a un des locataires qui a poussé mon dossier donc on va dire que celui-là je le laisse tranquille .... Mais c'est vrai que c'est une chose a faire tout a fait d'accord !!

Merci de la précision ! Il est vrai que c'est totalement fou quand on y pensent, ce sont des locataires qui remboursent notre prêt et en plus on peut arriver a en tirer un cashflow ....

J'aimerai aussi me lancer dans les bâtiments en colocation vu la conjoncture et les lois qui sont en faveur de ce type de projet.

Merci de votre réponse.
Quand vous parlez bénéfice est-ce en cas de vente?