Je me permets juste une dernière question concernant les majorités des votes:
En vérifiant un peu ce que dit la loi, je suis tombé, sur ceci:

Majorité des 4/5
Des modifications aux autres statuts tel qu’un changement dans la répartition des charges de copropriété.

Ainsi, ne tombons nous pas dans les 4/5 plutôt que dans les 2/3, comme cité plus haut?
Dans le but de me préparer a cette éventualité, comment justifier, l'application des 2/3 et non 4/5?

Merci

Quel est le cadre légal?
La loi. Quelle loi ?

Code civil, livre 3 "les biens"

Art. 3.88. , § 1er, 2°, a 
"L'assemblée générale décide à la majorité des quatre cinquième des voix de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété"
(et non pas , je cite "des modifications aux autres statuts tel qu’un changement dans la répartition des charges de copropriété.")

LES STATUTS - LA REPARTITION DES CHARGES

A. Les statuts. C'est quoi ce "machin"?

Code civil, livre 3 "les biens"
art.3.85, § 1er, al.1
"L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique"
Bref, statuts= acte de base + règlement de copropriété
Modification aux statuts = acte authentique

B. La répartition des charges.

Code civil, livre 3 "les biens"
art.3.85, § 1er, al.4, 2°
"Le règlement de copropriété doit comprendre les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges."

Je n'ai pas connaissance des statuts.

Je me permets juste une dernière question concernant les majorités des votes:
En vérifiant un peu ce que dit la loi, je suis tombé, sur ceci:

Majorité des 4/5
Des modifications aux autres statuts tel qu’un changement dans la répartition des charges de copropriété.

Ainsi, ne tombons nous pas dans les 4/5 plutôt que dans les 2/3, comme cité plus haut?
Dans le but de me préparer a cette éventualité, comment justifier, l'application des 2/3 et non 4/5?

Merci

Selon moi, vous n'apportez aucune modification structurelle aux statuts ni au calcul des charges. Vous modifiez seulement un mode de répartition qui a été appliqué précédemment.

Mais je suis sur que vous pourrez recevoir des avis plus éclairés et motivés...

GT  êtes-vous là ?? 

Majorité des 4/5
Des modifications aux autres statuts tel qu’un changement dans la répartition des charges de copropriété.

Ainsi, ne tombons nous pas dans les 4/5 plutôt que dans les 2/3, comme cité plus haut?
Dans le but de me préparer a cette éventualité, comment justifier, l'application des 2/3 et non 4/5?

Merci

Ça complique encore plus la donne le vote au 2/3.
Donc si 2 copropriétaires, sur 4 , totalisant un pourcentage de 57 pourcent sont d'accords du changement, mais que les 2 autres ne sont  pas d'accords, la roue reste bloquée... Et en contrepartie, comme le pourcentage existant n'a jamais fait l'objet de vote dans une AG, les copropriétaires souhaitant un changement, sont bloqués?

@Rexou, vous ne me donnez pas que des bonnes nouvelles ?...

La bonne nouvelle, c'est que je peux faire erreur dans le pourcentage des votes requis... A vérifier. Et si j'ai raison, votre syndic le sait-il ?

Votre syndic qui est un copropriétaire ordinaire peut appliquer les 50+1... (c'est une possibilité aussi...) L'avantage d'un syndic non professionnel et copro est le coût réduit des frais, la proximité, et la gestion "en bon père de famille". Une autre facette de ce côté "amateur" est de ne pas toujours être informé des subtilités légales en vigueur.

Si vous n'avez rien à lui reprocher, je pense que vous pouvez aborder le sujet en AG en présentant vos arguments de manière soft et demander une majoration à 20% de frais fixes. Cela peut passer si vous êtes convaincant. Je crois que ce qui est important est de maintenir une cohésion et une entente au sein de la (petite) copropriété et éviter les clivages conflictuels.

Vous pouvez présenter les recommandations de TECHEM à 30 voire 40% et sur cette base passer de10 à 20% en frais fixes. Pourquoi pas ? Encore faut-il convaincre...

Les 10% historiquement appliqués sont de fait acceptés par l'ensemble des copros, quelle que soit l'origine de cette clé de répartition. Les comptes ont été approuvés chaque année et vous êtes demandeur d'une modification...

Et si cela ne passe pas la première année, vous pouvez parler avec vos voisins et les rallier à votre cause. Ensuite remettre ce sujet à l'ordre du jour l'année suivante...

@Rexou, vous ne me donnez pas que des bonnes nouvelles ?...

Bonjour Rexou,
Je ne suis pas entièrement d'accord avec vous, sur le fait de ne pas être lésé par cette méthode de calcul a 10%.
Si demain, je n'utilise pas mes radiateurs, mais que les autres chauffent chez eux et indirectement chez moi, car nous partageons la même tuyauterie, sur une facture de 10,000 EUR, et une quotité de 25%, J'aurai a payer sur l'année que 250 EUR de frais de chauffage, alors qu'en contrepartie, j'aurai bénéficie de tuyauterie chaude, du chauffe eau avec une eau chaude disponible constamment. Ainsi je paierai moins de 25 EUR. Par mois de chauffage ...les autres copropriétaires se partageront les 9750 EUR restants. 

J'ai vérifié en parallèle, les taux recommandés par les principaux prestataires:
- Techem: 40 pourcent avec une pratique de marché de 30 pourcent
- Ista: 30 pourcent avec justification mise en avant des principes d'équité et d'économie
- Aquatel: l'information n'est pas disponible sur le site.

Comme vous le mentionnez, le pourcentage a appliquer fera l'objet d'un vote et si je ne me trompe pas , c'est bien en majorité absolue (50+1) et non au 2/3? @Rexou, dans votre 1er message vous mentionnez la majorité absolue et dans le 2eme, vous mentionnez vun ote au 2/3.

Merci et bonne journée

J'ai bien compris votre argumentation. Mon avis est qu'un taux de 30 ou 40% de frais fixes est disproportionné et ne responsabilise pas assez les gros consommateurs. Un taux de 10 voire 20% maximum est plus approprié.

Ce n'est cependant pas moi qui suis à convaincre ; je ne prendrai pas part au vote de votre AG. Par contre, il est assez facile de supposer que vos opposants vont argumenter l'incitation à économiser le chauffage en conservant les 10% historiques toujours appliqués jusqu'à présent. Techen, Ista ou autres ne donnent que des indications informatives. Rien de plus.

J'avais mentionné un vote de 50+1 alors qu'il était question de revenir à une répartition antérieure et abandonner une nouvelle répartition décidée par le syndic. C'était avant de savoir que le syndic a en fait simplement reconduit le pourcentage historique déjà d'application.

J'évoque dans le second message un vote aux 2/3 parce que maintenant, c'est vous qui êtes demandeur d'un changement du pourcentage appliqué antérieurement.

J'ai vérifié en parallèle, les taux recommandés par les principaux prestataires:
- Techem: 40 pourcent avec une pratique de marché de 30 pourcent
- Ista: 30 pourcent avec justification mise en avant des principes d'équité et d'économie
- Aquatel: l'information n'est pas disponible sur le site.

Comme vous le mentionnez, le pourcentage a appliquer fera l'objet d'un vote et si je ne me trompe pas , c'est bien en majorité absolue (50+1) et non au 2/3? @Rexou, dans votre 1er message vous mentionnez la majorité absolue et dans le 2eme, vous mentionnez vun ote au 2/3.

Merci et bonne journée

Bonjour a tous,

Lors du changement de Calorimètres, le pourcentage de 10% a été conservé sans aucune demande, par simple habitude. Personne de la copropriété n'avait connaissance de la signification du pourcentage de frais fixes.

Pour rappel, le syndic a un appartement dans la résidence et a l'appartement qui a une consommation très faible de chauffage
Suite a ma demande du changement de pourcentage applique concernant les frais fixes, le syndic a envoyé un mail avec mention ,, Ceci est en réponse de la demande de l’un des copropriétaires espérant diminuer ses propres frais en énergie en les reportant chez les autres,, ...

Je trouve cela assez odieux et surtout que ma demande est dans une recherche d'équité ... Le syndic influence les autres  copropriétaires, en leur mentionnant que ma demande est un but de réduire les frais ...

Franchement, je trouve cela, assez usant, que les frais fixes de chauffage, ne soient pas clairement définies et soient sujet aux votes. Le syndic insiste pour que nous gardons ces frais a 10%, bien que je lui ai demandé de garder une approche neutre et de reporter ce que la société Techem disait ==> je lui ai demandé qu'il les contacté pour avoir la pratique de marché, mais il insiste sur le taux de 10 pourcent en disant aux autres, que je cherche a réduire mes frais ...

Concernant l'installation d'un pellet, je pense que les Calorimètres électroniques sont moins sujet a la température de la pièce mais plutôt sujet a la température de surface du radiateur.

Merci pour votre aide, et vos recommandations.

Alors le syndic a conservé la répartition antérieure sans modification. Il n'y a rien à lui reprocher. Vous n'êtes pas lésé par quoi que ce soit. Vous n'avez aucun motif à contester la répartition des charges telle qu'elle a été établie.

Vous souhaitez modifier cette répartition. Le syndic transmet votre demande. Il reste libre de donner son avis et de faire des commentaires, fussent-ils contraires à votre souhait. Le point sera porté à l'ordre du jour de la prochaine AG si vous le demandez explicitement. Vous développerez vos arguments, ainsi que le syndic et les autres CP. Et finalement, c'est un vote qui décidera de la répartition future. C'est la procédure normale.  Pour modifier la répartition des charges, il faut une majorité des 2/3.

Il n'est pas odieux de ne pas partager votre vision. Ni de défendre ses intérêts. Il n'y a pas en l’occurrence une "pratique du marché", mais chaque copro reste libre de ses choix. TECHEM ou tout autre de ses concurrents ne donne rien d'autre qu'une indication de ce qui peut se faire. Ce n'est pas une directive, ni même un conseil. Juste une fourchette indicative. Il n'est pas "usant" que la décision soit dépendante des votes des personnes concernées. Ce sont les règles normales qui permettent la vie en copropriété. Ne voyez aucun jugement dans ma réponse, mais vous devriez accepter la pluralité des opinions et argumenter lors de l'AG pour convaincre une majorité.

Concernant le poêle à pellets, comme je vous le disais, les calos électroniques sont très peu sensibles à la chaleur ambiante... vous n'avez pas de souci à vous faire de ce côté.

Vous pouvez aussi les informer vous-même de ce que Techem préconise. Vous pouvez également reprendre ce que Ista préconise, et ce que Aquatel préconise...

Lors du changement de Calorimètres, le pourcentage de 10% a été conservé sans aucune demande, par simple habitude. Personne de la copropriété n'avait connaissance de la signification du pourcentage de frais fixes.

Pour rappel, le syndic a un appartement dans la résidence et a l'appartement qui a une consommation très faible de chauffage
Suite a ma demande du changement de pourcentage applique concernant les frais fixes, le syndic a envoyé un mail avec mention ,, Ceci est en réponse de la demande de l’un des copropriétaires espérant diminuer ses propres frais en énergie en les reportant chez les autres,, ...

Je trouve cela assez odieux et surtout que ma demande est dans une recherche d'équité ... Le syndic influence les autres  copropriétaires, en leur mentionnant que ma demande est un but de réduire les frais ...

Franchement, je trouve cela, assez usant, que les frais fixes de chauffage, ne soient pas clairement définies et soient sujet aux votes. Le syndic insiste pour que nous gardons ces frais a 10%, bien que je lui ai demandé de garder une approche neutre et de reporter ce que la société Techem disait ==> je lui ai demandé qu'il les contacté pour avoir la pratique de marché, mais il insiste sur le taux de 10 pourcent en disant aux autres, que je cherche a réduire mes frais ...

Concernant l'installation d'un pellet, je pense que les Calorimètres électroniques sont moins sujet a la température de la pièce mais plutôt sujet a la température de surface du radiateur.

Merci pour votre aide, et vos recommandations.

Quel était le pourcentage utilisé avec les calorimètres à évaporation?
Quelle est la base que le syndic utilise pour passer de cet ancien pourcentage de frais fixes vers ce nouveau pourcentage de 10%?

C'est sur cette base que vous pouvez demander une rectification.

Attention que si les comptes ont été acceptés avec 10% pendant plusieurs années, on peut considérer l'accord tacite de la copropriété...

Excellent raisonnement !

A défaut de décision prise en AG, le syndic ne peut unilatéralement décider de modifier le mode de calcul. Et la modification semble toute récente si j'ai bien compris...

Contester les comptes établis est une possibilité, mais sans doute pas la meilleure... Il faudrait être suivi par une majorité ou voir le juge de paix (ce qui peut déclencher la guerre!). Par contre, faire voter un mode de calcul équilibré pour le futur me semble utile.

attention qu'en chauffant votre intérieur avec un autre chauffage, les calorimètres vont quand même comptabiliser la chaleur (d'une moindre manière, mais quand même)
En d'autres termes, dans le décompte, vous paierez quand même un consommation personnelle de gaz / mazout même si vos radiateurs sont restés sur zéro.

Bref, vous paierez deux fois.

Je crois que ce problème ne se pose pas de manière significative avec des calos électroniques. Ce serait plus le cas avec les calos classiques à évaporation.

Bref, vous paierez deux fois.

C'est sur cette base que vous pouvez demander une rectification.

Attention que si les comptes ont été acceptés avec 10% pendant plusieurs années, on peut considérer l'accord tacite de la copropriété...