grmff a écrit :

max11 a écrit :

Pour le calcul du revenu immobilier net qui s'ajoutera à la base imposable des autres revenus, le calcul est un peu plus complexe  :
En partant d'un RC de 1.840 ventilé entre location privée = 840 et location pro = 1000
La location pro est de 1500 € par mois et le PI n'est pas demandé en supplément :

R.C. Bâtiments (indexé + 40 %)      1106            840,00       ==> RC imposable :   2.174,20
R.C. Bâtiments (Loué prof.)              1109          1.000,00       ==> RC majoré :   1.849,00

Loyer brut                                      1110         18.000,00
(a) Abattement forfaitaire 40% : 7.200,00
(b) Revalorisation :1.000,00 x 4,60 x 2/3 = 3.066,67
Le montant le moins élevé de (a) ou (b)      ==>   -3.066,67
R.C. indexé                                                       -1.849,00
                                                         ______________
(A) Excédent de loyer bâtiments (18000-3066,67-1849)    =     13.084,33
(B) Minimum d'excédent de loyer à déclarer : 1.849,00 x 40% =        739,60
Loyer à déclarer (le plus élevé de (A) ou (B))        ==>         13.084,33

Supposons des intérêts déductibles de 4.000,00 €

Revenu immobilier net : 2.174,20 € + 1.849,00 € + 13.084,33 € - 4.000 €  =     13.107,53 €

A condition que ce soit bien un bâtiment mis en location et pas l'habitation propre pour un des appartements

Je pense que vous avez raison. La méthode de calcul que j'ai mentionnée est sans doute incorrecte (pourtant, je n'ai pas la gueule de bois...), et j'ai raconté des dizaines de fois des conneries.

Je vais me replonger dedans...

Je vais me prendre un café et relire tout depuis le début car je pensais avoir compris mais finalement c'est fort compliqué .
Il n'y a pas un moyen de faire une simulation sur myfin en cette periode?
En tout cas encore merci à vous pour vos remarques qui vont me faire avancer

Vous pouvez effectuer une simulation d'impôt sur le site en lien du SPF FINANCES (ex. d'imp.2021 et antérieurs ). Le modèle de la déclaration pour l'ex.2022 n'est ni établi ni publié.
https://finances.belgium.be/fr/E-servic … c/Tax-Calc
Vous pouvez  lire attentivement la notice explicative relative à la déclaration fiscale (ex.imp.2021) et le document préparatoire à celle-ci.
https://finances.belgium.be/fr/particul … xplicative
Vous êtes ainsi en mesure d'effectuer une simulation (en attendant que le SPF FINANCES vous permette, en 2022, d'effectuer une simulation, ex. d'imp.2022, revenus 2021) .

Il n'y a pas un moyen de faire une simulation sur myfin en cette periode?

A tout hasard : bon site pour simulations impôts =>   https://www.sofiskonline.be/2021/belfius/fr

Dans le cas de travaux que je compte effectuer sur un des 3 lots pendant plus de 6 mois devrait me permettre de déduire de 50% le RC de cet appartement en question alors?
++

PREAMBULE
La présente mise à jour porte sur l’art. 15, CIR 92, tel qu’il est applicable pour l’ex.d’imp. 2017. Il est en vigueur dans la présente version depuis l’ex.d’imp. 1992 (art. 9, CIR ; art. 1er, AR 10.04.1992, MB 30.07.1992). [L'arrêt n° 74/96 du 11.12.1996 (MB 09.01.1997) de la Cour d'arbitrage (actuellement Cour constitutionnelle) a annulé la loi du 12.04.1995, (MB 26.09.1995)].
I. TEXTE LEGAL
15/0
Art. 15. - § 1er. Le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l'importance de l'improductivité, de l'absence de jouissance de revenus ou de la perte de ceux-ci :
1° dans le cas où un immeuble bâti, non meublé, est resté totalement inoccupé et improductif de revenus pendant au moins 90 jours dans le courant de l'année ;
2° dans le cas où la totalité du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci, représentant au moins 25 p.c. de leur revenu cadastral, est restée inactive pendant au moins 90 jours dans le courant de l'année ;
3° dans le cas où la totalité soit d'un immeuble, soit du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 p.c. de leur revenu cadastral respectif, est détruite.
§ 2. Les conditions de réduction doivent s'apprécier par parcelle cadastrale ou par partie de parcelle cadastrale lorsqu'une telle partie forme, soit un logement séparé, soit un département ou une division de production ou d'activité susceptibles de fonctionner ou d'être considérés séparément, soit une entité dissociable des autres biens ou parties formant la parcelle et susceptible d'être cadastrée séparément.
II. GENERALITES
15/1
La réduction du RC constitue une dérogation au § 1er, 1°, a et 2°, a, b, bbis et c, de l'art. 7, CIR 92. Elle ne vise que les biens immobiliers sis en Belgique et porte sur le RC de ces biens, réduisant ainsi la base d'imposition à l'IPP.
Pour les immeubles bâtis dont le RC est ainsi réduit, l'éventuelle majoration de 40 % visée à l’art. 7 ne s'applique que sur le RC subsistant après réduction.
15/2
Une jurisprudence nombreuse et constante décide que l'inoccupation et l'improductivité totales du bien doivent résulter d'une circonstance exceptionnelle et indépendante de la volonté du contribuable. Sont donc exclus du bénéfice de la réduction du revenu cadastral et, corrélativement du précompte immobilier, les immeubles bâtis inoccupés du seul fait de la volonté du contribuable (QP n° 256, 22.01.1993, Sénateur Vaes, Fisconet).
De même, si la mise en vente d'un immeuble ne fait pas obstacle à l'octroi de la remise ou modération proportionnelle lorsque ledit immeuble est offert simultanément en location, par contre, la mise en vente sans offre en location entraîne l'exclusion du bénéfice des dispositions légales précitées puisque le redevable se réserve de la sorte la libre disposition de son bien, en usant sans doute d'un droit strict, mais renonçant par le fait même de plein gré et à ses risques à la productivité de l'immeuble pendant le temps de la mise en vente (QP n° 264, 03.09.1982, Représentant Remacle, Fisconet).

Chrisyno a écrit :

max11 a écrit :

grmff a écrit :

Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.

Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.

"inloué"  involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !

Merci pour vos précisions .

Cela veut dire quoi inloué involontairement?

Si je suis en travaux par exemple?

Le texte du CIR Titre II, chap II, sec 2 ss 3 art 15 : est  "§ 3. L'improductivité doit revêtir un caractère involontaire. La seule mise simultanée en location et en vente du bien par le contribuable n'établit pas suffisamment l'improductivité."
A ma connaissance, c'est tout ce que dit le code (et que l'improductivité doit être de minimum 90 jours dans l'année). Mais il a été jugé que "faire des travaux" n'est pas suffisant si vous les faites par choix (aménagements, transformations, ...) au contraire de travaux "obligatoires" pour la salubrité, la sécurité de la construction, ...
Aucune certitude donc sur ce droit à diminuer le RC en cas de travaux.
J'ai déjà aussi lu des discussions sur les 90 jours dans l'année : 31 jours en décembre 2020 et 65 jours en janvier-février 2021, ce n'est pas 90 jours dans l'année !

Art. 15 est applicable à partir de l'exercice d'imposition 1996 (art. 1 et 2, L 12.04.1995 - M.B. 26.09.1995; Numac: 1995003533) [La loi du 12.04.1995 a été annulée par l'arrêt n° 74/96 dd. 11.12.1996 (M.B. 09.01.1997) de la Cour d'arbitrage]
§ 1. Le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l'importance de l'inoccupation, de l'inactivité ou de l'improductivité de revenus:
1° dans le cas où un bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 90 jours dans le courant de l'année;
2° dans le cas où la totalité du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant ou moins 25 % de leur revenu cadastral, est restée inactive pendant 90 jours dans le courant de l'année;
3° dans le cas où la totalité soit d'un bien immobilier bâti, soit du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 % de leur revenu cadastral respectif, est détruite.
§ 2. Les conditions de réduction doivent s'apprécier par parcelle cadastrale ou par partie de parcelle cadastrale lorsqu'une telle partie forme, soit une habitation séparée, soit un département ou une division de production ou d'activité susceptibles de fonctionner ou d'être considérés séparément, soit une entité dissociable des autres biens ou parties formant la parcelle et susceptible d'être cadastrée séparément.
§ 3. L'improductivité doit revêtir un caractère involontaire. La seule mise simultanée en location et en vente du bien par le contribuable n'établit pas suffisamment l'improductivité.

Texte actuel :

§ 1. Le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l'importance de l'inoccupation, de l'inactivité ou de l'improductivité des revenus:
1° dans le cas où un bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 90 jours dans le courant de l'année;
2° dans le cas où la totalité du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 % de leur revenu cadastral, est restée inactive pendant 90 jours dans le courant de l'année;
3° dans le cas où la totalité soit d'un bien immobilier bâti, soit du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 % de leur revenu cadastral respectif, est détruite.
§ 2. Les conditions de réduction doivent s'apprécier par parcelle cadastrale ou par partie de parcelle cadastrale lorsqu'une telle partie forme, soit une habitation séparée, soit un département ou une division de production ou d'activité susceptibles de fonctionner ou d'être considérés séparément, soit une entité dissociable des autres biens ou parties formant la parcelle et susceptible d'être cadastrée séparément.
Pour les biens immobiliers sis à l'étranger, la parcelle cadastrale équivaut au bien immobilier ou au groupe de biens immobiliers pour lesquels un revenu cadastral est déterminé conformément à l'article 472, § 3.

max11 a écrit :

grmff a écrit :

Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.

Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.

"inloué"  involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !

Merci pour vos précisions .

Cela veut dire quoi inloué involontairement?

Si je suis en travaux par exemple?

Le texte du CIR Titre II, chap II, sec 2 ss 3 art 15 : est  "§ 3. L'improductivité doit revêtir un caractère involontaire. La seule mise simultanée en location et en vente du bien par le contribuable n'établit pas suffisamment l'improductivité."
A ma connaissance, c'est tout ce que dit le code (et que l'improductivité doit être de minimum 90 jours dans l'année). Mais il a été jugé que "faire des travaux" n'est pas suffisant si vous les faites par choix (aménagements, transformations, ...) au contraire de travaux "obligatoires" pour la salubrité, la sécurité de la construction, ...
Aucune certitude donc sur ce droit à diminuer le RC en cas de travaux.
J'ai déjà aussi lu des discussions sur les 90 jours dans l'année : 31 jours en décembre 2020 et 65 jours en janvier-février 2021, ce n'est pas 90 jours dans l'année !

Chrisyno a écrit :

max11 a écrit :

grmff a écrit :

Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.

Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.

"inloué"  involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !

Merci pour vos précisions .

Cela veut dire quoi inloué involontairement?

Si je suis en travaux par exemple?

Quand c'est en travaux, c'est improductif. Pas de raison de payer d'impôts sur un bien improductif. C'est ma thèse, et c'est comme cela que j'applique. Un contrôleur pourrait avoir un avis différent, mais il y a une jurisprudence récente qui va en ce sens. (Je laisse GT vous donner les références...    )

Je crois qu'il faut être conscient de l'existence de règles différentes.

Les règles (fédérales) relatives à l'improductivité prises en compte pour le montant du R.C à mentionner ds la déclaration aux impôts sur les revenus.

Les  règles régionales concernant l'improductivité pour la fixation du précompte immobilier.

A comparer.

max11 a écrit :

grmff a écrit :

Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.

Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.

"inloué"  involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !

Pour avoir été contrôlé il y a quelques années, j'ai appliqué la méthode préconisée par le contrôleur. Il ne m'a pas demandé la moindre preuve que c'était réellement inloué, que j'avais tenté réellement de relouer.

D'un autre côté, il a pu voir des documents que je portais que ma gestion est suffisamment active que pour éviter les trous dans le tableau...

J'avoue que la discussion était plus partie sur le fait que je devais déclarer les revenus réellement perçus (et pas ceux que le locataire n'avait pas payé), que le RC en 109 devais être déclaré si occupation, même si le loyer n'était pas payé, et que je pouvais donc être doublement taxé si le locataire ne payait pas tout son loyer une année, et que je le récupérais l'année suivant pour un commerce inloué. Cela avait été le cas à l'époque.

La discussion était aussi plus partie sur le montant que je déclarait comme épargne long terme, qui devait être calculée par logement, en fonction du prix d'achat du logement, suivant les montants maximum permis pour cette épargne long terme et patati et patata, avec un calcul monstrueux, à refaire chaque année, avec des complications telles que mon comptable à l'époque m'avait regardé comme un extraterrestre, et m'avait dit que si le fisc veut le calcul, ils n'ont qu'à le faire eux-même.

C'était d'autant plus ridicule que le montant déductible est raboté à moins de 3000€ et que j'en ai toujours été très très très loin au dessus.

J'ai donc actuellement un joli tableau OpenOffice dans lequel je rentre les mois inloués de mes biens, et qui me calcule automatiquement le RC à déclarer en 1106/2106.

Au prochain contrôle, on me dira que je ne peux pas faire comme cela, et j'adapterai ma méthode. Parce que théoriquement, on ne peut pas faire exactement comme je fais...

Deux réflexions :
1. Ce qui était "accepté" ou toléré il y a quelques années ne l'est plus nécessairement aujourd'hui. C'est beaucoup plus "strict" et rigide.
2. Votre dossier est particulier par rapport à la plupart des propriétaires lambdas. Pas certains qu'il y ait beaucoup de contrôleurs qui ai envies de mettre le nez dedans "volontairement"          Et vous êtes probablement hors des possibilités radars des ordinateurs de l'administration qui repèrent les incohérences de déclaration par rapport à quelques biens immobiliers.
Surtout si le contrôle que vous avez eu a démontré une bonne organisation et rigueur dans votre gestion.

max11 a écrit :

Pour le calcul du revenu immobilier net qui s'ajoutera à la base imposable des autres revenus, le calcul est un peu plus complexe  :
En partant d'un RC de 1.840 ventilé entre location privée = 840 et location pro = 1000
La location pro est de 1500 € par mois et le PI n'est pas demandé en supplément :

R.C. Bâtiments (indexé + 40 %)      1106            840,00       ==> RC imposable :   2.174,20
R.C. Bâtiments (Loué prof.)              1109          1.000,00       ==> RC majoré :   1.849,00

Loyer brut                                      1110         18.000,00
(a) Abattement forfaitaire 40% : 7.200,00
(b) Revalorisation :1.000,00 x 4,60 x 2/3 = 3.066,67
Le montant le moins élevé de (a) ou (b)      ==>   -3.066,67
R.C. indexé                                                       -1.849,00
                                                         ______________
(A) Excédent de loyer bâtiments (18000-3066,67-1849)    =     13.084,33
(B) Minimum d'excédent de loyer à déclarer : 1.849,00 x 40% =        739,60
Loyer à déclarer (le plus élevé de (A) ou (B))        ==>         13.084,33

Supposons des intérêts déductibles de 4.000,00 €

Revenu immobilier net : 2.174,20 € + 1.849,00 € + 13.084,33 € - 4.000 €  =     13.107,53 €

A condition que ce soit bien un bâtiment mis en location et pas l'habitation propre pour un des appartements

Je pense que vous avez raison. La méthode de calcul que j'ai mentionnée est sans doute incorrecte (pourtant, je n'ai pas la gueule de bois...), et j'ai raconté des dizaines de fois des conneries.

Je vais me replonger dedans...

Je vais me prendre un café et relire tout depuis le début car je pensais avoir compris mais finalement c'est fort compliqué .
Il n'y a pas un moyen de faire une simulation sur myfin en cette periode?
En tout cas encore merci à vous pour vos remarques qui vont me faire avancer