https://www.lalibre.be/economie/immo/20 … KR63JYJGE/

"Division d'une maison en immeuble : "Le despotisme de certaines communes va loin"

Chaque commune interprète à sa façon les divisions qui ont été réalisées avant qu’un permis ne soit exigé.
À coup sûr, si vous demandez à un notaire bruxellois de vous citer des exemples d’infractions urbanistiques, il évoquera en premier lieu la division illégale d’une maison unifamiliale en plusieurs logements. Mais ces divisions ne sont pas toutes illégales ! Pour peu qu’elles aient été pratiquées avant le 9 février 1996 en Région de Bruxelles-Capitale (arrêté du Gouvernement du 11 janvier 1996) et avant le 20 août 1994 en Région wallonne, ces divisions doivent être considérées comme régulières, étant donné qu’avant ces dates, aucun permis n’était nécessaire pour créer un ou plusieurs logements dans un bâtiment existant (pour autant que ces aménagements ne requéraient pas la réalisation de travaux structurels).

Mais certaines communes n’aiment pas les régularisations et se permettent d’exiger, parfois de manière insistante, que les propriétaires déposent un permis de division. Avec les excès que cela suppose.

"Lorsqu'un propriétaire est en mesure de démontrer par des documents officiels que la subdivision de son bien en plusieurs logements est intervenue avant l'année de référence (1994 ou 1996), il n'y a pas d'utilité à introduire une demande de régularisation, étant donné que la situation est déjà régulière", insiste Louisa Markarian, avocate au Barreau de Bruxelles, défendant un cas situé à Jette. La particularité de ce bien dans lequel s'inscrivent deux appartements au-dessus d'un cabinet médical tient au fait qu'il est apprécié à juste titre comme un immeuble multi-logements par la Région bruxelloise et le cadastre, alors que la commune de Jette considère que ce bien serait devenu une maison unifamiliale avec le temps. "C'est une aberration , ajoute-t-elle. La Région, qui reconnaît qu'il y a deux logements dans le bien, notifie une amende à mon client car ce dernier maintient ces deux logements inoccupés alors que la commune, pour laquelle le bien est une unifamiliale, interdit la mise en location de ces logements. Comment expliquer une telle situation insensée à son client ?
Vide législatif

Et ce n'est pas le seul exemple caricatural qu'elle défend. "Ainsi, la commune d'Uccle refuse une demande de division au prétexte que la façade de l'immeuble ne correspond pas à celle d'un immeuble de rapport ! C'est un pouvoir d'appréciation abusif." "Et je peux vous citer d'autres cas, situés à Saint-Gilles, mais aussi à Dinant" , poursuit Me Markarian.

"Il y a un vide législatif autour de cette problématique , reprend l'avocate. Les propriétaires ont, certes, le droit de demander la régularisation urbanistique de leurs biens, mais aucun texte de loi ne précise explicitement les documents et preuves à déposer pour démontrer que la subdivision de leur immeuble a été réalisée à une époque où il ne fallait de permis, laissant ainsi un pouvoir d'appréciation trop large à l'autorité administrative."

Du coup, certaines communes acceptent de régulariser, d'autres pas. C'est à la tête du client ou au bon vouloir d'un fonctionnaire. "Chaque commune décide comme bon lui semble. Ce qui est déjà une discrimination. Le principe de bonne administration est bafoué, insiste Me Markarian. Les communes abusent de leur pouvoir. Quant à celles qui acceptent que ces divisions soient démontrées avec des pièces probantes, elles ne disent pas toujours quelles sont les preuves qu'elles attendent : données du cadastre, historique des ménages et des compteurs de gaz et d'électricité ? Pire, elles se permettent parfois de contester un document administratif, qu'elles considèrent comme non déterminant, et exigent d'apporter d'autres preuves, sans aucune autre prévision."

Me Markarian ne s'explique pas pourquoi une commune va préférer qu'un permis de régularisation soit déposé plutôt qu'une simple reconnaissance de la situation de droit, en rectifiant les renseignements urbanistiques. Ceci alors qu'on parle de manque de logements au centre comme au sud du pays. Mais, dans tous les cas, elle exhorte ses clients à ne pas tomber dans le piège, car il n'y a aucune certitude que le permis de division soit accordé, totalement ou même partiellement. "Le despotisme de certaines communes va plus loin quand elles n'acceptent de reconnaître, par exemple, que deux ou trois logements alors que le propriétaire peut prouver qu'il y en avait quatre dans le passé !"
Normes d’habitabilité différentes

Ce qui la questionne le plus, c'est que les normes urbanistiques d'aujourd'hui sont différentes de celles d'avant 1996 (pour la Région bruxelloise) et d'avant 1994 (pour la Région wallonne). "C'est beaucoup plus contraignant d'obtenir la reconnaissance aujourd'hui qu'il y a trente ans. Il faut un local à poubelles, un local à vélos et à poussettes, une cave attitrée pour chaque appartement, etc." Or, ce qui est réalisable pour une nouvelle construction peut s'avérer être difficile à respecter dans le cas d'anciennes maisons de rapport.
Condamnation sévère

Selon elle, les Régions doivent respectivement avoir le courage de regarder ce problème en face et trouver une solution. "Il faut légiférer, dit-elle. Cela évitera nombre de litiges et facilitera le travail de beaucoup d'avocats." ajoute-t-elle, se disant scandalisée par les pratiques de la commune de Jette dans le cas de l'immeuble de rapport qu'elle refuse de reconnaître.

Et faire comme si de rien n'était et laisser courir les choses n'est pas une solution. "Car, conclut-elle, le fait d'avoir des logements en surnombre est une infraction urbanistique et, au demeurant, pénale. Louer un logement qui n'est pas reconnu comme tel peut être poursuivi par un Procureur du Roi qui peut exiger la condamnation à des amendes très sévères pour ce type d'infraction."

Colocation, coliving, kots étudiants, habitats collectifs…

Nouvelles tendances, nouvelles règles ? La question de la division d'un immeuble, déjà prégnante dans certaines communes, pourrait s'étendre bien plus largement au regard des nouvelles tendances d'habitation (colocation, coliving, logements kangourous, logements collectifs, habitats groupés, kots étudiants…). "L'adoption d'une nouvelle approche de l'habitat semble plus que nécessaire", insiste Me Markarian, avocate au Barreau de Bruxelles. "Les nouvelles règles [du RRU, NdlR] pourraient inclure toutes formes de logements", ajoute Lieven Baro, Coordinateur Urbanisme au cabinet de Pascal Smet, secrétaire d'État bruxellois à l'Urbanisme et au Patrimoine. "En matière de coliving, par exemple, Bruxelles-Ville et Saint-Gilles prennent des règlements communaux, mais il vaudrait mieux une règle pour la Région.""
(fin de citation)

Merci pour l'article que je me permet de copier, Chaque commune porte sa croix, à Molenbeek ou Laeken c'est pas triste non plus.....

"Division d'une maison en immeuble : "Le despotisme de certaines communes va loin"

Chaque commune interprète à sa façon les divisions qui ont été réalisées avant qu’un permis ne soit exigé.
À coup sûr, si vous demandez à un notaire bruxellois de vous citer des exemples d’infractions urbanistiques, il évoquera en premier lieu la division illégale d’une maison unifamiliale en plusieurs logements. Mais ces divisions ne sont pas toutes illégales ! Pour peu qu’elles aient été pratiquées avant le 9 février 1996 en Région de Bruxelles-Capitale (arrêté du Gouvernement du 11 janvier 1996) et avant le 20 août 1994 en Région wallonne, ces divisions doivent être considérées comme régulières, étant donné qu’avant ces dates, aucun permis n’était nécessaire pour créer un ou plusieurs logements dans un bâtiment existant (pour autant que ces aménagements ne requéraient pas la réalisation de travaux structurels).

Mais certaines communes n’aiment pas les régularisations et se permettent d’exiger, parfois de manière insistante, que les propriétaires déposent un permis de division. Avec les excès que cela suppose.

"Lorsqu'un propriétaire est en mesure de démontrer par des documents officiels que la subdivision de son bien en plusieurs logements est intervenue avant l'année de référence (1994 ou 1996), il n'y a pas d'utilité à introduire une demande de régularisation, étant donné que la situation est déjà régulière", insiste Louisa Markarian, avocate au Barreau de Bruxelles, défendant un cas situé à Jette. La particularité de ce bien dans lequel s'inscrivent deux appartements au-dessus d'un cabinet médical tient au fait qu'il est apprécié à juste titre comme un immeuble multi-logements par la Région bruxelloise et le cadastre, alors que la commune de Jette considère que ce bien serait devenu une maison unifamiliale avec le temps. "C'est une aberration , ajoute-t-elle. La Région, qui reconnaît qu'il y a deux logements dans le bien, notifie une amende à mon client car ce dernier maintient ces deux logements inoccupés alors que la commune, pour laquelle le bien est une unifamiliale, interdit la mise en location de ces logements. Comment expliquer une telle situation insensée à son client ?
Vide législatif

Et ce n'est pas le seul exemple caricatural qu'elle défend. "Ainsi, la commune d'Uccle refuse une demande de division au prétexte que la façade de l'immeuble ne correspond pas à celle d'un immeuble de rapport ! C'est un pouvoir d'appréciation abusif." "Et je peux vous citer d'autres cas, situés à Saint-Gilles, mais aussi à Dinant" , poursuit Me Markarian.

"Il y a un vide législatif autour de cette problématique , reprend l'avocate. Les propriétaires ont, certes, le droit de demander la régularisation urbanistique de leurs biens, mais aucun texte de loi ne précise explicitement les documents et preuves à déposer pour démontrer que la subdivision de leur immeuble a été réalisée à une époque où il ne fallait de permis, laissant ainsi un pouvoir d'appréciation trop large à l'autorité administrative."

Du coup, certaines communes acceptent de régulariser, d'autres pas. C'est à la tête du client ou au bon vouloir d'un fonctionnaire. "Chaque commune décide comme bon lui semble. Ce qui est déjà une discrimination. Le principe de bonne administration est bafoué, insiste Me Markarian. Les communes abusent de leur pouvoir. Quant à celles qui acceptent que ces divisions soient démontrées avec des pièces probantes, elles ne disent pas toujours quelles sont les preuves qu'elles attendent : données du cadastre, historique des ménages et des compteurs de gaz et d'électricité ? Pire, elles se permettent parfois de contester un document administratif, qu'elles considèrent comme non déterminant, et exigent d'apporter d'autres preuves, sans aucune autre prévision."

Me Markarian ne s'explique pas pourquoi une commune va préférer qu'un permis de régularisation soit déposé plutôt qu'une simple reconnaissance de la situation de droit, en rectifiant les renseignements urbanistiques. Ceci alors qu'on parle de manque de logements au centre comme au sud du pays. Mais, dans tous les cas, elle exhorte ses clients à ne pas tomber dans le piège, car il n'y a aucune certitude que le permis de division soit accordé, totalement ou même partiellement. "Le despotisme de certaines communes va plus loin quand elles n'acceptent de reconnaître, par exemple, que deux ou trois logements alors que le propriétaire peut prouver qu'il y en avait quatre dans le passé !"
Normes d’habitabilité différentes

Ce qui la questionne le plus, c'est que les normes urbanistiques d'aujourd'hui sont différentes de celles d'avant 1996 (pour la Région bruxelloise) et d'avant 1994 (pour la Région wallonne). "C'est beaucoup plus contraignant d'obtenir la reconnaissance aujourd'hui qu'il y a trente ans. Il faut un local à poubelles, un local à vélos et à poussettes, une cave attitrée pour chaque appartement, etc." Or, ce qui est réalisable pour une nouvelle construction peut s'avérer être difficile à respecter dans le cas d'anciennes maisons de rapport.
Condamnation sévère

Selon elle, les Régions doivent respectivement avoir le courage de regarder ce problème en face et trouver une solution. "Il faut légiférer, dit-elle. Cela évitera nombre de litiges et facilitera le travail de beaucoup d'avocats." ajoute-t-elle, se disant scandalisée par les pratiques de la commune de Jette dans le cas de l'immeuble de rapport qu'elle refuse de reconnaître.

Et faire comme si de rien n'était et laisser courir les choses n'est pas une solution. "Car, conclut-elle, le fait d'avoir des logements en surnombre est une infraction urbanistique et, au demeurant, pénale. Louer un logement qui n'est pas reconnu comme tel peut être poursuivi par un Procureur du Roi qui peut exiger la condamnation à des amendes très sévères pour ce type d'infraction."

Colocation, coliving, kots étudiants, habitats collectifs…

Nouvelles tendances, nouvelles règles ? La question de la division d'un immeuble, déjà prégnante dans certaines communes, pourrait s'étendre bien plus largement au regard des nouvelles tendances d'habitation (colocation, coliving, logements kangourous, logements collectifs, habitats groupés, kots étudiants…). "L'adoption d'une nouvelle approche de l'habitat semble plus que nécessaire", insiste Me Markarian, avocate au Barreau de Bruxelles. "Les nouvelles règles [du RRU, NdlR] pourraient inclure toutes formes de logements", ajoute Lieven Baro, Coordinateur Urbanisme au cabinet de Pascal Smet, secrétaire d'État bruxellois à l'Urbanisme et au Patrimoine. "En matière de coliving, par exemple, Bruxelles-Ville et Saint-Gilles prennent des règlements communaux, mais il vaudrait mieux une règle pour la Région.""
(fin de citation)

Bonjour à tous,

Je me permets d’avoir votre avis concernant la gestion d’une copropriété.
J’ai demandé à mon notaire mais pour le moment il m’a un peu renvoyé baller comme si mes questions étaient évidentes (c’est p-e le cas)

J’ai acheté un appartement à Bruxelles il y a quelques mois. Il se situe dans une maison composée de 4 appartements & une maison arrière.

Un appartement n’est toujours pas vendu à ce jour et les futurs propriétaires n’ont pas encore signé l’acte de le maison arrière.
Nous n’avons donc pour le moment pas encore de copropriété mais ça devrait se faire une fois que tous les biens seront vendus.

J’ai deux questions concernant celle-ci :
1èrement : la maison arrière doit subir des travaux sur la toiture. Les futurs propriétaires nous proposent de les payer seuls à condition qu’eux ne doivent pas intervenir dans les frais de notre maison (divisée en 4 appartement). A première vue, j’aurai eu tendance à dire OK. Néanmoins, ma quote part dans la copropriété va drastiquement monter si tel est le cas. D’un autre coté je n’ai pas très envie de mettre un centime sur la maison arrière dont je n’ai pas du tout accès. D’ailleurs je me demandais si c’était vraiment leur droit de nous demander d’intervenir sur leur toit. Je sais que les murs et le toit sont indivisibles mais ici il s’agit vraiment d’une maison qui n’a rien avoir qui se trouve derrière la notre.

2èmement : l’entrepreneur qui nous a vendu le bien, nous a affirmé que le toit de la maison avant (celle ou je vis donc) venait d’être fait. Pourtant, le propriétaire de l’appartement au dessus du mien (qui est sous le toit) m’assure qu’il y a des traces d’infiltrations d’eau.
Je me demande dans quelle mesure, tant que la copropriété n’est pas formée, je ne peux pas encore me retourner vers l’entrepreneur pour ce problème (puisqu’il doit encore vendre un appartement dans notre maison) ?

Merci d’avance pour vos éclairages

Le notaire, le forum Pim... et pourquoi pas l'avocat auquel vous communiqueriez , pour avis et conseil, les pièces du dossier ?
ou encore le notaire qui s'occupe d'un bien situé à Raeren dont il  est question dans la discussion.

ça, c'est courant hein! à Laeken ,, un cp avait carrément fait une annexe sdb dans les communs....il a vendu et ce n'est que quelques années plus tard qu'on a découvert le poteau rose...une autre à Schaarbeek a "construit" une terrasse couverte en bois sur la plate forme commune également, tant que pas vu, pas pris! comment voulez vous savoir si il y a une infraction urbanistique si personne sait rien? c'est loin d'être rare à mon avis.
ce qui n'empêche pas les copropriétés d'être en ordre acte de base, RC, ROI, de faire des AG et j'en passe.....
Mais avouez qu'une copropriété sans rien du tout vous n'en avez jamais vu je parie.

Le poteau rose dans l'annexe de la salle de bain c'est peu commun en effet.

copropriétaire engalère a écrit :

PIM a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :

PIM a écrit :

https://www.notaire.be/nouveautes/detai … -episode-8

Diviser une maison en plusieurs appartements à Bruxelles

je croyais qu'on parlait des statuts ACP et non de la conformité urbanistique.........(?)

Juste une petite piqûre de rappel pour indiquer que les statuts ACP créant division de l'immeuble doivent aussi reposer sur une conformité urbanistique............ (!)

Ben ça me pique pas plus que ça , je ne vois pas le rapport du tout.....
urbanistiquement parlant, tout est conforme, ça n'implique pas qu'automatiquement on a des statuts en ordre........et vice verca.

Je ne vise pas votre dossier en particulier (que je ne connais pas). Je donne une information que je pense utile pour tout un chacun.

Il est déjà arrivé - vous n'avez pas le monopole de la rareté ;-) - que l'on vende - ou essaye de vendre -  un appartement qui existe sur papier (selon l'acte de base), mais pas urbanistiquement.
Il faut les deux.

ça, c'est courant hein! à Laeken ,, un cp avait carrément fait une annexe sdb dans les communs....il a vendu et ce n'est que quelques années plus tard qu'on a découvert le poteau rose...une autre à Schaarbeek a "construit" une terrasse couverte en bois sur la plate forme commune également, tant que pas vu, pas pris! comment voulez vous savoir si il y a une infraction urbanistique si personne sait rien? c'est loin d'être rare à mon avis.
ce qui n'empêche pas les copropriétés d'être en ordre acte de base, RC, ROI, de faire des AG et j'en passe.....
Mais avouez qu'une copropriété sans rien du tout vous n'en avez jamais vu je parie.

PIM a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :

PIM a écrit :

https://www.notaire.be/nouveautes/detai … -episode-8

Diviser une maison en plusieurs appartements à Bruxelles

je croyais qu'on parlait des statuts ACP et non de la conformité urbanistique.........(?)

Juste une petite piqûre de rappel pour indiquer que les statuts ACP créant division de l'immeuble doivent aussi reposer sur une conformité urbanistique............ (!)

Ben ça me pique pas plus que ça , je ne vois pas le rapport du tout.....
urbanistiquement parlant, tout est conforme, ça n'implique pas qu'automatiquement on a des statuts en ordre........et vice verca.

Je ne vise pas votre dossier en particulier (que je ne connais pas). Je donne une information que je pense utile pour tout un chacun.

Il est déjà arrivé - vous n'avez pas le monopole de la rareté ;-) - que l'on vende - ou essaye de vendre -  un appartement qui existe sur papier (selon l'acte de base), mais pas urbanistiquement.
Il faut les deux.

copropriétaire engalère a écrit :

PIM a écrit :

https://www.notaire.be/nouveautes/detai … -episode-8

Diviser une maison en plusieurs appartements à Bruxelles

je croyais qu'on parlait des statuts ACP et non de la conformité urbanistique.........(?)

Juste une petite piqûre de rappel pour indiquer que les statuts ACP créant division de l'immeuble doivent aussi reposer sur une conformité urbanistique............ (!)

Ben ça me pique pas plus que ça , je ne vois pas le rapport du tout.....
urbanistiquement parlant, tout est conforme, ça n'implique pas qu'automatiquement on a des statuts en ordre........et vice verca.

PIM a écrit :

https://www.notaire.be/nouveautes/detai … -episode-8

Diviser une maison en plusieurs appartements à Bruxelles

je croyais qu'on parlait des statuts ACP et non de la conformité urbanistique.........(?)

Juste une petite piqûre de rappel pour indiquer que les statuts ACP créant division de l'immeuble doivent aussi reposer sur une conformité urbanistique............ (!)

https://www.notaire.be/nouveautes/detai … -episode-8

Diviser une maison en plusieurs appartements à Bruxelles

je croyais qu'on parlait des statuts ACP et non de la conformité urbanistique.........(?)

Diviser une maison en plusieurs appartements à Bruxelles

copropriétaire engalère a écrit :

Rares, peut être mais ça existe, et NON nous ne sommes pas en indivision tout court......
là, nous sommes en train de "régulariser" sauf qu'on ne trouve pas les plans initiaux, on vient juste de trouver un ingénieur pour effectuer les plans, et un notaire qui accepte de rédiger notre acte de base sans copier/coller sur des actes existants, voilà.

Si pas en indivision tout court, vous êtes sous quel statut juridique alors ?
(cela me fait penser à ce débat télévisé où l'un(e) disait à l'autre: "c'est faux", mais sans explication complémentaire)

ps: curieux de prendre un ingénieur pour effectuer des plans: c'est plus fréquent de faire appel à un géomètre)

OUPS!!!!! oui! géomètre mais bon, il est aussi ingénieur celui ci!

figurez vous qu'on est en "statuts juridique en cours" depuis 2007.
et nous avons tous des locataires! oui je sais "ça n'arrive qu'à vous" ben non, à Ixelles une connaissance est dans le même cas....

Rares, peut être mais ça existe, et NON nous ne sommes pas en indivision tout court......
là, nous sommes en train de "régulariser" sauf qu'on ne trouve pas les plans initiaux, on vient juste de trouver un ingénieur pour effectuer les plans, et un notaire qui accepte de rédiger notre acte de base sans copier/coller sur des actes existants, voilà.

Si pas en indivision tout court, vous êtes sous quel statut juridique alors ?
(cela me fait penser à ce débat télévisé où l'un(e) disait à l'autre: "c'est faux", mais sans explication complémentaire)

ps: curieux de prendre un ingénieur pour effectuer des plans: c'est plus fréquent de faire appel à un géomètre)

copropriétaire engalère a écrit :

grmff a écrit :

Dès qu'il y a vente d'un des lots, il y a copropriété.
Donc acte de base, référence à des quotités dans votre acte d'achat, etc.

à Raeren, 4 copropriétaires, depuis 2007 sans acte de base, sans rien d'ailleurs, là en ce moment on est (enfin) occupé à tout mettre en route....je vous dis pas la bisbille pour l'entretien toiture ou jardin , immense avec une centaines de peupliers et j'en passe.
donc NON, pas forcément acte de base avec quotités, parties privatives, commune, etc... dès que plusieurs proprios.
les parties privatives on les a grâce à notre acte authentique, mais pas de quotités rien!

Vous collectionnez les rares, vous.
Si pas d'acte de base, vous êtes en indivision tout court.

Rares, peut être mais ça existe, et NON nous ne sommes pas en indivision tout court......
là, nous sommes en train de "régulariser" sauf qu'on ne trouve pas les plans initiaux, on vient juste de trouver un ingénieur pour effectuer les plans, et un notaire qui accepte de rédiger notre acte de base sans copier/coller sur des actes existants, voilà.

PIM a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :

grmff a écrit :

Dès qu'il y a vente d'un des lots, il y a copropriété.
Donc acte de base, référence à des quotités dans votre acte d'achat, etc.

à Raeren, 4 copropriétaires, depuis 2007 sans acte de base, sans rien d'ailleurs, là en ce moment on est (enfin) occupé à tout mettre en route....je vous dis pas la bisbille pour l'entretien toiture ou jardin , immense avec une centaines de peupliers et j'en passe.
donc NON, pas forcément acte de base avec quotités, parties privatives, commune, etc... dès que plusieurs proprios.
les parties privatives on les a grâce à notre acte authentique, mais pas de quotités rien!

Vous collectionnez les rares, vous.
Si pas d'acte de base, vous êtes en indivision tout court.

C'est quoi l'indivision tout court ? Vous pourriez l'expliquer à copropriétaire engalère ?.

A supposer qu'elle me le demande...:

" En matière de droit immobilier, il faut distinguer la copropriété forcée d’un immeuble à appartements et la copropriété volontaire ou fortuite d’un unique appartement. Si dans les deux cas il y a existence d’une indivision, les règles ne sont pas du tout les mêmes.
Copropriété: définition
La copropriété est la division du droit de propriété d'un bien entre plusieurs propriétaires. Elle existe dès lors qu’il y a indivision, c’est-à-dire un démembrement de la propriété : le bien appartient indivisément à plusieurs personnes et il n’est pas réparti en lots affectés à chaque propriétaire.
En matière immobilière, on parle généralement de copropriété dans deux cas.

    Dans le cas d’un immeuble répartis en lots (appartements) et en parties communes indivisibles, on parle de copropriété forcée (elle se rapporte aux parties communes).
    Dans le cas d’un bien unique comme un appartement ou une maison détenue par plusieurs propriétaires, on parle de copropriété volontaire ou fortuite.

La copropriété forcée
Dans le cas d’un immeuble en copropriété, les parties communes sont indivisiblement détenues par les propriétaires de chaque lot selon une répartition définie en tantième. Les copropriétaires ne peuvent en demander le partage. La gestion des parties communes fait obligatoirement l’objet d’un règlement de copropriété.
La copropriété forcée est régie par les dispositions des articles 577-3 à 577-14 du Code civil. Ces dispositions sont impératives, c’est-à-dire que toute disposition contractuelle contraire est nulle et sans effet.
La copropriété volontaire ou fortuite
On parle de copropriété volontaire quand  par exemple, deux ou plusieurs personnes font l'acquisition commune d'un immeuble. On parle de copropriété fortuite quand, par exemple, deux enfants héritent d’un immeuble dans le cadre d’une succession.
La copropriété volontaire ou fortuite est régie par les dispositions de l’article 577-2 du Code civil. Ces dispositions sont supplétives, c’est-à-dire que les copropriétaires peuvent y déroger et adopter des dispositions différentes voire contraires.
(source: lebonbail)