Sinon, pour avoir un cashflow positif, généralement il faut atteindre une rentabilité de 7-8%, mais cela dépendra de vos charges et impôts annexes

Peut-être plus facile à comprendre à partir du cash flow nul :
- vous achetez un bien dont vous financez l'intégralité par un crédit (achat, frais de notaire, etc),
- vous le louez et l'intégralité des coûts (taxes, crédit,etc) est couverte par le loyer pendant toute la durée du crédit.

Dans cet exemple, vous êtes devenus au terme du crédit totalement propriétaire d'un actif sans plus de passif sans avoir déboursé ni avancé le moindre euro.
Votre cashflow a été nul pendant toute la durée du crédit, votre ROI est infiniment positif.

Dans votre question, si le cashflow est négatif, c'est juste que votre investissement était un peu moins intéressant, juste un peu.

Bonjour tout le monde,

Je suis en train de faire des calculs de rentabilités par rapport à plusieurs biens et j'aimerais avoir votre avis.

Est-il possible d'avoir une rentabilité positive alors que mon cashflow est négatif ?

D'après ce que je sais:
- Cashflow = Loyer mensuel - mensualité de crédit - ((précompte immobilier annuel+assurance incendie annuelle)/12)-(frais elec/gaz/internet/assurance, ...)
- ROI = (loyer annuel/(prix du bien + frais de notaire)

J'ai pourtant respecté chaque formule dans mon tableau Excel.

Je me dis que c'est peut-être moi qui ne comprend pas la subtilité.

Merci pour vos réponses.

La mensualité de crédit a deux composantes: le paiement des intérêts qui est un coût et le remboursement du capital qui n'est pas un coût.

Le remboursement du capital intervient donc dans le flux des liquidités mais pas dans la rentabilité.

Dès lors si le remboursement de capital est important, les débours seront important et le cash flow sera négatif. Vous n'encaissez pas pour autant moins de loyer; vous n'avez pas pour autant plus de frais. Ce n'est pas votre banquier qui provoque des fuites à l'installation de chauffage.

Même avec un calcul de rentabilité tenant compte des frais (intérêts bancaires, assurances, précompte, entretiens, etc),  ce rendent sera supérieur à  votre cash flow, qui est le rendement amputé de la part de remboursement de capital.

Bref, rien d'anormal dans votre calcul...

Je suis en train de faire des calculs de rentabilités par rapport à plusieurs biens et j'aimerais avoir votre avis.

Est-il possible d'avoir une rentabilité positive alors que mon cashflow est négatif ?

D'après ce que je sais:
- Cashflow = Loyer mensuel - mensualité de crédit - ((précompte immobilier annuel+assurance incendie annuelle)/12)-(frais elec/gaz/internet/assurance, ...)
- ROI = (loyer annuel/(prix du bien + frais de notaire)

J'ai pourtant respecté chaque formule dans mon tableau Excel.

Je me dis que c'est peut-être moi qui ne comprend pas la subtilité.

Merci pour vos réponses.