Je vous avoue ne pas bien comprendre la situation :

EP001 a écrit :

GT a écrit :

Un locataire ou un candidat locataire ?

Un locataire et le bail est toujours en cours mais il est en préavis.
C'est en ouvrant le dossier du locataire dernièrement que je me suis rendu compte que la garantie était de 3 mois.

EP001 a écrit :

Je n'ai pas signé le document du CPAS et je leur ai répondu que je n'étais pas d'accord.
Ce matin j'ai reçu un courrier de la Belfius m'informant que la garantie locative était établie.
Là je ne comprends pas trop puisque je n'ai pas signé le document de garantie.

Soit le dossier pour lequel vous nous interrogez est celui d'un locataire déjà chez vous et pour lequel la garantie a été mise en place il y a un certain temps déjà,
soit le dossier concerne un candidat locataire pour lequel vous n'avez encore rien signé et qui est en train de mettre en place sa garantie locative dans le but de devenir votre futur locataire,
soit j'ai raté une marche.

Vous citer une réponse que j'ai faite.

Il s'agit d'un nouveau locataire qui est en train de mettre sa garantie en place.
J'ai reçu les documents à signer mais je n'ai pas signer mais j'ai répondu que je n'étais pas d'accord avec la restriction sur la garantie locative.
J'ai reçu ce document le vendredi 5 aout en fin d'après midi et j'ai répondu le lundi 8 aout que je n'étais pas d'accord et je n'ai pas renvoyé le document à signer car il y avait en plus des restrictions une erreur sur la date de début de bail.

Ce matin j'ai reçu le courrier de garantie de Belfius daté du 4 août.

Soit le dossier pour lequel vous nous interrogez est celui d'un locataire déjà chez vous et pour lequel la garantie a été mise en place il y a un certain temps déjà,
soit le dossier concerne un candidat locataire pour lequel vous n'avez encore rien signé et qui est en train de mettre en place sa garantie locative dans le but de devenir votre futur locataire,
soit j'ai raté une marche.

La date de début du bail est incorrecte et l'adresse est incomplète. Le nom de la rue est un boulevard comportant 2 prénoms et il n'est indiqué que la première lettre du 2° prénom

Là je ne comprends pas trop puisque je n'ai pas signé le document de garantie.

EP001 a écrit :

GT a écrit :

EP001 a écrit :

. J'ai un locataire dans cette situation et j'ai une garantie de 3 mois alors que le bail stipule 2 bois de garantie locative.

.

Un locataire ou un candidat locataire ?

Un locataire et le bail est toujours en cours mais il est en préavis.

C'est en ouvrant le dossier du locataire dernièrement que je me suis rendu compte que la garantie était de 3 mois.

En ce qui concerne la garantie locative accordée sous forme de garantie bancaire ( à l'intervention du CPAS), vous avez intérêt à lire avec attention ce qui est prévu en matière de libération de la garantie locative.

Respectez scrupuleusement la procédure.

En ce qui concerne Charleroi, des informations figuraient au verso  du document "'demande de garantie locative" que le propriétaire/bailleur a complété et signé  dans lequel il acceptait que la garantie locative soit accordée sous forme de garantie bancaire auprès de Belfius.

Bien sur que j'ai bien lu le verso et je suivrai la procédure mais de toute façon la libération se fera devant le juge de paix car il y a trop de dégats dans le studio. Il y a aussi la mention à l'exclusion des dépens judiciaires.

Personnellement je n'ai jamais eu de problèmes avec les garanties locatives du CPAS. Cela se terminait à l'amiable ou si cela se terminait devant le juge de paix j'ai toujours reçu l'entièreté de la garantie locative ou parfois amputées d'un euro ou 2 pour les frais.

J'ai déjà eu une garantie avec un CPAS qui avait fait une garantie locative qui a été signée au CPAS  et pas chez Belfius. Le locataire n'a jamais rien remboursé au CPAS mais j'ai quand même eu la garantie complète après un jugement.

En ce qui concerne mon problème actuelle je me rappelle que c'est en fait avec le même CPAS.

C'est pourquoi j'hésite à refuser cette garantie bien que je sais que je peux la refuser. Mais il y a une clause dans le bail qui stipule que si la garantie n'a pas été acceptée par le SPAS le locataire devra la faire en 3 mensualités.

J'hésite donc à accepter la garantie telle quel ou faire jouer cette clause.

Je ne répondais pas à la question. Je demandais à prendre connaissance de cette garantie. Jamais eu de réponse ou de suite.

Quant au fond; j'estime ne pas avoir à accepter
- une garantie avec des conditions restrictives
- la procédure d'une CPAS

grmff a écrit :

Et quand bien même la garantie serait octroyée pour 3 mois et pour toute somme due, certains Cpas doivent "prendre un décision". Ce qui veut dire qu'en pratique, le Cpas va donner son avis, et certain Cpas refuse la libération sous divers prétexte. C'st mis au singulier de manière volontaire, je n'ai l'expérience qu'avec un Cpas qui joue à ce petit jeu. Par exemple, Charleroi refusait la libération pour couvrir des indemnités d'inoccupation ou de relocation, et imposait de passer par la justice de paix. Même quand le locataire et le propriétaire sont d'accord.

Quelle a été la décision du juge de paix ?

J'ai été 3x contre le Cpas de Charleroi. Contre le Cpas, et pas contre le locataire, afin de récupérer mes dépens.

Dans le premier cas qui m'a occupé, l'assistant social a menacé mon locataire de lui couper les vivres s'il ne se dédisait pas de sa signature. Il m'avait fait bien plus de dégâts que la garantie locative. Mais vraiment plus. Le Cpas a donc refusé de libérer la garantie sur base de ce document qu'il a fait déclaré faux par le locataire.

J'ai donc attaqué le Cpas, échange de conclusion, selon eux, j'avais rajouté plein de chose sur le document manuscrit. Je passe sur les échanges de conclusions fastidieux et inutiles. Arrivé devant le juge, j'ai produit le document, et j'ai demandé au juge d'enlever mentalement tout ce que j'aurais rajouté sur le document. Le juge a rigolé et l'audience était terminée. J'ai eu gain de cause, libération de la garantie locative et dépens. J'ai reçu la garantie "rapidement". Pas les dépens. Sans la moindre réponse à mes multiples relances, j'ai envoyé mon huissier pour les 20 ou 50€ de dépens. 300€ de signification, mais la partie adverse était solvable... Sans réponse, j'ai demandé à l'huissier d'aller saisir les ordinateurs du Cpas. Il n'a pas osé. Il a pris son téléphone, et j'ai fini par être payé. De mémoire, entre la sortie du locataire et l'argent de la caution sur mon compte, il a fallu 18 mois et un dossier en justice de paix de 6cm.

Dans le second cas qui m'a occupé, je ne me souviens plus bien, mais c'était de la même eau.

Dans le 3e cas qui m'a occupé, j'ai été débouté pour une centaine d'euro que j'estimais me revenir, mais j'ai obtenu le reste. Le plus "comique", ce sont les raisons pour lesquelles j'ai été débouté: j'avais accepté les conditions extralégales imposées par le Cpas de Charleroi. lors de la discussion, le raisonnement avait été très clair: soit on me donne ce à quoi j'estime avoir droit, soit on me déboute pour avoir accepté les conditions. Avec le corollaire que c'est parce que j'ai accepté les conditions que rien ne m'obligeait à accepter que je suis débouté. Et donc, corollaire secondaire: je ne suis pas obligé d'accepter les conditions restrictives du Cpas, et donc pas obligé d'accepter ,la garantie du Cpas. A ma surprise, j'ai donc été débouté, et j'ai un jugement qui me permet de ne pas accepter les cautions qui imposent des restrictions. Comme toutes les garanties de Cpas de Belgique qui fonctionnent avec Belfius mentionnent que les dépens ne sont pas couverts, je ne suis pas obligé d'accepter cette condition, et donc pas obligé d'accepter les cautions Cpas. Cela m'a donc coûté une centaine d'euro pour avoir le droit de refuser la garantie du Cpas, alors que le choix de la garantie appartient sans restriction au locataire.

Les 3 affaires ont été jugées dans le même tribunal, mais pas par le même juge.

Depuis, je mentionne dans mes annonces "Pas de garantie Cpas". Unia m'a une fois convoqué pour que je retire cette mention, avec menace de me clouer par les oreilles sur une porte de grange par force de loi. Je leur ai pointé le jugement sous le nez, et je leur ai suggéré de poursuivre le Cpas de Charleroi. Ben, vous savez quoi, il ne l'ont pas fait. Bande de nouilles. Merci pour les locataires qui ont besoin d'une garantie Cpas. Par contre, ils ont continué à me menacer, et j'ai continué à mentionner "Pas de garantie Cpas" sur mes annonces, ce qui n'empêche pas un candidat sur deux de me demander si j'accepte la garantie du Cpas.

Dernier point, puisque vous mentionnez que Charleroi a changé son système et donne maintenant une caution, il faut savoir que la caution du Cpas n'est pas une des garanties légales telle que décrite par le législateur. On peut donc parfaitement la refuser aussi.

Il est à noter que j'aurais pu être plus vache. Et déclarer que j'acceptais la garantie ou caution du Cpas. En signant le papier de demande de garantie/caution du Cpas de Charleroi, à chaque candidat évidemment, sinon c'est pas drôle, ils auraient eu à traiter des centaines de demandes concurrentes. Comme ils mettent facilement 6 semaines pour que la réponse arrive dans les mains du propriétaire, le logement aurait de toute façon été loué à un autre. Mais bon, j'ai pas voulu saturer les services, ce n'aurait pas été sympa pour ceux qui font effectivement le travail et suivent effectivement les procédures à la con qu'on leur impose, et certainement pas sympa pour les candidats qui auraient été tous déçus et auraient pu m'en vouloir de les utiliser pour casser les pieds au Cpas. Alors, c'est quelque chose que je n'ai pas fait. (Mais c'est l'envie qui me démange encore, parfois...   )

GT a écrit :

EP001 a écrit :

. J'ai un locataire dans cette situation et j'ai une garantie de 3 mois alors que le bail stipule 2 bois de garantie locative.

.

Un locataire ou un candidat locataire ?

Un locataire et le bail est toujours en cours mais il est en préavis.

C'est en ouvrant le dossier du locataire dernièrement que je me suis rendu compte que la garantie était de 3 mois.

En ce qui concerne la garantie locative accordée sous forme de garantie bancaire ( à l'intervention du CPAS), vous avez intérêt à lire avec attention ce qui est prévu en matière de libération de la garantie locative.

Respectez scrupuleusement la procédure.

En ce qui concerne Charleroi, des informations figuraient au verso  du document "'demande de garantie locative" que le propriétaire/bailleur a complété et signé  dans lequel il acceptait que la garantie locative soit accordée sous forme de garantie bancaire auprès de Belfius.

EP001 a écrit :

. J'ai un locataire dans cette situation et j'ai une garantie de 3 mois alors que le bail stipule 2 bois de garantie locative.

.

Un locataire ou un candidat locataire ?

Un locataire et le bail est toujours en cours mais il est en préavis.

C'est en ouvrant le dossier du locataire dernièrement que je me suis rendu compte que la garantie était de 3 mois.

. J'ai un locataire dans cette situation et j'ai une garantie de 3 mois alors que le bail stipule 2 bois de garantie locative.

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Un locataire ou un candidat locataire ?

Et quand bien même la garantie serait octroyée pour 3 mois et pour toute somme due, certains Cpas doivent "prendre un décision". Ce qui veut dire qu'en pratique, le Cpas va donner son avis, et certain Cpas refuse la libération sous divers prétexte. C'st mis au singulier de manière volontaire, je n'ai l'expérience qu'avec un Cpas qui joue à ce petit jeu. Par exemple, Charleroi refusait la libération pour couvrir des indemnités d'inoccupation ou de relocation, et imposait de passer par la justice de paix. Même quand le locataire et le propriétaire sont d'accord.

Quelle a été la décision du juge de paix ?

Plus d'intervention d'une banque (le plus souvent Belfius, ex Crédit communal, la banque des communes).

Sans le document que le CPAS me demande de signer il y a la mention suivante:
Constitution d'une garantie locative sous forme de garantie bancaire sans dépôt d'argent 

.

Garantie bancaire : le CPAS conclut un contrat avec une banque qui s'engage à bloquer une certaine somme en cas de dégâts locatifs et/ou arriérés de loyers.

Le CPAS entre en contact avec une banque. Celle-ci s'engage à bloquer une certaine somme d'argent . 
Montant équivalent à trois mois de loyer maximum.
Pas de dépôt d'argent.
Situation prévue à l'art.62, § 1, al.5 du décret du 15 mars 2018.

Le texte qui intéresse c'est-à-dire les points numérotés 1,  2 et 3 sont rigoureusement identique.

J'ai raccourci le point 2 mais ce point est pour ainsi dire inexistant vu que les banques n'acceptent pas cette façon en général.

En fait pour moi mais je peux me tromper. C'est 2 mois de garantie sauf si c'est une garantie CPAS. 

Dans le cas d'une garantie CPAS le bailleur pourrait demander une garantie de 3 mois.

Effectivement, les banques ne jouent pas le jeu, qui leur a été imposé par le législateur unilatéralement et sans discussion, et dès lors que les frais de ce genre de caution bancaire sont exorbitants, personne n'utilise ce système.

Quant aux Cpas, ils ne jouent pas le jeu non plus. En théorie, on peut exiger 3 mois. En pratique, non seulement ils n'octroient pas toujours les 3 mois, mais en plus, certains limitent la garantie locative aux dégâts locatifs, à l'exclusion de tout arriéré de loyer.

Et quand bien même la garantie serait octroyée pour 3 mois et pour toute somme due, certains Cpas doivent "prendre un décision". Ce qui veut dire qu'en pratique, le Cpas va donner son avis, et certain Cpas refuse la libération sous divers prétexte. C'st mis au singulier de manière volontaire, je n'ai l'expérience qu'avec un Cpas qui joue à ce petit jeu. Par exemple, Charleroi refusait la libération pour couvrir des indemnités d'inoccupation ou de relocation, et imposait de passer par la justice de paix. Même quand le locataire et le propriétaire sont d'accord.

Mon avis sur les garanties locatives du Cpas en général? Refusez les. Même quand ils octroient 3 mois pour toute somme due rapidement, Ils imposent toujours une condition: les dépens judiciaires ne sont pas couverts, c'est prévu ainsi dans les deux formules de garantie Cpas de Belfius, qui est l'unique banque des Cpas à ma connaissance. Or, vous pouvez toujours refuser une garantie locative limitée. Il est donc parfaitement légal de refuser la garantie du Cpas.

Un détail Cpas par Cpas? Voyez ici...

Dernier point. Même quand vous avez un jugement contre un Cpas, il faut encore envoyer les huissiers saisir les ordinateurs du Cpas pour arriver à vous faire payer, et au bout du compte, il m'a fallut 18 mois pour récupérer mon dû, alors que j'étais d'accord avec le locataire.

J'ai raccourci le point 2 mais ce point est pour ainsi dire inexistant vu que les banques n'acceptent pas cette façon en général.

En fait pour moi mais je peux me tromper. C'est 2 mois de garantie sauf si c'est une garantie CPAS. 

Dans le cas d'une garantie CPAS le bailleur pourrait demander une garantie de 3 mois.

En pratique, la majorité des CPAS utilisent la garantie bancaire.

https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … s-wallonie