" (il est ) aussi (de plus en plus répandu)  que seuls les payeurs ont le droit de vote sur les points qui les concernent."

Ce n'est pas une tendance mais la mise en oeuvre d'une disposition impérative introduite en 2018 dans le code civil et applicable depuis plus de 55 mois.

L'article 166 de la loi du  18 JUIN 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges  a apporté des modifications  à l'art.577-6 du du Code civil , inséré par la loi du 30 juin 1994, remplacé par la loi du 2 juin 2010 et modifié par la loi du 15 mai 2012 en complétant son § 6  par l'alinéa suivant :
"Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, seuls ces copropriétaires prennent part au vote à la condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans lesdites charges."

Vachement intéressant ça ! Je retiens pour les procéduriers de l'application stricte des clés de répartition mais qui ne sont pas au faîte de cette disposition.

Pourquoi avoir changé de position ?

Par contre, il est de plus en plus répandu d'accepter que les frais sont à imputer à ceux qui ont l'utilité. Et aussi que seuls les payeurs ont le droit de vote sur les points qui les concernent. Les deux parties ont des arguments à faire valoir. Il reviendra au juge -s'il est saisi- de trancher.

" il est de plus en plus répandu d'accepter que les frais sont à imputer à ceux qui ont l'utilité"

Les statistiques
La jurisprudence , je n'en dispose pas d'un inventaire. Elle n'est pas unanime. Quelle est la jurisprudence majoritaire qui se dégage?
Les statuts des ACP ? je n'en dispose pas.
Les décisions d'AG, je n'en dispose pas.
(note : usage et utilité sont des notions différentes)

" (il est ) aussi (de plus en plus répandu)  que seuls les payeurs ont le droit de vote sur les points qui les concernent."

Ce n'est pas une tendance mais la mise en oeuvre d'une disposition impérative introduite en 2018 dans le code civil et applicable depuis plus de 55 mois.

L'article 166 de la loi du  18 JUIN 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges  a apporté des modifications  à l'art.577-6 du du Code civil , inséré par la loi du 30 juin 1994, remplacé par la loi du 2 juin 2010 et modifié par la loi du 15 mai 2012 en complétant son § 6  par l'alinéa suivant :
"Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, seuls ces copropriétaires prennent part au vote à la condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans lesdites charges."
p.ex. : si les propriétaires du RDC ne paient pas pour l’ascenseur ( le règlement de copropriété l'a prévu), ils ne peuvent non plus prendre part au vote pour une charge ou une décision relative à ce même ascenseur.
La disposition se situe actuellement à l'art.3.87, § 6, alinéa 2  du Code civil.
Le principe "qui paie, décide" est étranger à la problématique soumise.

"Il reviendra au juge -s'il est saisi- de trancher."

En l'espèce, TKM a laissé entendre qu'il préférait ne pas aller au juge de paix.

L'AG devrait se prononcer. Une procédure est à respecter..
S'il devait en être ainsi, personnellement et après réflexion, si le même cas devait m'être soumis, je voterais contre une projet de décision visant à exonérer de frais d'ascenseur les propriétaires du RDC. Dans un premier temps, peut-être contaminé par la législation française, j'étais plutôt favorable  à cette proposition.

Un acte de base n'est pas irréversible mais il a force de loi sauf accord sur une modification suivant les critères prévus légalement.
Ou un accord amiable si l'autre partie accepte de fermer les yeux sans officialiser la nouvelle situation.
Je ne dis pas le contraire.
Juste que les deux points de vue sont à prendre en compte et pas seulement celui qui convient le mieux à celui qui se sent lésé parce qu'il a acheté un bien et un acte de base qu'au final il n'accepte pas !
L'autre partie a aussi acheté le bien en acceptant l'acte de base qui lui était soumis..

Dans vos exemples, vous avez obtenu gains de cause sur un "accord amiable" un peu forcé mais mettons le chien de côté pour éviter de lancer des débats sur la liberté de la vie privée face à un acte de base qui la restreint.

Si je suis le propriétaire du 3è, je ne serais pas nécessairement d'accord de modifier l'acte de base pour satisfaire TKM et son voisin... et augmenter mes charges de près de 10% si j'ai bien compris les clés de l'immeuble de TKM.

Il est évident qu'on peut comprendre les réticences des occupants des étages à accepter toute modification qui entrainerait une augmentation de leurs charges. Et il est un fait que l'acte de base a force de loi et ne prévoit rien qui soit en soi illégal.

Par contre, il est de plus en plus répandu d'accepter que les frais sont à imputer à ceux qui ont l'utilité. Et aussi que seuls les payeurs ont le droit de vote sur les points qui les concernent. Les deux parties ont des arguments à faire valoir. Il reviendra au juge -s'il est saisi- de trancher.

Un autre exemple : dans une ACP de 13 lots, des boxes de garages (4 sur 10) sont vendus à des propriétaires ne possédant pas d'appartement dans l'immeuble. La cour doit être rénovée (250m2) entièrement. Selon l'acte de base, un garage = 5 millièmes. Frais à répartir selon les quotités. Soit pour 40 mil€ de frais, soit... 200€/garage... et un appartement ne disposant pas de garage (ni même d'accès à la cour) participerait à hauteur de ses quotités... Irréaliste ! Situation bloquée durant plus de 15 ans. Finalement, modification de la répartition des charges pour répartir les frais entre les seuls garages. Comme cela avait déjà été appliqué par le passé pour une rénovation de toiture de ces garages. En contrepartie, les garages sont bien sur désolidarisés des frais liés au bâtiment avant. Ce fut long et pénible mais on y est arrivés.

max11 a écrit :

Je viens mettre ma petite contribution à cette discussion éternelle....
@TKM : qu'allez vous dire au CP du 1er étage qui va lui aussi demander à ne pas payer pour l'ascenseur car il est claustro ou qu'il préfère monter à pieds (le temps d'attendre l'asc, la fermeture de la porte, monter, l'ouverture de la porte... ça fait longtemps qu'il est dans son appart) ou, tout simplement, qu'il cherche à faire des économies et qu'il trouve l'asc trop coûteux....

Et pour celui qui me dira que c'est son choix : c'est aussi le choix de TKM d'avoir acheté un appart au rez en toute connaissance de cause, avec ses avantages & ses inconvénients, à un prix qui tient compte de tout cela,... (je suis du même avis que Yves sur ce point).
Et TKM peut très bien prendre l'ascenseur au 3è après être monté à pieds pour faire du sport ou voir sa voisine.

Ben oui, en effet... l'occupant du 1er fait le choix ou pas de prendre l'ascenseur. Mais il doit le payer, quel que soit son choix.

Quant à l'occupant du rez, il n'a en aucun cas l'utilité de l'usage de l'ascenseur. Il a en effet acheté en connaissance de cause, mais la clause me semble abusive. Et si l'occupant du rez va voir sa voisine, il le fait au même titre que n'importe quel visiteur externe... qui ne paie pas l'ascenseur.

Les dispositions initiales d'un acte de base ne sont pas immuables. J'ai un jour acheté un studio à la mer dont l'acte de base interdisait de détenir un chien un autre animal de compagnie. Pas de chance : j'avais un superbe berger allemand ! Le syndic a essayé de me dissuader. A diverses reprises, avec des formes variées, y compris menace de tribunal. Finalement je lui ai proposé de m'attaquer au tribunal, et s'il obtenait gain de cause, je donnerais mon bien en location à des personnes que la loi interdit de discriminer. Un acte de base ne fait pas toujours la loi de manière irréversible. Mon chien est donc venu... sans plus rencontrer d'opposition.

Un acte de base n'est pas irréversible mais il a force de loi sauf accord sur une modification suivant les critères prévus légalement.
Ou un accord amiable si l'autre partie accepte de fermer les yeux sans officialiser la nouvelle situation.
Je ne dis pas le contraire.
Juste que les deux points de vue sont à prendre en compte et pas seulement celui qui convient le mieux à celui qui se sent lésé parce qu'il a acheté un bien et un acte de base qu'au final il n'accepte pas !
L'autre partie a aussi acheté le bien en acceptant l'acte de base qui lui était soumis..

Dans vos exemples, vous avez obtenu gains de cause sur un "accord amiable" un peu forcé mais mettons le chien de côté pour éviter de lancer des débats sur la liberté de la vie privée face à un acte de base qui la restreint.

Si je suis le propriétaire du 3è, je ne serais pas nécessairement d'accord de modifier l'acte de base pour satisfaire TKM et son voisin... et augmenter mes charges de près de 10% si j'ai bien compris les clés de l'immeuble de TKM.

Je viens mettre ma petite contribution à cette discussion éternelle....
@TKM : qu'allez vous dire au CP du 1er étage qui va lui aussi demander à ne pas payer pour l'ascenseur car il est claustro ou qu'il préfère monter à pieds (le temps d'attendre l'asc, la fermeture de la porte, monter, l'ouverture de la porte... ça fait longtemps qu'il est dans son appart) ou, tout simplement, qu'il cherche à faire des économies et qu'il trouve l'asc trop coûteux....

Et pour celui qui me dira que c'est son choix : c'est aussi le choix de TKM d'avoir acheté un appart au rez en toute connaissance de cause, avec ses avantages & ses inconvénients, à un prix qui tient compte de tout cela,... (je suis du même avis que Yves sur ce point).
Et TKM peut très bien prendre l'ascenseur au 3è après être monté à pieds pour faire du sport ou voir sa voisine.

Ben oui, en effet... l'occupant du 1er fait le choix ou pas de prendre l'ascenseur. Mais il doit le payer, quel que soit son choix.

Quant à l'occupant du rez, il n'a en aucun cas l'utilité de l'usage de l'ascenseur. Il a en effet acheté en connaissance de cause, mais la clause me semble abusive. Et si l'occupant du rez va voir sa voisine, il le fait au même titre que n'importe quel visiteur externe... qui ne paie pas l'ascenseur.

Les dispositions initiales d'un acte de base ne sont pas immuables. J'ai un jour acheté un studio à la mer dont l'acte de base interdisait de détenir un chien un autre animal de compagnie. Pas de chance : j'avais un superbe berger allemand ! Le syndic a essayé de me dissuader. A diverses reprises, avec des formes variées, y compris menace de tribunal. Finalement je lui ai proposé de m'attaquer au tribunal, et s'il obtenait gain de cause, je donnerais mon bien en location à des personnes que la loi interdit de discriminer. Un acte de base ne fait pas toujours la loi de manière irréversible. Mon chien est donc venu... sans plus rencontrer d'opposition.

Il est certain que deux analyses sont possibles. En ce qui me concerne, je partage la position de Grmff. La nécessité d'un ascenseur pour diminuer le coût du bâti ne me convainc pas. Pas plus qu'un autre argument aussi parfois invoqué qui est le "standing" de l'immeuble.

Si sous-sol accessible par ascenseur, le rez participe sans aucune contestation, puisqu'il "peut" avoir l'usage de l'ascenseur. Si pas de sous-sol desservi, il est logique et raisonnable de dispenser le rez des frais d'ascenseur.

Pour ma part, j'ai acheté un rez sans utilité d'ascenseur, mais qui payait, vu que le vendeur avait d'autres appartements dans l'immeuble, occupés par sa famille... et utilisait très fréquemment l'ascenseur. Cela avait été voté ainsi, même si je trouve l'argument fallacieux. En effet, tous les visiteurs extérieurs des appartements des étages utilisent eux aussi l'ascenseur, en toute logique. J'ai obtenu la modification de la répartition des charges et l'exemption des deux rez. Cela n'a jamais été modifié par acte notarial et c'est appliqué depuis 25 ans maintenant.

C'est la différence entre un accord amiable entre personnes de bonnes compositions et ce qui est la loi applicable.
Avec un accord amiable, presque tout est possible mais de là à vouloir l'imposer parce que cela m'arrange, c'est autre chose...

Celui qui a acheté au 3è en sachant qu'il paierait 1/6ème des frais d'ascenseur aura peut-être un problème à payer suivant une autre clé de répartition qui serait basée, par exemple, sur 1/4 des frais.... Ce ne serait pas juste non plus.

On peut multiplier les exemples de ce qui serait "bien logique" pour l'un mais il ne faut pas oublier que la boucle est fermée : ce qui n'est pas payé par l'un est à payer par l'autre sans qu'il n'y trouve plus d'avantage que ce pourquoi il s'est engagé en achetant dans l'ACP...

C'est le même problème que pour le chauffage central et celui qui veut s'en débrancher pour ne plus payer.

grmff a écrit :

Yves Van Ermen a écrit :

grmff a écrit :

Il n'est pas normal que les occupants du rez paient un service dont ils ne bénéficient pas du tout.
Ouvrez-vous en au syndic, pour avoir son avis. Ensuite, demandez lui de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG, si le vote vous est défavorable, contestez le résultat du vote devant le juge de paix, et il y a de grandes chances que vous ayez gain de cause.

Je ne partage pas réellement cet avis. C'est en effet oublier pourquoi l'on construit des building en hauteur...

Le but est de diminuer le coût du bâti. Un appartement reste moins cher qu'une villa 4 façades. Donc pour avoir un coût moins cher de l'appartement du rez, il faut pouvoir viabiliser les appartements des étages. Et donc placer un ascenseur.

Je ne suis donc pas personnellement choqué de voir les appartements du rez devoir intervenir dans les coûts de l'ascenseur.

Pour le reste, c'est l'AG qui décide de modifier la répartition de charge comme expliqué :-)

Sauf erreur, il existe de la jurisprudence dans le sens que j'ai expliqué.
Donc, c'est à l'AG de décider de modifier la répartition, et si un propriétaire, par exemple du rez de chaussée, se sent lésé, il lui appartient de demander au juge de corriger la décision de l'AG et de corriger le mode de répartition.

Bref, je confirme mon avis donné plus haut.

Je ne suis pas le seul a évoquer cette possibilité::
vda-law.be
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Le SNPC
Une discussion sur Pim.be (site remarquable et à conseiller!) qui donne de la jurisprudence

Cher Grmff,

Oui je sais. Mais je pense que les deux analyses sont pertinentes.
Il existent d'ailleurs des statuts qui mélangent celles-ci. Ils prévoient que tous les copropriétaires participent au gros frais d'ascenseur car c'est une question de viabilité de l'immeuble. Tandis que les frais de maintenance, d'électricité,... sont répartis sur une clé particulière liée à l'utilité.

Il est certain que deux analyses sont possibles. En ce qui me concerne, je partage la position de Grmff. La nécessité d'un ascenseur pour diminuer le coût du bâti ne me convainc pas. Pas plus qu'un autre argument aussi parfois invoqué qui est le "standing" de l'immeuble.

Si sous-sol accessible par ascenseur, le rez participe sans aucune contestation, puisqu'il "peut" avoir l'usage de l'ascenseur. Si pas de sous-sol desservi, il est logique et raisonnable de dispenser le rez des frais d'ascenseur.

Pour ma part, j'ai acheté un rez sans utilité d'ascenseur, mais qui payait, vu que le vendeur avait d'autres appartements dans l'immeuble, occupés par sa famille... et utilisait très fréquemment l'ascenseur. Cela avait été voté ainsi, même si je trouve l'argument fallacieux. En effet, tous les visiteurs extérieurs des appartements des étages utilisent eux aussi l'ascenseur, en toute logique. J'ai obtenu la modification de la répartition des charges et l'exemption des deux rez. Cela n'a jamais été modifié par acte notarial et c'est appliqué depuis 25 ans maintenant.

Et pour celui qui me dira que c'est son choix : c'est aussi le choix de TKM d'avoir acheté un appart au rez en toute connaissance de cause, avec ses avantages & ses inconvénients, à un prix qui tient compte de tout cela,... (je suis du même avis que Yves sur ce point).
Et TKM peut très bien prendre l'ascenseur au 3è après être monté à pieds pour faire du sport ou voir sa voisine.

J'en arrive parfois à me demander si, à force de vouloir rechercher le pouillème dans l'équité/équitable/juste/..., on ne finit pas par compliquer terriblement le système pour en arriver à une usine à gaz ingérable et incompréhensible.

Lors de l'acquisition de l'appartement du RDC, vous avez eu connaissance dans l'acte de base/dans le règlement de copropriété rédigés par le notaire à la demande du promoteur du critère appliqué pour la répartition des charges de l'ascenseur et vous l'avez accepté. C'est ce que pourrait relever un juge de paix.

Je ne suis pas juge de paix et ne le serai probablement jamais, mais c'est ce que je dis depuis le début : vous avez acquis en connaissance de cause.

Affaire suivante ! Monsieur le Bâtonnier, bonjour...

grmff a écrit :

L'idée de mélanger l'entretien du jardin et les frais d'ascenseur me semble bizarre aussi.
Si les occupants du rez ont l'usage exclusif du jardin, l'acte de base prévoit généralement que l'entretien est déjà à sa charge.
Et si tout le monde en a la jouissance, le fait que ceux du rez s'occupent de l'entretien va avoir un effet négatif sur les relations entre occupants. Ceux des étages ne se sentiront plus chez eux et auront l'impression d'être fliqués chaque fois qu'ils descendent au jardin.

Bref, vous allez compliquer la discussion. Une AG n'est pas un souk (enfin, il faut essayer d'éviter...)

Soit c'est "juste" que ceux du rez ne payent pas l'ascenseur, soit c'est juste qu'ils paient. Si l'AG décide que cela doit rester comme cela, direction justice de paix, où c'est le juge qui décidera. Et visiblement, la jurisprudence va dans divers sens, mais cela vaut la peine.

J'aimerais trouver une proposition qui s'arrange pour tout le monde parce que aller au juge de paix n'est pas top non plus. C'est vrai ça peut donner d'autre complication que je n'ai pas pensé.

Si on divise par l'étage, ça ne marche pas non plus car les gens à 2ieme étage doit payer encore plus que les 1er étages. Si on veut diminuer notre contribution à 50%, je ne sais pas si ça marche...

Vous voulez une modification en ce qui concerne la répartition des charges de l'ascenseur.
Vous souhaitez qu'une AG se prononce à cet égard.
"Le règlement de copropriété doit comprendre:
  1°
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges." (code civil, art.3.85, al.4,2°)
Soit, 1ère hypothèse, vous adressez au syndic une requête en ce sens (code civil, art.3.87 § 2, al.2).
Soit, seconde hypothèse, vous demandez au syndic l'inscription d'un point à l'ordre du jour de l'AGO ou autre (code civil, art.3.87, § 3 ou § 4  )
Dans les 2 hypothèses, il convient de rédiger avec soin et précision l'objet de la requête/demande ( dispositions du règlement de copropriété à supprimer, dispositions nouvelles du règlement de copropriété à intégrer).
Le PV de l'AG reprendra ces décisions.
Ces modifications devront ensuite faire l'objet d'un acte authentique  (Code civil, art.3.85, § 1er) qui a un coût.  Une décision sur la prise en charge de ce coût  mise à l'ordre du jour de l'AG ?

TKM a écrit :

Vous avez une idée pour les frais de modification ?

voir
https://www.pim.be/mise-en-conformite-d … propriete/

Votre immeuble comporte combien de lots ?

Nous n'avons que 6 appartements.

Yves Van Ermen a écrit :

grmff a écrit :

Il n'est pas normal que les occupants du rez paient un service dont ils ne bénéficient pas du tout.
Ouvrez-vous en au syndic, pour avoir son avis. Ensuite, demandez lui de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG, si le vote vous est défavorable, contestez le résultat du vote devant le juge de paix, et il y a de grandes chances que vous ayez gain de cause.

Je ne partage pas réellement cet avis. C'est en effet oublier pourquoi l'on construit des building en hauteur...

Le but est de diminuer le coût du bâti. Un appartement reste moins cher qu'une villa 4 façades. Donc pour avoir un coût moins cher de l'appartement du rez, il faut pouvoir viabiliser les appartements des étages. Et donc placer un ascenseur.

Je ne suis donc pas personnellement choqué de voir les appartements du rez devoir intervenir dans les coûts de l'ascenseur.

Pour le reste, c'est l'AG qui décide de modifier la répartition de charge comme expliqué :-)

Sauf erreur, il existe de la jurisprudence dans le sens que j'ai expliqué.
Donc, c'est à l'AG de décider de modifier la répartition, et si un propriétaire, par exemple du rez de chaussée, se sent lésé, il lui appartient de demander au juge de corriger la décision de l'AG et de corriger le mode de répartition.

Bref, je confirme mon avis donné plus haut.

Je ne suis pas le seul a évoquer cette possibilité::
vda-law.be
Indicator.be
Le SNPC
Une discussion sur Pim.be (site remarquable et à conseiller!) qui donne de la jurisprudence

Cher Grmff,

Oui je sais. Mais je pense que les deux analyses sont pertinentes.
Il existent d'ailleurs des statuts qui mélangent celles-ci. Ils prévoient que tous les copropriétaires participent au gros frais d'ascenseur car c'est une question de viabilité de l'immeuble. Tandis que les frais de maintenance, d'électricité,... sont répartis sur une clé particulière liée à l'utilité.

En fait, d'après les échanges entre mon notaire et celui du promoteur, le promoteur veut faire payer toute le monde car nous sommes petits et qu'il n'y a pas de disposition dans la loi qui interdit de faire cela.

Code civil, article 3.81. Charges
"  Les charges inhérentes à cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, SONT réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, SAUF si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité de ces accessoires pour chaque bien privatif. Les parties peuvent également combiner à leur gré les critères de valeur et d'utilité."

Critère de valeur (quotes-parts)- critère d'utilité

Lors de l'acquisition de l'appartement du RDC, vous avez eu connaissance dans l'acte de base/dans le règlement de copropriété rédigés par le notaire à la demande du promoteur du critère appliqué pour la répartition des charges de l'ascenseur et vous l'avez accepté. C'est ce que pourrait relever un juge de paix.

Vous avez une idée pour les frais de modification ?

voir
https://www.pim.be/mise-en-conformite-d … propriete/

Votre immeuble comporte combien de lots ?